Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête n° 2305377, enregistrée le 29 septembre 2023, et par un mémoire, enregistré le 22 avril 2024, la SCI Ithaque, représentée par M^e Laveissière, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 août 2023 par lequel le maire adjoint de la commune d’Arcachon a, sur demande de la commune d’Arcachon, accordé un permis d’aménager portant modification du cahier des charges et du plan du lotissement du Parc Pereire ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Arcachon la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie avoir qualité et intérêt à agir ;

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ; la commune n’avait pas qualité pour solliciter l’autorisation d’urbanisme en litige, ce que l’autorité savait à la date de cet arrêté ;

— il méconnaît l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; alors que l’opération se trouve dans un site inscrit, il a été pris sans consultation préalable de l’architecte des bâtiments de France (ABF) ;

— il méconnaît les articles L. 441-4 et R. 441-4-2 du code de l’urbanisme ; la demande d’autorisation d’urbanisme a été présentée sans le concours d’un architecte alors que l’opération porte sur un terrain d’une superficie supérieure au seuil définie par ce dernier article ;

— il méconnaît les articles R. 441-1 et R. 441-3 du code de l’urbanisme ; le dossier de demande de permis d’aménager ne comporte pas de notice et des photographies des parcelles concernées ;

— il méconnaît l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme ; l’accord des copropriétaires a été recueilli sans que ceux-ci soient suffisamment informés de l’objet de l’opération en cause, c’est-à-dire la suppression d’un espace vert commun ; la majorité qualifiée des colotis n’a pas consenti à l’opération proposée ; l’opération litigieuse n’est pas justifiée par un motif d’intérêt général en lien avec la politique publique de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme et l’article 13 du règlement de la zone UP2 du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Arcachon ; l’opération projetée supprime deux parcelles des espaces verts communs définis dans le plan d’ensemble annexé au cahier des charges du lotissement du Parc Pereire, alors que ces deux parcelles se trouvent dans un espace vert à protégé, identifié dans le zonage du PLU ;

— il procède d’un détournement de pouvoir et de procédure ; l’opération en cause poursuit un but exclusivement financier.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 novembre 2023 et le 21 mai 2024, la commune d’Arcachon, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Ithaque.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Ithaque ne sont pas fondés.

II. Par une requête n° 2305588, enregistrée le 10 octobre 2023, et par un mémoire enregistré le 20 février 2024, l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon (ASSA), représentée par son président, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 août 2023 par lequel le maire de la commune d’Arcachon a accordé à cette commune un permis d’aménager en vue de modifier l’article 2 du cahier des charges du lotissement du Parc Pereire du 22 décembre 1958 ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Arcachon la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la commune n’avait pas qualité pour solliciter un permis d’aménager sur le terrain concerné, qui ne fait pas partie de son domaine privé ou public ; la commune n’a pas la qualité de coloti dans le lotissement ;

— l’arrêté attaqué procède d’un détournement de pouvoir.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 décembre 2023, la commune d’Arcachon, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’ASSA la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable, l’ASSA ne justifiant pas avoir qualité et intérêt pour agir ;

— les moyens soulevés par l’ASSA ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pinturault,

— les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Roncin, substituant M^e Laveissière, représentant la SCI Ithaque, et de M^e Dunyach, représentant la commune d’Arcachon.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 mars 2018, devenu définitif, la commune d’Arcachon a obtenu une décision de non opposition à déclaration préalable, portant sur le détachement, sur la parcelle cadastrée à l’origine BK n°35 et située dans le lotissement du Parc Pereire, créé en 1958, de deux terrains à bâtir d’une superficie de 1 053 m² chacun, désormais cadastrés section BK n°s 235 et 236. Le surplus de cette division foncière, cadastré section BK n° 237, d’une superficie de 603 m² est conservé en espaces verts et, s’agissant de la parcelle cadastrée section BK n° 238, d’une superficie de 11 317 m², en espace boisé. Par un arrêté du 7 août 2023 intitulé pour les motifs exposés ci-après au point 4 de manière erronée permis d’aménager, le maire de la commune d’Arcachon a autorisé la modification des documents du cahier des charges du Parc Pereire. La SCI Ithaque et l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon (ASSA) demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n°s 2305377 et 2305588 sont dirigées contre une même décision, présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul et même jugement.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable () ».

4. Compte tenu de son objet, la procédure de modification d’un document de lotissement prononcée par l’autorité administrative compétente avec l’assentiment d’une majorité qualifiée des propriétaires colotis, telle qu’instituée par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, ne peut porter que sur le règlement du lotissement ou sur des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Elle ne permet donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il suit de là que, par son objet même, cette modification, quand bien même elle est, selon les dispositions de l’article R. 442-19 de ce code, prononcée par l’autorité administrative compétente en matière de permis d’aménager, ne s’assimile pas à une décision prise sur une demande d’autorisation d’urbanisme individuelle, mais revêt un caractère réglementaire et procède d’une initiative laissée à l’appréciation de l’autorité administrative compétente.

5. Il suit de là que, tout d’abord, l’association et la société requérantes ne peuvent utilement soutenir que le maire de la commune d’Arcachon, qui était l’autorité administrative compétente pour prononcer la modification du cahier des charges du lotissement du Parc Pereire en application des dispositions cumulées des articles L. 422-1, R. 442-10 et R. 442-19 du code de l’urbanisme, n’avait pas qualité pour engager la procédure de modification de ce cahier des charges.

6. Ensuite, et pour les mêmes raisons, les dispositions du chapitre 5 du livre II du titre IV du code de l’urbanisme, parmi lesquelles l’obligation de consulter l’architecte des Bâtiments de France prévue à l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme pour les projets soumis à une autorisation d’urbanisme et situés dans un site inscrit, ne peuvent être utilement opposées à une décision prise à l’issue de la procédure instituée par l’article L. 442-10 du même code.

7. Enfin, il en est de même en ce qui concerne les moyens tirés du défaut de concours d’un architecte ou d’un paysagiste concepteur prévu par l’article L. 441-4 du code de l’urbanisme pour certaines demandes de permis d’aménager et de l’absence ou de l’insuffisance des pièces prévues par les articles R. 441-1 et R. 441-3 de ce code, qui concernent le contenu des dossiers de demande de permis d’aménager mais ne s’appliquent pas à la procédure de modification réglementaire prévue à l’article L. 442-10 du même code.

8. En deuxième lieu, il incombe à l’autorité administrative, avant de prendre une décision modifiant tout ou partie des documents concernant un lotissement autorisé, de veiller à ce que l’accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée des propriétaires porte sur un objet précis, et qu’en particulier soient clairement indiquées celles des dispositions des documents régissant le lotissement dont la modification est sollicitée. Elle doit veiller à ce que l’accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée des propriétaires soit recueilli dans des conditions qui permettent, en tous cas, aux propriétaires directement intéressés par les modifications envisagées, d’en être informés et de faire valoir leurs droits en conséquence.

9. En l’espèce, les propriétaires du lotissement ont été rendus destinataires, par une lettre du maire de la commune d’Arcachon du 17 décembre 2021, d’un dossier qui comportait, notamment, une notice explicative, l’extrait des délibérations du conseil municipal de la commune d’Arcachon contenant la délibération du 15 décembre 2021 par laquelle ce conseil a autorisé le maire ou son adjoint délégué à l’urbanisme à engager la procédure de consultation des propriétaires, un plan révisé du lotissement, l’intégralité du cahier des charges d’origine du lotissement, tel qu’approuvé par un arrêté du préfet de la Gironde du 24 avril 1958 et accompagné du plan d’origine de ce lotissement. La notice explicative, ainsi que la lettre du maire du 17 décembre 2021, indiquent expressément, à l’instar du rapport qui a été présenté aux membres du conseil municipal lors de sa séance du 15 décembre 2021, dont les termes sont reproduits dans l’extrait des délibérations de la commune fourni dans le dossier de consultation des propriétaires, que le projet porte à la fois sur la modification de l’article II du cahier des charges du lotissement, selon des termes qui sont précisés dans la notice explicative et dans le rapport lu aux membres du conseil le 15 décembre 2021, et sur la création, sur les parcelles désormais cadastrées section BK n°s 235 et 236, issues de la division de la parcelle cadastrée à l’origine BK n° 35, d’autant de lots destinés à être vendus par la commune, pour y construire des villas. En outre, le plan après modification indique l’emplacement des parcelles concernées et leur superficie, et précise, dans la légende qu’il contient, que ces deux parcelles seront désormais des lots, tandis que les autres parcelles alentour, issues de la même parcelle cadastrée à l’origine BK n° 35, sont, selon cette même légende, maintenues dans le périmètre des espaces verts ouverts à la circulation publique. Dans ces conditions, les propriétaires du lotissement ont été suffisamment mis en mesure de connaître, avec toute la précision requise, le périmètre, le contenu et l’objet des modifications des documents du lotissement, en vue de laquelle ils ont été consultés. Il suit de là que le moyen tiré de l’information erronée ou insuffisante des propriétaires du lotissement doit être écarté.

10. En troisième lieu, pour l’application de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages. Pour l’application de cette règle, lorsqu’un lot est la propriété indivise de plusieurs personnes, l’accord ne peut être regardé comme acquis, au titre de ce lot, que lorsqu’il est donné par tous les membres de l’indivision.

11. A l’appui de son moyen tiré de l’absence de majorité qualifiée des propriétaires du lotissement du Parc Pereire pour consentir à la modification en litige, la SCI Ithaque soutient que le nombre de propriétaires ayant donné leur assentiment ne représente pas la moitié, ni les deux tiers des propriétaires identifiés, que certaines personnes consultées n’avaient pas la qualité de propriétaire et qu’il n’est pas justifié de la superficie des lots correspondant aux suffrages favorables obtenus.

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que, sans tenir compte des espaces qui appartiennent à la commune d’Arcachon, qui n’ont pas été pris en compte dans le calcul réalisé pour déterminer la majorité requise, le lotissement regroupe certes, comme l’expose la SCI Ithaque, 664 personnes identifiées comme propriétaires, mais seulement 319 propriétés en décomptant, conformément aux principes rappelés ci-dessus, une unité de voix pour chaque propriété constituée d’un seul ou plusieurs lots, détenue par une seule ou plusieurs personnes sous le régime de la propriété individuelle ou de l’indivision, représentant ensemble une superficie totale de 18 ha, 91 a et 34 ca. Il n’est pas discuté que cette superficie correspond aux seuls lots affectés à la construction. Les suffrages exprimés ont été décomptés, conformément auxdits principes, pour une seule voix quand il s’agit d’une propriété constituée de plusieurs lots. Comme le montre le détail du décompte établi par un géomètre-expert, aucune voix n’a été décomptée en faveur du projet quand, pour une même propriété indivise, qu’elle soit constituée d’un seul ou de plusieurs lots, tous les co-indivisaires n’ont pas exprimé un suffrage favorable.

13. D’autre part, si la SCI Ithaque prétend que certaines personnes ont été consultées alors qu’elles ne sont pas propriétaires, en prenant pour seul exemple celui de M^me B A, qui a répondu que le fonds pour lequel elle a été consultée appartenait à son père, décédé, et que la succession n’avait pas été réglée, il ressort des pièces du dossier qu’aucune voix favorable n’a été comptabilisée au titre de la parcelle pour laquelle celle-ci a été consultée, c’est-à-dire la parcelle cadastrée section BL n° 52.

14. En outre, la SCI Ithaque soutient que les avis ont été recueillis sans aucun sérieux, en s’appuyant sur le fait que, selon un échange de mails du 12 janvier 2023, la commune s’attendait à une réponse défavorable pour la parcelle cadastrée section BK n° 26. Mais il ressort des pièces du dossier qu’aucune réponse n’a été reçue pour cette parcelle, qui appartient à l’indivision « C », et qu’aucun suffrage, positif ou négatif, n’a été décompté en ce qui concerne cette propriété. Dans ces conditions, à supposer que la société requérante entende reprocher à la commune d’avoir décompté des voix qu’elle anticipait et non des suffrages réellement exprimés, cette critique est, en tout état de cause, infondée.

15. Dès lors que, pour les raisons exposées ci-dessus, le décompte des suffrages recueillis n’est entaché d’aucune irrégularité, qu’il ressort des pièces du dossier que le nombre des suffrages favorables qui a été recueillis est au moins égal à 213, c’est-à-dire au moins les deux tiers des propriétés du lotissement, et qu’il n’est pas démontré que ces suffrages favorables ne représenteraient pas au moins la moitié de la superficie totale des lots dédiés à la construction, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la modification contestée aurait été effectuée sans l’assentiment de la majorité qualifiée des propriétaires, telle que définie par les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.

16. En quatrième lieu, l’autorité administrative ne peut prononcer la modification en application de l’article L. 442-10 que si elle est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable et que si elle poursuit un motif d’intérêt général en lien avec la politique publique d’urbanisme.

17. En l’espèce, par une délibération du 26 janvier 2017, le conseil municipal de la commune d’Arcachon a adopté une révision de son PLU qui comporte, notamment, en vue de créer deux nouveaux lots à bâtir, la réduction de l’espace boisé classé (EBC) qui recouvrait à l’origine la totalité de la parcelle alors cadastrée section BK n° 35, sur une surface qui englobe, dans sa totalité, celle des parcelles dorénavant cadastrées section BK n°s 235 et 236. Il est exposé, dans le rapport de présentation de cette révision du PLU, que le projet de création de deux lots nouveaux se situe en zone UP2 de ce plan, c’est-à-dire une zone d’habitat pavillonnaire, et l’espace concerné par ce projet constitue une encoche entre deux parcelles déjà bâties, tandis que l’enjeu principal lié aux milieux naturels est le maintien de la continuité verte au sud, c’est-à-dire la partie de l’ancienne parcelle cadastrée section BK n° 35 qu’il s’agit de maintenir en espace vert ouvert à la circulation du public. Cette finalité de l’opération, telle qu’elle a été exposée à l’occasion de la révision du PLU en 2017, est compatible avec le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) de la commune d’Arcachon, annexé à la révision du PLU du 26 janvier 2017, qui, parmi ses objectifs de modération de la consommation d’espace et de lutte contre l’étalement urbain, comporte un objectif « 6.1 », selon lequel doivent être privilégiées les opérations de renouvellement urbain et l’aménagement des « dents creuses ». Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que la modification apportée aux documents du lotissement du Parc Pereire, en vue de créer de nouveaux lots à construire sur les parcelles désormais cadastrées section BK n°s 235 et 236, répond à un objectif d’intérêt général en lien avec la politique de l’urbanisme, en l’occurrence la lutte contre l’étalement urbain grâce à la densification des « dents creuses ». La circonstance que la commune d’Arcachon a, en outre, justifié la réalisation de son projet par les recettes financières qu’il est susceptible de lui apporter, n’est pas de nature à exclure l’existence d’un tel motif. Il suit de là que le moyen tiré de l’absence de justification du projet par un motif d’intérêt général, doit être écarté.

18. En cinquième lieu, comme il a été dit plus haut, le périmètre de l’EBC, tel qu’il est identifié à l’origine dans le plan de zonage du PLU de la commune d’Arcachon sur la parcelle cadastrée à l’origine section BK n° 35, a été réduit à la suite de la révision de ce plan intervenue le 26 janvier 2017. Le périmètre de cet EBC ne comporte dorénavant plus les parcelles désormais cadastrées section BK n°s 235 à 237. Il suit de là que la SCI Ithaque n’est pas fondée à soutenir que la modification en litige, en tant qu’elle touche à l’affectation des parcelles cadastrées section BK n°s 235 et 236, ne serait pas conforme à la servitude résultant du classement de cet espace boisé dans le PLU.

19. En sixième et dernier lieu, alors qu’il a été dit précédemment que la procédure de modification poursuit un motif d’intérêt général, les requérants ne démontrent pas que la procédure de modification des documents du lotissement du Parc Pereire engagée en application de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme procèderait d’un détournement de pouvoir.

20. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il y ait lieu d’examiner la fin de non-recevoir opposée à la requête n° 2305588, les requêtes n°s 2305377 et 2305588, respectivement présentées par la SCI Ithaque et par l’ASSA, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Arcachon, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que demandent la SCI Ithaque et l’ASSA au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions au bénéfice de la commune d’Arcachon et de mettre à la charge de la SCI Ithaque et de l’ASSA, chacune, une somme de 1 500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n°s 2305377 et 2305588 présentées par la SCI Ithaque et l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon, sont rejetées.

Article 2 : La SCI Ithaque versera à la commune d’Arcachon une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : L’Association de sauvegarde du site d’Arcachon versera à la commune d’Arcachon une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Ithaque, à l’Association de sauvegarde du site d’Arcachon et à la commune d’Arcachon.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M^me Fazi-Leblanc, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

2 et 2305588