Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 février et 6 mars 2025, M. C F, M. B A, Ali D et la SCI Les Pommiers, représentés par M^e Bourrel, demandent au juge des référés :

1°) de suspendre, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution de la décision du 8 novembre 2024 par laquelle la communauté de communes de Pré Bocage Intercom a décidé d’acquérir par l’exercice du droit de préemption urbain l’ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées section AI n° 169 et section AI

n° 170, sis 74 et 74 bis rue Georges Clémenceau à Villers-Bocage, pour un montant de 387 200 euros ;

2°) de mettre à la charge de la communauté de communes une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de donner acte de l’intervention de la SCI Les Pommiers.

Ils soutiennent que :

— ils justifient d’un intérêt pour agir ; la SCI Les Pommiers est propriétaire de l’immeuble saisi et son intérêt est que l’immeuble soit vendu au montant le plus élevé possible ; en outre, M. D est gérant de cette SCI et est tenu personnellement des dettes de la SCI ; enfin, le Docteur F exerce son activité de radiologue dans l’immeuble en cause et a décidé de surenchérir ; son intérêt est d’être propriétaire de l’immeuble dans lequel il exerce et il engage cette procédure en sa qualité de surenchérisseur ;

— la condition d’urgence est satisfaite dès lors qu’ils ont reçu un avis du greffe fixant la date d’adjudication au 5 juin 2025 ; si la décision de préemption produit des effets, l’audience de surenchère ne pourra se dérouler puisque l’arrêté de préemption étant exécutoire, la surenchère n’aura plus d’objet ;

— il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision dès lors que :

• elle a été prise en méconnaissance de l’article R. 213-15 du code de l’urbanisme ; la commune ne peut substituer à l’adjudicataire qu’après que ce dernier a remporté l’enchère ou la surenchère ; la communauté de communes ne pouvait préempter au stade de la déclaration de surenchère ; elle ne peut préempter qu’au prix de la dernière enchère ou surenchère, ce qui suppose une audience de surenchère permettant d’avoir un prix définitif ;

• la communauté de communes ne justifie pas de la réalité d’un projet, d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; elle se base uniquement sur les dispositions de la loi « zéro artificialisation nette » ou sur une délibération du conseil communautaire, éléments qui sont très vagues ; aucun projet précis n’est prévu ; la communauté de communes expose avoir l’intention de développer les pôles de santé et recherche mais ne démontre pas la réalité du projet ; en outre, le Docteur F et les autres professionnels de santé exerçant dans l’immeuble sont titulaires d’un bail professionnel de sorte que la décision de préemption ne présente aucune utilité au regard de la destination actuelle des locaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mars 2025, la communauté de communes de Pré Bocage Intercom, représentée par M^e Hourmant et M^e Désert, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. F et M. D une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— M. F n’a pas d’intérêt pour agir ; d’une part, il ne fournit pas de contrat de bail et, d’autre part, le preneur à bail d’un local commercial, en cas de préemption après adjudication, ne dispose d’aucun droit de préférence ; le preneur à bail professionnel ne dispose d’aucun droit de préférence en cas de cession de l’immeuble ; enfin, à la date de la notification de la décision de préempter, la surenchère du requérant n’était que potentielle, le risque de l’irrecevabilité de la surenchère n’étant, par ailleurs, pas levée au jour de la décision de préemption et de la saisine du tribunal ;

— M. D n’a pas d’intérêt pour agir dès lors qu’il n’est pas propriétaire des locaux qui appartiennent à la SCI Les Pommiers ; au surplus, le propriétaire du bien saisi ne peut avoir d’intérêt à agir ;

— la condition d’urgence n’est pas remplie ; la notification d’une décision de préempter après la dernière enchère ne fait pas obstacle à l’audience de surenchère ; une décision de préempter notifiée après les premières enchères et avant l’audience de surenchères n’a aucun impact sur la procédure ; la communauté de communes aura la possibilité de se substituer à l’adjudicataire au prix final déterminé à l’audience de surenchères ; en outre, M. F ne justifie pas avoir accompli les mesures de publicité suffisantes, de sorte qu’elle devait préempter par précaution ;

— les moyens soulevés ne sont pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision :

• les dispositions de l’article R. 213-15 du code de l’urbanisme sont respectées ; elle a exercé son droit de préemption postérieurement à l’adjudication de sorte que la décision n’est pas prématurée ;

• la nature du projet motivant la décision de préempter est particulièrement claire ; la note de motivation annexée à la décision de préempter explique la nature du projet à travers quatre points ; il s’agit d’acquérir le bâtiment pour accueillir des praticiens médicaux.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête enregistrée le 14 janvier 2025 sous le n° 2500103 par laquelle M. F et autres demandent l’annulation de la décision du 8 novembre 2024.

Vu :

— le code des procédures civiles d’exécution ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me Audrey Macaud, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 11 mars 2025 à 13 heures 30, en présence de M^me Bloyet, greffière d’audience :

— le rapport de M^me E ;

— les observations de M^e Bourrel, représentant les requérants, qui concluent aux mêmes fins par les mêmes moyens en précisant que la dernière enchère ou surenchère se fera à l’audience du 5 juin 2025 ; qu’à ce jour, il n’y a pas d’adjudicataire ; qu’en outre, à la date de la décision attaquée, le Docteur F avait déposé sa déclaration de surenchère ; que, pour l’urgence, du fait de l’objet de la décision attaquée, la condition d’urgence est remplie par principe ; que la décision attaquée est exécutoire de plein droit et elle sera définitive au 5 juin 2025 si son exécution n’est pas suspendue, la communauté de communes devenant alors propriétaire du bien ;

— et les observations de M^e Hourmant, représentant la communauté de communes de Pré Bocage Intercom, qui précise que le code des procédures civiles d’exécution interdit au débiteur insolvable d’acquérir son bien ; que la SCI Les Pommiers n’a pas déposé son intervention par un mémoire distinct ; que, pour l’urgence, la décision attaquée n’emporte aucun effet puisqu’une autre décision sera prise, ou non, après la dernière surenchère ; qu’il s’agit d’une préemption par précaution.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin de suspension :

1. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ».

En ce qui concerne l’intérêt pour agir des requérants :

2. Par un jugement du juge de l’exécution du 17 octobre 2024, la SARL Basley Immobilier a été déclarée, pour un prix de 352 000 euros sans les frais, adjudicataire d’un immeuble composé de trois bâtiments à usage professionnel, situé 74 et 74 bis rue Georges Clémenceau à Villers-Bocage. M. F a, le 28 octobre 2024, déposé au greffe du tribunal une déclaration de surenchère pour un montant supérieur de 10 %, soit 387 200 euros, conformément aux dispositions de l’article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient que « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. ». Par la décision attaquée du 8 novembre 2024, la communauté de communes de Pré Bocage Intercom a décidé d’exercer son droit de préemption sur le bien pour un montant de 387 200 euros.

3. Il résulte de l’instruction que la SCI Les Pommiers est propriétaire de l’immeuble saisi, dont M. D est le gérant. Ces deux requérants, qui ont intérêt à ce que l’immeuble soit vendu au montant le plus élevé possible à une audience de surenchère, justifient d’un intérêt pour agir contre la décision attaquée de préemption de leur bien prise avant l’audience de surenchère. En outre, la SCI Les Pommiers, eu égard à sa qualité de propriétaire du bien préempté, doit être qualifiée de partie à l’instance et non d’intervenant.

4. S’agissant de M. F, qui a décidé de surenchérir pour acquérir l’immeuble dans lequel il exerce son activité professionnelle de radiologue, il justifie, en sa qualité de surenchérisseur, d’un intérêt pour agir.

5. Il résulte de ce qui précède que la fin de non-recevoir opposée par la communauté de communes de Pré Bocage Intercom doit être écartée.

En ce qui concerne l’urgence :

6. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est soumise.

7. En l’espèce, la décision attaquée de préemption du bien appartenant à la SCI Les Pommiers a pour effet d’évincer M. F de la procédure d’acquisition du bien. En outre, aucun élément du dossier ne révèle de circonstances particulières de nature à justifier que soient atteints, dans les plus brefs délais, les objectifs qu’est censée satisfaire la préemption en litige, seule susceptible de faire échec à cette présomption d’urgence. Par suite, la condition d’urgence énoncée à l’article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme satisfaite.

En ce qui concerne les moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision :

8. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption () sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, () ». Aux termes de l’article L. 213-1 du même code : « () En cas d’adjudication, lorsque cette procédure est autorisée ou ordonnée par un juge, l’acquisition par le titulaire du droit de préemption a lieu au prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire. () ». Aux termes de l’article R. 213-15 de ce code : « Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d’une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l’arrêté prévu par l’article R. 213-5. / Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. La déclaration fait l’objet des communications et transmissions mentionnées à l’article R. 213-6. / Le titulaire dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire. / La substitution ne peut intervenir qu’au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. / La décision de se substituer à l’adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. / Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci ». Enfin, aux termes de l’article R. 322-51 du code des procédures civiles : « A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. (). ».

9. Il résulte de ces dispositions que l’exercice du droit de préemption, en cas de vente par adjudication, ne peut intervenir qu’une fois l’adjudication réalisée et au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. En outre, lorsqu’une déclaration de surenchère intervient dans le délai de dix jours prévu par les dispositions précitées de l’article R. 322-51 du code des procédures civiles, cette déclaration de surenchère a pour effet d’interrompre le délai de trente jours dont dispose l’autorité titulaire du droit de préemption pour faire valoir son droit.

10. En l’état de l’instruction, le moyen tiré de ce que la décision de préemption est intervenue avant l’adjudication et à un prix qui n’est pas celui de la dernière enchère ou surenchère est propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision du 8 novembre 2024 par laquelle la communauté de communes de Pré Bocage Intercom a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un montant de 387 200 euros.

11. Aucun autre moyen n’est susceptible, en l’état de l’instruction, de fonder la suspension de l’exécution de la décision attaquée pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme.

12. Il résulte de tout ce qui précède que les deux conditions d’application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative sont satisfaites. Il y a lieu, par suite, de suspendre l’exécution de la décision du 8 novembre 2024 par laquelle la communauté de communes de Pré Bocage Intercom a décidé d’acquérir, par l’exercice du droit de préemption urbain, l’ensemble immobilier situé sis 74 et 74 bis rue Georges Clémenceau à Villers-Bocage et ce, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Sur les frais de l’instance :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la communauté de communes de Pré Bocage Intercom une somme globale de 1 000 euros à verser aux requérants en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas partie perdante en la présente instance, une somme au titre des frais exposés par la communauté de communes.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de la décision du 8 novembre 2024 par laquelle la communauté de communes de Pré Bocage Intercom a décidé d’acquérir, par l’exercice du droit de préemption urbain, l’ensemble immobilier situé sis 74 et 74 bis rue Georges Clémenceau à Villers-Bocage est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité.

Article 2 : La communauté de communes de Pré Bocage Intercom versera une somme globale de 1 000 euros à M. F, M. D et la SCI Les Pommiers au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la communauté de communes de Pré Bocage tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. C F, à M. B A, Ali D, à la SCI Les Pommiers et à la communauté de communes de Pré Bocage Intercom.

Fait à Caen, le 18 mars 2025.

La juge des référés

SIGNÉ

A. E

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. Bloyet