Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2301798 le 5 juillet 2023 et le 6 mai 2024, M^me E C et M. A D, représentés par M^e Hourmant, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de la commune de Ver-sur-Mer a délivré à la SCCV Rue du pavillon un permis de construire une résidence de quatre-vingt-neuf foyers logements avec services, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la SCCV Rue du pavillon la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils justifient d’un intérêt à agir ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet ;

— la prescription dont l’arrêté attaqué du 2 février 2023 est assorti est illégale dès lors qu’elle ne permet pas de déterminer la nature et l’étendue des obligations qui devront être respectées et qu’elle renvoie à une instruction ultérieure ;

— il méconnaît l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— ces vices ne sont pas régularisables.

Par un mémoire enregistré le 11 novembre 2023, la commune de Ver-sur-Mer, représentée par M^e Cassaz, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de l’article L. 600-5 du même code et à ce que soit mise à la charge de M^me C et M. D la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence de justification d’un intérêt à agir des requérants ;

— les moyens soulevés par M^me C et M. D ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 2 janvier 2024, la SCCV Rue du pavillon, représentée par M^e Clerc, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou, à défaut, de l’article L. 600-5 du même code et à ce que soit mise à la charge de M^me C et M. D la somme de 4 900 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence de justification d’un intérêt à agir à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire ; en tout état de cause, ils n’ont pas la qualité de voisins immédiats et ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

— aucun des moyens soulevés par M^me C et M. D n’est fondé.

II. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 2301985 le 24 juillet 2023 et les 21 juin et 16 juillet 2024, l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer », représentée par M^e Le Brouder, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) avant dire droit, d’organiser une visite sur les lieux en application de l’article R. 622-1 du code de justice administrative ;

2°) d’annuler l’arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de la commune de Ver-sur-Mer a délivré à la SCCV Rue du pavillon un permis de construire une résidence de quatre-vingt-neuf foyers logements avec services, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ver-sur-Mer et de la SCCV Rue du pavillon la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle justifie d’un intérêt à agir ;

— le dossier de demande du permis est incomplet et ce, en méconnaissance des articles R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ; il aurait dû reprendre les prescriptions et recommandations de l’avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité du 24 novembre 2022 ; l’article 2 renvoie à une instruction ultérieure du SDIS du Calvados ;

— il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux caractéristiques générales de la zone U ;

— il méconnaît l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U6 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article U13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— ces vices ne sont pas régularisables.

Par un mémoire, enregistré le 11 novembre 2023, la commune de Ver-sur-Mer, représentée par M^e Cassaz, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de l’article L. 600-5 du même code et à ce que soit mise à la charge de l’association requérante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir de l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » ;

— les moyens soulevés par l’association requérante ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 2 janvier et 11 juillet 2024, la SCCV Rue du pavillon, représentée par M^e Clerc, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou à défaut de l’article L. 600-5 du même code et à ce que soit mise à la charge de l’association requérante la somme de 4 900 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence de justification d’un intérêt à agir à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire ;

— aucun des moyens soulevés par l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » n’est fondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme ;

— le code de l’urbanisme ;

— l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être règlementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Sénécal, rapporteure,

— les conclusions de M^me Remigy, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Hourmant, représentant M^me C et M. D, M^e Le Brouder, représentant l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer », et de M^e Cassaz, représentant la commune de Ver-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. Le 24 juin 2022, la SCCV Rue du pavillon a déposé à la mairie de Ver-sur-Mer une demande de permis de construire une résidence de quatre-vingt-neuf foyers logements avec services pour une surface de plancher de 3 755 m2 sur une parcelle cadastrée 739AP94 d’une superficie totale de 8 603 m2 située au 2 rue du Pavillon à Ver-sur-Mer. Par l’arrêté attaqué du 2 février 2023, le maire de la commune de Ver-sur-Mer lui a délivré le permis de construire sollicité. Par les requêtes susvisées, qu’il y a lieu de joindre pour statuer par un même jugement, M^me C, M. D et l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » demandent au tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir :

S’agissant de l’intérêt à agir de M^me C et de M. D :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / () ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que M^me C et M. D sont propriétaires et occupants de villas situées en face du terrain d’assiette du projet. La seule circonstance qu’ils ne sont pas mitoyens et qu’une voie les sépare n’est pas de nature à leur dénier la qualité de voisins immédiats, eu égard à la configuration des lieux. Ils font valoir qu’ils subiront une diminution d’ensoleillement et de luminosité de leurs terrains et que le projet, par sa nature, son importance et sa localisation, risque de détériorer les conditions de circulation dans le quartier et de créer des nuisances sonores tant du fait de la circulation automobile que de l’occupation des bâtiments projetés qui accueilleront des activités de services, notamment de restauration. En outre, M. D fait valoir que les vastes terrasses qui seront créées offriront une vue directe sur sa propriété. Dans ces conditions, M^me C et M. D justifient d’un intérêt à agir contre le permis de construire. Par suite, la fin de non-recevoir doit être écartée.

S’agissant de l’intérêt à agir de l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » :

4. Aux termes de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme : « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’une association n’est recevable à demander l’annulation pour excès de pouvoir d’une décision individuelle relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol que si elle a déposé ses statuts en préfecture avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Il appartient au juge administratif, lorsque cette condition est remplie, d’apprécier si l’association requérante justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision qu’elle attaque en se fondant sur les statuts tels qu’ils ont été déposés à la préfecture antérieurement à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

6. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire de la SCCV Rue du pavillon a été affichée en mairie le 24 juin 2022 et que l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » a déposé ses statuts le 27 février 2019, soit plus d’un an avant l’affichage de la demande de permis de construire.

7. D’autre part, aux termes de l’article 2 de ses statuts, l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer » a pour objet social la préservation de la biodiversité et des ressources naturelles ainsi que la conservation du patrimoine. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’une résidence touristique de quatre-vingt-neuf foyers logements à destination de commerces et d’activités de service, comprenant trois bâtiments, pour une surface de plancher de 3 755 m2, sur une parcelle vierge de toute construction, très dense en végétation et qui présente de nombreux buissons et arbustes et des rangées d’arbres en limite de propriété. En outre, les constructions projetées seront visibles du phare de Ver-sur-Mer, monument qui mesure 16,40 mètres et qui est situé sur le terrain jouxtant immédiatement le terrain d’assiette du projet à l’est. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que cette covisibilité apparaît à plusieurs endroits où le phare, patrimoine local, peut être aperçu. Eu égard à l’objet du projet, son importance, son insertion dans le prolongement de vastes espaces naturels dépourvus de construction ainsi que sa covisibilité avec le phare de Ver-sur-Mer, l’association requérante justifie d’un intérêt suffisant lui donnant qualité à agir contre le permis de construire délivré à la SCCV Rue du pavillon. Par suite, la fin de non-recevoir doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité de la décision attaquée :

8. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; () « . L’article R. 431-8 du même code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . L’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également :/ () / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. En outre, lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

10. Il ressort du dossier de demande du permis de construire qu’il comporte les cotes NGF du terrain ainsi qu’un plan de situation PC-01 conforme aux dispositions du a) de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme. La notice paysagère PC4 fait état d’une parcelle « très dense en végétation » avec « de nombreux buissons et arbustes mais aussi des rangées d’arbres en limite de propriété », précise, conformément aux dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, que les rangées d’arbres en limite de propriété seront conservées, que « l’intérieur de la parcelle » sera « refaite entièrement », impliquant la suppression des arbustes et buissons, que dix nouveaux arbres d’essence locale seront plantés tels que des bouleaux ou des merisiers communs et, enfin, que la surface d’espaces verts sera de 3 407 m² soit environ 40 % de la parcelle. En outre, le dossier comprend des photographies de la parcelle avant-projet, qui permettent d’appréhender la densité de la végétation présente, sans que la circonstance que la végétation ait pu évoluer depuis la prise des photos n’ait d’incidence à cet égard. La végétation devant exister après réalisation du projet figure, par ailleurs, sur le plan de masse. En outre, le dossier comporte deux plans de coupe du terrain PC-03 ainsi que des insertions du projet PC-06 et trois photographies du terrain dans l’environnement proche PC-07 et PC-08. En revanche, le dossier ne comporte aucune photographie de l’environnement lointain et ce, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, sans qu’il soit mentionné qu’il serait impossible d’en fournir. Les insertions du projet PC-06 ne permettent pas, à elles seules, d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel, alors que les constructions projetées sont imposantes et uniques sur le territoire communal, qu’elles sont implantées à proximité du phare de Ver-sur-Mer, qu’elles seront visibles sur les hauteurs et que les deux bâtiments situés à l’endroit où la déclivité de la pente est la plus forte mesurent douze mètres. Si la notice paysagère PC4 mentionne que le projet est situé en plein cœur de la commune de Ver-sur-Mer, dans une zone urbanisée, précisant par ailleurs que des maisons d’habitation de type pavillonnaire en enduit ton pierre se trouvent au nord et à l’ouest, que le phare de Ver-sur-Mer se situe à l’est et qu’un terrain vierge est localisé au sud, elle ne comporte pas d’indications suffisamment détaillées susceptibles de compenser les insuffisances des autres pièces. En l’espèce, l’absence des documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et lointain, exigés par l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, a été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur sur la conformité du projet au règles d’urbanisme. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit, par suite, être accueilli.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ». Aux termes de l’article R. 111-2 du même code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». En vertu de ces dispositions, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

12. L’arrêté attaqué du 2 février 2023 comporte, en son article 2, une prescription imposant à la société bénéficiaire du permis de soumettre à la validation du service départemental d’incendie et de secours du Calvados le dimensionnement de la réserve incendie dont le terrain d’assiette du projet sera équipé afin de s’assurer du potentiel hydraulique requis, d’une part, et de l’accessibilité aux engins de secours, d’autre part. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan des réseaux souples, que le pétitionnaire prévoit d’installer une réserve incendie et un poteau incendie sur le terrain d’assiette du projet, situés à proximité du parc de stationnement. Il ressort par ailleurs de l’avis favorable du 9 décembre 2022 du service départemental d’incendie et de secours du Calvados, que vise l’arrêté attaqué, que le terrain d’assiette du projet est « accessible aux engins de secours et de lutte contre l’incendie par la rue du Pavillon », que la défense extérieure contre l’incendie du projet « repose sur une réserve incendie prévue au dossier, située à moins de 200 mètres sans précision de capacité » et qu’il recommande que le pétitionnaire se rapproche du service départemental d’incendie et de secours du Calvados avant la conception de la réserve incendie afin de garantir la conformité de son potentiel hydraulique au règlement de défense extérieure contre l’incendie du Calvados. Il en résulte que la prescription dont est assorti le permis est précise et permet de déterminer la nature et l’étendue des obligations qui devront être respectées, sans apporter de modifications substantielles, et ne nécessite pas la présentation d’un nouveau projet, la création d’une borne incendie en étant distincte et indépendante. Enfin, la circonstance que le permis ne reprend pas les prescriptions et recommandations de l’avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité du 24 novembre 2022 est sans incidence sur sa légalité. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme et de l’illégalité de la prescription dont est assorti le permis de construire doit, par suite, être écarté.

13. En troisième lieu, il ressort du règlement du plan local d’urbanisme que la zone U est une zone urbaine équipée, « principalement affectée à l’habitation sous forme de constructions individuelles. Les activités, qui sont le complément naturel de l’habitat, n’en sont pas exclues. Toutefois, la part dominante de l’habitat doit lui conférer un caractère de zone résidentielle ». Cependant, ces dispositions générales ne sont pas opposables en tant que telles aux autorisations d’urbanisme et ne sauraient s’ajouter aux dispositions des articles U1 et U2 du règlement relatif à la zone U, lesquelles n’interdisent pas la construction d’une résidence touristique avec commerce et services. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives aux caractéristiques générales de la zone U doit, par suite, être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Accès et voirie : Le permis de construire sera refusé si le terrain n’est pas desservi par une voie publique ou privée dans les conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y sont édifiés, notamment en ce qui concerne les moyens d’approche du matériel de lutte contre l’incendie et le fonctionnement général de la circulation (débouchés dangereux). / Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre ».

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’une résidence touristique de quatre-vingt-neuf foyers logements pour une surface de plancher de 3 755 m2, comprenant trois bâtiments, dont l’un constitue un établissement recevant du public destiné à accueillir un restaurant, une salle de réunion, un accueil, une boutique et des locaux techniques. Il prévoit, par ailleurs, la construction de deux parkings comprenant au total quatre-vingt-dix places de stationnement. Le terrain d’assiette du projet est desservi par la rue du Pavillon, voie publique d’une largeur suffisante de cinq mètres qui permet le croisement de deux véhicules, et est accessible en voiture et à pied depuis cette même rue. Il ressort des pièces du dossier que la circulation rue du Pavillon, à proximité, est limitée, le terrain jouxtant une parcelle sur laquelle est édifiée le phare de Ver-sur-Mer qui n’implique pas de trafic. L’accès aux parkings par la rue du Pavillon s’effectue en retrait d’une distance suffisante du croisement avec l’avenue du 6 juin. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet compromettrait le fonctionnement général de la circulation en raison notamment de débouchés qui seraient dangereux au sens de l’article U3. Au surplus, et ainsi qu’il a été précédemment exposé, il ressort de l’avis du 9 décembre 2022 du service départemental d’incendie et de secours du Calvados qu’il est « accessible aux engins de secours et de lutte contre l’incendie par la rue du Pavillon ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain ne serait pas accessible aux bus ni que ceux-ci ne pourraient pas sortir de la rue du Pavillon en sécurité ni qu’il existerait un risque pour la sécurité publique du fait de la nécessité d’emprunter la rue Henry Jaquot. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

16. En cinquième lieu, aux termes de l’article U6 du règlement du plan local d’urbanisme : « Tout point d’une construction nouvelle devra être implanté avec un retrait minimum de 5 m par rapport à l’alignement ».

17. En l’absence de disposition particulière relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions du document d’urbanisme qui prévoient une distance minimale de cinq mètres entre toute construction et la limite séparative de propriété, dont l’objet est lié à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection du voisinage, ne s’appliquent pas à la partie souterraine d’un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel. Par suite, la circonstance qu’une partie de l’emprise en sous-sol des immeubles, non visible de l’extérieur, est située à moins de cinq mètres de la limite séparative est sans incidence sur la légalité du permis de construire.

18. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan des réseaux souples, que le projet sera équipé d’un bassin d’infiltration enterré sous l’aire de stationnement située à proximité de la voie publique, rue du Pavillon. Par suite, les dispositions de l’article U6 ne trouvent pas à s’appliquer. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U6 doit, par suite, être écarté.

19. En sixième lieu, aux termes de l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme : « Implantation par rapport aux limites séparatives : L’implantation des constructions devra tenir compte de l’orientation, de la topographie des lieux et de l’implantation des constructions voisines. / La distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de la limite parcellaire doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de ce bâtiment avec un minimum de 4 mètres. La construction aux limites séparatives est toutefois autorisée pour les annexes ou extensions, à condition que leur hauteur n’excède pas 4 mètres. / Des reculs différents peuvent être autorisés par rapport aux nouvelles voies créées à l’occasion des lotissements ou groupes d’habitations, ou pour permettre l’implantation d’ouvrages techniques ou d’équipements publics ou d’intérêt collectif ». En présence d’une construction en attique, la hauteur à l’égout du toit n’est pas définie par celle de la façade, mais par celle du niveau supérieur construit en retrait. Dans ce cas, il y a lieu de tenir compte, sauf disposition contraire, de la hauteur de ce niveau supérieur, et non de celle de la façade. Toutefois, l’article 11 du même règlement définit la hauteur comme étant la mesure verticale, prise au nu de la façade entre le sol naturel et le niveau le plus élevé de la toiture (faîtage). Il résulte de ces dispositions que la hauteur doit être calculée à l’égout du toit et, s’agissant d’une construction comportant un attique, au sommet de l’acrotère, soit au sommet du garde-corps du toit terrasse. Enfin, la règle posée par l’article U7 étant forfaitaire, il convient, pour le calcul du retrait, de retenir la différence entre le terrain naturel et le point le plus haut de la construction, sans tenir compte de la hauteur de chaque façade.

20. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans de coupe qui mentionnent la hauteur de certaines façades par rapport au terrain naturel, que la façade nord du bâtiment 2 s’élève à 11,90 mètres, attique compris. Dès lors, le retrait minimal imposé pour tout point de la construction doit être, a minima, de 5,95 mètres. Or, en limite ouest, la façade est implantée à 5,45 mètres du point le plus proche de la limite de propriété et ce, en méconnaissance des dispositions précitées. Par ailleurs, la façade nord du bâtiment 3 présente une hauteur de 11,90 mètres, impliquant un retrait minimal de 5,95 mètres. Or, en limite est, la façade est implantée à 4,23 mètres du point le plus proche de la limite de propriété et ce, en méconnaissance des dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U7 doit, par suite, être accueilli.

21. En septième lieu, aux termes de l’article U9 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol des constructions est fixée à 30 % maximum ». En application de l’article 11 du même règlement, elle s’entend comme la projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment à la surface de la parcelle.

22. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est de 8 603 m². Ainsi, l’emprise au sol maximale autorisée est de 2 580 m². En l’absence d’élévation des parkings au-dessus du terrain naturel, leur surface totale, soit 2 625 m2, n’avait pas à être prise en compte pour le calcul de l’emprise au sol. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice du permis, que l’emprise au sol des constructions s’élève à 1 984 m². Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U9 doit, par suite, être écarté.

23. En huitième lieu, aux termes de l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme : « Hauteur maximum : La hauteur maximale, au niveau du faîtage, est de 10 mètres. / Sur les voies et terrains en pente, les hauteurs maximums pourront être augmentées progressivement pour tenir compte de la pente sans dépasser de 2 m celles fixées ci-dessus. / () ». L’article 11 du même règlement définit la hauteur comme étant la mesure verticale, prise au nu de la façade entre le sol naturel et le niveau le plus élevé de la toiture (faîtage).

24. Le sol naturel à prendre en compte est celui qui existe à la date de l’autorisation de construire avant travaux d’adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été, avant cette date, modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement.

25. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice descriptive, que le terrain d’assiette du projet présente une forte déclivité, représentée sur les plans joints au dossier, lesquels mentionnent les cotes NGF du terrain. Elle précise que le parti retenu est de concevoir des bâtiments selon une architecture dite en escalier en vue de respecter le caractère du terrain et de suivre sa pente naturelle. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les hauteurs auraient été calculées à partir du terrain remblayé. Il ressort enfin des pièces du dossier que les hauteurs déclarées des différents faîtages sur le terrain en pente sont inférieures ou égales à douze mètres. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U10 doit, par suite, être écarté.

26. En neuvième lieu, d’une part, les dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme applicables à la zone U énoncent que cette zone est principalement affectée à l’habitation sous forme de constructions individuelles, sans que les activités en soient exclues. Aux termes de l’article U11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Aspect extérieur des constructions : 1 – Principes / 1) Esthétique générale : / L’aspect esthétique des constructions nouvelles () doit être étudié de manière à assurer leur parfaite intégration dans le paysage naturel ou urbain. / () / 2) Toutes constructions : / Lorsque les constructions environnantes existantes présentent des caractéristiques architecturales dominantes (forme/couleur de toiture, teinte de matériaux, type de clôtures), celles-ci peuvent être imposées à toute nouvelle construction principale, hormis les annexes et vérandas, pour préserver l’harmonie de l’ensemble. / () Les murs des façades : Le traitement des façades en termes de composition, modénature, décors, matériaux et couleurs devra faire l’objet d’une recherche particulière, en relation avec le mode constructif utilisé ou les constructions de référence environnantes. / () / Les combles et toitures doivent présenter une simplicité de volume et une unité de conception. Les volumes principaux de la construction seront couverts par une toiture à deux versants, de pentes comprises entre 40° et 60°. / () / Les dispositions relatives aux toitures et aux parements extérieurs peuvent ne pas être appliquées dans le cas d’une architecture contemporaine de qualité (Maison d’architecte, habitat bio-climatique et HQE) () / 4) Adaptation au sol : Le terrain naturel devra conserver son caractère. Tout mouvement de terre important, tant en remblai qu’en déblai, est interdit, sauf dans le cadre d’une recomposition du terrain si la topographie de celui-ci le justifie, ou dans le cadre d’un aménagement paysager spécifique. / Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées pour les équipements publics ou d’intérêt collectif ».

27. D’autre part, aux termes de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme : " Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire « . Aux termes de l’article R. 151-28 du même code : » Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / () / 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; / 4° Pour la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; / () « . L’article 4 de l’arrêté du 10 novembre 2016 dans sa rédaction applicable au litige énonce que : » La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d’intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d’accueil des gens du voyage ".

28. Il ressort des pièces du dossier que les constructions environnantes sont des habitations de type pavillonnaire, de faible hauteur, majoritairement d’un gabarit R+1, revêtues d’un enduit de teinte claire et présentant un toit à deux pans. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que l’architecture du projet est contemporaine, d’un gabarit R+2+attique, que les deux bâtiments à destination d’hébergement situés en haut de la parcelle oscilleront entre onze mètres quatre-vingt-dix et douze mètres à l’attique, que l’accueil de la résidence est marqué par une imposante entrée ayant la forme d’un cube, scindant le bâtiment en deux, que la circulation interne des usagers a été particulièrement pensée, notamment, par l’agencement des constructions et la création de terrasses et d’esplanades pour relier les bâtiments et créer des « lieux de vies extérieurs » qui permettent de « faire respirer la parcelle ». Par ailleurs, tous les bâtiments sont dotés de larges baies et d’un toit terrasse végétalisé ainsi que, pour le restaurant situé au sein du bâtiment 1, d’une toiture à quatre pans à 40 %, les teintes dominantes des murs des façades étant celles des constructions avoisinantes. Le parti retenu est de concevoir des bâtiments selon une architecture dite en escalier en vue de respecter le caractère du terrain et de suivre sa pente naturelle. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le projet, qui a été réfléchi et conçu sur plans uniques, notamment pour tenir compte de la déclivité du terrain et de sa situation, présente un caractère architectural contemporain et une singularité de nature à le faire entrer dans le champ d’application de la dérogation prévue à l’article U11 relative aux constructions présentant une « architecture contemporaine de qualité ». Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U11 doit, par suite, être écarté.

29. En dixième lieu, aux termes de l’article U12 du règlement du plan local d’urbanisme : " Pour les constructions à usage d’habitation, il est exigé au minimum 2 places de stationnement par logement. / Pour les commerces/Services : – SHON ( 200 m² : 1 place pour 50 m² B ; / – SHON ) 200 m² : 1 place pour 100 m² B, sans être inférieure à 4. / () « . En application des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, les valeurs exprimées en surface hors œuvre nette dans les documents d’urbanisme doivent s’entendre, depuis le 1er mars 2012, en valeurs exprimées en surface de plancher. Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 : » La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. / La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ".

30. Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction d’une résidence touristique avec services à usage d’habitation et à sous-destination « hébergement » au sens de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 et que les logements créés ne sont pas destinés à un usage d’habitation au sens strict mais à un hébergement exclusivement touristique. L’obligation de créer deux stationnements par logement prévue par l’article U12 précité ne s’appliquant qu’aux seules constructions à usage d’habitation et à sous-destination « logement », le projet, qui comporte également une destination commerciale pour une surface de plancher est de 3 755 m2, doit donc prévoir une place pour 100 m² de surface hors œuvre nette, soit trente-huit places de stationnement. Le projet prévoyant la construction de quatre-vingt-dix places de stationnement, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U12 doit être écarté.

31. En dernier lieu, aux termes de l’article U13 : « () Les plantations existantes seront maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes d’essence régionale. / 25 % de la superficie du terrain, au minimum, seront traités en espaces verts ».

32. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice paysagère, que la parcelle du projet est à l’abandon, très dense en végétation et présente de nombreux buissons et arbustes ainsi que des rangées d’arbres en limite de propriété. Par ailleurs, un espace vert sera conservé ainsi que les rangées d’arbres en limite de propriété et dix arbres d’essence locale seront plantés, tels que des bouleaux ou des merisiers communs. Enfin, la surface d’espaces verts sera de 3 407 m² soit environ 40 % de la parcelle. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U13 doit, par suite, être écarté.

33. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 2 février 2023 par lequel le maire de Ver-sur-Mer a délivré à la SCCV Rue du pavillon un permis de construire une résidence de quatre-vingt-neuf foyers logements à destination de commerce et de services est entaché de vices tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et de l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme constatés aux points 10 et 20 du présent jugement.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

34. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

35. Les vices tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et de l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme apparaissent régularisables, sans entraîner un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature. Il y a lieu, par suite, de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre cette éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif, qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les présentes requêtes.

Article 2 : La SCCV Rue du pavillon et la commune de Ver-sur-Mer devront justifier, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, de l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif permettant de régulariser les vices tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et de l’article U7 du règlement du plan local d’urbanisme relevés dans les motifs du présent jugement.

Article 3 : Les conclusions des parties sur lesquelles il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservées jusqu’à la fin de l’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me E C, à M. A D, à l’association « protection nature et patrimoine – Ver-sur-Mer », à la SCCV Rue du pavillon et à la commune de Ver-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle siégeaient :

— M^me Macaud, présidente,

— M^me Ducos de Saint Barthélémy de Gélas, première conseillère,

— M^me Sénécal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La rapporteure,

SIGNÉ

I. SENECAL

La présidente,

SIGNÉ

A. MACAUDLa greffière,

SIGNÉ

E. BLOYET

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

E. BLOYET

Nos 2301798, 2301985