TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE CERGY-PONTOISE

N° 1915771 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________
M. D X M^me M N O AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS épouse X ___________
M^me F A Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise Q ___________ (1ère chambre)
M^me P B Q publique ___________

Audience du 5 février 2021 Décision du 19 février 2021 ___________ 68-03 C

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoire complémentaires, enregistrés les 13 décembre 2019 et les 10 juillet et 16 novembre 2020, M. D X et M^me M N O épouse X, représentés par M^e Christin, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Rueil- Malmaison a délivré à M. Y et M. Z un permis de construire autorisant la construction d’une maison individuelle sur un terrain sis 18, rue des Lilas à Rueil-Malmaison, ensemble la décision du 14 octobre 2019 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Rueil-Malmaison, de M. Y et de M. Z une somme de 6 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- les documents graphiques d’insertion joints au dossier sont insuffisants au regard des exigences de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté litigieux et la décision portant rejet de leur recours gracieux ne permettent pas d’identifier avec certitude la collectivité au nom de laquelle ces décisions ont été prises, en méconnaissance de l’article A. 424-2 du code de l’urbanisme ;

- le permis de construire litigieux a été obtenu au bénéfice d’une fraude ;

- ce permis a été délivré en méconnaissance des articles Ued 7.2 et Ued 7.3.4 du règlement du plan local d’urbanisme de Rueil-Malmaison ;

- ce permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ued 8 et des dispositions générales de ce règlement ;

- ce permis a été délivré en méconnaissance des exigences résultant des articles Ued 11.3.1.1, 11.3.2.1 et 11.3.3.2 de ce règlement.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 avril et 17 août 2020, M. G Y et M. H Z, représentés par M^e INeil, concluent, dans le dernier état de leurs écritures, au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 8 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :

- les requérants ne justifient pas d’un intérêt pour agir suffisant ;

- aucun des moyens qu’ils soulèvent ne sont fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 mai et 31 août 2020, la commune de Rueil-Malmaison conclut au rejet au requête.

Elle fait valoir que :

- la requête ne mentionne pas les coordonnées du défendeur, en méconnaissance de l’article R. 411-1 du code de justice administrative ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire a été enregistré pour M. Y et M. Z le 10 décembre 2020.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me A,

- les conclusions de M^me B, Q publique,

- et les observations de M. X, de M^e INeil pour M. Y et M. Z et de M^me C pour la commune de Rueil-Malmaison.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 juillet 2019, le maire de la commune de Rueil-Malmaison a délivré à M. Y et M. Z un permis de construire autorisant la construction d’une maison individuelle sur un terrain sis 18, rue des Lilas à Rueil-Malmaison. Par la présente requête, M. et M^me X demandent au tribunal d’annuler cet arrêté ainsi que la décision datée du 14 octobre 2019 par laquelle le maire de cette commune a rejeté leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la défense :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours en excès de pouvoir contre un permis de construire (…) que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que les requérants sont voisins immédiats du projet, qui s’implante sur la parcelle contigüe à leur terrain. Ils font par ailleurs état d’une perte de vue et d’ensoleillement de leur bien ainsi que d’une perte de valeur vénale du fait de l’édification d’une construction mitoyenne et la création de vues nouvelles sur leur propriété. Dans ces conditions, ils justifient d’un intérêt suffisant à contester le permis de construire litigieux, sans qu’il y ait lieu d’apprécier la légalité des vues dont ils bénéficiaient jusqu’alors. La fin de non- recevoir opposée par les pétitionnaires à ce titre doit être écartée.

5. En second lieu, aux termes de l’article R. 411-1 du code de justice administrative : « La juridiction est saisie par requête. La requête indique les nom et domicile des parties. (…) ».

6. Si la commune relève que la requête introductive d’instance ne mentionne pas les coordonnées des défendeurs, ces derniers étaient aisément identifiables au vu des pièces jointes à l’appui du recours de M. et de M^me X, en particulier l’arrêté de permis de construire litigieux. La procédure a ainsi pu leur être communiquée sans difficulté. En outre, cette omission a été régularisée en cours d’instance, lors du dépôt du mémoire en réplique des intéressés. Par suite, la fin de non-recevoir tirée des dispositions précitées doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. En premier lieu, il est toujours loisible à la personne intéressée, sauf à ce que des dispositions spéciales en disposent autrement, de former à l’encontre d’une décision administrative un recours gracieux devant l’auteur de cet acte et de ne former un recours contentieux que lorsque le recours gracieux a été rejeté. En ce cas, les vices propres du rejet du recours administratif ne peuvent être utilement contestés. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision portant rejet du recours gracieux de M. et de M^me X ne comporterait pas les indications permettant d’identifier la collectivité au nom de laquelle elle a été prise est inopérant et ne peut qu’être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article A. 424-1 du code de l’urbanisme : « La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d’un arrêté. / (…) ». Aux termes de l’article A. 424-2 de ce code : « L’arrêté prévu au premier alinéa de l’article A. 424-1 : / a) Indique la collectivité au nom de laquelle la décision est prise ; / (…). L’arrêté mentionne, en caractères lisibles, le prénom, le nom et la qualité de son signataire. ».

9. Contrairement à ce qui est soutenu, les mentions de l’arrêté litigieux, notamment son en-tête rappelant expressément que son signataire, M. K L, agit en qualité de maire de Rueil-Malmaison ainsi que le tampon de la mairie apposé à sa signature, permettent d’identifier avec certitude la collectivité au nom de laquelle cette décision a été prise. La circonstance qu’il fasse également mention de la qualité de président de la métropole du Grand Paris de son signataire n’est pas de nature à elle seule à créer une ambiguïté sur ce point. Le moyen présenté en ce sens doit, ainsi, être écarté.

10. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / (…) ». La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Tout d’abord, les pétitionnaires ont bien joint à leur demande de permis un document graphique d’insertion « PCMI6 » donnant à voir la construction projetée depuis la rue des Lilas. Ce document est complété par la notice « PCMI4 » qui décrit de manière détaillée les modalités retenues pour favoriser l’insertion du projet dans les paysages et constructions avoisinants et comporte un nouvel aperçu du projet. Enfin, ont été également joints au dossier plusieurs photographies des bâtiments préexistants le long de la voie. Dans ces conditions, le service instructeur a pu apprécier en connaissance de cause l’insertion du projet dans son environnement proche et lointain.

12. Par ailleurs, si les requérants relèvent que les documents graphiques d’insertion ne permettent pas de visualiser la porte d’entrée et le traitement des accès et du terrain, les précisions figurant dans la notice d’insertion « PCMI4 » ainsi que sur le plan de masse et le plan « PCMI5 » représentant la construction depuis la voie, ont permis au service instructeur de disposer d’une information suffisante sur ce point.

13. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté en ses deux branches.

14. En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article Ued 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rueil-Malmaison : « 1 – Dispositions générales : / En dehors des cas évoqués aux paragraphes "1.2 – Dispositions particulières", les constructions doivent s’implanter en retrait des limites séparatives* (…). / 2 – Disposition particulière : / Cas d’implantation sur limite séparative : Pour toute propriété et compte tenu des bâtiments existants, n’est autorisée qu’un seul bâtiment principal implanté sur une seule et même limite séparative, à condition d’être situé dans une bande de 29 m telle que définie ci-dessus, et qu’il

s’accole à un bâtiment principal voisin contigu (annexes* accolées ou débordantes exclues), en bon état, existant sur le terrain voisin, et s’inscrive dans les héberges existantes de ce bâtiment avec dépassement vertical toujours autorisé mais sans aucun dépassement latéral. / (…) ». Le glossaire figurant dans ce règlement précise que l’héberge est « la ligne définissant le contour du mur d’une construction implantée sur la limite séparative entre deux propriétés » et que « les murs de clôtures et les clôtures ne rentrent pas dans la définition des héberges ». Il définit par ailleurs les façades ou parties de façades comme l'« ensemble des ouvrages qui constituent les parties verticales d’un bâtiment hors toitures et ses éléments. / (…) ». Enfin, aux termes de ce glossaire, une véranda constitue une « galerie couverte en construction légère rapportée en saillie le long d’une façade, pouvant être fermée pour servir de jardin d’hiver ».

15. Il ressort des pièces du dossier que la façade sud de la construction projetée s’implante en limite séparative, sans aucun retrait, le long de la maison d’habitation des époux X et de leur véranda, réalisée derrière un mur de clôture préexistant. Or, cette véranda constitue une construction légère en saillie par rapport à la façade du bâtiment principal voisin, qui ne saurait, dès lors, être incluse dans les héberges de ce bâtiment. Ainsi, quand bien même sa partie vitrée déborde de quelques centimètres au-dessus du mur préexistant pour des raisons d’étanchéité, ce dernier ne saurait être qualifié de mur de façade de la maison d’habitation de M. et de M^me X à laquelle le projet pouvait s’accoler en application de l’article Ued 7.2. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de cette disposition doit être accueilli pour ce qui concerne la partie de la construction dont l’implantation est prévue le long de cette véranda.

16. D’autre part, aux termes de l’article Ued 7.3.4 du règlement du plan local d’urbanisme de Rueil-Malmaison : « Tout point d’une terrasse ou d’une toiture terrasse accessible doit être situé à une distance de 3 m de la limite séparative. Cette règle ne s’applique pas si la terrasse ou la toiture terrasse comporte un pare-vue d’une hauteur minimale de 1,90 m avec un prolongement en retour de 0,60 m. ».

17. Si le pétitionnaire a indiqué que l’ensemble des toitures terrasses projetées seront végétalisées, il ressort du plan de la façade sud « PCMI5 » qu’une porte-fenêtre permet d’accéder à la toiture située au-dessus de l’entrée, du garage, du cellier et de la cuisine. Cette toiture doit ainsi être qualifiée de toiture-terrasse accessible. Or, alors qu’elle se situe à moins de 3 mètres de la limite séparative sud, elle ne comporte aucune pare-vue. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l’article Ued 7.3.4 du règlement du PLU de Rueil-Malmaison sur ce point.

18. En cinquième lieu, les requérants soutiennent que le permis de construire litigieux a été obtenu au bénéfice d’une fraude.

19. Toutefois, d’une part, s’ils allèguent que le dossier de demande ne permettait pas au service instructeur d’apprécier la réalité de l’implantation en limite séparative de leur propre habitation, notamment l’existence de leur véranda et le mur de clôture sur lequel elle s’adosse, cette véranda, ainsi que le léger décrochage entre la limite séparative et ses baies vitrées, ressortaient des plans de masse, des toitures et du rez-de-chaussée. Ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’appréciation du service instructeur aurait été volontairement faussée sur ce point.

20. D’autre part, si les requérants relèvent des erreurs dans l’emprise au sol du projet indiquée dans la notice « PCMI4 » et l’adresse exacte du terrain d’assiette, ils n’exposent pas en quoi l’appréciation du service instructeur aurait été faussée. En tout état de cause, ces indications

erronées, eu égard à leur portée, relèvent de la pure erreur matérielle et ne révèlent aucune intention de frauder.

21. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la fraude doit être écarté.

22. En sixième lieu, aux termes des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Rueil-Malmaison : « Les annexes autorisées dans les marges de recul des articles 6 et 7 ne sont pas cumulatives. Il ne peut être réalisé sur un terrain au total que deux annexes* non contigües d’une hauteur maximale de 2,80 m (au faitage* ou à l’acrotère*) et d’une emprise au sol* maximale de 25 m² pour l’une et de 9m² pour l’autre. ». Le glossaire figurant dans ce règlement définit les annexes comme des « constructions isolées ou non, telles qu’un garage, un appentis, une serre, un abri de jardin, une chaufferie, un auvent, un atelier etc., autres que la construction principale, à l’exclusion de tous locaux pouvant être occupés à titre d’habitation ou d’occupation permanente. ».

23. En l’espèce, le projet litigieux ne comporte la réalisation que d’une seule annexe, consistant en un abri de jardin. En effet, le garage implanté en limite sud de la propriété dispose d’un accès direct depuis l’entrée du bâtiment principal et se situe dans une partie du bâtiment comportant également la cuisine et le cellier. Ce garage, qui est susceptible de recevoir, sans qu’une autorisation d’urbanisme soit nécessaire, une affectation différente de celle figurant sur les plans joints au dossier de demande, fait ainsi partie intégrante du bâtiment principal. Dès lors, il ne saurait être qualifié d’annexe. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions générales précitées doit être écarté.

24. En septième lieu, l’article Ued 8 du règlement du PLU de Rueil-Malmaison, qui régit exclusivement l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, ne contient aucune prescription relative à l’emprise au sol maximale autorisée. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de ces dispositions pour critiquer l’emprise au sol des annexes que comporterait le projet. Le moyen présenté en ce sens ne peut qu’être écarté.

25. En dernier lieu, aux termes de l’article Ued 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Rueil-Malmaison : « 3.1 – Dispositions générales : / 3.1.1 – Types de toitures : / Sont autorisés : / (…) b) Les toitures terrasses non accessibles si elles sont supports de dispositifs d’énergie renouvelable et / ou végétalisées ; / (…) d) Les toitures terrasses accessibles, dans la limite de 60% de la superficie d’emprise au sol* de l’ensemble de la construction / (…) 3.2. – Dispositions diverses / 3.2.1 – Les garde-corps de sécurité des toitures terrasses doivent être intégrés à la conception de la façade* et être de forme simple. L’installation de garde-corps rabattable sera privilégiée. / (…) 3.3. – Dispositions particulières :

/ (…) 3.3.2 – Les toitures terrasses accessibles sont interdites sur les annexes réalisées dans la marge de recul et de retrait définie aux articles 6 et 7. / (…) ».

26. Tout d’abord, si le projet comporte la réalisation d’une toiture-terrasse accessible au-dessus de la partie du bâtiment comprenant l’entrée, le garage, le cellier et la cuisine, il ne ressort pas des pièces du dossier que les autres toitures terrasses identifiées comme végétalisées disposeraient d’un tel accès. Or, la superficie de la seule toiture-terrasse accessible est nettement inférieure à 60% de la superficie d’emprise au sol de l’ensemble de la construction. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance du d) de l’article Ued 11.3.1.1 du règlement du PLU de Rueil- Malmaison doit être écarté.

27. Par ailleurs, il ressort de ce qui a été énoncé au point 23 que le garage, intégré au bâtiment principal à usage d’habitation, ne saurait être qualifié d’annexe. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article Ued 11.3.3.2 au motif qu’il comporterait la réalisation d’une toiture-terrasse accessible au-dessus d’une annexe réalisée dans la marge de recul ou de retrait définie aux articles 6 et 7.

28. En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier que les toitures terrasses projetées comporteraient les garde-corps de sécurité requis par l’article Ued 11.3.2.1 précité. Contrairement à ce qui est affirmé par la défense, ces dispositifs sont exigés pour l’ensemble des toitures terrasses, y compris celles non accessibles. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Ued 11.3.2.1 doit être accueilli pour l’ensemble des toitures terrasses que comporte le projet.

29. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire du 9 juillet 2019 est illégal en tant qu’il méconnaît les dispositions des articles 7.2, 7.3.4 et 11.3.2.1 du règlement de la zone Ued du PLU de la commune de Rueil- Malmaison.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

30. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé.

31. Les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettent au juge de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme non divisible, dans le cas où l’illégalité affectant une partie identifiable d’un projet de construction ou d’aménagement est susceptible d’être régularisée.

32. En l’espèce, les vices résultant de la méconnaissance des articles Ued 7.2, Ued 7.3.4 et Ued 11.3.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rueil-Malmaison n’affectent qu’une partie identifiable du projet de construction en litige et leur régularisation n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Ils peuvent, ainsi, faire l’objet d’une annulation partielle.

33. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 9 juillet 2019 doit être annulé en tant seulement qu’il autorise une implantation du projet en limite séparative sud au-delà des héberges du bâtiment principal voisin, la réalisation d’une toiture terrasse accessible dépourvue de pare- vue à moins de trois mètres de la limite séparative ainsi que des toitures terrasses ne comportant aucun garde-corps de sécurité. La décision du 14 octobre 2019 rejetant le recours gracieux des requérants doit être annulée par voie de conséquence. En application des dispositions précitées de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il y a lieu de fixer à quatre mois le délai, courant à compter de la notification du présent jugement, dans lequel M. Y et M. Z pourront demander la régularisation de ce permis de construire.

Sur les frais liés au litige :

34. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les parties en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E:

Article 1er : L’arrêté du 9 juillet 2019 du maire de la commune de Rueil-Malmaison est annulé en tant que le projet méconnaît les règles prescrites par les articles Ued 7.2, Ued 7.3.4 et Ued 11.3.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

Article 2 : La décision du 14 octobre 2019 portant rejet du recours gracieux est annulée.

Article 3 : Il appartiendra à M. Y et M. Z de solliciter de l’autorité compétente, dans le délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, une régularisation rendant le projet en litige conforme aux dispositions des articles Ued 7.2, Ued 7.3.4 et Ued 11.3.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rueil-Malmaison.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par M. Y et M. Z en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. D X, à M^me M N O épouse X, à M. G Y, à M. H Z et à la commune de Rueil-Malmaison.

En application des dispositions de l’article R. 751-10 du code de justice administrative, copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Nanterre.

Délibéré après l’audience du 5 février 2021, à laquelle siégeaient :

M^me Delamarre, présidente, M. Moine, conseiller, M^me A, conseillère. Assistés de M^me Le Gueux, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 février 2021.

La Q, La présidente,

signé signé

L. A A.-L. Delamarre

La greffière,

signé

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.