Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 24 octobre 2022, 17 avril, 30 mai et 9 juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) Cocteau, représentée par M^e Baclet, demande au tribunal :

1°) d’annuler les décisions des 23 mai et 10 juin 2022 par lesquelles le maire de la commune de Sarcelles lui a demandé de cesser immédiatement les travaux de construction entrepris sur le terrain cadastré section BE n°278, n°283, n°285, n°290, 298, 481, 482, 483, 484 et 503 situé à l’angle des avenues de Chantereine et Paul Langevin à Sarcelles, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sarcelles la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les décisions en litige sont illégales dès lors qu’elles n’ont pas été précédées par l’établissement d’un procès-verbal relevant une des infractions prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme en méconnaissance de l’article L. 480-2 du même code ;

- elles ne sont pas fondées dès lors que la vente de la parcelle litigieuse a fait l’objet d’un accord sur la chose et sur le prix et était donc parfaite au sens de l’article 1183 du code civil ; il s’ensuit que la SCI Cocteau est bien propriétaire de la parcelle cédée par la commune à la date de la délivrance du permis de construire.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 avril et 1er juillet 2024, la commune de Sarcelles, représentée par M^e Lherminier, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le juge administratif n’est pas compétent pour statuer sur la requête tendant à l’annulation de décisions qui ne constituent pas des arrêtés interruptifs de travaux mais des mises en demeure préalable à l’engagement de l’action sur le fondement de l’article 555 du code civil (procédure judiciaire de démolition ouverte à tout propriétaire pour violation de son droit de propriété) ;

- la requête est irrecevable dès lors qu’elle tend à l’annulation de décisions qui ne font pas grief ;

- la requête est irrecevable en l’absence de conclusion à fin d’annulation ;

- les conclusions tendant à condamner la commune de Sarcelles sont irrecevables dès lors qu’elles sont dirigées contre la commune et non l’Etat ;

- la requête est irrecevable dès lors que la SCI Cocteau a engagé une autre action par voie d’assignation en vente forcée de la commune de Sarcelles devant le tribunal judiciaire de Sarcelles ;

- aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 novembre 2025, le préfet du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

- le juge administratif est incompétent pour se prononcer sur des courriers constituant des actes de droit privé tendant à la protection de la propriété privée communale qui concernent des relations de droit privé entre une société et une commune gestionnaire de son patrimoine immobilier ;

- les courriers en litige ne constituent pas des arrêtés interruptifs de travaux et ne relèvent pas de la compétence du préfet.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Smessaert substituant M^e Baclet représentant la SCI Cocteau,

- les observations de M^e Dunk substituant M^e Lherminier représentant la commune de Sarcelles,

- et les observations de M. C… représentant le préfet du Val-d’Oise.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Cocteau qui exerce une activité d’achat, vente et gestion de biens immobiliers, a déposé une demande de permis de construire pour construire un bâtiment à usage de salle de réception avec bureaux R+1 + parking sur un terrain cadastré section BE n°278, 283, 285, 290, 298, 481, 482, 483, 484 et 503 situé à l’angle des avenues de Chantereine et Paul Langevin à Sarcelles. Par un arrêté du 21 juin 2019 le permis de construire a été délivré. Le 16 mai 2022, la SCI Cocteau a déposé en mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Par courriers des 23 mai et 10 juin 2022, la commune a demandé à la SCI Cocteau de stopper les travaux commencés au motif qu’elle ne disposerait pas de la maîtrise foncière totale du site, notamment d’une parcelle restant propriété de la commune de Sarcelles. La commune a également informé la société requérante qu’elle devait procéder au retrait du permis de construire accordé le 21 juin 2019, dès lors que ce dernier avait été délivré sur la base d’une fausse déclaration. Par courrier du 6 juillet 2022, la SCI Cocteau a déposé un recours gracieux contre ces décisions en tant qu’elles lui ordonnent d’interrompre les travaux. Par la présente requête, elle demande l’annulation des décisions des 23 mai et 10 juin 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux en tant qu’elles lui ordonnent d’interrompre les travaux.

Sur l’exception d’incompétence du juge administratif :

Aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les infractions aux dispositions des titres I, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. (…) Lorsque l’autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 610-1 et L. 480-4, ils sont tenus d’en faire dresser procès-verbal. » Aux termes de l’article L. 480-2 du même code : « (…) Dès qu’un procès-verbal relevant l’une des infractions prévues à l’article L. 480-4 du présent code a été dressé, le maire peut également, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public. Pour les infractions aux prescriptions établies en application des articles L. 522-1 à L. 522-4 du code du patrimoine, le représentant de l’Etat dans la région ou le ministre chargé de la culture peut, dans les mêmes conditions, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux ou des fouilles. ».

Alors même que le procès-verbal d’infraction dressé en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme a le caractère d’un acte de procédure pénale dont la régularité ne peut être appréciée que par les juridictions judiciaires, il appartient à la juridiction administrative de connaître des litiges qui peuvent naître de l’usage des pouvoirs du maire qui lui sont conférés en sa qualité d’autorité administrative par les dispositions de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme.

La commune de Sarcelles soutient que les deux courriers en litige constituent des mises en demeure d’interrompre les constructions sur des parcelles faisant partie du domaine privé de la commune, « avant engagement d’une procédure judiciaire de démolition, ouverte à tout propriétaire pour violation de son droit de propriété (article 555 du code civil) » et qu’en conséquence le litige ne relève pas de la compétence du juge administratif. Elle précise qu’elle a sollicité à titre reconventionnel sur le fondement de l’article 555 du code civil la démolition de ces constructions dans le cadre de l’instance devant le tribunal judiciaire. Toutefois, si les courriers en litige ne mentionnent ni les articles L. 480-1 et suivant du code de l’urbanisme relatifs aux arrêtés interruptifs de travaux ni un procès-verbal ayant constaté une infraction, il ressort de leur analyse qu’aucune mention de l’article 555 du code civil n’y est présente, que les références du permis de construire délivré le 21 juin 2019 y figurent et que ce ne sont pas des mises en demeure mais des décisions interruptives de travaux dès lors qu’il est demandé à la SCI Cocteau « à réception de ce courrier de stopper immédiatement les travaux ». Par suite, l’exception d’incompétence du juge administratif doit être écarté.

Sur le caractère de décision faisant grief des courriers en litige :

Les courriers en litige ont pour objet de demander à la SCI Cocteau « à réception de ce courrier de stopper immédiatement les travaux » et pour le deuxième courrier d’informer la société requérante du retrait du permis de construire. Ils constituent des décisions faisant grief. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écarté.

Sur l’exception de recours parallèle :

La commune de Sarcelles soutient que la requête de la SCI Cocteau a pour objectif qu’elle soit reconnue propriétaire du chemin de la Frécul comme l’action en voie d’assignation en vente forcée devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Toutefois ces deux procédures contentieuses ont deux objets distincts et relèvent de deux ordres de juridiction distincts. La procédure judiciaire a pour objet d’identifier le propriétaire du chemin de Frécul tandis que la procédure devant le juge administratif a pour objet de contrôler la légalité des décisions des 23 mai et 10 juin 2022. Par suite, l’exception de recours parallèle doit être écartée.

Sur l’existence de conclusions à fin d’annulation :

Il ressort des pièces du dossier que la requête a été transmise et enregistrée sans sa page 5 qui mentionne des conclusions à fin d’annulation et qui a ensuite été adressée au tribunal dans le dernier mémoire de la société requérante enregistré le 9 juillet 2024 qui a été communiqué. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut de conclusions à fin d’annulation doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, il résulte des dispositions précitées de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme que la légalité de la prescription de l’interruption de travaux reste subordonnée à la condition que l’exécution desdits travaux constitue une infraction constatée par procès-verbal.

Il ressort des pièces du dossier et n’est pas contesté en défense que les décisions en litige n’ont pas été précédées par l’établissement d’un procès-verbal constatant l’une des infractions pénales au droit de l’urbanisme prévues à l’article L. 480-4. Par suite le moyen tiré du défaut de procès-verbal préalable doit être accueilli.

En deuxième lieu, pour demander à la SCI Cocteau d’interrompre les travaux, le maire de Sarcelles s’est fondé sur la circonstance que la SCI Cocteau n’est pas propriétaire de l’ancien chemin rural n°33 dit B… qui reste la propriété de la commune et n’est donc pas propriétaire de l’ensemble de l’unité foncière qui constitue l’assiette du projet de permis de construire. La société requérante fait valoir qu’en application des dispositions de l’article 1183 du code civil, dès lors qu’elle avait, le 19 juin 2019, accepté l’offre et les modalités de vente proposées par la commune, la vente était parfaite entre les parties à la date de la délivrance du permis de construire, ce qu’a reconnu le tribunal judiciaire de Pontoise dans son jugement du 27 mai 2024 dont la commune de Sarcelles a interjeté appel. Si le fait de procéder à l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme ou de les exécuter en méconnaissance des règles d’urbanisme constitue une infraction au sens des dispositions précitées du code de l’urbanisme, l’atteinte au droit de propriété n’en constitue pas une. Il s’ensuit que le maire de la commune de Sarcelles ne pouvait fonder ses décisions d’interruption de travaux sur la seule atteinte à la propriété. Le moyen tiré de l’absence d’infraction au sens des dispositions de code de l’urbanisme doit être accueilli.

Il résulte de ce qui précède que les décisions des 23 mai et 10 juin 2022 et la décision implicite de rejet du recours gracieux de la société requérante doivent être annulées en tant qu’elles ordonnent à la société requérante d’interrompre les travaux entrepris.

Sur les conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Lorsqu’il exerce le pouvoir d’interruption des travaux qui lui est attribué par l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme, le maire agit en qualité d’autorité de l’État. Ainsi et alors même qu’elle a présenté des observations, la commune de Sarcelles n’est pas partie à la présente instance au sens des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il s’ensuit que les conclusions tendant à mettre à la charge de la commune les frais liés au litige sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées. Ces dispositions font également obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Cocteau la somme que la commune de Sarcelles réclame au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : Les décisions des 23 mai et 10 juin 2022 et la décision implicite de rejet du recours gracieux déposé par la SCI Cocteau sont annulées en tant qu’elles ordonnent l’interruption des travaux.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Sarcelles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cocteau et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée pour information à la commune de Sarcelles.

Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. A…

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.