TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE
N° […] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________
M. X ___________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
M. Romain Rifflard Rapporteur ___________ Le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne M. Pierre-Henri Maleyre Rapporteur public (1ère chambre) ___________
Audience du 23 janvier 2025 Décision du 6 février 2025 ___________
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 mai 2023 et 15 juin 2023, M. Y Z, représenté par M^e Azogui, demande au tribunal :
1°) d’annuler les décisions de préemption en date des 28 avril 2023 et 10 mai 2023 du président de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines portant sur l’acquisition des biens cadastrés section ZD […] et 114 […] 18, route Nationale à Chaumesnil au prix de 60 000 euros ;
2°) d’enjoindre à la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines, dans l’hypothèse où le transfert de propriété serait intervenu, de proposer à la SCI Alyoh, ancien propriétaire du bien ayant fait l’objet de la préemption, d’acquérir le bien, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, puis, le cas échéant, en cas de refus de sa part, et dans un délai de quinze jours, de faire cette même proposition à M. Z, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle ;
3°) de mettre à la charge de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Il soutient que :
- il y a toujours lieu à statuer sur l’ensemble de ses conclusions malgré la décision du 6 juin 2023 abrogeant la décision de préemption du 10 mai 2023 ;
- aucune disposition législative ou réglementaire ne permet au titulaire du droit de préemption d’édicter deux décisions successivement de sorte que la décision du 10 mai 2023 est illégale ;
- les décisions attaquées sont illégales dès lors que l’autorité compétente avait renoncé à l’exercice du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme ;
- elles ont été prises par une autorité incompétente dès lors que l’existence d’une délégation du conseil communautaire à son président pour exercer le droit de préemption urbain n’est pas établie, ni le cas échéant le caractère exécutoire d’une telle délégation ;
- la décision du 28 avril 2023 est entachée d’un défaut de motivation ;
- la décision du 10 mai 2023 est insuffisamment motivée ;
- les décisions attaquées sont entachées d’un défaut de base légale en l’absence d’une délibération du conseil communautaire portant institution du droit de préemption urbain sur le territoire de la zone urbaine Uy à Chaumesnil, ou à tout le moins d’une délibération qui ait été exécutoire à la date de ces décisions et qui ait fait l’objet des mesures d’affichage et de publication prévues à l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme ;
- elles ne sont pas justifiées par un projet réel et antérieur ;
- elles ne sont pas justifiées par l’intérêt général.
Par un mémoire de production, enregistré le 6 juin 2023, la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines a communiqué une pièce.
La requête a été communiquée à la SCI Alyoh, qui n’a pas produit de mémoire, et à la commune de Chaumesnil qui n’a pas produit d’observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Rifflard, conseiller,
- et les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Le 10 janvier 2023, la SCI Alyoh a conclu une promesse de vente avec M. Z portant sur la cession d’un immeuble situé […] pour un prix de

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60 000 euros. M^e Pageot, notaire à […], a notifié au maire de Chaumesnil une déclaration d’intention d’aliéner correspondant à cette promesse de vente. Par un courrier du 20 février 2023, le maire de Chaumesnil a invité M^e Pageot à adresser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner à l’attention de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines qui était titulaire du droit de préemption urbain sur les parcelles en cause. M^e Pageot a notifié la déclaration d’intention d’aliéner le 27 mars 2023 à cette communauté de communes. Par une décision du 28 avril 2023, le président de la communauté de communes a décidé de faire valoir le droit de préemption sur ce bien au prix de 60 000 euros. Par une nouvelle décision du 10 mai 2023, le président de la communauté de communes a pris la même décision de préemption en mentionnant l’existence d’un projet d’intérêt général porté par la commune de Chaumesnil en partenariat avec la communauté de communes, à savoir la création d’un commerce multiservices au rez-de- chaussée de l’immeuble objet de la préemption. M. Z, acquéreur évincé, demande au tribunal d’annuler ces deux décisions de préemption.
Sur l’étendue du litige :
2. Lorsque le juge est parallèlement saisi de conclusions tendant, d’une part, à l’annulation d’une décision et, d’autre part, à celle de son retrait et qu’il statue par une même décision, il lui appartient de se prononcer sur les conclusions dirigées contre le retrait puis, sauf si, par l’effet de l’annulation qu’il prononce, la décision retirée est rétablie dans l’ordonnancement juridique, de constater qu’il n’y a plus lieu pour lui de statuer sur les conclusions dirigées contre cette dernière.
3. Il ressort des pièces du dossier que la seconde décision du 10 mai 2023 du président de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines a implicitement mais nécessairement eu pour effet de rapporter sa première décision du 28 avril 2023. Ce retrait n’était cependant pas devenu définitif à la date d’introduction de la requête. Par suite, l’intégralité des conclusions à fin d’annulation de M. Z conserve un objet. Ainsi qu’il a été indiqué, il appartient au tribunal de se prononcer d’abord sur les conclusions dirigées contre la décision portant retrait, avant d’examiner le cas échéant la légalité de la décision retirée.
Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision du 10 mai 2023 :
4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (…) ». Aux termes de l’article R. 213-5 de ce code : « La déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste l’intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. (…) / Elle est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues par les articles L. […]. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration ». Aux termes de l’article R. 213-6 de ce code : « Dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie (…) / Le maire transmet également copie de la déclaration au délégataire éventuel du droit de préemption lorsque le titulaire de ce droit est la commune.

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Dans les autres cas, il transmet copie de la déclaration au titulaire du droit de préemption, à charge pour ce dernier de la transmettre à son tour à l’éventuel délégataire. / Les transmissions visées aux deux alinéas précédents, qui peuvent être effectuées par voie électronique, indiquent la date de l’avis de réception postal, du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. […]. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration ou de la décharge de la déclaration ». Aux termes de l’article R. 213-7 de ce code : « I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l’article L. 213-2 vaut renonciation à l’exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l’avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. […]. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l’article R. 213-5. (…) ».
5. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner a été adressée, conformément à l’article R. 213-5 précité, au maire de la commune de situation du bien, et reçue par celui-ci au plus tard le 20 février 2023. En application des dispositions susmentionnées, le délai de deux mois au terme duquel le silence de l’autorité compétente pour exercer le droit de préemption valait renonciation implicite à cet exercice expirait le 20 avril 2023. La circonstance que la déclaration d’intention d’aliéner ait été ultérieurement adressée à la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines à la suite de l’invitation faite en ce sens par le maire de Chaumesnil, est sans incidence sur cette date de naissance d’une décision implicite du président de la communauté de communes portant renonciation à exercer le droit de préemption sur le bien en cause. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que la décision du 10 mai 2023 est intervenue tardivement au regard de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.
6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ». Les obligations prévues à l’article R. 211-2 précité du code de l’urbanisme constituent des formalités nécessaires à l’entrée en vigueur des actes instituant le droit de préemption urbain.
7. Le requérant soutient que le droit de préemption urbain n’est pas entré en vigueur sur le territoire de la commune de Chaumesnil dès lors qu’il n’est pas justifié d’une délibération du conseil communautaire instituant ce droit de préemption, qui aurait été transmise au contrôle de légalité et qui aurait fait l’objet des formalités d’affichage et de publicité prévues par l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme. Il en infère que la décision de préemption attaquée est privée de base légale.
8. En l’espèce, à supposer même qu’ait existé une délibération du conseil communautaire de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines instituant le droit de préemption urbaine portant sur les parcelles du bien cédé, il ne ressort pas des pièces du dossier, et n’est pas même

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soutenu par la partie défenderesse, que cette délibération aurait fait l’objet des formalités d’affichage et de double publication prévues par l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, le requérant est fondé à soutenir que la décision du 10 mai 2023 portant exercice du droit de préemption est dépourvue de base légale.
9. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) ».
10. Il résulte de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption prévu aux articles L. 214-1 et L. 214-2 du même code peuvent légalement exercer ce droit si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.
11. La décision attaquée indique que les parcelles sont situées en zone UY qui est réservée à l’accueil d’activités artisanales, commerciales, de services et de petites industries, et que le droit de préemption est exercé en vue d’un projet d’intérêt général porté par la commune de Chaumesnil, en partenariat avec la communauté de communes, répondant aux objectifs de création d’une activité commerciale, de renouvellement urbain et d’amélioration de l’habitat, à savoir la création d’un commerce multiservices au rez-de-chaussée de l’immeuble afin de doter la commune d’une offre commerciale de proximité et d’un accès à des services de base, complété par la création d’un logement à l’étage de l’immeuble.
12. Toutefois, d’une part, les seules mentions précitées dans la décision attaquée ne permettent pas de justifier de la réalité du projet ainsi invoqué dans cette décision à la date de celle-ci.
13. D’autre part, à supposer même établie la réalité d’un tel projet, il ne ressort pas des pièces du dossier, en l’absence de tout élément concernant le coût prévisible de l’opération envisagée, que celui-ci répondrait à un intérêt général au regard des caractéristiques du bien, à savoir, d’après les termes de la promesse de vente, un immeuble incendié à restaurer complètement.
14. Il résulte de ce qui précède que le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée n’est pas justifiée par un projet réel répondant à un intérêt général suffisant.

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15. Il résulte de tout ce qui précède que M. AA est fondé à demander l’annulation de la décision du 10 mai 2023 du président de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.
Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision du 28 avril 2023 :
16. Pour les mêmes motifs que ceux indiqués au point 5, et dès lors que la décision attaquée a été prise postérieurement au 20 avril 2023, le requérant est fondé à soutenir que cette décision est intervenue tardivement au regard de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.
17. Pour les mêmes motifs que ceux indiqués au point 8, le requérant est fondé à soutenir que la décision du 28 avril 2023 portant exercice du droit de préemption est dépourvue de base légale.
18. Pour les mêmes motifs que ceux indiqués aux points 12 et 13, le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée n’est pas justifiée par un projet réel répondant à un intérêt général suffisant.
19. En outre, il est également fondé à soutenir que cette décision est entachée d’un défaut de motivation dès lors qu’elle ne fait pas apparaître la nature du projet au titre duquel le droit de préemption était exercé.
20. Il résulte de tout ce qui précède que M. AA est fondé à demander l’annulation de la décision du 28 avril 2023. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
21. Il résulte de l’instruction que le transfert de propriété n’est pas intervenu au sens de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme. Le présent jugement a, dès lors, pour effet de redonner la possibilité au propriétaire du bien préempté, d’en disposer librement, sans être tenu par les prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner, et sans que le titulaire du droit de préemption puisse à nouveau préempter dans un délai d’un an, en application de l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme. Dès lors, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines de proposer à la SCI Alyoh d’acquérir le bien ayant fait l’objet de l’exercice de son droit de préemption.

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Sur les frais liés au litige :
22. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines, qui a la qualité de partie perdante, une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Les décisions des 28 avril 2023 et 10 mai 2023 par lesquelles le président de la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées ZD […] et […] à Chaumesnil, sont annulées.
Article 2 : La communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines versera à M. Z une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de M. Z est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. Y Z, à la communauté de communes de Vendeuvre-Soulaines et à la SCI Alyoh.
Copie en sera délivrée à la commune de Chaumesnil.
Délibéré après l’audience du 23 janvier 2025, à laquelle siégeaient :
M. Briquet, président, M. Torrente, premier conseiller, M. Rifflard, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.
Le rapporteur, Le président,
Signé Signé
R. AB B. BRIQUET
La greffière,
Signé
F. AC AD
La République mande et ordonne au préfet de l’Aube en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.
Pour copie conforme Châlons-en-Champagne le 10/02/2025 La Greffière Signé F. AC-AD