Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 30 mars et le 29 septembre 2023, M. B A, représenté par M^e Levanti, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2023 par lequel la maire d’Orcier a refusé de lui délivrer un permis de construire une villa sur le lot n°2 issu de la division de la parcelle cadastrée section AS n°218 autorisée par l’arrêté du 19 février 2018 ;

2°) à titre principal, de lui délivrer ledit permis de construire et, à titre subsidiaire, d’enjoindre à la maire d’Orcier de le lui délivrer et, à titre infiniment subsidiaire, d’enjoindre à la maire de réexaminer sa demande dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Orcier la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’arrêté contesté méconnait les articles L.442-1 et R.424-18 du code de l’urbanisme ;

— les motifs, dont il est demandé qu’ils se substituent au motif de la décision contestée, tirés de l’inconstructibilité de la zone AUc et de la méconnaissance de l’article L.122-5 du code de l’urbanisme, sont illégaux.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 1er juin et le 27 octobre 2023, ce dernier mémoire non communiqué, la commune d’Orcier, représentée par Opex Avocats, conclut au rejet de la requête et demande qu’il soit mis à la charge du requérant une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors qu’elle est tardive et qu’elle n’est en tout état de cause pas fondée dès lors que le motif retenu dans la décision contestée est légal.

— à titre subsidiaire, elle sollicite une substitution de motifs tirés de l’inconstructibilité du terrain d’assiette situé en zone Ap de l’actuel plan local d’urbanisme alors que la déclaration préalable n’a pas cristallisé le droit applicable en l’absence de division préalable à la décision contestée ; de l’inconstructibilité de la zone AUc ; de la méconnaissance de l’article L.122-5 du code de l’urbanisme ; de la méconnaissance de l’article L.122-10 du code de l’urbanisme ; et de la méconnaissance de l’article UC12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au stationnement.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Aubert,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— les observations de M^e Levanti, représentant M. A et les observations de M^e Rochat, représentant la commune d’Orcier.

Une note en délibéré présentée par le requérant a été enregistrée le 28 novembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 19 février 2018, la maire d’Orcier a autorisé M. C A à diviser la parcelle située lieudit Aux Combes et cadastrée section AS n°218 en deux lots en vue de construire. Le 30 novembre 2022, M. B A a demandé le permis de construire une villa sur le lot n°2 issu de la division autorisée par l’arrêté du 19 février 2018. Il lui a été refusé par l’arrêté contesté du 26 janvier 2023.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne la légalité du motif de la décision contestée :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Et aux termes de l’article L. 442-14 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Le permis de construire ne peut être refusé ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant: / 1° la date de non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article R.424-18 du code de l’urbanisme : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. () »

4. S’il n’est pas contesté par le requérant que l’arrêté du 19 février 2018 autorisant la division de la parcelle cadastrée section AS218 en deux lots a été notifié à M. C A, la date et les modalités de cette notification ne ressortent pas des pièces du dossier. Dans ces conditions, il n’est pas établi que le délai de trois ans au terme duquel cette décision devenait caduque était expiré à la date du refus du permis de construire contesté daté du 26 janvier 2023. Par suite, la maire ne pouvait se fonder sur la caducité de l’autorisation de lotir pour exclure la cristallisation des droits qui lui est attachée, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, et appliquer à la demande de permis de construire du requérant le plan local d’urbanisme d’Orcier approuvé le 25 février 2020. Par suite, le motif initial opposé est illégal.

En ce qui concerne la substitution de motif demandée par la commune :

5. Toutefois, l’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

6. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». A ceux de l’article L. 442-14 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Le permis de construire ne peut être refusé ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant: / 1° la date de non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable () ». D’autre part, aux termes de l’article A1 du règlement du plan local d’urbanisme d’Orcier approuvé le 25 février 2020 : « () Règle concernant le sous-secteur Ap : toutes nouvelles constructions (y compris à usage agricole) sont interdites. () »

7. M. C A a obtenu le 19 février 2018 une autorisation de diviser la parcelle cadastrée section AS218 en deux lots constructibles. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ce tènement aurait fait l’objet, à la date de la demande de permis de construire litigieux, du transfert de propriété ou de jouissance autorisé par l’arrêté du 19 février 2018. A ce titre, le contrat de location produit par le requérant, qui n’est pas signé et n’est pas corroboré par d’autres éléments, est dépourvu de toute valeur juridique et de force probante. Par suite, le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Dans ces conditions, sa légalité doit être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme d’Orcier approuvé le 25 février 2020. Or, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du tènement est classé en zone Ap, interdisant toute nouvelle construction. Par suite, le motif subsitué de refus du permis de construire est fondé et pouvait justifier légalement le refus opposé à M. A.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme : « L’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, sous réserve de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d’annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. » L’article L. 122-5-1 du même code dispose : « Le principe de continuité s’apprécie au regard des caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, des constructions implantées et de l’existence de voies et réseaux ». L’existence d’un groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existant suppose plusieurs constructions qui, eu égard notamment à leurs caractéristiques, à leur implantation les unes par rapport aux autres et à l’existence de voies et de réseaux, peuvent être perçues comme appartenant à un même ensemble.

9. Il ressort des pièces du dossier et du site internet « Géoportail de l’urbanisme », librement accessible tant au juge qu’aux parties, que la construction projetée s’implante au lieudit des Combes, marqué par sa ruralité et un habitat diffus. Tout d’abord et contrairement à ce qu’allègue le requérant, le secteur d’implantation du projet est nettement séparé du centre village par plusieurs routes et de larges étendues naturelles ou agricoles. Il est également en discontinuité de la zone industrielle qui se développe en-deçà du tènement et de l’autre côté de la route départementale de Thonon. Enfin, le terrain d’assiette du projet se situe à une dizaine de mètres de la première maison, elle-même séparée des cinq autres constructions existant dans ce secteur, de plusieurs dizaines de mètres. Compte tenu du faible nombre de bâtiments, de tailles variables, et de leur implantation distendue les unes par rapport aux autres dans ce secteur ayant conservé son état naturel, ces constructions ne constituent ni un hameau ni un groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations. Dans ces conditions, le motif de refus du permis de construire tiré de la méconnaissance de l’article L.122-5 du code de l’urbanisme, dont il est demandé la substitution, est fondé.

10. Par suite et sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir et sur les autres demandes de substitution de motifs, les conclusions d’annulation doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions d’injonction et les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sur les frais liés à l’instance :

11. Il y a lieu de mettre à la charge du requérant, partie perdante, une somme de 500 euros à verser à la commune d’Orcier sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er :La requête de M. A est rejetée.

Article 2 :M. A versera à la commune d’Orcier une somme de 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :Le surplus des conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la commune d’Orcier.

Délibéré après l’audience du 26 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M. Sauveplane, président,

— M^me Letellier, première conseillère,

— M^me Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

La rapporteure,

E. Aubert

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.