Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 janvier et un mémoire du 26 juin 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Gerimalp, agissant en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Perles d’Albigny », représentée par M^e Amet, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 074 010 24 00025 du 23 août 2024 par lequel le maire d’Annecy a accordé à la SCI l’Akoya un permis de construire un bâtiment de douze logements, valant permis de démolir, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Annecy une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la signataire de l’arrêté attaqué est incompétente ;

- le dossier de permis de construire est incomplet ;

- le permis de construire méconnait l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article 10.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article 11.3.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les articles 11 UH du règlement du plan local d’urbanisme et R111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 avril 2025, la SCI l’Akoya, représentée par M^e Jacques, conclut au rejet de la requête, à défaut demande qu’il soit fait usage des dispositions des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme et qu’il soit mise à la charge de la société requérante une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requête est irrecevable dès lors que la société requérante ne saurait se prévaloir de sa seule qualité de syndic du syndicat des copropriétaires « Les Perles d’Albigny » pour justifier de son intérêt pour agir, qu’elle n’a pas notifié au pétitionnaire l’intégralité de son recours gracieux et qu’elle est tardive ;

les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2025, la commune d’Annecy, représentée par M^e Poncin, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la SAS Gerimalp une somme de 3000 euros au titre de l’article L761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, la commune s’associant aux fins de non-recevoir soulevées par le pétitionnaire ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

- le règlement du plan local d’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Sauveplane,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Amet, représentant la SAS Gerimalp, les observations de M^e Fiat, représentant la commune nouvelle d’Annecy et les observations de M^e Jacques représentant la SCI l’Akoya.

Considérant ce qui suit :

La SCI l’Akoya a déposé une demande de permis de construire un bâtiment de 12 logements représentant une surface de plancher de 873 m², sur des parcelles cadastrées section AP n° 614, 616, 617, 620 et 622, situées 36 rue centrale à Annecy et classées en zone UH par le règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Annecy. Par l’arrête n° PC07401024 00025 du 23 août 2024, le maire de la commune d’Annecy a accordé le permis de construire sollicité par la SCI l’Akoya.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. (…) ». Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la présente requête est présentée par la SAS Gerimalp agissant en sa qualité de syndic de la copropriété « Les Perles d’Albigny ». La fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité autorisant le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, à engager l’action juridictionnelle ne peut pas être soulevée par le pétitionnaire et la commune. Il suit de là qu’elle doit être écartée. En tout état de cause, le syndic produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 2024 l’autorisant à agir en justice contre le permis de construire du 23 août 2024.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

Il ressort des pièces du dossier que l’ensemble immobilier composant le syndicat des copropriétaires « Les Perles d’Albigny » est situé sur les parcelles jouxtant le terrain d’assiette du projet, à la même adresse que celui-ci et qu’il fait notamment état, pour justifier de son intérêt à demander l’annulation du permis contesté, de l’importance du projet qui vise à démolir une habitation individuelle pour lui substituer un immeuble collectif de douze logements, susceptible d’occasionner des gênes sonores et de circulation et qui a vocation à créer des vues réciproques. Dans ces conditions, le syndicat de copropriétaires, représenté par la SAS Gerimalp, voisin immédiat du projet litigieux, justifie d’un intérêt pour agir et cette fin de non-recevoir doit être écartée.

En troisième lieu, d’une part, aux termes des dispositions de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. (…) ». D’autre part, aux termes des dispositions de l’article R.421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. (…) ». L’article L.411-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit que : « Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai (…) ». Aux termes de l’article R. 421-2 du même code : « Sauf disposition législative ou réglementaire contraire, dans les cas où le silence gardé par l’autorité administrative sur une demande vaut décision de rejet, l’intéressé dispose, pour former un recours, d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle est née une décision implicite de rejet. Toutefois, lorsqu’une décision explicite de rejet intervient avant l’expiration de cette période, elle fait à nouveau courir le délai de recours. / La date du dépôt de la demande à l’administration, constatée par tous moyens, doit être établie à l’appui de la requête (…) ».

En l’espèce, d’une part, la SCI l’Akoya fait valoir en défense qu’elle n’a pas été destinataire de l’intégralité du recours gracieux introduit par la SAS Gerimalp contre l’arrêté litigieux. Toutefois, la société requérante conteste ces allégations et produit la copie de l’intégralité de son recours gracieux ainsi que l’avis de réception de la lettre recommandée adressée à la SCI l’Akoya, présentée à cette dernière le 11 octobre 2024. La SCI l’Akoya, qui se borne à faire valoir que cet accusé de réception ne correspond pas à la notification du recours gracieux, ne fait pas état du contenu du courrier ainsi réceptionné et qui n’a entrepris aucune diligence pour obtenir communication d’un éventuel document manquant, n’établit pas, dès lors, le caractère incomplet de cette notification. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions de l’article R.600-1 du code de justice administrative doit être écartée. D’autre part, le recours gracieux du 7 octobre 2024 au maire de la commune nouvelle d’Annecy a été adressé par la SAS Gerimalp en sa qualité de syndic de la copropriété « Les Perles d’Albigny ». Par suite, ce recours gracieux a été de nature à proroger le recours contentieux de sorte que la requête de la SAS Gerimalp enregistrée le 28 janvier 2005 n’est pas tardive et la fin de non-recevoir soulevée par la SCI l’Akoya doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’arrêté attaqué est signé par M^me A…, adjointe à l’aménagement durable et à l’habitat, qui avait reçu une délégation consentie par le maire de la commune d’Annecy du 30 juillet 2020, pour signer les actes en matière d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire :

Aux termes de l’article R*431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : (…) / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; (…) / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’une part, aux termes de l’article R431-16 du même code prévoit : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé en zone AC1 du plan de prévention des risques naturels prévisibles. Si le règlement C de ce plan impose, pour les nouvelles constructions de classe B telles que les bâtiments d’habitation collective, la réalisation d’une étude géotechnique de liquéfaction, lorsque celle-ci n’est pas réalisée sur radier ou remblai technique, ces dispositions doivent être regardées comme des règles de construction n’ayant pas vocation à déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation de la construction projetée. Dans ces conditions, si la réalisation de cette étude doit intervenir avant la construction, elle n’est toutefois pas exigée par les dispositions précitées du code de l’urbanisme pour la composition du dossier de demande de permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’absence au dossier de demande de permis de construire d’une telle étude ne peut qu’être écarté.

D’autre part, aux termes de l’article 4.2 UH du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « (…) L’infiltration des eaux pluviales est souhaitable plutôt que la rétention étanche, toutefois, sans étude technique justificative adaptée, elle doit s’effectuer hors des zones soumises à des risques de liquéfaction des sols ou d’instabilité de terrain définies par la cartographie du plan de prévention des risques naturels en vigueur (…) ».

En l’espèce, la société requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’étude technique justificative adaptée en matière d’infiltration des eaux pluviales. Or, si, eu égard au plan de prévention des risques naturels prévisibles, le terrain d’assiette du projet est effectivement classé en zone AC1, celle-ci étant caractérisée par un risque de liquéfaction des sols, le plan de prévention des risques naturels prévisibles précitée n’a toutefois pas subordonné la réalisation de ces constructions à celle d’une telle étude préalable. Par suite, la SAS Gerimalp n’est pas fondée à soutenir que ce document était exigé par le code de l’urbanisme et le moyen tiré de l’incomplétude de ce dossier doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 7 UH du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 7 UH du règlement plan local d’urbanisme dans sa version applicable au litige : « La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale : dans les secteurs UH2 : au tiers de la différence d’altitude entre ces deux point (d>=H/2), sans pouvoir être inférieur à 3 m. ».

Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable. »

Par les dispositions de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme d’une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Ainsi, en cas de servitude de cour commune, il y a lieu d’appliquer la distance de prospect non plus par rapport à la limite séparative du terrain, mais par rapport à la limite opposée de l’espace grevé par la servitude.

La société requérante soutient que la servitude de cour commune n’a été constituée qu’au profit des parcelles 614, 616 et 617 et que la parcelle AP 620 ne bénéficie pas de cette servitude de cour commune. Elle fait valoir que l’implantation du bâtiment sur la parcelle Sud/Ouest ne respecte pas les dispositions de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme et que le bâtiment ne pouvait être implanté en limite des parcelles 619 et 620.

Il ressort des pièces du dossier que par acte notarié du 7 février 2014, une servitude de cour commune a été instituée au profit du fond dominant, constitué par les parcelles cadastrées section AP n° 614, 616 et 617, par le fond servant, constitué par les parcelles cadastrées section AP n° 619, 620 et 622. Toutefois, par acte notarié du 25 mars 2024, le fond servant a été réduit aux seules parcelles cadastrées AP n° 619 et 621. La servitude de cour commune instituée sur les parcelles cadastrées AP n° 620 et 622 a été éteinte en application de l’article 705 du code civil en raison de la réunion dans la même main du fond servant et du fond dominant par la suite de l’acquisition par la SCI l’Akoya, déjà propriétaire des parcelles 620 et 622, de l’ensemble des parcelles cadastrées section AP n° 614, 616 et 617, constituant le fond dominant.

Lorsqu’un bâtiment est implanté sur plusieurs parcelles, le respect de la règle de prospect doit être apprécié au regard de chaque parcelle pour la partie du bâtiment qui y est implantée.

Ainsi, le bâtiment étant en partie implanté sur la parcelle cadastrée AP n° 620, le respect de la règle de prospect de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme doit être apprécié au regard de la situation juridique applicable à cette parcelle. Or, ainsi qu’il a été dit, cette parcelle n’est pas comprise dans le fond dominant de la servitude de cour commune. Par suite, c’est à tort que le pétitionnaire s’est prévalu de la servitude de cour commune pour apprécier le respect de la règle de prospect de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme par rapport à la parcelle n° 619. Or il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet respecterait cette règle appréciée au regard de la limite entre la parcelle n° 620 et la parcelle n°619. Par suite, le moyen est fondé et doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 9 UH du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « Le Coefficient d’Emprise au Sol des constructions ne doit pas dépasser : dans les secteurs UH1 et UH2 : 0,30… / Le Coefficient d’Emprise au Sol correspond au rapport entre la projection verticale du volume hors œuvre des constructions et la surface totale du terrain d’assiette du projet. / Ne sont pas pris en compte : / – Les parties entièrement enterrées des bâtiments, / – Les stationnements partiellement enterrés, tels qu’admis à l’article 11UH (hauteur maximale, mesurée sur la dalle supérieure du parc de stationnement, inférieure ou égale à 1,50 m vis-à-vis du terrain naturel). / – Les éléments de débords éventuels, tels que débords de toitures et tout ouvrage en saillie, notamment les balcons, qu’ils soient portés ou non. »

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire mentionne un tènement d’une surface de 1111 m² et une emprise au sol de 333 m², conforme à l’article 9 du plan local d’urbanisme. La société requérante soutient que les terrasses en façade sud auraient dû être prises en compte dans le calcul du coefficient d’emprise au sol dès lors qu’elles sont entièrement couvertes et enclavées par les façades est et ouest. Ainsi comptés, ces éléments de l’ouvrage ont pour effet, selon elle, de faire dépasser le coefficient d’emprise au sol de 0,30.

Il ressort effectivement de pièces du dossier que l’emprise au sol a été calculée en excluant la partie de la façade sud du bâtiment qui accueille non des terrasses mais des loggias. Or ces loggias ne peuvent être regardées comme des ouvrages en saillies au sens des dispositions de l’article 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme précité. Par suite, le moyen est fondé et doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 10.1 UH du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 10.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « Le gabarit maximal des constructions, sur sa façade la plus haute, ne doit pas excéder : (…) / dans les secteurs UH2 : un rez-de-chaussée ou un rez-de-chaussée surélevé ou un rez-de-jardin + 2 niveaux + comble ou attique (…) ».

Aux termes des dispositions de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation : « (…) Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés (…) et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ». Il résulte de ces dispositions que ne constituent pas un niveau les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire mentionne un gabarit comprenant un rez-de-chaussée, deux niveaux et un comble. La société requérante soutient que ce comble, qui a vocation à accueillir deux logements de type 5, est en réalité un niveau, dès lors que le plancher de cet étage est situé sous l’égout du toit et que cet espace, qui n’est pas compris entre les versants du toit, présente une hauteur supérieure à 1,80 mètre, et ce alors que les façades de cet étage sont similaires à celles des niveaux inférieurs.

En l’espèce, le dossier de demande de permis de construire porte sur un immeuble comportant deux niveaux d’habitation au-dessus du rez-de-chaussée et un espace compris entre ce dernier niveau et les versants du toit, présentant une hauteur au droit des façades d’un 1,6 mètre d’une part et de 1,8 mètre d’autre part par rapport au plancher, l’égout du toit étant positionné à la rupture de pente au terme de ces hauteurs. L’espace en question, qui ne dispose ainsi pas dans son ensemble d’une hauteur sous plafond d’un minimum de 1,8 mètre, ne saurait être regardé comme un niveau et constitue ainsi un comble, autorisé par le plan local d’urbanisme. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet méconnait les dispositions précitées de l’article 10.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme et ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des articles 11 UH du plan local d’urbanisme et R111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « La qualité architecturale ne résulte pas uniquement de dispositions réglementaires. / Lorsqu’un projet est de nature à modifier fortement le site existant, ou à créer un nouveau paysage, l’aspect des constructions peut être apprécié selon des critères plus larges que ceux-ci-dessous détaillés pour les articles 11.2 et 11.3, notamment dans le cas de la mise en œuvre de matériaux ou de techniques liées aux économies d’énergies, aux énergies renouvelables, ou à la bio construction. / Sont alors autorisés les types architecturaux innovants et adaptés à la nature et au fonctionnement des constructions autorisées. Le demandeur ou l’auteur du projet doit alors justifier de la bonne insertion du projet, dans le site et l’environnement bâti ou naturel. ».

Il résulte des dispositions précitées de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune.

La société requérante fait valoir que le projet complète un ensemble immobilier constitué de trois bâtiments en R+2+attique et formant une copropriété unique qui se caractérise par des attiques et des toitures à pans d’un seul tenant, des façades animées par des décrochés, recouvertes d’enduits de couleur naturelle, et des terrasses et des balcons assurant ainsi des transparences. Elle soutient que le projet, qui se compose de deux volumes de maison à toiture à deux pans, reliées par une coursive commune en toiture terrasse, opère une cassure et rompt avec l’aspect des toitures environnantes, et présente un aspect totalement différent avec une façade sud recouverte d’un bardage en bois, le projet étant ainsi en rupture par sa volumétrie et son aspect extérieur avec les paysages urbains avoisinants.

Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

Il ressort des pièces du dossier que le projet s’insère au sein d’un programme dont trois bâtiments en R+2+attique ont déjà été construits par le même promoteur sur ce tènement. Il s’insère au sein d’un quartier où prédominent des maisons individuelles et des collectifs en R+2. Nonobstant la proximité du lac d’Annecy, le site ne présente pas d’intérêt particulier. Ainsi, quand bien même le projet a retenu un parti-pris architectural composé de deux volumes de maison à toiture deux pans reliés par une coursive commune en toiture terrasse, différent de celui des trois bâtiments déjà construits sur le même tènement, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation dans l’application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en délivrant le permis de construire contesté et n’a de même pas méconnu les dispositions de l’article 11 UH du règlement du plan local d’urbanisme précitées.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 11.3.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme ;

Aux termes de l’article 11.3.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « Dans les secteurs (…) UH2 (…) : dans le cas des toitures à pans, la pente des toitures doit être comprise entre 40% et 60%. Toutefois, des pentes inférieures ou supérieures pourront être admises dans le cas de constructions annexes ou de traitements architecturaux particuliers (…) / Les toitures terrasses peuvent être admises en proportion inférieure à 50% de la projection au sol de la surface totale de la toiture de la construction. (…) ».

En l’espèce, il ne résulte pas de ces dispositions, contrairement à ce que soutient la société requérante, que le plan local d’urbanisme n’autorise que les toitures à deux pans. En tout état de cause, il ressort du dossier de demande de permis de construire et notamment du plan de toiture que le projet prévoit une partie composée de deux toitures à deux pans avec une pente à 50% et une partie en toiture terrasse qui ne représente pas plus de 50% de la projection au sol de la surface totale de la construction. Par suite, le moyen est infondé et doit être écarté.

Il résulte de ce qui précède qu’eu égard aux illégalités relevées, la société requérante est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 23 août 2024 du maire de la commune d’Annecy délivrant le permis de construire attaqué à la SCI l’Akoya en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur les conséquences de l’illégalité relevée :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

Les illégalités relevées aux points 22 et 25, qui n’affectent qu’une partie identifiée du projet, sont susceptibles d’être régularisées. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler le permis de construire en litige en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme, et de fixer à 3 mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation du projet.

Sur les frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS Gerimalp, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune d’Annecy et la SCI l’Akoya demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune d’Annecy une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Gerimalp et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 23 août 2024 du maire de la commune d’Annecy est annulé en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 :

Le délai dans lequel la SCI l’Akoya pourra en demander la régularisation en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme est fixé à 3 mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 :

La commune d’Annecy versera à la SAS Gerimalp une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

Les conclusions de la commune d’Annecy et de la SCI l’Akoya présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 :

Le présent jugement sera notifié à la SAS Gerimalp, à la SCI l’Akoya et à la commune nouvelle d’Annecy.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire d’Annecy.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Sauveplane, président,

S. Hamdouch, premier-conseiller,

L. Naillon, première-conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Le président-rapporteur,

M. Sauveplane

L’assesseur le plus ancien,

S. Hamdouch

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.