Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 14 octobre 2024, le 28 janvier 2025 et le 27 février 2025, M. et M^me A… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 23 août 2024 du maire de la commune d’Annecy délivrant un permis de construire à la société civile immobilière l’Akoya.

Ils soutiennent que :

- ils agissent en qualité de voisin immédiat du projet ; une partie de la façade orientée à l’Est est en vis-à-vis direct, avec une perte de vue et d’ensoleillement et une sensation d’enfermement pour 2 pièces d’habitation sur balcon ;

- la décision est entachée d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme en autorisant un projet ne répondant pas aux préoccupations d’intégration harmonieuse et homogène dans l’environnement urbain ;

- la décision méconnait l’article 9 UH du plan local d’urbanisme ; les terrasses en façade sud ne peuvent être considérées comme étant en saillie dès lors qu’elles sont entièrement enserrées dans les façades, quand bien même ces prolongements de façade ne soient pas des murs porteurs ;

- la décision méconnait l’article 7 UH du plan local d’urbanisme ; la parcelle AP 620 n’étant pas dans l’assiette de la cour commune, l’implantation du bâtiment telle que prévue par le permis de construire en limite de la parcelle AP 619, ne respecte pas les marges de recul prévues par l’article 7 UH 2 du PLU.

Par des mémoires en défense enregistrés le 10 janvier 2025 et le 26 février 2026 (ce dernier non communiqué), la commune nouvelle d’Annecy, représentée par M^e Poncin, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. et M^me A… ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 26 février 2025 et le 27 février 2026 (ce dernier non communiqué), la société civile immobilière (SCI) l’Akoya, représentée par M^e Jacques, conclut au rejet de la requête, de faire usage des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme en tant que de besoin et demande que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable ; leur intérêt pour agir est discutable alors qu’ils étaient informés lors de l’acquisition de leur appartement de inconvénients ; les différences architecturales qu’ils relèvent entre le projet initial et celui finalement accordé, ne sont pas de nature à leur procurer un intérêt pour agir ;

- les moyens soulevés par M. et M^me A… ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 2 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 2 avril 2025 en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu l’arrêté attaqué et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le règlement du plan local d’urbanisme ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Sauveplane,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- et les observations de M. A…, de M^e Poncin, représentant la commune nouvelle d’Annecy et de M^e Jacques représentant la SCI L’Akoya.

Considérant ce qui suit :

La SCI l’Akoya a déposé une demande de permis de construire un bâtiment de 12 logements représentant une surface de plancher de 873 m², sur des parcelles cadastrées section AP n° 614, 616, 617, 620 et 622, situées 36 rue centrale à Annecy et classées en zone UH par le règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Annecy. Par l’arrête n° PC07401024 00025 du 23 août 2024, le maire de la commune d’Annecy a accordé le permis de construire sollicté par la SCI l’Akoya.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

Il est constant que les requérants sont voisins immédiats du projet du pétitionnaire. Ils font valoir qu’une partie de la façade orientée à l’Est du projet est en vis-à-vis direct de leur propriété, avec une perte de vue et d’ensoleillement et une sensation d’enfermement. Par suite, la fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

Il résulte de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune.

Les requérants font valoir que le projet complète un ensemble immobilier constitué de trois bâtiments en R+2+attique et formant une copropriété unique qui se caractérise par des attiques, des façades animées par des décrochés, des terrasses et des balcons assurant ainsi des transparences. Ils soutiennent que le projet, qui se compose de deux volumes de maison à toiture à deux pans, reliées par une coursive commune en toiture terrasse, relève d’un parti-pris architectural « insolite » au détriment de l’homogénéité du tissu urbain, composé majoritairement de maisons individuelles et de petits collectifs avec attique, et de l’environnement proche du lac d’Annecy.

Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

Il ressort des pièces du dossier que le projet s’insère au sein d’un programme dont trois bâtiments en R+2+attique ont déjà été construits par le même promoteur sur ce tènement. Il s’insère au sein d’un quartier où prédominent des maisons individuelles et des collectifs en R+2. Nonobstant la proximité du lac d’Annecy, le site ne présente pas d’intérêt particulier. Ainsi, quand bien même le projet a retenu un parti-pris architectural (deux volumes de maison à toiture deux pans reliés par une coursive commune en toiture terrasse) différent de celui des trois bâtiments déjà construits sur le même tènement (R+2+attique avec des façades avec des décrochés), le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation dans l’application de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en délivrant le permis de construire contesté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 UH du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme : « Le Coefficient d’Emprise au Sol des constructions ne doit pas dépasser : dans les secteurs UH1 et UH2 : 0,30…

Le Coefficient d’Emprise au Sol correspond au rapport entre la projection verticale du volume hors œuvre des constructions et la surface totale du terrain d’assiette du projet.

Ne sont pas pris en compte :

- Les parties entièrement enterrées des bâtiments,

- Les stationnements partiellement enterrés, tels qu’admis à l’article 11UH (hauteur maximale, mesurée sur la dalle supérieure du parc de stationnement, inférieure ou égale à 1,50 m vis-à-vis du terrain naturel).

- Les éléments de débords éventuels, tels que débords de toitures et tout ouvrage en saillie, notamment les balcons, qu’ils soient portés ou non. »

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire mentionne un tènement d’une surface de 1111 m² et une emprise au sol de 333 m², conforme à l’article 9 du plan local d’urbanisme. Les requérants soutiennent que les balcons en façade Sud auraient dû être pris en compte dans le calcul du coefficient d’emprise au sol dès lors qu’ils s’analysent comme des loggias. Ainsi comptés, ces éléments de l’ouvrage ont pour effet, selon eux, de faire dépasser le coefficient d’emprise au sol de 0,30.

Il ressort effectivement de pièces du dossier que l’emprise au sol a été calculée en excluant la partie de la façade Sud du bâtiment qui accueille non des balcons mais des loggias. Or ces loggias ne peuvent être regardées comme des ouvrages en saillies. Par suite, le moyen doit être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7 UH du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme : « La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale : dans les secteurs UH2 : au tiers de la différence d’altitude entre ces deux point (d>=H/2), sans pouvoir être inférieur à 3 m. »

Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable. »

Par les dispositions de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme d’une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Ainsi, en cas de servitude de cour commune, il y a lieu d’appliquer la distance de prospect non plus par rapport à la limite séparative du terrain, mais par rapport à la limite opposée de l’espace grevé par la servitude.

Les requérants soutiennent que la servitude de cour commune n’a été constituée qu’au profit des parcelles 614, 616 et 617 et que la parcelle AP 620 ne bénéficie pas de cette servitude de cour commune. Ils font valoir que l’implantation du bâtiment sur la parcelle Sud/Ouest ne respecte pas les dispositions de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme et que le bâtiment ne pouvait être implanté en limite des parcelles 619 et 620.

Il ressort des pièces du dossier que par acte notarié du 7 février 2014, une servitude de cour commune a été instituée au profit du fond dominant, constitué par les parcelles cadastrées section AP n° 614, 616 et 617, par le fond servant, constitué par les parcelles cadastrées section AP n° 619, 620 et 622. Toutefois, par acte notarié du 25 mars 2024, le fond servant a été réduit aux seules parcelles cadastrées AP n° 619 et 621. La servitude de cour commune instituée sur les parcelles cadastrées AP n° 620 et 622 a été éteinte en application de l’article 705 du code civil en raison de la réunion dans la même main du fond servant et du fond dominant par la suite de l’acquisition par la SCI l’Akoya, déjà propriétaire des parcelles 620 et 622, de l’ensemble des parcelles cadastrées section AP n° 614, 616 et 617, constituant le fond dominant.

Lorsqu’un bâtiment est implanté sur plusieurs parcelles, le respect de la règle de prospect doit être apprécié au regard de chaque parcelle pour la partie du bâtiment qui y est implantée.

Ainsi, le bâtiment étant en partie implanté sur la parcelle cadastrée AP n° 620, le respect de la règle de prospect de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme doit être apprécié au regard de la situation juridique applicable à cette parcelle. Or, ainsi qu’il a été dit, cette parcelle n’est pas comprise dans le fond dominant de la servitude de cour commune. Par suite, c’est à tort que le pétitionnaire s’est prévalu de la servitude de cour commune pour apprécier le respect de la règle de prospect de l’article 7 UH du règlement du plan local d’urbanisme par rapport à la parcelle n° 619. Or il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet respecterait cette règle appréciée au regard de la limite entre la parcelle n° 620 et la parcelle n°619. Par suite, le moyen doit être accueilli.

Il résulte de ce qui précède qu’eu égard aux illégalités relevées, les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 23 août 2024 du maire de la commune d’Annecy délivrant le permis de construire attaqué à la SCI l’Akoya en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur les conséquences de l’illégalité relevée :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

Les illégalités relevées aux points 12 et 20, qui n’affectent qu’une partie identifiée du projet, sont susceptibles d’être régularisées. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler le permis de construire en litige en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme, et de fixer à 3 mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation du projet.

Sur les frais du procès :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Les requérants n’étant pas partie perdante, les conclusions de la SCI l’Akoya et de la commune nouvelle d’Annecy tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 23 août 2024 du maire de la commune d’Annecy est annulé en tant qu’il méconnait les articles 7 et 9 UH du règlement du plan local d’urbanisme.

Article 2 :

Le délai dans lequel la SCI l’Akoya pourra en demander la régularisation en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme est fixé à 3 mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 :

Les conclusions de la SCI l’Akoya et de la commune nouvelle d’Annecy tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A…, à la SCI l’Akoya et à la commune nouvelle d’Annecy.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire d’Annecy.

Délibéré après l’audience du 17 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Sauveplane, président,

M. C…, premier-conseiller,

M^me B…, première-conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

Le président-rapporteur,

M. Sauveplane

L’assesseur le plus ancien,

S. C…

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.