Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 7 mars 2022 et 24 octobre 2022, M. A B et M^me C B, représentés par M^e Jestin, demandent :

1°) la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2016, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 10 000 euros au titre de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— il n’y a ni surévaluation du prix de cession, ni écart significatif entre ce prix et la valeur vénale de la maison, de sorte que le service ne pouvait retenir l’existence d’un avantage occulte. En premier lieu, ils estiment que la maison ayant été acquise au prix de 751 500 euros, et des travaux de rénovation et d’aménagement ayant été réalisés aux prix de 215 668,25 euros, le prix minimal de vente du bien ne peut être inférieur à 967 168,25 euros. En deuxième lieu, ils soutiennent que les deux évaluations du bien, réalisées par une agence immobilière et une étude de notaires deux mois avant la cession, estimant la valeur de la maison à 1 200 000 euros, l’ont été par des experts reconnus, conformément aux règles de l’art. En dernier lieu, ils estiment que l’évaluation réalisée par le Cabinet Galtier Valuation, postérieurement à la vente, retient une valeur de 1 115 000 euros, se fondant sur douze transactions intervenues entre 2016 et 2018. Ces termes de comparaison, bien que postérieurs à la vente, restent pertinents pour établir un aperçu de la valeur économique de la maison, aucune évolution notable du marché n’étant intervenue entre la fin de l’année 2016 et le moment de la réalisation de l’étude ;

— la méthode d’évaluation retenue par l’administration n’est pas pertinente. En premier lieu, ils soutiennent que le service ne pouvait retenir la moitié de la surface des annexes pour déterminer la surface utile de la maison et le prix au mètre carré, cette règle de calcul étant utilisée dans un cadre purement administratif et ne pouvant être appliquée à une maison d’architecte. En deuxième lieu, ils estiment que quatre des cinq termes de comparaison retenus par le service ne sont pas pertinents, et ne peuvent donc être retenus par le service, à qui incombe la charge de la preuve de la surestimation. En dernier lieu, ils soutiennent que la valeur de leur maison, telle qu’ils l’ont déclarée dans le cadre d’une demande de l’administration relative à l’impôt de solidarité sur la fortune, ne leur est pas opposable ;

— la mauvaise foi des requérants n’est pas établie, de sorte que les majorations pour manquement délibéré ne sauraient s’appliquer.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 septembre 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. Il soutient que :

— le prix de vente du bien a été volontairement majoré, en raison notamment de l’écart de prix significatif entre l’acquisition le 6 mars 2013 et la cession le 23 décembre 2016 d’un montant de 413 500 euros, soit une augmentation de 55 % ;

— les termes de comparaison proposés par l’étude réalisée par le cabinet Galtier Valuation étant postérieurs au fait générateur de l’imposition, ils ne sauraient être retenus ;

— la valorisation retenue correspond aux déclarations réalisées par les requérants dans le cadre de la réponse à une demande de l’administration relative à l’impôt de solidarité sur la fortune, lesquels ont estimé la valeur de leur bien au 1er janvier 2016 à 901 500 euros ;

— les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Riou,

— les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Jestin, représentant M. et M^me B.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) CL PRO, dont le gérant est M. B, est détenue par M. et M^me B, et par la société par actions simplifiée (SAS) Lanoudis, elle-même indirectement détenue à 99,95 pour cent par les époux B. Par acte authentique du 23 décembre 2016, elle a acquis pour la somme de 1 165 000 euros, un immeuble sis 333, avenue Jean Garaïalde à Neufchâtel-Hardelot, appartenant aux époux et qui constituait leur résidence principale. La SCI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité ayant abouti à une proposition de rectification du 28 juin 2019, par laquelle le service a informé la société qu’il estimait la valeur vénale de ce bien à 900 000 euros, soit un écart de 265 000 euros avec le prix d’acquisition Par une proposition de rectification du 29 novembre 2019, le service a informé les époux B que ces derniers devaient être regardés comme ayant perçu, à hauteur de

264 974 euros, des revenus distribués qualifiés d’avantages occultes au sens du c de l’article 111 du code général des impôts. En conséquence, le service a mis à la charge des époux B des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2016, pour un montant total, en droits et pénalités, de 281 885 euros. Ces impositions ont été mises en recouvrement par voie de rôle le 30 avril 2021. Les époux B demandent au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions, ainsi que des pénalités correspondantes.

Sur le bien-fondé des impositions :

2. Aux termes de l’article 156 du code général des impôts : « L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent les membres du foyer fiscal désignés aux 1 et 3 de l’article 6, aux professions qu’ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu’aux bénéfices de toutes opérations lucratives auxquelles ils se livrent () ». En vertu du 3 de l’article 158 du même code, sont notamment imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, les revenus considérés comme distribués en application des articles 109 et suivants du même code. Aux termes de l’article 111 de ce code : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : / () / c) Les rémunérations et avantages occultes ; / () ".

3. En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction ou, s’il s’agit d’une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l’avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions de l’article 111 c du code général des impôts, alors même que l’opération est comptabilisée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l’identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d’autre part, d’une intention, pour la société d’octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.

4. Lorsque l’administration fiscale procède, en vue d’établir l’existence d’une vente à prix majoré, à l’évaluation de la valeur vénale du bien immobilier cédé en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité du lieu de situation de ce bien, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps de celle du fait générateur de l’avantage occulte.

5. Il résulte de l’instruction que la maison en cause, située à Neufchâtel-Hardelot, datant de 1991 et rénovée entre 2013 et 2016, par des travaux dont il est constant qu’ils peuvent être évalués à la somme d’environ 215 000 euros, est constituée, au sous-sol, d’une cave à vin, une chambre, un garage une voiture, un garage trois voitures, une salle de jeux comprenant un sauna et une douche italienne, et une piscine intérieure chauffée, au rez-de-chaussée, d’une entrée, une chambre avec salle de douche et toilettes, une chambre avec dressing et salle de bains, une cuisine, un cellier, un salon, une salle à manger avec cheminée, des toilettes, à l’étage, d’une mezzanine, un bureau, une chambre avec salle d’eau et toilettes, un studio, une cuisine-séjour, des toilettes et, à l’extérieur, d’une terrasse et d’un jardin paysager avec un jacuzzi, sans vis-à-vis. La propriété a une contenance cadastrale de 1 198 m². La surface utile légale est de 389,5 m², comprenant une surface d’habitation est de 340 m², à laquelle s’ajoutent 96 m² de garage, et 3 m² d’éléments annexes. La propriété s’implante à Neufchâtel-Hardelot, station balnéaire de renommée, à environ 2 kilomètres de la plage, où elle bénéficie d’une vue dégagée sur le Golf des Pins, avec une exposition Sud, Sud-Ouest.

6. Il résulte de l’instruction que, pour établir la preuve qui lui incombe de l’existence d’un avantage occulte résultant de la majoration délibérée du prix de cession, l’administration fiscale s’est fondée sur le prix d’acquisition de la maison en 2013, lequel s’élevait à 751 500 euros, ainsi que sur cinq ventes publiées au service de la publicité foncière de Boulogne-sur-Mer les 16 janvier 2013, 12 mars 2015, 6 juin 2015, 12 juin 2015 et

21 septembre 2016, retenues comme comparables, nonobstant le prix de vente de l’un des biens, d’un montant de 475 000 euros, et de sa localisation à proximité d’un grand axe routier et d’une discothèque. Le service vérificateur en a déduit un prix moyen au m² de 2 286 euros et a retenu une valeur vénale de 890 241,20 euros, arrondie à 900 000 euros. Les époux produisent, outre les deux évaluations sommaires réalisées le 1er octobre 2016, une évaluation réalisée par le cabinet Galtier Valuation, postérieurement à la vente, laquelle retient un prix au m² hors annexes de 3 282 euros, se fondant sur douze ventes intervenues dans la commune de Neufchâtel-Hardelot. Si l’administration fiscale soutient que les termes de comparaison retenus par cette évaluation ne sauraient être retenus, ceux-ci étant postérieurs à la réalisation de la cession litigieuse, aucune règle du code général des impôts n’impose que les termes de comparaison portent sur des transactions antérieures à la date du fait générateur, dès lors que les ventes ont porté sur des biens similaires, dans un secteur géographique proche, et sont intervenues à une date peu éloignée dans le temps de la cession litigieuse. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du rapport précité, qu’ont été retenues comme comparables de la vente intervenue le 23 décembre 2016 des ventes réalisées entre le 16 janvier 2013 et le 4 octobre 2019. M. et M^me B soutiennent par ailleurs, sans être contredits, qu’aucune évolution notable du marché n’est intervenue entre la fin de l’année 2016 et la réalisation de l’étude. L’administration, en se bornant à soutenir que les ventes postérieures ne sauraient être retenues comme comparables et que les annexes ont une importance particulière et doivent être incluses dans la surface utile, alors que le prix au m² a été déterminé de la même manière pour l’ensemble des biens, ne conteste pas leur caractère comparable. Si, par ailleurs, l’administration s’appuie sur la propre réponse des contribuables à une demande de l’administration, effectuée en 2018, quant à l’évaluation de leur patrimoine pour l’assujettissement à l’impôt sur la fortune, dans laquelle, la valeur brute du bien était estimée à 901 500 euros au 1er janvier 2016, cette réponse, relative à une imposition distincte de celle en cause pour le présent litige, ne suffit pas à établir la valeur vénale du bien et ne saurait tenir lieu de terme de comparaison. Il en résulte que l’administration n’apporte pas la preuve qui lui incombe que le prix de cession, fixé à 1 165 000 euros par les vendeurs, s’écarte significativement de la valeur vénale réelle de la maison, estimée à 1 115 000 euros par le cabinet mandaté par M. et M^me B. Ainsi, sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, M. et M^me B sont fondés à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis et, par voie de conséquence, des pénalités pour manquement délibéré qui leur ont été appliquées.

Sur les conclusions relatives aux frais liés au litige :

7. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État, partie perdante à la présente instance, le versement à M. et M^me B de la somme de

1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : M. et M^me B sont déchargés des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales restant à leur charge au titre de l’année 2016, ainsi que des pénalités correspondantes.

Article 2 : L’Etat versera à M. et M^me B la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A et C B et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 28 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

— M. Riou, président,

— M^me Jaur, première conseillère,

— M^me Célino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

L’assesseure la plus ancienne,

Signé

A. JaurLe président-rapporteur,

Signé

J.-M. Riou

La greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°2201695