Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 5 février 2021, le 28 janvier 2022, le 14 février 2024, le 30 avril 2024 et le 14 juin 2024, la société Duca 2 SPRL, représentée par M^e Rivière-Pain, demande, dans le dernier état de ses écritures :

1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2017 dans le rôle de la commune de Douai à raison d’un bien immobilier situé rue de Canteleu ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’immeuble situé rue de Canteleu à Douai, acquis en 2014, ne peut être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors qu’il n’est plus utilisé comme maison de retraite et a été acquis comme immeuble à restaurer ;

— la valeur locative de l’immeuble ne pouvait être déterminée selon les dispositions du I de l’article 1498 du code général des impôts et de l’article 310Q de l’annexe II de ce code ;

— la surface retenue pour la détermination de la valeur locative est erronée ; en outre, la surface de lots cédés entre le 31 décembre 2014 et le 29 décembre 2016 doit être retranchée ;

— la valeur locative 1970 retenue de 33 297 euros est erronée ;

— la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 déterminée par voie d’appréciation directe, en application du 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016, est excessive.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 mai 2021, le 18 janvier 2024, le

9 avril 2024 et le 30 mai 2024, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut :

1°) au non-lieu à statuer à concurrence du dégrèvement prononcé ;

2°) au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il soutient que :

— un dégrèvement de 3 373 euros a été prononcé le 16 janvier 2024 au regard de la déclaration 6660-REV déposée par la société requérante le 10 janvier 2022 ;

— les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Les parties ont été invitées, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;

— la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bergerat, première conseillère ;

— les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Rivière-Pain, représentant la société Duca 2.

Une note en délibéré, présentée pour la société Duca 2, par M^e Rivière-Pain, a été enregistrée le 27 mars 2025.

Considérant ce qui suit :

1. La société Duca 2 a acquis, le 31 octobre 2014, un immeuble situé rue de Canteleu à Douai, dont elle a cédé plusieurs lots entre le 31 décembre 2014 et le

29 décembre 2016. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2015 à 2017, pour des montants respectifs de 73 664, 80 783 et 80 587 euros. Le

7 novembre 2018, elle a formé une réclamation préalable. Par décision du 7 novembre 2020, l’administration lui a accordé un dégrèvement de 10 595 euros pour l’année 2017 et a rejeté le surplus de sa réclamation. La société Duca 2 demande la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2017.

Sur l’étendue du litige :

2. Par décision du 16 janvier 2024 postérieure à l’introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord a prononcé le dégrèvement, en droits et pénalités, à concurrence d’une somme de 3 373 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Duca 2 a été assujettie au titre de l’année 2017. Les conclusions de la requête de la société Duca 2 relatives à cette imposition sont, dans cette mesure, devenues sans objet.

Sur le surplus des conclusions à fin de réduction :

3. En premier lieu, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 du même code dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ». Aux termes de l’article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en

France () ".

4. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l’objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu’un immeuble fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu’un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu’il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l’objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l’année d’imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts.

5. Il résulte de l’instruction que l’immeuble litigieux acquis en 2014 par la société Duca 2, décrit au sein de l’acte d’acquisition comme « bâtiment à restaurer », a été utilisé comme maison de retraite jusqu’en 2011 puis partiellement loué à compter de 2013 pour un usage de bureaux. En outre, cet immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré le 24 mars 2014 par la commune de Douai afin d’y aménager un hôtel haut de gamme et des logements étudiants. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction qu’au 1er janvier 2017, des travaux auraient été entrepris de sorte que cet immeuble, même inoccupé, serait devenu impropre à toute utilisation. Par suite, l’immeuble litigieux constitue une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du code général des impôts.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au litige : " I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination.

A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. () « . En outre, aux termes de l’article 310Q de l’annexe II de ce code : » Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d’agencement ancien. () Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : () Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non) () ".

7. Il résulte de l’instruction que l’immeuble litigieux ne constitue ni un local affecté à l’habitation au sens du I de l’article 1496, ni un établissement industriel relevant des articles 1499 ou 1501 mais un local professionnel soumis aux dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts. En outre, si l’immeuble a été utilisé, au demeurant très partiellement pour une surface de 275 m², en qualité de bureaux pendant quelques mois en 2014, il résulte de son utilisation précédente jusqu’en 2011 ainsi que de ses caractéristiques physiques, de sa situation et de sa consistance qu’il doit être évalué, conformément à sa nature et ainsi que l’admet en dernier lieu la société requérante, dans la catégorie des maisons de repos, maisons de retraites, dite « CLI 3 ».

8. En troisième lieu, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : " () II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du

1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ".

9. Pour établir initialement l’imposition litigieuse, l’administration a retenu une surface globale de 19 244 m² dont elle a retranché une surface de 1 239 m² correspondant aux superficies identifiables cédées entre le 31 décembre 2014 et le 29 décembre 2016 par la société Duca 2. Toutefois, il résulte de l’instruction que la valeur de 19 244 m² est erronée et que l’administration a invité la société requérante à déposer une déclaration rectificative concernant la situation de l’immeuble « avant toute cession de lots » afin d’établir l’imposition à partir de la surface réelle totale de l’immeuble. Par une déclaration n° 6660-REV souscrite le 10 janvier 2022, la société Duca 2 a déclaré une surface totale de 13 654 m² sur la base de laquelle l’administration fiscale a retenu une surface pondérée de 12 057 m² sans procéder à la soustraction de la surface de 1 239 m². Il s’ensuit que c’est à tort que l’administration fiscale a retenu la surface de 13 654 m² pour calculer la surface pondérée et aurait dû procéder à ce calcul en tenant compte d’une surface totale de 12 415 m². Au surplus, si l’administration fiscale, en cours d’instance, a admis que la surface totale n’était pas de 18 005 m² (19 244 – 1 239), déduction faite des lots cédés, il résulte de son mémoire du 16 janvier 2024 qu’elle a maintenu la valeur locative 1970 de 33 297 euros retenue au sein de la décision d’admission partielle du

7 novembre 2020 sur la base de cette surface. Dans ces conditions, la société requérante est fondée, pour ces motifs, à demander la réduction, correspondant à la prise en compte d’une surface, avant pondération, de 12 415 m², de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2017.

10. En quatrième lieu, l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l’établissement des impositions directes locales. Il résulte du XVI de cet article, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et du XXII de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010, codifié, à compter du 1er janvier 2018, à l’article 1518 E du CGI, que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.

11. D’une part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. "

12. D’autre part, aux termes de l’article 324 AB de l’annexe III au même code dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : « Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l’évaluation directe de l’immeuble en appliquant un taux d’intérêt à sa valeur vénale, telle qu’elle serait constatée à la date de référence si l’immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d’intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ». Aux termes de l’article 324 AC de cette même annexe : « En l’absence d’acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l’immeuble à évaluer susceptible d’être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d’après la valeur vénale d’autres immeubles d’une nature comparable ayant fait l’objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d’un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d’une part, de la dépréciation immédiate et, d’autre part, du degré de vétusté de l’immeuble et de son état d’entretien, ainsi que de la nature, de l’importance, de l’affectation et de la situation de ce bien ».

13. En vertu de l’article 324 AB de l’annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties évalués par voie d’appréciation directe doit d’abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l’origine de la propriété de l’immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d’actes de cession, de déclarations de succession, d’apport en société ou, s’agissant d’immeubles qui n’étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du

1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu’elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l’administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu’elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n’est que si l’administration n’est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l’une ou l’autre de ces méthodes et si le contribuable n’est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu’il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l’origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

14. Pour déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux, l’administration, faute de pouvoir retenir des données proches de la date de référence du 1er janvier 1970 ou d’utiliser, en se fondant sur les deux méthodes comparatives prévues à l’article 324 AC, des transactions équivalents conclues à une date la plus proche du 1er janvier 1970, a retenu le prix de vente de l’immeuble, d’un montant de 3 800 000 euros, figurant sur l’acte de vente du 26 avril 2012 entre la communauté d’agglomération du Douaisis et l’établissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais et se rapprochant de la valeur vénale reconnue le 19 avril 2013 à l’immeuble, fixée à 4 000 000 euros, par le service des domaines. Si la société requérante conteste ce prix de vente au motif qu’il est fixé entre deux personnes publiques et devait couvrir un prix de reconstruction et demande à ce que soit retenu le prix de vente acquitté en 2014 d’un montant de

2 500 000 euros, cette contestation n’est pas assortie des éléments qui permettraient d’en apprécier le bien-fondé.

15. Il résulte de tout ce qui précède que, la cotisation primitive de taxe foncière à laquelle la société Duca 2 a été assujettie au titre de l’année 2017 ayant été calculée sur la base d’une surface totale erronée, la société requérante est seulement fondée à en demander la réduction à hauteur de la différence entre le montant de la cotisation à laquelle elle a été assujettie et le montant qui résultera de la détermination de la valeur locative en retenant une surface totale de 12 415 m².

Sur les frais liés au litige :

16. L’Etat n’étant pas, dans la présente instance, partie perdante pour l’essentiel, les conclusions de la société Duca 2 tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la société Duca 2, à concurrence du dégrèvement, d’un montant de 3 373 euros, de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties, prononcé par le directeur régional des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord au titre de l’année 2017.

Article 2 : La base de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de

l’année 2017 est réduite de la différence entre le montant de la cotisation sur les propriétés bâties à laquelle la société Duca 2 a été assujettie au titre de l’année 2017 et le montant qui résultera de la détermination de la valeur locative en retenant une surface totale de 12 415 m².

Article 3 : La société Duca 2 est déchargée de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2017 correspondant à la réduction de la base d’imposition définie à l’article 2.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Duca 2 et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Riou, président,

— M^me Bergerat, première conseillère,

— M^me Célino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Bergerat

Le président,

Signé

J.-M. RiouLa greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,