TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE LYON

N° 1104943

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SOCIETE CAPOUE

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M. Mesmin d’Estienne

Rapporteur

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M. Cotte

Rapporteur public

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Audience du 4 juin 2013

Lecture du 18 juin 2013

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le tribunal administratif de Lyon

(4^e Chambre)

19-06-02

C-CM

Vu la requête, enregistrée le 18 juillet 2011, présentée pour la société civile immobilière Capoue, dont le siège est 2098, Montée de Rognard, Le Mas d’Aven à XXX, représentée par sa gérante en exercice, par la Selarl Adamas, avocats associés ; la société civile immobilière Capoue demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités correspondantes qui lui ont été réclamés pour la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2009 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La société Capoue soutient que :

— c’est à tort que l’administration a estimé qu’elle n’avait pas la qualité d’assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée et que la taxe ayant grevé les travaux qui lui ont été facturés au titre de la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2009 n’était pas déductible ; que la requérante doit en effet être regardée comme établissant, en l’espèce, de manière suffisamment précise et objective la réalité du projet économique qui est le sien et sa volonté d’accomplir des opérations économiques imposables à ladite taxe, sans que l’administration puisse utilement se prévaloir de ce que le projet initial de la requérante n’a pas connu le développement attendu, lequel existe et demeure cependant ; que le taux de rentabilité de son activité d’accueil d’un public hôtelier tel que recalculé par ses soins sur la base des conclusions du rapport de l’expert Gex, mandaté à cet effet par elle, est de 5 % et non de 2,94 %, ainsi que déterminé par le service ; qu’à aucun moment les relations entre la requérante et la société Lelahel, locataire des installations, n’ont été exemptes d’un caractère onéreux ; que le loyer que la société requérante perçoit de cette dernière est conforme par son montant à la destination et à la localisation des locaux loués ;

Vu la décision par laquelle le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône a statué sur la réclamation préalable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 20 décembre 2011, présenté par le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône qui conclut au rejet de la requête ;

Le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône soutient que :

— c’est à bon droit que l’administration a estimé que la société Capoue ne devait pas avoir la qualité d’assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée et que la taxe ayant grevé les travaux qui lui ont été facturés au titre de la période allant du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2009 n’a en conséquence pas été estimée comme pouvant être déductible, dès lors que la société requérante ne justifie d’aucune démarche active dans le but de rechercher un autre locataire ou exploitant que la société Lelahel qui, bien que distincte d’elle-même, est placée sous la direction et la détention de la même personne que celle qui dirige et possède la société requérante ; que les clauses du nouveau contrat de location conclu entre la société Lelahel et la société requérante ne sont conformes ni aux intérêts ni au projet que cette dernière entendait initialement développer ; que le taux de rentabilité de 2,94 % calculé par le vérificateur sur la base de la totalité du prix de revient hors taxe du domaine au 31 décembre 2009 suffit à établir la disproportion existant entre la mise à disposition des biens loués et la contrepartie payée par le preneur au bailleur ;

Vu le mémoire, enregistré le 6 février 2012, présenté pour la société Capoue qui conclut aux mêmes fins que la requête par la reprise des mêmes moyens ;

Vu le mémoire, enregistré le 11 mai 2012, présenté par le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône qui conclut au rejet de la requête de la société Capoue pour les mêmes motifs que précédemment ;

Vu le mémoire, enregistré le 23 août 2012, présenté pour la société Capoue qui conclut aux mêmes fins que la requête par la reprise des mêmes moyens ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 4 septembre 2012, présenté par le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône qui conclut au rejet de la requête de la société Capoue pour les mêmes motifs que précédemment ;

Vu l’ordonnance en date du 5 septembre 2012 fixant la clôture d’instruction au 5 novembre 2012, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 1^er octobre 2012, présenté pour la société Capoue qui conclut aux mêmes fins que la requête par la reprise des mêmes moyens ;

Vu le mémoire, enregistré le 31 octobre 2012, présenté pour la société Capoue qui conclut aux mêmes fins que la requête par la reprise des mêmes moyens ;

Vu l’ordonnance en date du 6 novembre 2012 rouvrant l’instruction et fixant la clôture d’instruction au 31 décembre 2012, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 16 novembre 2012, présenté par le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône qui conclut au rejet de la requête de la société Capoue pour les mêmes motifs que précédemment ;

Vu les pièces, enregistrées le 31 mai 2013, présentées pour la société Capoue ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 4 juin 2013 :

— le rapport de M. Mesmin d’Estienne, premier conseiller ;

— et les conclusions de M. Cotte, rapporteur public ;

1. Considérant que la société civile immobilière Capoue qui a été constituée le 17 mars 2000 pour l’acquisition, l’administration et la gestion par location de tous immeubles, a acquis le 7 avril suivant une propriété de 276 hectares, le hameau des Maillets, situé sur la commune de Eygluy Escoulin (Drôme) en vue de développer un projet d’accueil de 150 personnes dans un centre de vacances et de repos ; que cette propriété comprend plusieurs bâtiments, dont un bâtiment principal de 1 000 m², un ancien corps de ferme de 800 m² et deux autres constructions de 100 et 150 m² ; que la société Capoue a opté pour un assujettissement de son activité à la taxe sur la valeur ajoutée le 1^er avril 2001, sur le fondement de l’article 260 du code général des impôts qui permet aux personnes donnant en location des locaux nus pour les besoins de l’activité du preneur, de demander à acquitter la taxe sur la valeur ajoutée ; que la société Capoue qui a été tout au long de la période en situation créditrice de taxe, a ainsi obtenu le remboursement de crédits de taxe sur la valeur ajoutée résultant des importants travaux qu’elle a réalisés sur le domaine qu’elle avait acquis ; que le 12 janvier 2004, elle a conclu un bail d’une durée de 9 ans avec la société Lelahel portant sur la totalité du domaine, à l’exception de trois pièces du bâtiment principal qu’elle a réservées à son usage personnel ; que ce contrat de location a été signé en vue de l’exploitation par le preneur d’un centre de loisirs, de détente et de remise en forme ; qu’un nouveau bail avec le même preneur a été ensuite conclu, pour le même montant, le 7 janvier 2008 ; que ce nouveau contrat a porté cette fois sur la sous-location en meublé de trois gîtes d’une capacité de 11 lits et d’un logement de 120 m², assorti de la fourniture par la société Lelahel de prestations para-hôtelières ; que suite à une vérification de comptabilité portant sur la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2009, l’administration a considéré que la société Capoue ne pouvait être regardée comme exerçant une activité économique au sens de l’article 256 A du code général des impôts et ne pouvait en conséquence se prévaloir de l’option pour être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée ; que les services fiscaux ont estimé que la contrepartie retirée de la location de l’immeuble était insuffisante au regard de l’avantage obtenu par le bénéficiaire du service ; que l’administration a, par suite, réclamé à la société Capoue la restitution des crédits de taxe remboursés, a annulé la demande de remboursement du crédit pour l’année 2009 et a régularisé le crédit restant à reporter au 31 décembre 2009 ; que la société Capoue demande de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités correspondantes qui lui ont été réclamés pour la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2009 ;

2. Considérant qu’aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « Sont soumises à la TVA les livraisons de biens meubles et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. (…) » ; qu’aux termes du premier alinéa de l’article 256 A du même code : « Sont assujetties à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention (…) » ; que le cinquième alinéa du même article dispose que : « Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de production de commerce et ou de prestation de services (…) » ; que, sous réserve qu’elle constitue une « activité économique », la location d’un immeuble muni de ses moyens d’exploitation s’analyse, quelle que soit la destination de celui-ci, comme une prestation de services susceptible d’entrer, comme telle, dans le champ d’application des dispositions précitées et d’ouvrir droit, en application de l’article 271 dudit Code, à la déduction ou, à défaut, au remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé la construction de celui-ci ; que ne peut toutefois être regardée comme une activité économique entrant dans le champ d’application des dispositions précitées la location d’un immeuble dont, eu égard au coût de sa construction et aux frais qui incombent au propriétaire, notamment pour assurer son entretien, le montant du loyer révèle, de la part du bailleur, une libéralité au bénéfice du preneur ; qu’il appartient au juge de l’impôt d’apprécier, au vu de l’ensemble des éléments dont il dispose et sur le seul plan économique où s’est d’ailleurs délibérément située la requérante, si, au regard de la condition ci-dessus énoncée, la location proprement dite de l’immeuble en question entre bien dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée ;

3. Considérant qu’il est constant que le loyer annuel hors taxe des locaux mis à la disposition de la société Lelahel par la SCI Capoue s’élevait durant la période en cause à la somme de 48 000 euros ; que le coût d’acquisition du domaine s’est élevé à la somme non contestée de 838 469,59 euros ; qu’à ce coût d’acquisition du domaine, s’est ajouté le coût des travaux d’aménagement du terrain, soit la somme de 339 214,88 euros, ainsi que celui des travaux de rénovation des bâtiments, soit la somme de 655 183,55 euros ; que le coût de ces travaux d’aménagement du terrain et de rénovation des bâtiments ressort tant des chiffres retenus par le vérificateur que de ceux communiqués par la SCI Capoue à l’expert qu’elle a missionné et repris par ce dernier dans son rapport du 23 juin 2011 ; que le service a pu ainsi, sans entacher d’exagération son calcul, arrêter le prix de revient hors taxe du domaine au 31 décembre 2009 à la somme 1 632 978 euros ;

4. Considérant qu’eu égard notamment à la possibilité pour la société Capoue de louer de manière ininterrompue et sur une longue durée l’immeuble qu’elle possède, l’investissement immobilier qu’a réalisé la requérante présente sur le plan économique un degré de sécurité qui justifiait qu’elle puisse accepter un taux de rentabilité de son capital inférieur à celui qu’elle aurait pu retirer d’un usage hôtelier classique dont la location est soumise aux aléas d’un marché concurrentiel ; que cependant la composition, la nature et la situation de l’ensemble immobilier ne saurait justifier, dans une perspective économique, un loyer trop faible eu égard à l’importance et à la qualité, après rénovation et réaménagement, des locaux mis par la requérante à la disposition de la société Lelahel ; que si la société Capoue fait valoir que bien que seuls trois gîtes offrant une capacité d’accueil de 11 personnes ont pu être loués durant la période vérifiée, le projet initial prévoit cependant la possibilité de pouvoir accueillir 150 personnes, il ressort des déclarations de la requérante qu’aucune perspective raisonnable d’augmentation de la capacité d’accueil actuelle n’est dans un avenir proche envisagée ; que si la société Capoue avait antérieurement aux années en litige fait valoir que d’importants travaux allaient être réalisés et que le bail à conclure avec la société Lelahel en 2004 prévoirait que le loyer serait révisé à la hausse en fonction de l’avancée des travaux, il est constant que le nouveau bail signé en 2008 avec cette même société maintient un montant identique de loyer ; qu’il ressort au demeurant de l’instruction que si le bail signé en 2008 ne concerne que les trois gîtes ainsi que le logement dit « de gardien », il stipule, dans son article 3, que « le preneur, dans le cadre de l’exploitation locative du Domaine auprès de sa clientèle touristique, a besoin de conserver la jouissance de la totalité des biens composant celle-ci » et que « le bailleur en donne acte au preneur, considérant qu’il trouve lui-même intérêt au maintien du Domaine sous la forme d’un ensemble homogène géré par un seul opérateur pour la bonne valorisation de son bien » ; que si la requérante produit également de nombreuses pièces relatives aux années 2011 et 2012 pour démontrer non seulement la poursuite des travaux, mais également la poursuite d’une activité économique révélée par le projet de développer dans le futur des activités de cure ou de nature récréative et culturelle, ces perspectives sont en tout état de cause sans incidence sur le présent litige ;

5. Considérant que le rapport existant entre le montant des loyers retirés de l’ensemble immobilier loué par la SCI Capoue à la société Lelahel, arrêté à la somme de 48 000 euros hors taxes, et le coût total d’acquisition et d’aménagement du même ensemble immobilier, fixé par le service à la somme susmentionnée de 1 632 978 euros hors taxes, s’établit à 2,94 % ; que ce pourcentage représente donc le taux de rentabilité du capital investi par la société requérante ; que si pour contester ce taux de rentabilité du capital investi de 2,9 4%, la SCI Capoue s’appuie sur le rapport rédigé par l’expert immobilier qu’elle a missionné en juin 2011 et qui retient un taux de rentabilité de 5 % en se fondant sur le prix de revient des seuls bâtiments loués, il résulte des termes du bail sus mentionné conclu entre la SCI Capoue et la société Lelahel que cette dernière dispose de la jouissance de la totalité du domaine ; qu’ainsi l’expert requis par la requérante ne pouvait, sans entacher d’erreur ses calculs, limiter le montant total du prix de revient des locaux au coût d’achat du domaine et à une fraction du coût des travaux de réaménagement des locaux, alors qu’il ne ressort pas des montants de taxe en litige que la requérante ait corrélativement limité la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux dépenses qu’elle a engagées à la seule fraction des travaux afférents aux locaux affectés à l’usage de la société signataire du bail, preneur des locaux loués ;

6. Considérant que la société civile immobilière Capoue en n’obtenant qu’un taux de rentabilité du capital qu’elle a investi de 2,94 %, ne peut être regardée comme exerçant une activité économique au sens de l’article 256 A du code général des impôts ; que compte tenu de sa faiblesse, le taux de rentabilité obtenu par la société civile immobilière Capoue doit, au contraire, être regardé comme révélant l’exercice d’une libéralité au bénéfice de la société Lelahel, dont la gérante, M^me X, détient à la fois 99,98 % du capital de celle-ci et possède 90 % du capital de la société requérante ; que la société civile immobilière Capoue ne peut en conséquence se prévaloir de l’option qu’elle a formulée pour être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée ; que c’est dès lors à bon droit que l’administration fiscale a réclamé à la société civile immobilière Capoue la restitution des crédits de taxe remboursés, a annulé la demande de remboursement du crédit pour l’année 2009 et a régularisé le crédit de taxe restant à reporter au 31 décembre 2009 ;

7. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la requête de la société civile immobilière Capoue doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de la société civile immobilière Capoue est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Capoue et au directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Délibéré après l’audience du 4 juin 2013, à laquelle siégeaient :

M. d’Hervé, président,

M. Mesmin d’Estienne, premier conseiller,

M. Callot, conseiller.

Lu en audience publique le 18 juin 2013.

Le rapporteur, Le président,

O. Mesmin d’Estienne J.L. d’Hervé

Le greffier,

XXX

La République mande et ordonne au ministre de l’économie et des finances, en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,