Vu la procédure suivante :

I) Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n°2501477 le 5 février et 23 septembre et 6 novembre 2025, la SCI La Goutte, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction à hauteur de 10 931 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Villars (42930).

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la valeur locative 2016 de son local a été établi par comparaison avec le local-type n°35 de la commune de Villars, qui est précisément son local, lequel a été construit postérieurement à 1970 ;

- la base d’imposition aurait dû être de 44090 euros X 50% = 22 045 euros ;

- des abattements sur le tarif du local-type de Saint-Etienne devaient être appliqués de 15% au titre des différences de surface, de 15% au titre de la localisation et de 10% au titre des différences de construction, soit globalement 40%.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 mai et 20 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la méthode d’évaluation a été régulière ;

- le local-type n°35 de la commune de Villars a été fixé par comparaison avec le local-type n°95 du procès-verbal complémentaire de Saint-Etienne ;

- ce local-type est l’hôtel Continental implanté au centre-ville de Saint-Etienne, construit en 1884, d’une superficie de 443 m² ;

- l’hôtel Continental à Saint-Etienne, classé 2 étoiles, dispose d’une vingtaine de chambres rénovées, équipées de wi-fi gratuit, mais pour la moitié de ces chambres, les toilettes sont sur le palier ;

- l’hôtel met à dispositions des places de stationnement, mais qui sont payantes ;

- les abattements demandés ne sont pas justifiés, compte tenu des avantages dont dispose l’hôtel de la SCI La Goutte, classé 3 étoiles : accessibilité, proximité de plusieurs équipements, parking gratuit, transports en commun proches.

II) Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n°2508504 les 28 mai et 5 novembre 2025, la SCI La Goutte, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction à hauteur de 11 282 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2024 dans les rôles de la commune de Villars (42930).

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la valeur locative 2016 de son local a été établi par comparaison avec le local-type n°35 de la commune de Villars, qui est précisément son local, lequel a été construit postérieurement à 1970 ;

- la base d’imposition aurait dû être de 44090 euros X 50% = 22 045 euros ;

- des abattements sur le tarif du local-type de Saint-Etienne devaient être appliqués de 15% au titre des différences de surface, de 15% au titre de la localisation et de 10% au titre des différences de construction, soit globalement 40%.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la méthode d’évaluation a été régulière ;

- le local, qui est le local-type de Villars, a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°95 du procès-verbal complémentaire de Saint-Etienne ;

- ce local-type est l’hôtel Continental implanté au centre-ville de Saint-Etienne, construit en 1884, d’une superficie de 443 m².

Par ordonnance du 6 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 7 novembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M^me Wolf, présidente honoraire, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Wolf, présidente honoraire,

- et les conclusions de M^me Collomb, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI La Goutte est propriétaire d’un hôtel, sous l’enseigne » Campanile », situé à Villars. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d’équipement, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) au titre des années 2023 et 2024. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. D’une part, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…). ».

3. D’autre part, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : « (…) B. 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (…). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ». Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : « Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ». Enfin, aux termes de l’article 1518 E du même code : « (…) Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (…), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété (…) ». Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

4. Enfin, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable jusqu’au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ».

5. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a évalué le local-type n°35 de la commune de Villars, construit postérieurement après 1970, par comparaison avec local-type n°95 du procès-verbal complémentaire de Saint-Etienne, qui correspond à un hôtel construit en 1884. Par suite, contrairement à ce que soutient la SCI La Goutte, la procédure d’évaluation du local-type n° 35 de la commune de Villars, qui est précisément le local de la requérante, a été régulière.

6. La société requérante soutient toutefois que lors de la comparaison entre le local-type n°95 du procès-verbal complémentaire de Saint-Etienne avec le local-type n°35 de Villars, l’administration fiscale aurait dû, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, procéder à différents ajustements : 15% au titre des différences de surface, 15% au titre de la localisation et 10% au titre des différences de construction, soit globalement 40%.

7. Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

8. En l’espèce, l’hôtel retenu comme local-type au procès-verbal complémentaire de Saint-Etienne est plus petit (443 m²) que l’hôtel de la requérante (1320 m²), ce qui est en rapport avec le nombre de chambres. Cette différence de surface ne doit pas, s’agissant d’un hôtel, entrainer une diminution de la valeur-locative, d’autant que l’hôtel dispose de deux salles de réunion et de séminaire, et peut ainsi accueillir des groupes, ce qui n’est pas le cas de l’Hôtel Continental en centre-ville de Saint-Etienne. L’hôtel Campanile de la SCI de la Goutte ne se trouve certes pas au centre-ville de Saint-Etienne, mais il est très bien placé à proximité du musée d’art et d’industrie, du stade Geoffroy-Guichard, du Zénith et du Parc des expositions et il dispose d’un parking gratuit. Enfin il existe incontestablement une différence de nature de construction, mais pour autant cela ne signifie pas que la nature de construction de l’hôtel Campanile, plus ergonomique que l’hôtel du centre-ville de Saint-Etienne constitue un inconvénient.

9. Dans ces conditions, la SCI La Goutte n’est pas fondée à demander que la valeur locative au 1er janvier 2017 de son établissement soit ajustée à la baisse.

10. Par voie de conséquences les conclusions de la requête de la SCI La Goutte tendant à la réduction des cotisations de taxe spéciale d’équipement et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2023 et 2024 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’État, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI La Goutte est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI La Goutte et au directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

La magistrate désignée,

WolfLe greffier,

Y. Mesnard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,