Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 21 novembre 2022, le 3 août 2023, le 29 janvier 2024 et le 17 octobre 2024, M. H…, M. A…, M. et M^me B…, M. I… et M^me B…, M. et M^me F…, M^me K…, M. G… et M^me D…, M^me C…, M. et M^me N…, M. et M^me L…, M. et M^me M… et M. E…, représentés par M^e Dagot, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 21 00764P0 du 20 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la SNC Cogedim Provence portant sur la construction de 38 logements collectifs et 5 villas individuelles sur une parcelle située au 154 boulevard de la Barasse à Marseille, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux contre cet arrêté ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 21 00764M01 du 21 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société Cogedim Provence une somme de 350 euros à verser à chacun d’entre eux, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S’agissant du permis initial n° PC 013055 21 00764P0 :

-

le dossier de demande de permis de construire initial est incomplet au regard des insuffisances du plan de masse et du plan de coupe ainsi que de l’inexactitude du document graphique ;

-

la délivrance du permis de construire n’a pas été précédée de la consultation des services compétents de la métropole, gestionnaire de la voirie ;

-

le projet méconnaît l’article 5 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et les dispositions des OAP, s’agissant de la hauteur des constructions ;

-

il méconnaît l’article 6 du règlement de zone UB du PLUi et de l’OAP Multisite, s’agissant de l’implantation des constructions concernant le bâtiment C projeté ;

-

il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme relatif à l’insertion du projet dans son environnement combiné aux recommandations de l’OAP sectorielle MRS 12 ;

-

il méconnaît l’article 9.1 n) du règlement de zone UB du PLUi ;

-

il méconnaît l’article 8 a) du règlement de zone UB du PLUi ;

-

il méconnaît les dispositions de l’OAP QAFU dès lors qu’il ne prévoit pas suffisamment de logement bi-orientés, qu’il prévoit plus de 6 appartements par pallier, et qu’il n’indique pas si les toits plats des villas projetées ont une pente de 2% au moins ;

-

il méconnaît l’article 10 f) du PLUi et les dispositions de l’OAP dès lors les essences d’arbres qu’il prévoit de planter ne correspondent pas à celles préexistantes, et que les arbres sont implantés trop près des constructions.

-

il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme quant au risque inondation (article 2 du PPRI), au risque retrait-gonflement des argiles (PPR), au risque mouvements de terrain (article II-2 1.1 du PPR), de l’implantation des arbres prévus dans le projet (article II-2 2.1 du PPR), et au risque « sécurité routière » (article UB12 du PLUi).

-

il ne prévoit pas suffisamment de places de stationnement, ce qui impactera l’occupation des rues adjacentes au projet et, par voie de conséquence, les conditions de circulation routière.

S’agissant du permis modificatif n° PC 013055 21 00764M01 :

-

l’arrêté portant délivrance du permis modificatif méconnaît l’article A. 431-7 du code de l’urbanisme dès lors que le formulaire utilisé est celui d’un permis initial ;

-

il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne comprend pas l’attestation requise du pétitionnaire ;

-

la notice du dossier est insuffisante, en méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

-

le projet méconnaît l’article UB7 du PLUi et l’OAP QAFU ;

-

il méconnaît l’article UB 10 du PLUi et l’OAP relatifs à l’implantation des arbres de haute tige.

Par des mémoires enregistrés le 29 novembre 2022, le 2 juin 2023, le 4 juin 2024 et le 24 juin 2024, la SNC Cogedim Provence, représentée par Selarl Adden avocats Méditerranée, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’une demande de permis modificatif, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle conclut également, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de lui permettre de déposer une demande de permis modificatif de régularisation.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 janvier 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction a été fixée au 9 juillet 2025.

Par une lettre du 7 octobre 2025, les parties ont été averties de ce qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme, au motif que l’autorité gestionnaire de la voirie n’a pas été saisie préalablement à la délivrance du permis de construire en litige et, après avoir estimé ce vice régularisable, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de 4 mois, dans l’attente de la régularisation dudit permis, et ont été invitées à produire leurs observations.

Par un mémoire enregistré le 8 octobre 2025, la SNC Cogedim Provence a formulé des observations.

Des pièces ont été produites par la commune le 9 octobre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Juste,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Dagot, représentant les requérants, et de M^e Giudicelli, représentant la SNC Cogedim Provence, et de M^me J… représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté en date du 20 mai 2022, le maire de Marseille a délivré un permis de construire n°PC 013055 21 00764P0 à la SNC Cogedim Provence, portant sur la construction de trente-huit logements collectifs et cinq villas individuelles sur une parcelle située au 154 boulevard de la Barasse à Marseille. Par un recours gracieux en date du 18 juillet 2022, les requérants ont sollicité le retrait de cette autorisation d’urbanisme, recours que la commune a tacitement rejeté. Par un arrêté n° PC 013055 21 00764M01, le maire de Marseille a retiré un permis de construire modificatif délivré tacitement le 21 juin 2024 et délivré un nouveau permis modificatif. Les requérants demandent au tribunal d’annuler le permis de construire initial ainsi que le dernier permis modificatif en date.

Sur l’étendue du litige :

Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 20 mai 2022 doivent être examinés en tenant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 21 juin 2024.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis initial délivré le 20 mai 2022 :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : « Le projet architectural (…) indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : […] / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; »

S’agissant de l’insuffisance alléguée du plan de masse, le dossier de demande de permis de construire modificatif, notamment son plan de masse, indique comment le réseau d’assainissement est implanté autour du terrain d’assiette du projet et précise les endroits où sont prévus les points de raccordement. Le dossier indique par ailleurs que les raccordements aux différents réseaux se feront en souterrain. S’agissant de l’insuffisance alléguée du plan de coupe, d’une part, la rampe d’accès au parking souterrain est matérialisée sur le plan de coupe « PC5 façade ouest », d’autre part, les coupes du projet font apparaître tant les cotes altimétriques du terrain naturel que celles du terrain fini, enfin, l’implantation du bassin de rétention apparaît sur les plans de masse cotés PC02d et PCAN01, ainsi que dans la notice VRD. S’agissant de l’inexactitude du document graphique, d’une part, si l’espace du terrain d’assiette situé à côté du bâtiment C est indiqué comme « évolution possible sur parcelle 862 E 52 », il ne ressort pas des pièces du dossier que cette projection virtuelle, qui ne représente même pas un bâtiment mais une masse cubique, aurait fait l’objet d’une validation par le service instructeur. D’autre part, le dossier comporte de nombreuses photographies du quartier d’implantation et des photomontages rendant compte de l’insertion du projet dans son environnement urbain. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’insuffisance ou de l’incomplétude du dossier de demande de permis manque en fait et doit être écarté en toutes ses branches.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ». Aux termes de l’article R. 423-59 du même code : « Sous réserve (…) des exceptions prévues aux articles R. 423-60 à R. 423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable ».

L’arrêté en litige vise notamment « l’avis tacite réputé favorable de la direction voirie et entretien des espaces publics ». Par un mémoire et des pièces enregistrés le 8 octobre 2025, la commune a justifié au tribunal avoir effectivement sollicité le service gestionnaire de la voirie compétent. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’avis de la métropole n’a pas été sollicité. Le moyen ainsi soulevé doit donc être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article 5 du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions projetée, est : (…) en UBt2, inférieure ou égale à 10 mètres dans les BCP et 7 mètres dans les BCS ; (…) / b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur totale des constructions projetée, est inférieure ou égale à la hauteur de façade, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres. » Selon le lexique du PLUi, la hauteur de façade se mesure, en cas de toiture en pente (pente > 10 %), en élévation : « entre tout point de chaque égout du toit, étages en attique compris ; et le point bas de la façade situé à son aplomb ». Par ailleurs, il résulte de la définition donnée par le règlement, ainsi que des schémas qui l’illustrent que ne peuvent recevoir la qualification d’« attique » que les étages sommitaux des constructions construits en retrait de la façade et présentant un surface moindre, ces étages pouvant notamment faire l’objet d’un traitement différencié quant à leur coloris.

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet ne comporte aucun étage en attique et la seule circonstance que le dernier étage soit agrémenté d’une teinte de revêtement différente ne suffit pas à lui conférer cette qualification d’« attique » dès lors qu’il s’inscrit dans le prolongement du reste de l’immeuble tant sur le plan fonctionnel qu’architectural et structurel. Ainsi les hauteurs des constructions reportées sur les différents plans que comporte le dossier doivent être mesurées jusqu’à l’égout du toit, en conformité avec les prescriptions du PLUi. Dans ces conditions, le moyen relatif à la hauteur des constructions projetées est infondé et doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 6 du règlement UB du PLUi : « En UBt, à défaut d’indication sur le règlement graphique (implantation imposée, marge de recul, marge de recul « entrée de ville », polygone d’implantation ou polygone constructible), l’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies doit être déterminée au regard de la séquence architecturale comme l’indique l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines ». L’OAP multisite relatif à l’implantation des constructions prescrit également qu’il ne peut être généré « en limite séparative de nouveau mur aveugle supérieur à 3m de profondeur ».

L’orientation d’aménagement et de programmation multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » (QAFU) couvre l’intégralité de la zone UB dans laquelle le projet s’implante. Selon son introduction, elle peut « se substituer au règlement ou le compléter » et précise qu’elle « énonce des prescriptions et recommandations indissociables et complémentaires du règlement ». Il est constant que, malgré cette formulation regrettable, les objectifs poursuivis par l’OAP QAFU doivent être interprétés conformément au règlement et ne peuvent être opposés aux autorisations d’urbanisme que dans le cadre d’un rapport de compatibilité, comme le précise par la suite cette introduction en disposant que « Le règlement s’impose au pétitionnaire selon un principe de conformité. A contrario de l’OAP, opposable aux autorisations du droits des sols selon un principe de compatibilité ».

En l’espèce, le bâtiment C est implanté le long du boulevard Albert de Lavagne, et présente une rupture de linéaire à l’approche du boulevard de la Barasse où il forme un angle ouvert de plus de 90°. S’agissant de l’alignement du bâtiment C par rapport à la voie publique et du respect de la séquence architecturale, il ressort des pièces du dossier ainsi que du site « géoportail » accessible aux parties comme au juge, que le boulevard Albert de Lavagne ne mesure que 62 mètres de long et que les quelques constructions existantes sont implantées tantôt à l’alignement de la voie, tantôt légèrement en retrait. Dans ces conditions, à supposer même qu’il existe une séquence architecturale sur cette voie, celle-ci serait en tout état de cause hétérogène et le bâtiment C, implanté en limite de voirie, n’est dès lors pas incompatible avec les préconisations de l’OAP QAFU. S’agissant du pignon sud du bâtiment C, il est implanté sur toute sa longueur, en limite séparative à proximité immédiate de la maison construite sur la parcelle voisine cadastrée E 52, de sorte qu’il forme une continuité avec celle-ci évitant tout effet de masse ou d’interruption de la séquence architecturale dont il vient d’être dit au demeurant que l’existence n’est pas établie. Si le projet génère donc un « mur aveugle » sur la partie du pignon en surélévation de la maison voisine, cette circonstance n’est pas de nature à rendre, à elle seule, le projet incompatible avec les recommandations de l’OAP précitée. Le moyen doit dès lors être écarté dans toutes ses branches.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». L’OAP-MRS12 sectorielle vise quant à elle notamment à « composer un projet d’ensemble pour La Barasse s’articulant avec la trame viaire du noyau villageois », mais aussi à « permettre le renouvellement du tissu urbain du quartier de la Barrasse en renouvelant et en intensifiant notamment la façade urbaine sur le Boulevard de la Barasse tel que cela découle de l’OAP sectorielle MRS-12 « Valentine-La Barasse »». L’OAP QAFU a par ailleurs pour objectif de « créer un projet aux qualités urbaines et architecturales favorisant une bonne insertion efficace dans son environnement proche ».

La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un plan local d’urbanisme (PLU) s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

En l’espèce, le quartier d’implantation du projet ne présente pas d’intérêt patrimonial ou architectural. On y trouve essentiellement des habitations individuelles, mais aussi du petit habitat collectif allant jusqu’en R+2, voire R+4 s’agissant d’un immeuble situé à

140 mètres du projet. A une centaine de mètres, se situe une petite zone essentiellement commerciale, comprenant des services tel un important centre de contrôle technique automobile. En face du projet, sur le boulevard de la Barasse, est implanté un parking pour véhicules comprenant plus de 200 places Les constructions existantes sont enduites d’enduits aux teintes plutôt claires et neutres, certaines affichent une teinte ocre, et presque toutes sont surmontées de toits de tuiles. Elles sont de conception modernes et de composition architecturale relativement simple, sans ornement ou élément de composition particuliers. Le projet est composé de trois bâtiments à usage d’habitation collective qui seront implantés en premier rideau, en limite séparative avec la voirie. L’impression de hauteur due à la conception en R+3 est nettement atténuée par l’utilisation des combles pour réaliser des chambres en duplex, le troisième étage ainsi créé s’inscrivant majoritairement sous la pente des toits de tuiles. Les coloris choisis sont neutres, dans les tons clairs, et la bande rouge brique choisie pour enduire le dernier étage, partiellement dissimulée par le débord du toit, rappelle les couleurs ocres de certaines constructions existantes. Si le projet prévoit par ailleurs la construction de cinq villas de style contemporain et aux toits plats, ces constructions sont implantées en deuxième rideau, à l’intérieur de la parcelle, et totalement dissimulées de la voie publique par les bâtiments collectifs à créer.

Par ailleurs, le projet est implanté en limite du boulevard de la Barasse, s’incluant ainsi dans une séquence architecturale plutôt hétérogène mais où la majorité des constructions sont implantées en bord de voirie. Si les requérants affirment que les constructions projetées méconnaissent l’OAP-MRS 12 et l’OAP QAFU, il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet, comme le recommandent ces documents, renouvelle et intensifie la façade urbaine sur le boulevard de la Barasse tout en respectant, comme il vient d’être dit, les qualités urbaines du secteur. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles citées au point 11 doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article 9.1 n) relatif à la qualité des constructions en zone UBt du PLUi : « En UB1, UB2, UB3 et UBt, les rez-de-chaussée sans ouverture sur tout leur linéaire d’emprises publiques ou voies sont interdits ».

Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment C, implanté majoritairement sur le boulevard Albert en regard du boulevard de la Barasse comporte, au rez-de-chaussée, plusieurs fenêtres. Le moyen manque en fait et doit, par suite, être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article UB 8 du PLUi : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, lorsque deux constructions ne sont pas accolées, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une façade et le pied de façade le plus proche d’une autre construction est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 6 mètres (…) b) Toutefois, lorsque deux façades sont en vis-à-vis et que chacune d’elles est aveugle ou munie que d’ouvertures mineures (fenestrons* par exemple), l’article 8a ne s’impose pas. ».

Si les requérants soutiennent que le projet méconnaît l’article UB8 du PLUi dès lors que l’espace laissé entre les villas n°4 et 5 est inférieur à 6 mètres, il ressort des pièces du dossier que la villa n°5 est accolée à la villa n°4, au niveau de la terrasse de cette dernière. Par suite, les dispositions de l’article UB 8 du PLUi ne sont pas méconnues.

En huitième lieu, l’OAP QAFU recommande, pour une approche bioclimatique, de « Prévoir au moins 60% de logements bi-orientés en privilégiant les traversants », et de « limiter à 6 logements par pallier ».

Ainsi qu’il a été dit au point 11, les dispositions de l’OAP ne sont pas prescriptives et ne sont opposables au projet que dans un rapport de compatibilité.

En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des différents plans de masse, que sur les quarante-trois logements prévus, quatorze sont mono-orientés. Ce sont ainsi environ 67% des logements qui sont bi-orientés ou plus. D’autre part, seul le deuxième étage du bâtiment C, accompagné de ses combles, propose sept logements sur un même pallier. Dans ces conditions, en l’absence de toute méconnaissance, par ailleurs, des dispositions du PLUi, et eu égard à la faible proportion de logements ainsi configurés, le projet, dans son ensemble, ne saurait être regardé comme incompatible avec l’OAP QAFU. Enfin, si le dossier de permis initial ne mentionnait pas la pente de 2% requise pour les toits-terrasses des villas, cette omission a été régularisée sur le plan de masse du permis de construire modificatif. Le moyen doit dès lors être écarté dans toutes ses branches.

En neuvième lieu, aux termes des articles 10 f) et g) relative à la qualité des espaces libres, le PLUi de Marseille dispose que : « Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). Les espaces de pleine terre sont plantés d’arbres de haute tige à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m² ». Selon l’OAP QAFU : « Afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne (nouveau et existant), une distance minimale de 5 mètres séparera les constructions nouvelles des arbres existantes et une distance minimale de 3 mètres séparera les constructions nouvelles, y compris enterrées, des nouveaux arbres de haute tige ».

D’une part, si les requérants soutiennent que des arbres verdoyants ont été abattus tandis que le dossier évoque des arbres dont plusieurs sont morts, la seule production d’une vue aérienne virtualisée en trois dimensions, non datée, ne permet ni d’apprécier le bien-fondé de cet argument, ni le nombre supposé de tels arbres verdoyants, pas plus que les essences dont il s’agirait. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse « études paysagères », que les arbres seront plantés à trois mètres, au minimum, des constructions, la circonstance que l’un d’entre eux soit implanté à seulement 2,75 mètres n’étant pas de nature à rendre le projet incompatible avec les préconisations de l’OAP QAFU. Par ailleurs, rien au dossier ne permet d’établir que l’implantation retenue pour ces arbres serait de nature à nuire à leur développement ou aux constructions situées à proximité. Le moyen doit donc être écarté.

En dixième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». L’article 2 de la zone R du PPRi de l’Huveaune prévoit que notamment que « (c) Dans le cas de création d’aire de stationnement collective souterraine, que leur accès soit situé a minima 50 cm au-dessus du niveau du terrain naturel et qu’une étanchéité suffisante et des moyens d’assèchement adéquats soient mis en œuvre ». L’article II-2 1.1.2 du règlement PPR « Mouvements de terrain » interdit, pour toute construction de bâtiment dans les zones B1 et B2 « un sous-sol partiel sous une construction d’un seul tenant, sauf mise en place d’un joint de rupture ». « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 dit code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception. ». L’article UB12 du PLUi dispose que : « a) Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain doit être desservi par une voie ou une emprise publique existante ou créée dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : aux besoins des constructions et aménagements ; et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères e) Les accès : sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ;présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic…) ; permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu : de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité ».

Premièrement, le projet n’est pas implanté en zone R du PPRI. Par suite, les moyens développés par les requérants sur ce fondement et relatif au risque inondation sont inopérants.

Deuxièmement, les articles II-2 2.1.2 et 2.2.1 du PPR « mouvements de terrains » ont vocation à s’appliquer aux « constructions de maisons individuelles et de leurs extensions » tandis que le projet porte sur des immeubles collectifs et des villas jumelées. En tout état de cause, le PPR impose la réalisation d’études géotechniques pour la construction de bâtiments ainsi que de leurs extensions, et une telle étude a été réalisée et jointe au dossier de demande de permis. Le moyen lié au risque « retrait-gonflement des argiles », ne peut qu’être écarté.

Troisièmement, les requérants se fondent à nouveau sur les articles du chapitre II-2 du PPR « mouvements de terrain » pour soutenir que l’implantation des arbres proches des constructions aggraverait le risque. Ces dispositions ne s’appliquant pas au projet en litige, le moyen, inopérant, sera écarté.

Quatrièmement, d’une part, les rues qui entourent le projet sont rectilignes, et offrent des vues suffisantes pour s’y insérer, particulièrement le boulevard Albert de Lavagne en regard duquel est implantée l’entrée du parking souterrain. Le projet prévoit en outre un espace non construit, hors voirie, devant cet accès, qui permet d’accroitre la visibilité des véhicules entrants et sortants. Si l’article UB12 du PLUi impose de prendre en compte la nature et l’aménagement de la voirie sur laquelle le projet débouche, il se trouve que l’accès des véhicules au projet se fera, non pas directement sur le boulevard de Barasse dont l’encombrement n’est pas contesté, mais sur le boulevard Albert de Lavagne, avant de pouvoir accéder, par une intersection déjà existante et qui offre suffisamment de visibilité, au boulevard de Barasse. La largeur de la voie de 4,49 m à l’entrée du parking, alléguée par les requérants, est en outre suffisante pour permettre aux véhicules d’entrer et sortir du parking sans manœuvrer et sans se gêner. D’autre part, si les requérants affirment que les quarante-quatre places de stationnement pour les quarante-trois logements prévus ne sont pas suffisantes et vont générer une saturation du stationnement dans les rues adjacentes, cette considération, à la supposer établie, est sans incidence sur la conformité du permis de construire aux règles d’urbanisme que les requérants ne remettent pas en cause. Par ailleurs, et comme il a été dit plus haut, il ressort des pièces du dossiers qu’un parking de plus de deux cents places est implanté en face du projet et accessible à pied à raison de quelques mètres. Le moyen, infondé, sera donc écarté.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis modificatif délivré le 21 juin 2024 :

En premier lieu, aux termes de l’article A. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire prévue aux articles R. 421-1 et R. 421-14 à R. 421-16 est établie conformément aux formulaires enregistrés par le secrétariat général pour la modernisation de l’action publique : / a) Sous le numéro Cerfa 13406 lorsque la demande porte sur une maison individuelle ou ses annexes ; / b) Sous le numéro Cerfa 13409 lorsque la demande porte sur une construction autre qu’une maison individuelle ou ses annexes (…) ». Selon l’article A. 431-7 du même code : « La demande de modification d’un permis de construire en cours de validité est établie conformément au formulaire enregistré par le secrétariat général pour la modernisation de l’action publique sous le numéro Cerfa 13411 ».

Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif (PCM) a été présentée accompagnée du formulaire Cerfa n°13409 du permis initial, reprenant ainsi toutes les informations que celui-ci comprenait sur le projet. Le dossier de demande de PCM comprend en outre l’ensemble des pièces contenues dans le permis initial, dont certaines sont annotées, en rouge, « pièce non-modifiée », d’autres « avant modifications », et d’autres enfin « pièce modifiée », permettant non-seulement au service instructeur de lier les dispositions correspondantes entre permis modificatif et permis initial, mais également d’apprécier précisément les modifications apportées. Par suite, cette circonstance n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, le moyen tiré de ce que cette demande de permis aurait été irrégulièrement déposée ne saurait être accueilli.

En deuxième lieu, Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs coindivisaires [coïndivisaires] ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : « a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; (…) ».

Il est constant que la société Cogedim Provence est la société pétitionnaire depuis le dépôt de la demande de permis initial. Il n’est en outre pas contesté que les parties prenantes au projet, à savoir, le pétitionnaire et la commune de Marseille ainsi d’ailleurs que le cabinet d’architecte en charge du projet sont identiques entre le permis initial et le permis modificatif. La commune, qui n’avait aucune raison de penser qu’il pouvait y avoir une fraude sur ce point et qui ne disposait pas d’informations de nature à établir un tel caractère frauduleux, n’était dès lors pas tenue de refuser le permis modificatif.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’une part, les requérants soutiennent qu’une pièce appartenant à un dossier relatif à un projet étranger a été jointe à la demande de permis modificatif. Toutefois cet élément est sans incidence sur la légalité de celui-ci dès lors qu’il était loisible au service instructeur de ne pas en tenir compte. D’autre part, le fait qu’une notice « sécurité habitations » cotée « pièce modifiée » est manquante est également sans incidence dès lors que le dossier a un caractère déclaratif et qu’en l’absence de telles modifications dans le dossier, les informations contenues dans la notice du permis initial subsistent. En outre, les requérants, qui n’ont pas contesté la notice « sécurité habitations » du permis délivré initialement ne peuvent utilement soutenir que l’absence de cette pièce modifiée rendrait le permis irrégulier. Le moyen pris en toutes ses branches doit par suite être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement de zone UB du PLUi : « En UBt, dans les Bandes Constructibles Secondaires (BCS, voir définition de l’article 4), en l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres ».

Il est constant que le permis de construire modificatif n’emporte aucune division foncière. Les requérants ne peuvent dès lors pas sérieusement soutenir que le permis modificatif, en prévoyant la mise en place d’une clôture entre les villas du projet, emporterait création d’une limite séparative qui nécessite, en droit de l’urbanisme, la délimitation foncière d’une parcelle. Le moyen est écarté.

En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article UB10 du PLUi : « h) les espaces de pleine terre sont plantés d’arbres de haute tige, à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². »

D’une part, les requérants ne peuvent pas utilement se prévaloir, comme il a été dit au point 23 du présent jugement, de l’OAP QAFU dans un rapport de conformité pour soutenir que les arbres prévus sont implantés trop près des constructions alors même, au demeurant, que le permis de construire modificatif a restreint le nombre d’arbres dans cette situation. D’autre part, en soutenant que les arbres de haute tige sont implantés le long de la haie séparative, générant ainsi des troubles de voisinage, ils n’établissent ni la nature ni la réalité de ces hypothétiques troubles alors même que le permis de construire est délivrée sous réserve du droit des tiers. Enfin, les requérants se bornent à affirmer qu’il aurait fallu planter 9 arbres de haute tige, alors même que le projet en prévoit 10, par suite, le projet comprend suffisamment d’arbres de haute tige. Le moyen doit par suite être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de l’urbanisme s’opposent à ce que soit mise à la charge de la commune et de la société pétitionnaire, qui ne sont pas la partie perdante à la présente instance, la somme réclamée par les requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 2 000 euros à verser à la SNC Cogedim Provence en application de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront solidairement une somme de 2 000 euros à la SNC Cogedim Provence sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. H…, à M. A…, à M. et M^me B…, à

M. I… et M^me B…, à M. et M^me F…, à M^me K…, à M. G…, à

M^me D…, à M^me C…, à M. et M^me N…, à M. et M^me L…, à M. et M^me M…, à M. E…, à la commune de Marseille et à la SNC Cogedim Provence.

Délibéré après l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Juste, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Le rapporteur,

signé

C. JUSTE

Le président,

signé

J.L PECCHIOLI

Le greffier,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.