Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 8, 29 janvier et 16 juin 2025, M^me B… C…, représentée par M^e Burtez-Doucede et M^e Reboul, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCCV Marseille SMCL un permis de construire un immeuble de 44 logements, une crèche, un commerce et un parc de stationnement enterré, sur un terrain situé rue Sainte dans le 7ème arrondissement, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la société SCCV Marseille SMCL et de la commune de Marseille la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 13 euros au titre des articles R. 652-26 à R. 652-28 du code de la sécurité sociale.

Elle soutient que :

- elle dispose d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente ;

- il méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme à défaut de saisine du gestionnaire de voirie, la métropole Aix-Marseille-Provence ;

- le permis n’a été déposé que sur une partie d’une unité foncière, notamment sur une partie de la parcelle cadastrée n° 164 ;

- il méconnaît l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme à défaut d’un document graphique d’insertion suffisant à défaut de visualisation de l’Abbaye Saint-Victor ;

- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme à défaut de prescription d’une autorisation ultérieur au titre des établissements recevant du public ;

- il est illégal à défaut d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ;

- il est illégal puisqu’il existait un rejet tacite compte tenu de l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France ;

- il est illégal compte tenu de l’existence de l’avis défavorable conforme de l’ABF ;

- le projet est illégal dès lors qu’il prévoit des aménagements publics sans projet urbain partenarial ;

- il méconnaît l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme à défaut de plan de division ;

- il est illégal à défaut de permis de démolir ;

- le projet méconnait les points e) et f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît la fiche 16 du secteur patrimonial remarquable ;

- il méconnaît l’article 6 UA du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) compte tenu d’une implantation sur une bande supérieure à 25 mètres et à défaut d’alignement sur les voies et espaces publics incertains ;

- il méconnaît l’article 4 UA du PLUi, les niveaux dédiés à l’habitation excédent 14 mètres, les parkings excèdent 22 mètres dans leur partie enterrée ;

- il méconnaît l’article 5 UA du PLUi, en l’absence d’harmonie au sein de la séquence architecturale ;

- il méconnaît l’article 7 UA du PLUi à défaut d’intégration de la parcelle n° 161 ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 17 avril et 1er septembre 2025, la SCCV Marseille SMCL, représentée par M^e Richard, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M^me C… la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée à la commune de Marseille, le 30 janvier 2025, laquelle n’a pas défendu.

Par une ordonnance du 6 octobre 2025 a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Par un courrier du 4 février 2026, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondés les moyens tirés :

*de la méconnaissance de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme à défaut de saisine du gestionnaire de voirie, la métropole Aix-Marseille-Provence ;

*de ce que le projet ne porte pas sur une unité foncière, dès lors que, d’une part, il ne porte que sur une partie de la parcelle n° 164 et, d’autre part, qu’il ne comprend pas la parcelle n° 161 ;

*de la méconnaissance de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme à défaut de prescription d’une autorisation ultérieure au titre des établissements recevant du public ;

*de ce que le projet ne comporte pas d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public alors que des débords de toiture sont en surplomb de la voie publique (article R. 431-13 du code de l’urbanisme) ;

*de la méconnaissance de l’article UA 6 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) compte tenu d’une implantation excédant la bande de constructibilité de 25 mètres à partir de la rue Sainte ;

*de la méconnaissance de l’article UA 4 du PLUi, les niveaux dédiés à l’habitation excédant 14 mètres à partir de la rue Sainte et à partir de la rue du commandant A… ;

*de la méconnaissance de l’article UA 7 du PLUi, à défaut d’intégration de la parcelle n° 161.

*et, après avoir estimé ces vices régularisables, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de six mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité d’une telle régularisation et, le cas échéant, sur le délai envisagé pour la mettre en œuvre ou sur toute autre modalité utile.

Les observations enregistrées pour la SCCV Marseille SMCL le 6 février 2026 ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Arniaud,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- les observations de M^e Reboul, représentant la requérante et les observations de M^e Richard pour la SCCV Marseille SMCL.

La note en délibéré enregistrée pour la SCCV Marseille SMCL le 13 février 2026 n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

M^me C…, propriétaire d’un immeuble sis 7 rue Rampe Saint-Maurice, quartier Saint-Victor, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2024 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCCV Marseille SMCL un permis de construire 44 logements, une crèche, un commerce et un parc de stationnement enterré sur un terrain situé 165 rue Sainte dans le 7ème arrondissement de Marseille, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ».

Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

Le projet en litige a notamment pour objet de créer un accès au parc de stationnement de 74 places créé sur trois niveaux enterrés en sous-sol du projet, sur la rue Sainte, voie qui n’est pas spécifiquement réglementée par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). Or, il est constant que la métropole Aix-Marseille-Provence, gestionnaire de la voie publique, n’a pas été consultée avant la délivrance du permis de construire en litige. L’absence de cette consultation a été susceptible en l’espèce, compte tenu de la création de cet accès à un parc de stationnement conséquent, d’avoir exercé une influence sur le sens de la décision du maire de Marseille. Par suite, le permis de construire en litige méconnaît l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, il résulte de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public (ERP), qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation (CCH), n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par le CCH, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

Il est constant que le projet porte en partie sur la création d’établissements recevant du public, à savoir une crèche et un local commercial, dont l’aménagement intérieur est inconnu. Il ressort de l’arrêté en litige que ce dernier ne comporte aucune mention de l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire pour l’ouverture du public. Si cet arrêté mentionne dans ses prescriptions que « les dispositions techniques destinées à rendre accessible, les locaux aux personnes handicapées, devront être mises en place conformément à la règlementation en vigueur, pour les établissements recevant du public, et selon les prescriptions formulées par la commission communale d’accessibilité aux personnes handicapées dans son avis », cette mention ne saurait compenser l’insuffisance ainsi relevée. Par suite, l’arrêté de permis de construire du 22 juillet 2024 méconnaît les dispositions de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ». Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un projet de construction comprend des éléments en surplomb du domaine public, le dossier de demande de permis de construire doit comporter une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire de ce domaine.

Il ressort des pèces du dossier, notamment du plan de coupe, que le projet comporte des éléments de toiture en surplomb de la voie publique, rue du commandant A…. Aucune pièce jointe à la demande n’exprime l’accord du gestionnaire du domaine, en l’espèce la métropole Aix-Marseille-Provence, pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UA 4 du PLUi applicable : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : / – 22 mètres pour tous les niveaux enterrés, quelle que soit leur destination ; / – 14 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de ces niveaux ; / – 17 mètres dans les autres cas, c’est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination « Habitation » est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface. Il s’agit donc notamment des niveaux dédiés principalement à des activités, à des équipements ou à du stationnement ». Cet article prévoit une règle alternative n° 1 : « Toutefois, les profondeurs des constructions* définies à l’article 4a peuvent, sur un linéaire limité, être augmentées jusqu’à atteindre 25 mètres à condition d’être nécessaire à l’implantation en retrait des emprises publiques* ou des voies* d’une ou plusieurs parties des constructions* notamment lorsque l’OAP « qualité d’aménagement et des formes urbaines », qui est complémentaire au règlement conformément à l’article R. 151-2 du Code de l’urbanisme, prévoit, dans les zones UA, l’implantation en retrait pour assurer l’articulation avec une construction* voisine ou pour préserver un élément paysager » et une seconde règle alternative selon laquelle : « Pour les terrains qui sont bordés de deux emprises publiques* ou voies*, la profondeur maximale des niveaux enterrés définie à l’article 4a peut dépasser 22 et 25 mètres pour faciliter l’organisation du stationnement ». Par ailleurs, selon le lexique du PLUi : « La profondeur des constructions* (P) se mesure sur la largeur et non la longueur, entre tout point de la façade avant et le point de la façade arrière qui lui est opposé (loggia comprise), en excluant les saillies » et ne se mesure pas « sur les parties des constructions* situées à l’angle de voies* ou emprises publiques* ». Enfin, le lexique du PLUi définit l’emprise publique comme suit : « Espace public, existant ou futur, ouvert à la circulation générale (piétonne, automobile, cyclable…). Il peut notamment s’agir de places ou d’aires de stationnement. / Ne sont pas considérés comme emprise publique les jardins publics, les domaines universitaires, les cimetières, les canaux, les voies ferrées… / La notion de « emprises publiques futures » fait référence : / – aux emprises publiques à créer ou à élargir qui font l’objet d’emplacements réservés ; dans ce cas, la limite des « emprises publiques futures » est celle des emplacements réservés qui sont portés sur le règlement graphique ; / – ou aux emprises publiques projetées, dans le cadre d’une une opération d’ensemble* par exemple ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet borde à la fois la rue Sainte au Nord et la rue du Commandant A… à l’Est. A l’angle de ces deux rues, jouxtant le projet sur deux côtés, est présent un square, jardin public, qui ne constitue pas une emprise publique au regard de la définition qu’en donne le PLUi mentionnée ci-dessus. Si le projet mentionne l’existence de futurs cheminements piéton entre le projet et le square, cheminement qualifiable d’emprise publique, leur réalisation dans le cadre d’une opération d’ensemble n’est toutefois établie par aucune pièce du dossier, ni même alléguée par la commune en défense, laquelle n’a pas défendue. Par ailleurs, il ne ressort pas des documents graphiques du PLUi que ce cheminement fasse l’objet d’un emplacement réservé. Dans ces conditions, le projet ne peut être regardé comme étant situé à l’angle de voies ou d’emprises publiques pour les modalités de calcul des profondeurs, et la profondeur au sens de l’article UA 4 ne peut se mesurer à partir du square A… ou du futur cheminement piéton.

Il ressort des pièces du dossier que les profondeurs des niveaux R+1 à R+4, destinés à l’habitation, excèdent 14 mètres à partir de la rue Sainte et que les profondeurs des niveaux R+1 à R+5, destinés à l’habitation, excèdent 14 mètres à partir de la rue du commandant A…, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus. M^me C… est ainsi fondée à soutenir que les dispositions de l’article UA 4 ont été méconnues dans cette mesure.

En dernier lieu, aux termes de l’article UA 6 du PLUi : « À défaut d’indication sur le règlement graphique (polygone d’implantation ou polygone constructible), les constructions sont, dans leur intégralité, implantées dans les bandes constructibles* définies ci-après ». Le règlement précise que la profondeur des bandes constructibles en zone UA est « égale à la profondeur du terrain* diminuée de 4 mètres (…) sans être supérieure à 25 mètres », que ces bandes : « sont positionnées à la limite : / – des emprises publiques* ou voies* publiques, existantes à la date d’approbation du PLUi dont la largeur est supérieure ou égale à 4 mètres ; / – des voies* futures publiques si ces dernières : – connectent deux emprises publiques* ou voies* publiques ; / – sont d’une largeur minimum de 6 mètres ; / – et participent à une recomposition cohérente d’îlots urbains ». Enfin, le règlement prévoit des cas particuliers : « Lorsqu’un terrain* est situé à l’angle de plusieurs emprises publiques* ou voies*, les bandes se cumulent. / Lorsqu’un terrain* est situé entre plusieurs emprises publiques* ou voies*, les bandes se cumulent et, pour permettre l’application de la 2e règle alternative à l’article 4a, peuvent dépasser la profondeur de 25 mètres ».

Comme il a été dit au point 10, le square A… constitue, à la date d’approbation du PLUi, un jardin public qui n’est pas qualifiable d’emprise publique au sens de celui-ci. Si la pétitionnaire fait valoir que des chemins piétons seront créés, leur existence future n’est pas établie. Au demeurant, il ne ressort pas des pièces que ce cheminement futur serait d’une largeur de 6 mètres et connecte deux voies. La profondeur des bandes de constructibilité doit donc se calculer à partir, d’une part, de la rue Sainte et, d’autre part, de la rue du commandant A…. Or, il ressort des plans des niveaux rez-de-chaussée à R+4 que le bâtiment, à partir de la rue Sainte, présente une profondeur excédant la bande des 25 mètres, en méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article UA 6 du PLUi.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté contesté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. En outre, le juge doit se prononcer sur le caractère régularisable d’un vice entachant le bien-fondé du permis de construire au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue.

Il résulte de l’instruction que les vices retenus par le présent jugement, tenant à la méconnaissance des articles R. 423-53, L. 425-3, R. 431-13 du code de l’urbanisme et des articles UA 4 et UA 6 du PLUi, tels que mentionnés aux points 4, 6, 8, 11 et 13, sont susceptibles d’être régularisés. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer et d’impartir à la SCCV Marseille SMCL et à la commune de Marseille un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation de ces vices.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me C… jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la pétitionnaire et à la commune de Marseille pour notifier au tribunal les mesures de régularisation des vices mentionnés au point 17 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… C…, à la SCCV Marseille SMCL et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 9 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

C. Arniaud

Le président,

Signé

F. Salvage

La greffière,

Signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.