Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 18 octobre 2023 et les 19 février 2024 et 30 juin 2025, l’association Préservons Marolles, représentée par M^e Ramdenie, demande au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 17 avril 2023 rectifié le 25 avril 2023 par lequel le maire de Marolles-en-Brie a délivré à la société Valophis Habitat un permis pour la démolition de constructions existantes et la construction d’une résidence intergénérationnelle de deux immeubles en R+1+combles de cinquante-cinq logements dont vingt-trois destinés aux personnes âgées, comprenant une crèche et une salle commune sur des parcelles cadastrées section AN n° 354 et 460 sises 2 ter rue du pressoir, ensemble la décision du 24 août 2023 par laquelle le maire de Marolles-en-Brie a rejeté son recours gracieux ;

de mettre à la charge de la commune de Marolles-en-Brie la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est recevable ;

- les arrêtés contestés ont été pris en méconnaissance de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme ;

- ils méconnaissent les articles UD3 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- ils méconnaissent les articles UD 4 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les articles UD 6 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les articles UD 7 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les articles UD 11 du règlement du PLU ;

- ils méconnaissent les articles UD 12 du règlement du PLU ;

- le dossier de demande de permis de construire est entaché d’insuffisances, et d’incohérences qui n’ont pu permettre au service instructeur de s’assurer de la conformité du projet aux articles UD 4, UD 9 et UD 13 du règlement du PLU.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 décembre 2023, 5 mars 2024, 18 mars 2024 et 19 juin 2025, la société Valophis Habitat, représentée par la SELARL Lazare avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’association requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 avril 2024, la commune de Marolles-en-Brie, représentée par M^e Belet-Cessac, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de l’association requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable :

* les conclusions dirigées contre l’arrêté du 25 avril 2023 sont irrecevables dès lors qu’il ne fait pas grief à l’association requérante ;

* l’association requérante est dépourvue d’intérêt pour agir ;

* seul un récépissé de déclaration de modification des statuts de 2012 est produit, il n’est pas justifié de la nature des modifications des statuts de l’association ni si les statuts initiaux ont été déposés voire portés à la connaissance de la préfecture, en méconnaissance de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

* l’arrêté du 17 avril 2023 n’est pas produit ;

* le recours est tardif en tant qu’il est dirigé contre l’arrêté du 17 avril 2023 ;

- les moyens de la requête sont infondés.

Par un courrier du 30 septembre 2025, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de six mois sur les conclusions à fin d’annulation afin de mettre à même le pétitionnaire de solliciter un permis de construire modificatif régularisant le vice résultant de l’incohérence du dossier de demande de permis de construire s’agissant des surfaces non seulement du terrain d’assiette mais aussi des constructions projetées comprises dans et hors de la bande de constructibilité de 15 mètres, et ont été invitées à présenter leurs observations.

Des observations ont été présentées le 2 octobre 2025 pour la commune de Marolles-en-Brie. Elles ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Combier,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de M^e Pasqualin, substituant M^e Ramdenie représentant l’association Préservons Marolles, celles de M^e Baudinaud, représentant la commune de Marolles-en-Brie, et celles de M^e Hauville représentant la société Valophis Habitat.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 17 avril 2023 rectifié par un arrêté du 25 avril 2023 le maire de Marolles-en-Brie a délivré à la société Valophis Habitat un permis pour la démolition de constructions existantes et la construction d’une résidence intergénérationnelle de deux immeubles en R+1+combles de cinquante-cinq logements dont vingt-trois destinés aux personnes âgées, comprenant une crèche et une salle commune, sur des parcelles cadastrées section AN n° 354 et 460 sises 2, ter rue du pressoir à Marolles-en-Brie. L’association « Préservons Marolles » a présenté un recours gracieux par un courrier du 21 juin 2023 reçu en mairie le 23 juin 2023, qui a été rejeté par une décision du 18 août 2023. L’association demande au tribunal d’annuler les arrêtés des 17 et 25 avril 2023, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 18 août 2023.

Sur la recevabilité de la requête :

En premier lieu, la commune de Marolles-en-Brie n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté du 25 avril 2023 intitulé arrêté « rectificatif » serait superfétatoire et insusceptible de produire aucun effet alors que s’il ressort de ses termes qu’il reprend l’intégralité des dispositions et prescriptions de l’arrêté du 17 avril 2023, tout en précisant la surface de plancher de la crèche projetée et en rectifiant le code postal de la société pétitionnaire, l’arrêté du 17 avril 2023 n’était pas définitif à la date d’édiction du second arrêté qui fait donc bien grief.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision (…) d’un permis de construire court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ».

A supposer même que le permis de construire du 17 avril 2023 n’ait pas fait l’objet d’un recours gracieux ainsi que l’affirme la commune en défense, la requête présentée le 18 octobre 2023, expressément dirigée contre « l’arrêté du 17 avril 2023 rectifié le 25 avril 2023 », ne peut être regardée comme tardive dès lors que la commune à qui incombait la charge de la preuve de l’affichage continu pendant une période deux mois de cet arrêté ne l’établit pas. Par suite la commune n’est pas fondée à faire valoir que la requête serait tardive en tant qu’elle est dirigée contre l’arrêté du 17 avril 2023.

En troisième lieu, la commune n’est pas fondée à opposer l’irrecevabilité de la requête sur le fondement de l’article R. 412-1 du code de justice administrative en faisant valoir que l’association n’aurait pas produit l’arrêté du 17 avril 2023 dès lors qu’elle le produit elle-même parmi les pièces jointes à son mémoire en défense.

En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme « Une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ». Il résulte du second alinéa de l’article R. 600-4 que les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées des statuts de celle-ci, ainsi que du récépissé attestant de sa déclaration en préfecture.

D’une part, contrairement à ce que fait valoir la commune, l’association n’est pas tenue de produire ses statuts dans leur version déposée en préfecture à l’occasion de sa déclaration initiale. En outre, l’association requérante a produit au soutien de sa requête les éléments permettant d’attester de la publication de ses statuts depuis sa création en 2008, ainsi que la version en vigueur de ces statuts telle que modifiés le 5 mars 2012 et le récépissé de sa déclaration de modification des statuts, délivré par les services de la préfecture du Val­de­Marne le 25 septembre 2012.

D’autre part, aux termes de l’article 2 de ses statuts, l’association Préservons Marolles a pour objet social « la défense du patrimoine, de l’environnement et de la qualité de vie des habitants de la commune de Marolles-en-Brie ». Eu égard à son objet social ainsi défini, qui met en avant la défense du cadre de vie sur le territoire de la commune de Marolles-en-Brie, cette association justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les arrêtés contestés par lesquels le maire de Marolles-en-Brie a délivré à la société Valophis Habitat un permis de construire valant permis de démolir.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les fins de non-recevoir opposées par la commune de Marolles-en-Brie doivent être écartées.

Sur les conclusions en annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude et des incohérences du dossier de demande :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier, lieu si l’association requérante soutient que la note de gestion des eaux de pluie annoncée par la notice n’est pas produite aux débats et ne semble pas avoir été communiquée dans le cadre de l’instruction du permis de construire dès lors que le Syndicat mixte pour l’assainissement et la gestion des eaux du bassin versant Yerres-Seine – Epage de l’Yerres (Syage) « a entendu rappeler de manière générique la réglementation applicable sans se prononcer sur le dispositif projeté », la commune a produit dans la présente instance la note de gestion des eaux de pluie du 15 novembre 2022, la réponse de la société pétitionnaire à un premier avis du Syage datée du 15 février 2023 et le courrier du 9 mars 2023 par lequel le Syage l’a informée qu’elle entendait rendre un avis favorable compte tenu des installations prévues et rappelées au point 23 du présent jugement. Ce dernier avis précise expressément que le Syage s’est prononcé au vu du plan de masse et d’une note de dimensionnement décrivant ces installations, de sorte qu’il ressort des pièces du dossier que le service instructeur était en mesure de se prononcer sur la régularité du projet au regard des dispositions de l’article UD 4 cité au point 22 en pleine connaissance des caractéristiques du projet.

En second lieu, d’une part, aux termes de l’article UD 9 du règlement du PLU : « L’emprise au sol des constructions (annexes comprises) ne peut excéder : / 80 % dans la bande de 15 m comptée à partir de l’alignement des voies publiques et 30 % de la superficie du terrain au- delà de cette bande de 15 mètres pour le secteur UDa ; (…) » L’alignement est défini par le lexique du PLU comme « la limite de séparation entre le domaine public de voirie et les propriétés riveraines lorsqu’il n’est pas prévu d’élargissement de la voie. » L’emprise au sol est définie comme : « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les emplacements réservés sont définis à l’article 3 des dispositions générales du règlement du PLU qui dispose que : « sous réserve des dispositions du code de l’urbanisme, interdiction de construire est faite au propriétaire d’un terrain bâti ou non, compris par le PLU dans un emplacement réservé, pour des voies ou ouvrages publics, des installations d’intérêt général ou des espaces verts ».

D’autre part, aux termes de l’article UD 13 du règlement du PLU : « En secteur UDa 40 % au moins de la superficie du terrain doit être traité en espaces verts au-delà de la bande de 15 mètres. »

Il ressort des pièces du dossier que la superficie totale du terrain d’assiette de 4 355 m² déclarée par la société pétitionnaire dans le formulaire CERFA et la notice architecturale joints au dossier demande de permis de construire est incohérente avec celle du tableau intitulé « récapitulatif des surfaces au regard du PLU » inséré dans la notice jointe à la demande d’autorisation. En effet, en appliquant les taux respectifs de 80 et 30 % d’emprise au sol maximale, l’emprise au sol maximale des constructions autorisées mentionnée par le tableau récapitulatif des surfaces joint à la notice, de 369,6 m2 dans la bande des 15 mètres et 1 166,10 m2 au-delà de cette bande impliquent une surface totale de 4 349 m2 ((369,60x100/80)+(1166,10x100/30)) ce qui ne correspond pas à la surface totale de 4 355 m2 mentionnée dans ce tableau, que l’on tienne compte de la superficie de l’emplacement réservé d’une surface de 28 m², ou non. En outre, il ressort des mentions de ce même tableau que pour estimer à 1 546 m², l’exigence minimale d’espaces verts au-delà de la bande des quinze mètres elle s’est ainsi fondée sur une surface au-delà de la bande des quinze mètres de 3 865 m² (1546x100/40) alors qu’elle s’est fondée sur une surface au-delà de la bande quinze mètres de 3 887m² pour le calcul de l’emprise maximale au-delà de cette bande. Ces incohérences du dossier de demande d’autorisation qui ne permettent pas de s’assurer que le projet respecte les seuils d’emprise maximale et d’espaces verts exigés par les articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à ces dispositions. Par suite ce moyen doit être accueilli.

En ce qui concerne les avis émis sur le fondement de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. »

L’association requérante soutient qu’aucune des mentions des arrêtés contestés ne précisant la date de réception du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme complété, il ne serait pas possible de s’assurer que l’ensemble des avis ont été émis sur la base d’un dossier complet actualisé et que les décisions attaquées seraient donc intervenues en méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme. Toutefois d’une part, aucune disposition n’impose aux permis de construire de préciser les dates auxquelles les services consultés se sont vu adresser les dossiers de consultation. D’autre part, à supposer que l’association requérante ait entendu invoquer un vice tiré de ce que les avis rendus l’auraient été sur la base d’un dossier de consultation incomplet, elle ne précise pas les avis qu’elle entend critiquer et ne se prévaut d’aucune circonstance permettant de l’établir. Ce moyen doit par suite être écarté comme non assorti des précisions permettant d’en apprécier la portée.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et UD 3 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

Selon l’article UD 3 du règlement du PLU : « Toute occupation ou utilisation du sol nécessitant un accès est interdite sur les terrains non desservis par des voies publiques ou privées, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu par application de l’article 682 du Code Civil, dans les conditions répondant à l’importance et à la destination des constructions envisagées et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles l’utilisation des moyens de lutte contre l’incendie. (…) / Les voies privées ou publiques doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie. »

D’une part, l’association requérante soutient que le bâtiment B, situé en second rideau de bâti en cœur d’îlot, est desservi par une voie d’accès interne ne présentant pas les caractéristiques nécessaires à l’approche des services de luttes contre l’incendie. Toutefois les dispositions de l’article UD 3 du règlement du PLU, précité, s’appliquent aux voies qui desservent le terrain où est projetée la construction litigieuse et non pas aux voies qui, une fois franchie la limite du terrain, permettent d’accéder aux constructions elles-mêmes. En tout état de cause, les arrêtés contestés autorisent le projet compte tenu des prescriptions imposées par l’autorité administrative. En l’espèce les arrêtés contestés reprennent les prescriptions de l’avis de la brigade des sapeurs-pompiers de Paris du 30 mars 2023 qui imposent notamment « l’aménagement d’une voie engins pour desservir le bâtiment B, en s’inspirant, pour les caractéristiques techniques, des dispositions de l’article CO 2 de l’arrêté du 25 juin 1980 modifié, relatif à la protection contre l’incendie dans les établissements recevant du public », « l’aménagement d’un passage de 1,80 mètre, avec une largeur stabilisée de 1,40 mètre au minimum, permettant d’acheminer le matériel d’incendie depuis la voie engins créée jusqu’à l’entrée du bâtiment B, aussi rectiligne que possible, et ne présentant pas de pente supérieure à 10 % », et « l’aménagement d’une aire de retournement à l’extrémité de la voie engins créés pour desservir le bâtiment B, destinée aux services publics de lutte contre l’incendie, dotée d’une signalisation portant les mentions : Aire de retournement sapeurs-pompiers – Stationnement interdit ».

D’autre part, l’association requérante soutient que la rue du pressoir a des dimensions insuffisantes pour le croisement de deux véhicules et la desserte du projet ce qui selon elle créerait un risque substantiel pour la sécurité des usagers. Toutefois, en se bornant à évoquer l’étroitesse de la rue du pressoir, alors au demeurant qu’elle ne conteste pas que la rue serait d’une largeur de 5,98 mètres à 6,38 mètres ainsi que le fait valoir la commune, elle n’établit pas que la configuration de cette rue serait inadaptée ou dangereuse.

Dans ces conditions les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UD 3 du règlement du PLU et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés en toutes leurs branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 4 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UD4 du règlement du PLU : « Toute construction est assujettie à l’obligation de raccordement aux réseaux d’assainissement des eaux usées collectif et d’alimentation en eau potable. / Le réseau d’assainissement interne sera de type séparatif et devra respecter l’ensemble des dispositions règlementaires relatives à l’assainissement applicables dans le département et sur le territoire du SyAGE. (…) / Les eaux pluviales en provenance des parcelles privatives doivent être traitées prioritairement sur l’unité foncière, par un dispositif adapté à l’opération et au terrain. Dès leur conception, les aménagements intégreront des dispositions techniques limitant l’imperméabilisation d’une part et favorisant l’infiltration in situ des eaux de ruissellement générées par les surfaces imperméabilisées d’autre part. / En cas de fortes contraintes de sol, un trop plein ou une vidange à débit limité peut être envisagé sous réserve de la constitution d’un dossier de demande de dérogation. Le règlement du 15 mai 2012 sur les eaux pluviales applicable depuis le 1er octobre 2012 ainsi que le règlement du 20 juillet 1999 sur les eaux usées du SyAGE devront être respectés. (…) / Le règlement des eaux pluviales, applicable à partir du 1er octobre 2012, impose le principe du « zéro rejet » : cela implique que les propriétaires doivent mettre en place tout dispositif évitant le rejet (par raccordement direct ou par ruissellement) des eaux pluviales dans les ouvrages publics. / L’infiltration ou le stockage pour réutilisation sur l’unité foncière doit donc être la solution recherchée pour l’évacuation des eaux pluviales. / Si, pour des raisons techniques, règlementaires ou de configuration des lieux l’infiltration totale n’est pas possible ou pertinente, le SyAGE peut accorder, après mise en place de dispositifs limitant le rejet, à titre dérogatoire une autorisation de raccordement selon l’ordre de priorité suivant : / Ouvrage d’infiltration disposant d’un trop plein raccordé au domaine public ; (…) ».

L’association relève que la notice descriptive jointe au dossier de permis de construire précise qu’un réseau de collecteurs raccordés à des ouvrages infiltrant sous voirie sera prévu afin d’assurer « le plus possible » l’abattement des eaux pluviales. Elle en déduit que le projet qui prévoit la réalisation d’un dispositif de stockage destiné à gérer une partie des abattements, mais non l’intégralité des eaux à la parcelle méconnaitrait les dispositions précitées du règlement du PLU. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et en particulier d’un courrier du syndicat mixte pour l’assainissement et la gestion des eaux du bassin versant Yerres-Seine – Epage de l’Yerres (Syage) du 30 mars 2023 que le projet prévoit une surface active totale de 2 735 m² comprenant notamment un ensemble de tranchée drainante, un bassin d’un volume de 130 m3, d’une surface de contact de 217 m² avec un trop plein connecté au service public des eaux pluviales, un traitement en revêtement perméable d’une partie des places de stationnement, et un séparateur à hydrocarbures. Il ressort des mentions des arrêtés contestés que le Syage a émis un avis favorable et que le projet entre dans le cas dérogatoire n°1, à savoir qu’il bénéficie d’une autorisation de raccordement pour un ouvrage d’infiltration disposant d’un trop-plein raccordé au service public des eaux pluviales. Si l’association soutient que le dispositif de raccordement du trop-plein n’est régulier que lorsque pour des raisons techniques, réglementaires, ou de configuration des lieux l’infiltration totale des eaux pluviales n’est pas possible, il ressort cependant de la note de gestion des eaux de pluie initialement jointe au dossier de demande de permis de construire que les essais de perméabilité réalisés par un expert en janvier 2022 ont révélé une très faible perméabilité au niveau du bâtiment B et une perméabilité un peu moins faible au niveau du bâtiment A et en conséquence une aptitude à l’infiltration nulle ou mauvaise du terrain d’assiette du projet et qu’une dérogation au principe du « zéro rejet » apparaissait donc justifiée par la configuration du terrain. Dans ces conditions l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que les arrêtés contestés méconnaitraient les dispositions de l’article UD 4 du règlement du PLU.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 6 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UD 6 du règlement du PLU : « En secteur UDa, les constructions doivent être implantées à l’alignement (…) / Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées : / – Pour tenir compte de l’implantation des constructions existantes environnantes et des voies et ce dans un souci d’harmonie ou de continuité urbaine (…) »

L’association soutient que le projet, qui prévoit que le bâtiment B sera implanté en second rang, méconnaitrait les dispositions de l’article UD 6 du règlement du PLU dès lors que ces dernières imposeraient l’implantation des constructions à l’alignement. Toutefois ces dispositions ont pour objet de créer, dans un souci d’harmonie ou de continuité urbaine, un front bâti continu le long de la voirie et non de réglementer l’implantation des constructions situées en second rang par rapport aux voies publiques. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 6 du règlement du PLU doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 7 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UD7 : « Dans une bande de 30 mètres comptée à partir de l’alignement, les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives latérales ou en retrait. (…) / En cas de retrait, en tout point d’une façade, celui-ci doit respecter une distance d’au moins égal à : / – 6 mètres en cas de façade avec baie ; (…) ». Le lexique du PLU précise que la largeur du retrait par rapport aux limites séparatives « est constituée par la mesure de l’horizontale, normale au nu de la façade du bâtiment considéré jusqu’à sa rencontre avec la limite de propriété » et que les débords de toiture de moins de quatre-vingt centimètres sont exclus de ce calcul.

Le permis de construire n’a pour objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis. L’autorité administrative n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

D’une part, l’association soutient que la façade Ouest du bâtiment A qui comporte des baies est implantée à moins de six mètres de la limite séparative latérale en méconnaissance de l’article UD 7 du règlement du PLU précité. Toutefois au soutien de son moyen elle se prévaut de plans joints au dossier de consultation des entreprises alors qu’il ressort du plan de masse du projet joint au dossier de demande d’autorisation que les baies litigieuses seront implantées à six mètres de la limite séparative latérale. De plus, elle ne conteste pas que les mesures mentionnées par le plan joint au dossier de consultation des entreprises sont prises au niveau du débord de toiture ou de la bande stérile entourant le bâtiment, exclus du calcul du retrait par rapport aux limites séparatives, en application des dispositions citées au point 26.

D’autre part, l’association requérante soutient que la façade Est du bâtiment A, comportant des baies, ne serait pas implantée à une distance de six mètres de la limite séparative latérale. Toutefois, si elle se prévaut de cotes mesurées à 1,60 et 4,39 mètres pour une distance totale de 5,99 mètres mesurée sur l’horizontale normale de la façade considérée et mentionnées par le plan de masse, le point d’accroche de ces cotes n’est pas placé au nu de la façade de sorte qu’en se bornant à se prévaloir de ces cotes, elle n’établit pas que la façade serait implantée à moins de six mètres de la limite séparative latérale. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 7 doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU :

Compte tenu des inexactitudes relevées aux points 12 à 14, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de réserver l’examen des moyens tirés de la méconnaissance des articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU précités.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 11 du règlement du PLU :

En premier lieu, l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme dispose que : « Le permis de construire (…) ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. » L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

L’article UD 11 du règlement du PLU dispose notamment que : « Les couvertures devront être constituées par des toitures ayant au moins deux pans, la pente doivent être comprises entre 26° et 45°, les matériaux utilisés dans la commune avec l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France étant la tuile plate traditionnelle (60 à 80 au m²) ou l’ardoise naturelle (gris bleuté type ardoise d’Angers), il convient de garder le même aspect dans un souci d’harmonie architecturale ; (…) ». Compte tenu de leurs termes ces dispositions doivent être regardées comme imposant le recours à l’ardoise naturelle ou à la tuile plate traditionnelle avec une densité de 60 à 80 au mètre carré. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire les documents locaux d’urbanisme peuvent, s’agissant de déterminer les règles concernant l’aspect extérieur des constructions en application des dispositions de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme alors en vigueur dont la teneur est désormais reprise à l’article L. 151-18 de ce code, imposer l’utilisation de certains matériaux pour les constructions.Les auteurs du PLU de la commune de Marolles-en-Brie ont donc pu légalement imposer en l’espèce, pour des considérations esthétiques, que le matériau utilisé soit la tuile plate traditionnelle avec une densité de 60 à 80 au mètre carré.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. (…) ». Aux termes de l’article L. 621-32 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. (…) / Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1. » Et aux termes de l’article L. 632-2 du même code : « I.- L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. (…) / Le permis de construire, (…) tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 632-1 du présent code si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I. »

Il ressort des pièces du dossier que l’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) qui était requis en application des article L. 632-1 et suivants du code du patrimoine précité, dès lors que le projet est implanté dans les abords protégés de la maison dite « La belle image », a été donné le 24 mars 2023 et était assorti de plusieurs prescriptions et recommandations. Parmi elles, cet avis de l’ABF mentionne que « Le bâtiment qui donne directement sur la rue du pressoir recevra de la petite tuile plate (60 au m²). Le bâtiment en cœur d’îlot pourra recevoir de la tuile néo-plate (20 au m²) car moins visible depuis l’espace public. » Il ressort toutefois des mentions des arrêtés contestés que le maire de Marolles mentionne à l’article 5 : « Les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France en date du 24 mars 2023 devront être respectées à savoir : / le bâtiment en cœur d’îlot pourra recevoir de la tuile néo-plate (20 m2) car moins visible depuis l’espace public ». Ce faisant, le maire a cru devoir reprendre au titre des prescriptions assortissant l’autorisation accordée cette mention de l’ABF, qui, compte tenu de ses termes, n’était pas prescriptive. Or, en autorisant un traitement de la toiture du bâtiment B en tuiles néo-plates d’une densité de 20 au mètre carré, le maire a méconnu les dispositions de l’article UD 11 précitées qui, ainsi qu’il a été dit au point 32 imposent le recours à la tuile plate traditionnelle avec une densité de 60 à 80 au mètre carré. Dans ces conditions, cette prescription, dont la censure n’affecte pas le reste de l’arrêté attaqué et en est donc divisible doit être annulée, cette annulation partielle ne nécessitant en l’espèce, aucune régularisation, dès lors que le projet soumis à autorisation prévoyait pour l’ensemble des bâtiments que les couvertures seront constituées par des toitures revêtues de tuiles plates en terre cuite de 60 à 80 au mètre carré.

En second lieu, l’article UD 11 du règlement du PLU dispose que : « Les clôtures participent fortement à la qualité des espaces urbains / A ce titre, leur traitement, le choix des matériaux, les couleurs doivent faire l’objet d’une attention particulière. / Les murs anciens en pierre devront être conservés. /En cas de rénovation ou de déplacement suite à un élargissement ou à un percement pour accès, ils devront être reconstruits en respectant leur particularité avec une hauteur équivalente. (…) – Les clôtures mitoyennes : Ils délimitent les propriétés privées et séparent les jardins privés. /Elles se présentent en grillage, en mur enduit, ou de pierre, ou même en clôture barreaudée à claire voie. La hauteur des clôtures ne peut excéder 2 mètres. »

L’association requérante soutient que la section Est du mur existant implanté à l’alignement ne pouvait être supprimée sans méconnaitre les dispositions précitées, et que son remplacement par une clôture en treillis soudé méconnaitrait ces mêmes dispositions. Toutefois d’une part, elle ne démontre pas que ce mur constituerait un « mur ancien en pierres » qui comme tel devrait être conservé, ce que la société pétitionnaire conteste. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que seule la partie de ce mur implantée sur la limite séparative Est à vocation à être remplacée par une clôture en treillis soudé, qui doit être regardée comme un grillage au sens et pour l’application de l’article UD 11 qui autorise que les « clôtures mitoyennes » soient traitées en « grillage ». Par suite le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 12 du règlement du PLU :

L’article UD 12 du règlement du PLU dispose notamment que « Pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat en application des dispositions de l’article L.123.1.13 du code de l’urbanisme, il sera exigé une place par logement créé ou aménagé. (…) / Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : / Le nombre de places de stationnement à aménager pour les véhicules doit être déterminé en tenant compte de la nature, de la localisation géographique et du type d’affectation de ces équipements. (…) Pour les équipements publics ou d’intérêt général, la surface de stationnement sera déterminée en fonction des besoins induits par l’équipement et au potentiel d’accueil du public ainsi que les possibilités de stationnement liées au quartier avoisinant. »

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de cinquante-six places de stationnement. En se bornant à soutenir qu’une place serait insuffisante pour les besoins du personnel et des usagers de la crèche qui a vocation à accueillir dix enfants, l’association n’établit pas que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UD 12 du règlement du PLU, alors au demeurant qu’elle ne conteste pas qu’il existe des possibilités de stationnement dans les environs du projet dont il peut être tenu compte pour la détermination du nombre de places de stationnement nécessaires aux équipements publics en vertu des dispositions expresses de l’article UD 12 du règlement du PLU précité.

Il résulte de ce qui a été dit au point 33 que les arrêtés contestés doivent être annulés en tant qu’ils mentionnent à l’article 5 de leurs dispositifs que « Le bâtiment en cœur d’îlot pourra recevoir de la tuile néoplate (20 m²) car moins visible depuis l’espace public », cette annulation partielle ne nécessitant en l’espèce, aucune régularisation.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

En l’espèce, le vice relevé au point 14, résultant de l’incohérence des surfaces déclarées du terrain d’assiette et des parties de ce terrain situées dans la bande de quinze mètres et au-delà qui ne permettent pas de s’assurer que le projet respecte les seuils d’emprise maximale et d’espaces verts exigés par les articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif, la mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations sur l’éventualité de la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il y a lieu, dès lors, en application de cet article, d’impartir à la société Valophis Habitat et à la commune de Marolles-en-Brie un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, afin de notifier au tribunal les mesures de régularisation nécessaires.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 17 et 23 avril 2023 du maire de Marolles-en-Brie sont annulés en tant qu’ils mentionnent à l’article 5 de leurs dispositifs que « le bâtiment en cœur d’îlot pourra recevoir de la tuile néoplate (20 m²) car moins visible depuis l’espace public ».

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la requête de l’association Préservons Marolles jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Valophis Habitat et à la commune de Marolles-en-Brie pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice résultant de l’incohérence des surfaces déclarées du terrain d’assiette et des parties de ce terrain situées dans la bande de quinze mètres et au-delà afin de permettre de s’assurer que le projet respecte les seuils d’emprise maximale et d’espaces verts exigés par les articles UD 9 et UD 13 du règlement du PLU mentionnées au dossier de demande.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association « Préservons Marolles », à la commune de Marolles-en-Brie et à la société Valophis Habitat.

Délibéré après l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

G. AUMOND

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

la greffière,