Vu la procédure suivante :

I. Par une première requête, enregistrée le 10 mai 2023 sous le n° 2304661, et deux mémoires en réplique des 9 novembre et 21 décembre 2023, la société en nom collectif (SNC) Logicor Loren Garonor, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 26 116 euros et 25 109 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises et de taxes locales annexes (taxe spéciale d’équipement et taxe d’enlèvement des ordures ménagères) mises à sa charge au titre des années 2021 et 2022 à raison de l’immeuble dont elle est propriétaire au 9083 boulevard Jean Monnet à Lieusaint (77127) dans le département de Seine-et-Marne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SNC Logicor Loren Garonor soutient que :

- si les mécanismes d’atténuation de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels que sont le coefficient de neutralisation des I et II de l’article 1518 A du code général des impôts, le planchonnement du III du même article et le lissage de l’article 1518 E de ce code ont été correctement appliqués dans le cadre de l’évaluation de son immeuble de Lieusaint objet des taxes litigieuses, en revanche la valeur locative non révisée a été irrégulièrement déterminée selon la méthode de comparaison ;

- en effet, son immeuble a été évalué par comparaison avec le local-type n° 13 du procès-verbal complémentaire de la commune de Lieusaint qui a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 11 de la commune de Dammarie-les-Lys à évaluer ; or, le local-type de Lieusaint présente une surface 80 fois supérieure à celle du local-type de Dammarie-les-Lys, en violation de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts ; il ne peut donc être retenu pour l’évaluation de son immeuble de Lieusaint ;

- de plus, le local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys n’était plus un entrepôt au 1er janvier 2017 mais un garage automobile ;

- elle propose de retenir le local-type n° 88 du procès-verbal de la commune de Villeparisis qui est un entrepôt d’une surface pondérée de 2 340 m², 4 fois supérieure à celle de son immeuble, ce qui est une proportion tout à fait acceptable au regard de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts ;

- elle propose de retenir le local-type n° 65 du procès-verbal de la commune d’Arpajon qui est un entrepôt d’une surface pondérée de 1 554 m² ;

- le local-type n° 19 de Vaux-le-Pénil proposé par l’administration était occupé au 1er janvier 2017 par un expert-comptable et par un garagiste et ne pouvait donc servir de local de référence pour évaluer son immeuble à usage d’entrepôt ; de plus, le local-type n° 8 de Dourdan également proposé par l’administration n’existe pas ainsi qu’il ressort d’une vue satellite ;

- si aucun local de référence régulièrement évalué ne peut être retenu, il convient alors de mettre en œuvre la méthode de l’appréciation directe des locaux commerciaux prévue par les articles 324 AB et 324 AC de l’annexe III au code général des impôts dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 9 octobre et 15 décembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- la requérante, qui ne justifie être ni propriétaire ni occupante du local-type n° 13 de la commune de Lieusaint, n’est donc pas fondée à contester l’évaluation de ce local-type ni à solliciter un ajustement à la baisse du tarif de ce local-type ;

- la différence de superficie entre le local-type n° 13 de Lieusaint et le local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys n’est pas de nature à justifier de manière systématique un abattement sur la valeur locative 1970 ;

- ainsi, le tarif du local-type n° 13 de la commune de Lieusaint, lui-même comparé au local-type n° de la commune de Dammarie-les-Lys et servant de référence à l’immeuble de la requérante, a été correctement déterminé ;

- le local-type n° 88 de la commune de Villeparisis proposé par la requérante a été entièrement détruit et ne peut donc être retenu comme terme de comparaison ;

- le local-type n° 65 de la commune d’Arpajon ne peut être retenu comme terme de comparaison dès lors que ce local a lui-même été évalué par comparaison sans que son terme de comparaison ne figure au procès-verbal des opérations ; au surplus, il a été entièrement démoli laissant place à un supermarché Lidl depuis 2015 ;

- à la place du local-type n° 13 de Lieusaint, il conviendrait de prendre en compte le local-type n° 19 de la commune de Vaux-le-Pénil ou le local-type n° 8 de la commune de Dourdan aux tarifs supérieurs à celui pratiqué en retenant le local-type n° 13 de Lieusaint, de sorte qu’il n’y aurait lieu à aucun dégrèvement.

Par un troisième et un quatrième mémoires en défense, enregistrés les 14 août et 28 octobre 2025, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- elle est irrecevable car tardive dès lors qu’elle ne vise concrètement qu’à remettre en cause le seul calcul de la valeur locative 1970 telle que déterminée au 1er janvier 2017 et non le calcul de la base d’imposition des taxes foncières de 2021 et 2022 ;

- à titre subsidiaire, il convient de retenir la valeur locative calculée par comparaison avec le local-type n° 11 de Lieusaint dont la requérante ne démontre pas l’absence de pertinence ;

- à titre infiniment subsidiaire, s’agissant de la mise en œuvre de la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe, il convient d’écarter les abattements de 30% au titre de la dépréciation immédiate et de 30% au titre de la très grande spécialisation de l’immeuble objet des taxes en cause que la requérante demande d’appliquer, de même que l’application d’un taux d’intérêt de 5%.

Par un troisième mémoire en réplique, enregistré le 27 octobre 2025, la SNC Logicor Loren Garonor conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures en soutenant, de plus, que sa requête n’est pas tardive dès lors qu’un contribuable a l’entière liberté pour contester à tout moment la valeur locative 1970 d’un local commercial à partir du moment où sa réclamation a été déposée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la réception de l’avis d’imposition contesté.

II. Par une seconde requête, enregistrée le 10 mai 2023 sous le n° 2304663, et un mémoire en réplique du 27 octobre 2025, la société en nom collectif (SNC) Logicor Loren Garonor, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, et par les mêmes moyens que ceux développés sous le n° 2304661 :

1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 46 428 euros et 44 201 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises et de taxes locales annexes (taxe spéciale d’équipement et taxe d’enlèvement des ordures ménagères) mises à sa charge au titre des années 2021 et 2022 à raison de l’immeuble dont elle est propriétaire au 3 rue de Belgique à Combs-la-Ville (77380) dans le département de Seine-et-Marne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société requérante soutient, de plus, qu’il convient de retenir le local-type n° 63 du procès-verbal de la commune de Combs-la-Ville comme terme de comparaison en lui appliquant un ajustement destiné à tenir compte de la différence de superficie avec les locaux-types ayant servi à son évaluation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 novembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en reprenant les arguments développés sous le n° 2304661 et en faisant valoir, en outre, que le tarif du local-type n° 63 de Combs-la-Ville, lui-même comparé au local-type n° 13 de Lieusaint, lui-même comparé au local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys, servant de local de référence aux locaux en litige, a été correctement déterminé.

Vu :

- les décisions du 9 mars 2023 par lesquelles la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur les réclamations préalables ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le livre des procédures fiscales et le code général des impôts et notamment son annexe III ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 12 mai 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, président, qui a lu son rapport ;

- M. Delmas, rapporteur public, qui a lu ses conclusions.

Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société en nom collectif Logicor Loren Garonor est propriétaire de locaux professionnels à usage d’entrepôt et de dépôt situés 9083 boulevard Jean Monnet à Lieusaint (77127) et 3 rue de Belgique à Combs-la-Ville (77380) dans le département de Seine-et-Marne à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à diverses taxes locales annexes comme la taxe spéciale d’équipement et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2021 et 2022. Par les deux requêtes susvisées, qu’il convient de joindre car elles émanent de la même requérante, présentent à juger des question semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune, la société requérante demande la décharge partielle de ces cotisations de taxe locales à hauteur, pour son local de Lieusaint, de 26 116 euros au titre de l’année 2021 et 25 109 euros au titre de l’année 2022 et, pour son local de Combs-la-Ville, de 46 428 euros au titre de 2021 et 44 201 euros au titre de 2022 au motif que, d’une part, le local-type ayant servi de référence pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison ne peut être retenu, que, d’autre part, elle propose d’autres locaux-types plus pertinents et qu’enfin, à défaut de locaux de référence régulièrement évalués, il convient de mettre en œuvre la méthode d’évaluation par appréciation directe.

Sur les conclusions à fin de décharge partielle :

Sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense :

En ce qui concerne les dispositions applicables :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1415 de ce code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. »

4. D’une part, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

5. D’autre part, il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016, que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l’administration peut légalement procéder à une évaluation directe.

6. De plus, il résulte des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation retenue pour déterminer les impositions en litige, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, en outre, pour l’application des dispositions du 2° de l’article 1498, statuer d’office sur le terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il a sollicités par un supplément d’instruction. Par suite, pour retenir un local-type comme terme de comparaison, le juge ne peut, sans entacher sa décision d’insuffisance de motivation ni méconnaître son obligation de statuer sur le terme de comparaison qu’il entend retenir, se borner à juger que l’administration se borne à alléguer, sans l’établir, que la valeur locative de ce local n’avait pas été régulièrement évaluée, sans indiquer en quoi les affirmations précises, non contestées et appuyées de justificatifs de l’administration en défense, selon lesquelles ce local-type avait été évalué par comparaison avec un autre local-type lui-même évalué par voie d’appréciation directe, ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison.

7. En outre, en présence d’éléments contradictoires, le juge ne saurait regarder un local-type comme ayant été régulièrement évalué et le retenir, par suite, comme terme de comparaison.

8. Il résulte également des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts, combinées avec celles de l’article 1415 du même code et de l’article 324 Z de son annexe III, que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l’évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux, que des locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie. Ainsi un local type inscrit au procès-verbal postérieurement au 1er janvier de l’année d’imposition ne peut être utilisé comme terme de comparaison, même s’il remplace un précédent local type détruit inscrit avant le 1er janvier, sans modification des caractéristiques de commercialité ni de la valeur commerciale unitaire.

9. De même, les dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts font obstacle à ce qu’un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d’appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d’un autre immeuble commercial.

10. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été détruit ou entièrement restructuré ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition. Il résulte de tous ces principes que le terme de comparaison retenu par l’administration doit lui-aussi avoir été évalué de manière régulière.

En ce qui concerne le local-type n° 13 de la commune de Lieusaint :

11. Il résulte de l’instruction que les deux locaux commerciaux de la société Logicor Loren Garonor situés à Lieusaint et Combs-la-Ville à usage d’entrepôt objet des taxes litigieuses, d’une surface pondérée totale respective de 4 458 m² et 8 811 m², ont été évalués selon la méthode de comparaison du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version au 31 décembre 2016, en comparaison avec le local-type n° 13 du procès-verbal complémentaire de la commune de Lieusaint d’une surface pondérée de 32 190 m² au tarif de 9,15 euros par m². La société requérante conteste la pertinence de ce local-type au motif, d’une part, qu’il a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 11 du procès-verbal de la commune de Dammarie-les-Lys d’une superficie 80 fois supérieure et d’autre part, que le local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys n’était plus un entrepôt au 1er janvier 2017 mais un garage automobile.

12. D’une part, il ne résulte pas de l’instruction, en l’absence d’éléments justifiant que la valeur locative des immeubles d’entreposage dans la zone géographique en cause serait affectée par leur plus ou moins grande surface, que la superficie plus importante du local-type n° 13 de Lieusaint par rapport à celle du local-type n°11 de Dammarie-les-Lys induit par elle-même une moindre valeur locative au m² du premier local en comparaison du second. En effet, une différence de surface même significative entre les locaux-types ne fait pas obstacle à ce que l’un des deux soit retenu comme terme de comparaison de l’autre ; si cette règle ne peut être mise en œuvre dans le cas où l’un des deux locaux-types est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques, la requérante ne justifie pas que l’un des deux locaux-types constituerait un immeuble de grande hauteur et pas l’autre ;

13. D’autre part, si la requérante soutient que le local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys n’était plus un entrepôt au 1er janvier 2017 mais un garage automobile, ainsi que le démontreraient des photographies de ce local prises en juillet 2016, elle ne l’établit pas faute de produire ces clichés photographiques.

14. Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le local-type n° 13 de la commune de Lieusaint a pu être évalué par comparaison avec le local-type n° 11 de la commune de Dammarie-les-Lys et a donc pu servir de manière régulière et pertinente de terme de comparaison pour les locaux professionnels de la société requérante objets des taxes litigieuses.

15. Il résulte de ce qui précède que l’administration n’était pas obligée de mettre en œuvre la méthode d’évaluation par appréciation directe du 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version au 31 décembre 2016.

En ce qui concerne les locaux-types proposés par la société requérante :

S’agissant du local-type n° 88 de la commune de Villeparisis :

16. La société requérante propose tout d’abord, dans sa requête initiale, comme local de comparaison pour l’évaluation de son bien de Lieusaint le local-type n° 88 de la commune de Villeparisis (77270) dans le département de Seine-et-Marne constitué d’un entrepôt d’une surface pondérée de 2 340 m² au tarif unitaire de 5,03 euros par m². Toutefois, l’administration soutient en défense, sans être sérieusement contredite en réplique, que ce local a été détruit au plus tard en 2008 pour laisser place à un centre Leclerc. Par suite, ainsi qu’il a été dit au point 10, ce local n° 88 de la commune de Villeparisis ne peut plus servir de terme de comparaison.

S’agissant du local-type n° 65 de la commune d’Arpajon :

17. La société Logicor Loren Garonor propose ensuite, dans son premier mémoire en réplique, comme local de comparaison pour l’évaluation de son bien de Lieusaint le local-type n° 65 de la commune d’Arpajon (91290) dans le département de l’Essonne constitué d’un entrepôt d’une surface pondérée de 1 554 m² au tarif unitaire de 4,57 euros par m². Toutefois, l’administration soutient en défense, sans être sérieusement contredite en réplique, que ce local-type a été lui-même évalué par comparaison mais sans que le terme de comparaison utilisé figure au procès-verbal des opérations. Par suite, en application de ce qui a été développé au point 8, ce local n° 65 de la commune d’Arpajon ne peut pas servir de terme de comparaison. Au surplus, l’administration fait valoir que ce local-type a été entièrement démoli laissant place à un supermarché Lidl depuis 2015, ce qui interdit en application de ce qui a été développé au point 10 qu’il puisse servir de local de référence.

S’agissant du local-type n° 63 de la commune de Combs-la-Ville :

18. La société Logicor Loren Garonor propose enfin, dans son premier mémoire en réplique, comme local de comparaison pour l’évaluation de son bien de Combs-la-Ville le local-type n° 63 de la commune de Combs-la-Ville (77380) dans le département de Seine-et-Marne constitué d’un entrepôt-dépôt d’une surface pondérée de 5 121 m² au tarif unitaire de 9,15 euros par m² mais en lui appliquant un ajustement destiné à traduire la différence de superficie avec les locaux -types ayant servi à son évaluation. Toutefois, il résulte de l’instruction que ce local-type n° 63 de Combs-la-Ville a été évalué par comparaison au local-type n° 13 de Lieusaint d’une superficie de 32 190 m² lui-même comparé au local-type n° 11 de Dammarie-les-Lys d’une superficie de 401 m². Or, d’une part, ainsi qu’il a été dit au point 12, une différence de surface même significative entre les locaux-types ne fait pas obstacle à ce que l’un des deux soit retenu comme terme de comparaison de l’autre. D’autre part, la requérante n’apporte, en dehors de son argumentaire sur la superficie comparée des locaux, aucun élément permettant de justifier que la valeur locative unitaire des locaux-types n° 13 de Lieusaint et n° 11 de Dammarie-les-Lys devrait être inférieure au tarif de 9,15 euros. Par suite, c’est à bon droit que ce tarif a pu être appliqué au local-type n° 63 de Combs-la-Ville.

19. Il résulte de ce qui précède qu’aucun des locaux-types proposés par la société requérante ne saurait être utilisé comme terme de comparaison de ses locaux à usage d’entrepôts objets des taxes en litige. Par suite, l’administration a pu légalement procéder à une évaluation directe en application du 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

En ce qui concerne les locaux-types proposés par l’administration :

20. En défense, l’administration propose deux autres locaux-types, en l’espèce d’une part le local-type n° 19 de la commune de Vaux-le-Pénil d’une superficie pondérée de 1 040 m² et d’autre part le local-type n° 8 de la commune de Dourdan d’une superficie de 2 670 m², mais aux tarifs unitaires respectifs de 9,29 euros par m² et de 9,46 euros par m² après application de coefficients de situation et d’entretien, supérieurs au tarif de 9,15 euros par m² du local-type n° 13 de la commune de Lieusaint retenu par l’administration et dont on a dit plus haut qu’il a pu servir de manière régulière et pertinente de terme de comparaison pour les locaux professionnels de la société requérante objets des taxes litigieuses.

21. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par l’administration fiscale en défense, les conclusions à fin de décharge partielle contenues dans les deux requêtes de la SNC Logicor Loren Garonor doivent être rejetées ; par voie de conséquence, seront également rejetées les conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de telles dispositions faisant obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les deux requêtes nos 2304661 et 2304663 de la SNC Logicor Loren Garonor sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif (SNC) Logicor Loren Garonor et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 12 mai 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,