Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 janvier, 3 juillet et 21 août 2025, M^me H… N…, M^me B… J…, M^me O… F…, M. P… G…, M. E… K… et M. I… M…, représentés par M^e Chavrier, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 34332 23 K0078 du 7 juin 2024 par lequel le maire de Vias a délivré à la société Urbis Réalisations un permis de démolir et de construire, en vue, après démolition d’un cabanon, de la construction d’une résidence de tourisme de 39 logements collectifs, sur les parcelles cadastrées section BH numéros 38 et 39 au 388 avenue du Clot, impasse de la Misaine, ensemble la décision implicite du maire de Vias née le 6 novembre 2024 de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre solidairement à la charge de la commune de Vias et de la SA Urbis Réalisations la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable rationae temporis, compte tenu de la date de début d’affichage du permis de construire le 10 juillet 2024, de celle de leur recours gracieux, le 4 septembre 2024 et de la naissance d’une décision implicite de rejet de ce recours le 6 novembre 2024 ; la fin de non-recevoir sera écartée, dès lors que le collectif informel sous lequel ils se sont désignés n’est pas doté de la personnalité morale et que chaque requérant, nommément désigné, a signé le recours gracieux ;

- ils ont intérêt à agir, au regard de l’article L. 600-1-2 et leur requête est recevable au regard de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, compte tenu de leur qualité, justifiée par leurs titres de propriété, de propriétaires d’une maison d’habitation, respectivement sur les parcelles BH 201 et BH 241 et d’un garage sur la parcelle BH 41, qui sont contiguës au terrain d’assiette du projet litigieux, qui va conduire à une imperméabilisation importante d’un secteur jusque-là non bâti, générer des nuisances visuelles et une perte d’intimité importante, ainsi que des nuisances sonores et une perte de tranquillité, compte tenu du nombre de logements prévus, des places de stationnement et de la circulation supplémentaire générée au droit de l’impasse privée de la Misaine et du chemin privé du Puits, outre les nuisances pendant les travaux, la perte de valeur vénale de leur propriété et le risque d’inondation créé par le projet  ; la fin de non-recevoir invoquée en défense sera écartée ;

- l’arrêté est entaché d’un vice d’incompétence de son auteur, en l’absence de preuve d’une délégation régulièrement publiée et transmise au contrôle de légalité, accordée à M^me D…, signataire de l’acte contesté, par le maire de Vias ;

- l’arrêté est entaché d’un vice de procédure au regard de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, les avis émis par le SITCOM, SUEZ, Enedis et le service départemental d’incendie et de secours de l’Hérault, l’ayant été avant le dépôt des pièces complémentaires les 9 février et 29 mars 2024 ;

- le permis de construire a été délivré en méconnaissance combinée des articles R. 431-9 du code de l’urbanisme et 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme, s’agissant des conditions d’accès au terrain d’assiette et d’utilisation de l’impasse de la Misaine, voie privée non ouverte à la circulation publique, sur la base d’un dossier incomplet ne justifiant pas des droits d’accès nécessaires ;

- le projet autorisé méconnaît les dispositions des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme, s’agissant des caractéristiques de la voierie, en impasse, qui ne permet pas la manœuvre des engins de secours d’urgence et de lutte contre l’incendie et est ainsi de nature à porter atteinte à la sécurité publique ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme à travers le schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Biterrois, le terrain d’assiette, intégré à l’espace proche du rivage identifié par le SCoT, reste en dehors du secteur déjà urbanisé permettant une éventuelle extension limitée et constitue en tout état de cause une densification sensible des constructions au sein d’un espace proche du rivage non urbanisé ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article 9 du règlement écrit de la zone I-AUT1 du plan local d’urbanisme, dès lors qu’il ne prévoit que 37 places de stationnement au lieu des 51 places exigées ;

- le projet autorisé méconnaît les dispositions de l’article 3 du règlement de la zone 1-AUT1, dès lors que compte tenu de sa hauteur de 9,50 m, il devrait être implanté à une distance de 4,75 m des limites parcellaires BH201 et B241 et que pour calculer cette distance le projet prend une cote A… erronée sur la parcelle BH201 ;

- le projet ne respecte pas l’article 7 du règlement de la zone 1AUT1 compte tenu de l’implantation des conteneurs d’ordures ménagères, à laquelle le SITCOM n’était pas favorable dans son avis du 22 février 2024 ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions combinées des articles 11 du règlement de la zone 1-AUT1 et R. 112-2 du code de l’urbanisme, dont l’autorité compétente n’a pu vérifier le respect en l’absence de mention de la cote A… du 1er plancher sur les plans de coupe.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 mars et 1er août 2025, la commune de Vias, représentée par M^e Crespy, conclut au rejet de la requête, au besoin en faisant application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à la mise à la charge solidaire des requérants de la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme s’agissant de la voierie est inopérant ;

- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 mars et 5 août 2025, la société anonyme Urbis Réalisations, représentée par M^e Pons, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à surseoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme jusqu’à l’obtention d’un permis de construire modificatif, permettant de purger son autorisation de tout éventuel vice et à la condamnation solidaire des requérants à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et le droit de plaidoirie de 13 euros.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable compte tenu de sa tardiveté, le recours gracieux exercé par un collectif, qui ne constitue pas une association régulièrement constituée, n’a pu avoir pour effet de conserver le délai de recours contentieux des requérants ;

- l’intérêt à agir de M^mes F… et N… n’est pas établi par les pièces du dossier ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme s’agissant de la voierie est inopérant ;

- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique,

- les observations de M^e Chavrier, représentant M^me N… et autres,

- les observations de M^e Faixa, représentant la commune de Vias,

- et les observations de M^e Rémy, représentant la société Urbis Réalisations.

Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, enregistrée le 6 novembre 2025, présentée pour M^me N… et autres.

Considérant ce qui suit :

Le 30 novembre 2023, la SA Urbis Réalisations a déposé une demande de permis de construire portant sur la démolition d’un cabanon existant et la réalisation d’une construction d’une résidence de tourisme de 39 logements en R+2, sur les parcelles cadastrées section BH n°38 et 39, situées à Vias, 388 avenue du Clot, impasse de la Misaine. Le dossier a été complété les 9 février et 29 mars 2024. Par un arrêté du 7 juin 2024, n° PC 34332 23 K0078, le maire de Vias a délivré le permis sollicité. Un collectif des riverains de l’impasse de la Misaine et du chemin du Puits, composé de M^mes N…, J… et F… et MM G…, K… et M… a sollicité le retrait de ce permis, par un recours gracieux du 4 septembre 2024, qui est resté sans réponse. Par la présente requête, M^mes N…, J… et F… et MM G…, K… et M… demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 7 juin 2024, ensemble la décision implicite du maire, née le 6 novembre 2024, de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’acte :

2. Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu (…) ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal. (…). ».

3. L’arrêté contesté a été signé par M^me C… D…, en sa qualité d’adjointe au maire, déléguée au droit des sols. Par un arrêté n°2020-221 du 28 mai 2020, régulièrement publié et transmis au préfet, le maire de Vias, a donné délégation de fonction et de signature à M^me D…, en sa qualité de 8ème adjointe, s’agissant de l’ensemble des fonctions et missions relatives au droit des sols, à l’exception des prérogatives comptables, incluant la signature de tous les actes relatifs à l’application du droit des sols et notamment les arrêtés de délivrance des autorisations de construire. Le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit donc être écarté.

En ce qui concerne les consultations :

4. Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ».

5. Il est constant que le dossier de demande de permis de construire initial a été déposé le 30 novembre 2023 et que des pièces complémentaires ont été déposées les 9 février et 29 mars 2024. L’arrêté contesté vise les avis simples, favorables avec prescriptions, émis respectivement le 18 décembre 2023 par Suez, le 22 février 2024 par le SICTOM, le 11 janvier 2024 par le service Enedis et le 25 mars 2024 par le Service départemental d’incendie et de secours (SDIS). Si les requérants soutiennent que les consultations ont été effectuées avant le dépôt de ces nouvelles pièces et que les avis de ces services auraient dû être recueillis à nouveau, après le dépôt des pièces complémentaires, ils se bornent à évoquer « plusieurs modifications du projet » sans préciser en quoi ces nouvelles pièces étaient susceptibles de modifier ou d’influer sur les avis précédemment émis. Ils n’apportent ainsi pas les précisions suffisantes permettant d’apprécier le bien-fondé de leur moyen. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté.

En ce qui concerne les conditions d’accès au terrain d’assiette :

6. Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. (…) ». La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Aux termes de l’article 5 « Accès et voirie » des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme, auquel renvoie l’article 10 du règlement de la zone I-AUT1 : « (…) Accès : Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l’article 682 du code civil. (….) ».

8. D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, l’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

9. D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

10. Il ressort de la notice du dossier de demande de permis de construire que l’unité foncière d’assiette du projet est décrite comme constituée des parcelles BH38 et 39, située en deuxième ligne du chemin du Clot, derrière un lotissement, et accessible par deux impasses : la rue de la Misaine et le Chemin du Puits, sans qu’il soit précisé que ces impasses sont des voies privées non ouvertes à la circulation publique et que la société pétitionnaire y bénéficie d’un droit d’accès. Si, comme le font valoir les deux défendeurs, l’existence d’une servitude est mentionnée à plusieurs reprises dans la notice (PC4) et sur plusieurs plans (PC 02, PC2b-2, PC3-1 PC AN 00), elle est décrite et représentée uniquement dans sa partie grevant le terrain d’assiette du projet. A fortiori il est constant qu’aucun titre créant une servitude de passage donnant accès à l’avenue du Clot n’a été produit dans le dossier de demande de permis de construire.

11. Toutefois, en mentionnant dans son arrêté que « L’attention du pétitionnaire est attirée sur le fait que le projet donnant accès sur l’Avenue du Clot depuis l’impasse privée de la Misaine, il devra obtenir toutes les servitudes nécessaires avant le commencement des travaux.», le maire de la commune de Vias doit être regardé comme ayant conditionné le permis de construire délivré à la production par le bénéficiaire de l’acte authentique de servitude de passage, au plus tard au dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. Cette prescription, qui répond aux conditions rappelées au point 9, est de nature à pallier l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire relevée au point précédent et à assurer le respect des dispositions de l’article 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme.

12. Dans ces conditions, le moyen invoqué tiré de la méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 431-9 du code de l’urbanisme et 5 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les caractéristiques de la voierie :

13. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. (…) ». Aux termes de l’article 5 « Accès et voirie » des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme, auquel renvoie l’article 10 du règlement de la zone I-AUT1 : « Les accès et voiries doivent être conformes aux prescriptions du SDIS (Service Départemental d’Incendie et de Secours) présentées dans les annexes du règlement.. (…) Voirie : (…) Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (secours d’urgence, lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières. (…) ». ».

14. L’accès des véhicules à l’unité foncière du projet est prévu, comme indiqué au point 10, par l’impasse de la Misaine, voie privée à double sens, dont il ressort des pièces du dossier qu’elle présente, sur une longueur très légèrement inférieure à 100 mètres, une largeur variant de près de 6 mètres vers son débouché sur l’avenue du Clot, à 4 mètres au droit de la limite de la parcelle. Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l’absence d’aménagement, dans la partie terminale de cette impasse, d’une possibilité de retournement, dès lors que cette impasse est une voie privée existante et que les dispositions citées au point précédent de l’article 5 du règlement du plan local d’urbanisme s’appliquent aux voies nouvelles.

15. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le SDIS de l’Hérault a émis le 25 mars 2024 un avis favorable en relevant une accessibilité suffisamment dimensionnée pour les engins de secours et une défense contre l’incendie suffisante, compte tenu de la création d’un point d’eau situé au débouché de l’impasse sur l’avenue du Clot. Les requérants, qui fondent d’ailleurs leur moyen uniquement sur l’absence d’aire de retournement, ne sont donc pas fondés à soutenir que le projet présenterait un risque pour la sécurité publique. Enfin, en se bornant à affirmer que la largeur de l’impasse initialement prévue pour moins de 10 habitations individuelles ne serait « pas propice » à une circulation à double sens pour desservir en plus un bâtiment collectif de 39 logements, sans assortir leurs allégations du moindre élément probant, les requérants n’établissent pas que l’augmentation de la circulation qui résultera de la construction du projet serait de nature à créer un risque pour la sécurité publique. Le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation qui aurait été commise par le maire de Vias au regard du risque pour la sécurité publique, en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage (…) est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. (…) ».

17. Il résulte des articles L. 121-3 et L. 121-13 du code de l’urbanisme qu’une opération conduisant à étendre l’urbanisation d’un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d’une part, de caractère limité, et, d’autre part, justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme (PLU) selon les critères qu’ils énumèrent. Cependant, lorsqu’un SCoT comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l’extension de l’urbanisation dans l’espace proche du rivage dans lequel l’opération est envisagée, le caractère limité de l’urbanisation qui résulte de cette opération s’apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné.

18. Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe dans les espaces proches du rivage. Le territoire de la commune de Vias est couvert par le schéma de cohérence territoriale du Biterrois, dont le document d’orientation et d’objectifs, dans les sept premiers objectifs de son orientation B9, assure la traduction de la loi littoral. L’objectif B9.1 « Limiter le mitage du littoral » prévoit que « Les supports d’extension urbaine prévus dans les communes littorales sont les agglomérations et villages » et définit en ces termes leurs « conditions d’extension » : « Les ensembles bâtis identifiés comme agglomération et village (…) peuvent se développer si les extensions projetées présentent un caractère continu et compact aux dits agglomérations et villages. / Concernant la continuité, les coupures physiques (voies publiques) doivent être appréciées comme faisant obstacles à la continuité dès lors que les extensions projetées sont éloignées du village ou agglomération existant et que les éléments de dessertes sont absents. ». L’objectif B9.2 « Maîtriser l’urbanisation proche du rivage » prévoit que dans les espaces proches du rivage « l’extension de l’urbanisation doit être limitée. Pour déterminer ce caractère limité, il convient d’analyser plusieurs critères comme l’importance des constructions projetées, la densité de l’urbanisation existante, la destination des constructions projetées ou encore le secteur d’implantation. ». Ces dispositions sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme.

19. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est classé en zone I-AUT1 du plan local d’urbanisme de la commune de Vias, destinée essentiellement à recevoir des hébergements hôteliers et touristiques, ainsi que des activités commerciales et de services. Le projet autorisé prévoit la création d’une résidence de tourisme de 39 logements en R+2 pour une surface de plancher de 1 879,20 m² sur un terrain de 2 190 m². Si le terrain d’assiette s’ouvre au Nord et à l’Ouest sur des parcelles non bâties, il jouxte, sans coupure, au Sud et à l’Est, des constructions à usage d’habitation incluses dans l’enveloppe des villages et agglomérations délimitées en application de la loi littoral, composées de maisons individuelles, implantées pour l’essentiel en mitoyenneté, ou d’habitats groupés, dont de nombreux en R +1, qui constituent une zone assez densément construite. Le projet constitue ainsi une extension de l’urbanisation, qui présente un caractère continu et compact, au village de Vias-Plage. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment des plans et photographies, que les caractéristiques du projet constitueraient une rupture manifeste d’échelle et de densité avec les constructions environnantes, comme le soutiennent les requérants. Ainsi, et même si le terrain ne supportait précédemment qu’un petit cabanon, la réalisation de cette résidence de logements de tourisme constitue, au regard des critères définis par le schéma de cohérence territoriale, une extension limitée de l’urbanisation. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les places de stationnement :

20. Aux termes de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement : « En complément des dispositions générales, des dispositions particulières suivantes s’appliquent. / Pour la réalisation de places de stationnement «visiteurs» : Dans le cadre d’opérations d’aménagement d’ensemble, il est exigé la création : • d’une demi-place de stationnement par logement envisagé. / Pour la réalisation de places de stationnement privatives : Dans le cadre de permis de construire, il est exigé la création à l’intérieur de la propriété : • pour les constructions nouvelles à destination de logement individuel, deux places de stationnement par habitation, dont au minimum 1 place ouverte sur la voie publique ; • pour les constructions nouvelles à destination de logement collectif, une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher ; (…) ».

21. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice, de l’imprimé Cerfa et du plan du rez-de-chaussée que le projet prévoit la réalisation de 37 places de stationnement dont 2 pour les personnes à mobilité réduite. Il est constant que la règle du plan local d’urbanisme prévoyant une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface de plancher se traduit par l’obligation de réaliser 32 places de stationnement pour la surface de plancher créée, qui s’établit à 1 879,20 m². Les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet devait prévoir la réalisation supplémentaire de 19 places « visiteurs », dès lors que la réalisation de places de stationnement « visiteurs » ne s’impose que dans le cadre d’opérations d’ensemble, lesquelles sont définies à l’article 12 des dispositions générales du plan local d’urbanisme, et que le permis de construire un immeuble collectif à usage de résidence de tourisme ne constitue pas une opération d’ensemble au sens de cette définition. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement de la zone 1AUT1 manque donc en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne l’implantation par rapport aux limites séparatives :

22. Aux termes de l’article 3 du règlement de la zone 1AUT1 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « Les bâtiments doivent être édifiés à une distance de la limite parcellaire la plus proche, au moins égale à la moitié de la hauteur des bâtiments à implanter, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. (…) Les règles de retrait définies précédemment s’appliquent aux façades de bâtiments. (…) ». Les requérants soutiennent que cette disposition aurait été méconnue en ce qui concerne la limite séparative avec la parcelle BH n°201 au motif que le projet ne prendrait pas la bonne cote A… au droit de la limite parcellaire. Toutefois, la règle telle qu’exprimée par les dispositions citées ci-dessus de l’article 3 du règlement de la zone, qui imposent un recul minimum entre la façade du bâtiment et la limite parcellaire la plus proche, ne prend pas en compte le niveau du sol naturel au droit de ladite limite parcellaire. Le moyen tel qu’il est invoqué est donc inopérant et doit être écarté. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de coupe C1 que la règle de recul est respectée.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 7 du règlement de la zone 1AUT1 :

23. Aux termes de l’article 7 du règlement de la zone 1AUT1 relatif à l’aspect extérieur des constructions, à l’aménagement de leurs abords et aux prescriptions particulières de protection : « (…) Les locaux collecteurs d’ordures ménagères : Les locaux collecteurs d’ordures ménagères sont obligatoires et ne doivent pas être directement accessibles depuis la voie publique. (…) ». Le dossier de demande de permis de construire prévoit, non pas la réalisation d’un local collecteur d’ordures ménagères, mais l’installation de conteneurs enterrés. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du non-respect de l’interdiction d’accès direct depuis la voie publique prévue par les dispositions de l’article 7 citées au point précédent qui ne s’appliquent qu’aux locaux collecteurs.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan de prévention des risques d’inondation :

24. Il est constant que le règlement de la zone de précaution Bu du plan de prévention des risques d’inondation admet les constructions nouvelles telles que celle projetée « sous réserve : que la surface du 1er plancher aménagé soit calée au minimum à la cote de PHE + 30 cm, avec un minimum de 2,40 m A…, et que la surface des garages et pièces annexes soit calée au minimum à la cote de PHE, avec un minimum de 2 m A…. ». Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les pièces du dossier, et notamment les plans de coupes PC 3-1 et PC 3-2, font apparaître les cotes A… du rez-de-chaussée, lequel est réservé aux garages et pièces annexes au sens du plan de prévention des risques d’inondation, et du 1er étage, qui correspond au 1er niveau de plancher aménagé. Il ressort des pièces du dossier que la surface des garages et pièces annexes est calée à 2 m A… qui correspond à la cote de PHE et que la surface du 1er étage est calée à 4,98 A…. Ainsi les moyens tirés de l’impossibilité pour l’autorité compétente de s’assurer du respect des dispositions du plan de prévention des risques d’inondation et, pour ce motif, du risque pour la sécurité des personnes et des biens en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

25. Enfin, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 11 du règlement de la zone 1AUT1 du plan local d’urbanisme relatives à l’assainissement des eaux pluviales n’est assorti d’aucune précision, ne permettant pas au tribunal de le comprendre et d’en apprécier le bien-fondé.

26. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la société pétitionnaire, que les conclusions de M^me N… et autres tendant à l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 7 juin 2024 et de la décision implicite du maire de Vias née le 6 novembre 2024 portant rejet de leur recours gracieux doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

27. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la commune de Vias et de la société Urbis Réalisations, qui ne sont pas dans les présentes instances les parties perdantes, les sommes demandées par M^me N… et autres, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

28. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 1 000 euros à verser respectivement à la commune de Vias et à la société Urbis Réalisations.

29. Enfin, aux termes de l’article R. 723-26-1 du code de la sécurité sociale : « Le droit de plaidoirie prévu au premier alinéa de l’article L. 723-3 est exigible devant les juridictions administratives de droit commun et les juridictions de l’ordre judiciaire (…) Le droit de plaidoirie ne peut faire l’objet d’aucune dispense ». Et aux termes de l’article R. 723-26-2 du même code : « Le droit de plaidoirie est dû à l’avocat pour chaque plaidoirie faite aux audiences dont la liste est fixée par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice. À défaut de plaidoirie, est considéré comme ayant plaidé l’avocat représentant la partie à l’audience (…) ». Enfin, en application des dispositions de l’article R. 723-26-3 de ce code : « Le montant du droit de plaidoirie est fixé à 13 euros ». Le conseil de la société Urbis Réalisations ayant été présent à l’audience, il y a lieu de faire droit à ses conclusions tendant à ce que la somme de 13 euros soit mise à la charge solidaire des requérants au titre du droit de plaidoirie.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me N… et autres est rejetée.

Article 2 : M^me H… N…, M^me B… J…, M^me O… F…, M. P… G…, M. E… K… et M. I… M… verseront solidairement la somme de 1 000 euros à la commune de Vias et la somme de 1 000 euros à la société Urbis Réalisations au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M^me H… N…, M^me B… J…, M^me O… F…, M. P… G…, M. E… K… et M. I… M… verseront solidairement la somme forfaitaire de 13 euros à la société Urbis Réalisations au titre de l’article R. 723-26-3 du code de la sécurité sociale.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me H… N…, représentante désignée, à la commune de Vias et à la société Urbis Réalisations.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteure

M. CouégnatLa présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. L…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 20 novembre 2025

La greffière,

M. L…