Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 janvier, 9 et 11 février 2026, la société CSA, représentée par M^e Borkowski, demande au juge des référés :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté du 17 avril 2025 par lequel le maire de la commune de La Grande Motte a retiré le permis de construire n° PC 034 344 25 00001 délivré le 4 février 2025 et de l’arrêté du 22 avril 2025 par lequel le maire a refusé de lui délivrer le permis modificatif n° PC 034 344 25 00001 M01, ensemble la décision de rejet du recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de La Grande Motte de lui délivrer le permis de construire modificatif n° PC 034 344 25 00001 M01 ;

3°) de condamner la commune de La Grande Motte à lui verser une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur l’urgence :

- elle bénéficie de la présomption d’urgence prévue à l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme ;

- l’exécution des décisions contestées porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à sa situation dès lors que la maison n’est plus habitable et qu’elle doit la porter financièrement, sans pouvoir y effectuer des travaux, ni la louer, tout en s’acquittant de la taxe foncière, ainsi que des mensualités de son prêt bancaire à hauteur de 3 935 euros par mois à compter de janvier 2026 ;

- il ne saurait lui être reproché une imprudence de nature à renverser la présomption d’urgence prévue à l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme car elle a débuté les travaux avant la notification du recours gracieux et les a stoppés dès réception de ce dernier, et, n’étant pas une professionnelle de l’immobilier, elle pouvait légitimement considérer qu’elle était en droit de commencer les travaux pour lesquels un permis de construire venait de lui être délivré ;

Sur le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté de retrait du 17 avril 2025 :

- l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure tiré de la méconnaissance de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, un tel vice l’ayant privé d’une garantie ;

- le motif de retrait est infondé dès lors qu’il ressort du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire que le projet respecte bien l’emprise constructible qui y est représentée ;

- la commune ne saurait se prévaloir de l’arrêt du Conseil d’État du 19 août 2025, n° 496157 selon lequel doit être considéré comme inopérant le moyen tiré du défaut de procédure contradictoire au cas où ce n’est pas la décision administrative qui fait la caducité, mais le seul écoulement du temps, dès lors qu’une telle solution ne saurait être étendue au cas radicalement différent d’une décision de retrait d’un permis de construire ;

- contrairement à ce qu’indique la commune, M. E… n’est pas partie à l’instance et son attestation ne saurait être écartée, laquelle confirme l’attestation de M. A… de telle sorte que rien ne permet de remettre en cause le contenu de ces deux attestations ;

- la commune ne saurait solliciter l’application de la solution de l’arrêt du Conseil d’État du 19 août 2025, n° 496157 dès lors que le maire de la commune n’était pas en situation de compétence liée pour retirer le permis de construire ; la décision de retrait imposait d’apprécier la conformité du projet par rapport à la règle du règlement du plan local d’urbanisme méconnue de telle sorte que le vice de procédure est opérant ;

Sur le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté du 22 avril 2025 :

- l’arrêté litigieux est insuffisamment motivé au regard des exigences des articles L. 424-3, A. 424-3 et A. 424-4 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté litigieux est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’aucune disposition du règlement du PPRi applicable aux zones Bu et Zpu ne fait obstacle aux modifications apportées par le dossier de demande de permis modificatif ;

Sur la demande de substitution de motifs de la commune dans la requête au fond :

- le refus de permis de construire modificatif est dénué de toute motivation ;

- la demande de substitution de motifs est inopérante tenant le vice de forme dont est entaché l’arrêté de refus du permis modificatif ;

- le retrait du permis initial n’était pas définitif à la date de l’arrêté de refus du permis modificatif de telle sorte que la commune ne peut soutenir le fait que le permis modificatif ne pouvait pas être délivré en l’absence du permis initial, celui-ci ayant été retiré ;

- l’argumentation de la commune est à géométrie variable car après avoir soutenu que le retrait du permis initial ne serait intervenu qu’à compter du 26 avril 2025, date de sa notification, elle soutient désormais qu’à la date du refus du permis modificatif, soit le 22 avril 2025, le retrait du permis initial était déjà intervenu ;

- le motif tiré de la prétendue méconnaissance de l’article 2-1, §4 du règlement du PLU applicable à la zone UG est inopérant en ce que le permis modificatif n’a ni pour objet ni pour effet de modifier l’implantation de la construction de telle sorte que ces dispositions ne sauraient fonder son refus.

Sur l’information sur le moyen d’ordre public :

le mécanisme de cristallisation automatique des moyens de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ne s’applique pas aux décisions qui sont contestées par le pétitionnaire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 février 2026, la commune de La Grande Motte, représentée par M^e Maillot, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SARL CSA une somme de 1 500 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur l’urgence :

- l’arrêté portant retrait d’un permis de construire illégal ne figure pas dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, cette présomption n’est pas irréfragable ;

- la condition d’urgence n’est pas remplie dès lors que la requérante a engagé des travaux avant que le permis de construire ne soit devenu définitif et en ayant connaissance de la contestation qui était formulée par recours gracieux ;

- les motifs financiers invoqués et les circonstances de l’espèce ne permettent pas non plus de justifier de la condition d’urgence ;

En ce qui concerne l’arrêté de retrait de permis de construire du 17 avril 2025 :

Sur le doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige :

- l’arrêté de retrait du permis de construire a été signé le 17 avril 2025, mais n’a été expédié que le 24 avril 2025 en raison de la tenue de la réunion du 22 avril 2025 et des résultats de cette dernière de telle sorte que la procédure initiée par la commune, précédant la notification de la décision de retrait du permis de construire délivré à la SARL CSA n’est entachée d’aucune irrégularité ;

- le moyen tiré du vice de la procédure de retrait du permis de construire du 4 février 2025 doit être écarté dès lors que le maire était tenu de procéder au retrait dudit permis ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2-1, §4 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone UG est infondé dès lors que le projet ne respecte pas la règle selon laquelle la distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres (L = H/2 ≥ 3m) ;

En ce qui concerne l’arrêté de refus de permis de construire modificatif du 22 avril 2025 :

Sur la demande de substitution de motifs :

- un permis de construire modificatif ne peut pas être délivré en l’absence d’un permis de construire existant en cours de validité de telle sorte qu’en l’espèce, dès lors que l’arrêté de permis de construire du 4 février 2025 a fait l’objet d’un arrêté de retrait, la demande de permis modificatif, ayant pour objet la suppression d’un « rooftop » et d’une terrasse en R+1, ne pouvait qu’être refusée ;

- le maire étant tenu de refuser la demande de permis de construire modificatif, les moyens de légalité externe et interne sont donc inopérants ;

- le projet, tel qu’il résulte du dossier de demande de permis de construire modificatif, est entaché de la même illégalité que celle relevée dans le cadre de la demande de permis de construire initiale, au regard des dispositions, précitées, de l’article §4 du règlement de la zone UG, de telle sorte que la commune, sur ce motif, était donc tenue de rejeter la demande sans avoir à inviter la société pétitionnaire à modifier son projet.

Les parties ont été informées le 11 février 2026, conformément aux dispositions de l’article R. 611-7, que la décision était susceptible d’être fondée sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité de la requête en référé suspension en application des dispositions précitées de l’article L. 600- 3 du code de l’urbanisme.

Vu :

- la requête enregistrée le 25 juillet 2025 sous le n° 2505510 par laquelle la société requérante demande l’annulation de la décision attaquée ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me Corneloup, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 12 février 2026 à 10 heures :

- le rapport de M^me Corneloup, juge des référés ;

- les observations de M^e Borkowski, représentant la société requérante, qui reprend ses conclusions par les mêmes moyens ;

- les observations de M^e Bard, représentant la commune de La Grande Motte, qui reprend ses conclusions par les mêmes moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Le 24 janvier 2025, la SARL CSA a déposé auprès des services de la commune de La Grande Motte une demande de permis de construire valant permis de démolir en vue de la démolition de la maison existante sur la parcelle BB n° 128 et d’y ériger une maison individuelle d’une surface de plancher de 215 m². Par un arrêté du 4 février 2025, le maire de la commune de La Grande Motte a délivré le permis de construire valant permis de démolir n° PC 034 344 25 00001 sollicité. Par un recours gracieux du 27 mars 2025, M. C… et M^me B… ont demandé au maire de la commune de La Grande Motte de procéder au retrait du permis de construire délivré le 4 février 2025 à la SARL CSA. Le 11 avril 2025, un accord amiable a été trouvé entre M. C…, M^me B… et la société bénéficiaire du permis de telle sorte qu’un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties. Par courrier du 2 avril 2025, la commune a informé la SARL CSA de son intention de procéder au retrait du permis de construire du 4 février 2025 en raison du recours gracieux de M. C… et M^me B… et a invité la société à faire valoir ses observations dans un délai de 14 jours. Par courrier du 8 avril 2025, reçu le 14 avril suivant, la SARL CSA a sollicité un entretien afin de faire valoir ses observations orales. Par courrier du 14 avril 2025, plusieurs créneaux d’entretien ont été proposés à la société, laquelle a confirmé, par l’intermédiaire de son architecte, le créneau du 22 avril 2025. Parallèlement et compte tenu du protocole d’accord transactionnel conclu avec M. C… et M^me B…, la SARL CSA a déposé une demande de permis modificatif n° PC 034 344 25 00001 M01 en date du 14 avril 2025, laquelle demande a été portée à la connaissance de la commune par courriel du 14 avril 2025. Par un arrêté en date du 17 avril 2025, la commune de La Grande Motte a procédé au retrait du permis de construire du 4 février 2025 et par un arrêté du 22 avril 2025, la commune de La Grande Motte a opposé un refus à cette demande de permis modificatif. Par courrier du 9 mai 2025, reçu le 12 mai 2025, la SARL CSA a sollicité le retrait des arrêtés des 17 et 22 avril 2025, ainsi que la délivrance du permis modificatif. En l’absence de réponse expresse de la part de la commune, une décision implicite de rejet de leur recours gracieux est née le 12 juillet 2025. Par la présente requête, la société requérante demande au juge des référés de suspendre l’exécution des arrêtés des 17 avril 2025 et 22 avril 2025, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin de suspension :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

En ce qui concerne l’urgence :

Aux termes de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 : « Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite. ».

Il ressort des travaux préparatoires à leur adoption que ces dispositions, issues d’un amendement parlementaire, ont pour objet « dans un contexte de crise du logement », d’accélérer le traitement des contentieux des recours visant les refus d’autorisation d’urbanisme qui, « lorsqu’ils ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, retardent durant de nombreux mois, de manière injustifiée, la mise en chantier des projets ». Ces disposions doivent, dès lors, être regardées comme concernant non seulement les recours dirigés contre les décisions d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais aussi celles retirant ces autorisations de construire ou de démolir. Il en résulte que la société CSA peut se prévaloir de la présomption d’urgence instituée par les dispositions précitées de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme à l’appui de sa demande de suspension de l’exécution de l’arrêté du maire de de la Grande Motte du 17 avril 2025, portant retrait du permis de construire délivré le 4 février 2025. La circonstance invoquée par la commune de la Grande Motte selon laquelle la société requérante a été imprudente en engageant des travaux avant que le permis de construire ne soit devenu définitif ne saurait permettre de renverser cette présomption d’urgence dès lors au surplus que la société requérante avait signé un protocole transactionnel avec les auteurs du recours gracieux. En outre, la société requérante justifie de difficultés financières du fait de la non réalisation des travaux. Par suite, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie.

En ce qui concerne l’existence de moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

S’agissant de la décision de retrait du permis de construire délivré le 4 février 2025 :

5. En l’état de l’instruction, est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté en litige le moyen tiré de ce que la décision portant retrait de l’arrêté de non-opposition est intervenue à l’issue d’une procédure irrégulière en méconnaissance du principe du contradictoire dès lors que la décision de retrait est datée du 17 avril 2025 avant même la réunion du 22 avril 2025 organisée pour permettre à la société requérante de présenter ses observations orales. La circonstance que la décision n’ait été notifiée que le 24 avril 2025 après la réunion du 22 avril 2025 n’est pas de nature à démonter la volonté de la commune de prendre en compte les observations de la société requérante, étant précisé au surplus que la réunion du 22 avril n’est pas visée dans ledit arrêté. Dès lors qu’une appréciation des faits était nécessaire pour apprécier si le projet respectait le règlement du secteur UGb1 du plan local d’urbanisme, la commune ne peut utilement soutenir qu’elle était en situation de compétence liée.

S’agissant de la décision de refus du permis de construire modificatif du 22 avril 2025 :

6. La décision de refus du permis de construire modificatif qui ne consiste qu’en la suppression d’un roof-op et d’une terrasse en R+ 1 est motivée par la circonstance selon laquelle la parcelle est située en zones Zbu et Zpu dans le PPRI approuvé. Ce faisant, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la décision est, dans l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué. Compte tenu de l’insuffisance de motivation, la commune ne peut utilement présenter une demande de substitution de motif.

7. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander la suspension de l’exécution des arrêtés des 17 et 22 avril 2025.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

9. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions en vigueur à la date de l’arrêté litigieux interdiraient que la demande puisse être accueillie pour un motif que l’administration n’a pas relevé ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date de la présente ordonnance y ferait obstacle. Par suite, en application de l’article L. 911-1 du code de justice administrative, il est enjoint au maire de la Grande Motte de délivrer le permis de construire modificatif n° PC 034 344 25 00001 M01 dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance. Cette décision revêtira un caractère provisoire jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la requête en annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les frais liés au litige :

10. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner la société requérante, qui n’est pas la partie perdante, à verser à la commune de La Grande-Motte une somme au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la commune de la Grande Motte à verser à la société CSA une somme de 1 000 euros en application des mêmes dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution des arrêtés des 17 et 22 avril 2025 par lesquels le maire de la Grande Motte a retiré le permis de construire délivré à la société CSA le 4 février 2025 et rejeté la demande de permis de construire modificatif présenté par la société CSA est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la Grande Motte de délivrer, dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance, le permis de construire modificatif provisoire sollicité par la société CSA.

Article 3 : La commune de la Grande Motte versera à la société CSA la somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de La Grande Motte au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL CSA et à la commune de La Grande Motte.

Fait à Montpellier, le 17 février 2026.

La juge des référés,

F. Corneloup

La greffière,

M. D…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 17 février 2026

La greffière,

M. D…