Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 août 2022 et des mémoires enregistrés le 25 janvier 2023 et le 4 juin 2025, M. H B, M^me A G épouse B, M. I F, M^me C F et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 chemin des Hauts-Rupts à Gérardmer, représentés par M^e Géhin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 2 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Gérardmer a accordé à la SARL Barrat Finances un permis de construire, ensemble les décisions implicites de rejet des recours gracieux en date des 25 et 29 avril 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Gérardmer et de la SARL Barrat Finances les entiers dépens, dont le droit de plaidoirie, et la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté contesté a été pris par une autorité incompétente ;

— le dossier de demande de permis de construire présente des insuffisances eu égard aux dispositions des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l’urbanisme et devait être regardé comme étant incomplet ; ces insuffisances font obstacle à la vérification du respect de la règle de hauteur prévue par l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis de construire a été délivré en méconnaissance de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article 8 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone NH ;

— il a été délivré en méconnaissance des prescriptions fixées à son article 2 ;

— il a été délivré en méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il a été délivré au vu d’une information inexacte s’agissant de la situation des lieux avant travaux.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 novembre 2022, la société Barrat Finances, représentée par M^e Babel conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas d’un intérêt suffisant pour agir de sorte que la requête est irrecevable ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 3 février 2023 et le 12 juin 2025, la commune de Gérardmer, représentée par M^e Zoubeidi-Defert, conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire des requérants à verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les requérants ne justifient pas d’un intérêt suffisant pour agir de sorte que la requête est irrecevable ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier en date du 5 juin 2025, les parties ont été informées, qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9NH du plan local d’urbanisme, au motif que l’emprise au sol de la construction dépasse 150 m², et, après avoir estimé ce vice régularisable, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de quatre mois, dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Milin-Rance, rapporteure,

— les conclusions de M. Gottlieb, rapporteur public,

— les observations de M^e Géhin, représentant les requérants,

— et les observations de M^e Aguillon, substituant M^e Babel, représentant la société Barrat Finances.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté en date du 2 mars 2022, le maire de la commune de Gérardmer a délivré à la société Barrat Finances un permis de construire aux fins d’ériger un chalet de 233 m² de surface de plancher sur une parcelle cadastrée D n° 1837 d’une superficie de 4 837 m². M. et M^me B, M. et M^me F et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au 65 chemin des Hauts-Rupts en demandent l’annulation.

Sur les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me B occupent la maison d’habitation sise au 62 chemin des Hauts du Rupt, mitoyenne du terrain d’assiette du projet en litige, bien appartenant à une SCI dont ils sont associés à hauteur de 50 % et dont ils s’acquittent de la taxe d’habitation. Les consorts F sont propriétaires d’appartements sis au 65 chemin des Hauts du Rupt, en face du terrain d’assiette du projet. Ils font valoir qu’ils bénéficient actuellement de vues dégagées et d’une ouverture sur un espace naturel ayant vocation à disparaitre au profit d’un immeuble dont le volume, la hauteur et l’implantation affectera largement la valeur patrimoniale de leurs propres biens, la cohérence de l’urbanisation du secteur et leur cadre de vie. Si le projet se situe dans la pente du terrain naturel en contrebas du bien des consorts F et prévoit le maintien de la végétation en limite du terrain d’assiette, les requérants justifient qu’il est susceptible d’affecter directement les conditions de jouissance de leurs biens compte tenu du caractère naturel et préservé de l’environnement immédiat. Dans ces conditions particulières, ils justifient d’un intérêt à agir suffisant à l’encontre de l’arrêté litigieux. Cette fin de non-recevoir doit, par suite, être écartée.

5. En second lieu, il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice. Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, dans sa rédaction issue de l’article 12 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. / () ».

6. Il résulte des termes mêmes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précité que la commune de Gérardmer ne peut se prévaloir du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de la copropriété 65 chemin des Hauts du Rupt. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité pour agir du syndicat requérant ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. Cette transmission peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat. () Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. La preuve de la réception des actes par le représentant de l’Etat dans le département ou son délégué dans l’arrondissement peut être apportée par tout moyen. () La publication ou l’affichage des actes mentionnés au premier alinéa sont assurés sous forme papier. () ».

8. Le permis de construire en litige est signé par M. E D, adjoint au maire. Il ressort des pièces du dossier que, d’une part, par un arrêté du 7 juillet 2020, transmis aux services du contrôle de légalité de la préfecture des Vosges le 8 juillet 2020 et régulièrement publié dans l’édition n° 3-2020 du mois de septembre 2020 du recueil des actes administratifs de la commune de Gérardmer, le maire de la commune de Gérardmer a délégué à M. D sa signature en matière « de permis de construire, certificats d’urbanisme et autres autorisations d’occupation du sol », et que, d’autre part, le maire de la commune a attesté le 9 décembre 2021 de la permanence de l’accessibilité du recueil à l’accueil de la mairie et que la mise à disposition du public de ce recueil a fait l’objet d’un communiqué de presse affiché en mairie du 18 novembre 2020 au 2 février 2021, conformément aux dispositions précitées de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales dans sa rédaction alors applicable. L’arrêté du 7 juillet 2020 portant délégation à M. D revêtait ainsi, à la date de l’arrêté du 2 mars 2022 litigieux, un caractère exécutoire. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire litigieux serait entaché d’un vice d’incompétence de son signataire.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement « . Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. () « et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : » Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

10. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la société Barrat Finances comporte des plans PC6, PC2b et PC5a et une notice paysagère qui permettent d’appréhender de manière suffisamment précise le traitement des accès à la voie publique, la desserte du projet et l’existence du carport annexe, un plan de masse coté en trois dimensions, comprenant les modalités de raccordement aux réseaux publics et les équipements prévus pour l’eau et l’assainissement, un plan PC3 indiquant le niveau du terrain naturel, celui du terrain fini et la hauteur de la construction et des planches photographiques permettant de visualiser les bâtiments existants et l’insertion du projet dans son environnement. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l’urbanisme et de l’incomplétude du dossier doivent être écartés.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) applicable à la zone NH : « () aucun accès ne devra être d’une largeur inférieure à trois mètres ».

12. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan PC2b réalisé à l’échelle 1/150ème, que l’accès au projet présente une largeur de 4,65 mètres. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées de l’article 3 du règlement du PLU applicable à la zone NH.

13. En quatrième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement du PLU applicable à la zone NH : « Desserte en eau – Toute construction ou installation qui requiert d’être alimentée en eau potable doit l’être par branchement au réseau public. Assainissement – Eaux usées : Les eaux usées doivent être collectées et traitées par un dispositif non-collectif conformément à la réglementation en vigueur. Eaux pluviales : Les eaux de pluies et de ruissellement doivent être collectées et infiltrées dans le sol du terrain d’assiette de l’opération. () ».

14. Il ressort des pièces du dossier, d’une part, que le terrain d’assiette du projet est desservi par le réseau public d’alimentation en eau potable, et, d’autre part, que le projet de construction prévoit un assainissement individuel, pour lequel le service compétent a donné un avis favorable, et la collecte des eaux pluviales par un puit d’infiltration sur le terrain d’assiette. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions précitées de l’article 4 du règlement du PLU applicable à la zone NH auraient été méconnues.

15. En cinquième lieu, aux termes de l’article 8 du règlement du PLU applicable à la zone NH : « Les constructions principales non contiguës doivent respecter, en tout point, une distance au moins égale à 10 m ». Et le titre I du règlement prévoit qu'« une construction principale est un bâtiment de plus de 40 m² d’emprise au sol ou le premier bâtiment édifié sur une unité foncière () » et qu'« une annexe est séparée de la construction principale, elle a une emprise au sol qui ne peut excéder 40 m² et n’est considérée comme annexe que si elle est construite sur une unité foncière qui comporte déjà une construction principale () ».

16. Si les requérants soutiennent que le carport serait irrégulièrement implanté à moins de 10 mètres du chalet voisin, il ressort des pièces du dossier que cette construction, qui présente une emprise de 30 m² et est séparée de la construction principale édifiée sur la même unité foncière, constitue une annexe et n’entre donc pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 8NH du PLU précédemment citées. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit, par suite, être écarté.

17. En sixième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme : « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. » En l’absence de prescriptions particulières dans le règlement du document local d’urbanisme précisant la portée de cette notion, la notion d’emprise au sol s’entend, en principe, comme la projection verticale du volume tous débords et surplombs inclus ainsi que le prévoit l’article R. 420-1.

18. D’autre part, aux termes de l’article 9 du règlement du PLU : « L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 10 % de la superficie de l’unité foncière comprise dans la zone et 150 m² par construction ».

19. Le projet de construction principale comporte, pour une emprise au sol déclarée de 147 m², d’une part, un balcon en façade sud, soutenu par deux poteaux, et, d’autre part, en façade ouest, un auvent abritant une place de stationnement. Cet auvent est constitué d’une toiture supportée par deux poteaux, qui se prolonge au-delà de ces poteaux sur trois côtés, le quatrième côté étant adossé à la façade adjacente de la construction principale. Il ressort des pièces du dossier que, pour calculer l’emprise au sol de cette construction, le pétitionnaire a inclus la surface de la toiture de l’auvent et la surface du balcon, en tenant compte uniquement de l’espace entre les poteaux et la façade adjacente. Toutefois, dès lors que l’ensemble de la toiture de l’auvent et l’ensemble du balcon sont soutenus par des poteaux, il y a lieu d’en tenir compte en totalité pour le calcul de l’emprise au sol. Ainsi, la surface de l’auvent, représentant 15 m² et la surface du débord du balcon 5,25 m² (80 cm x 6,57 mètres), doivent être ajoutées à la surface du chalet de 135,75 m², soit une emprise au sol de 156 m², ce qui conduit à dépasser les limites fixées par l’article 9 du règlement du PLU applicable à la zone NH. M. et M^me B et autres sont fondés à soutenir que l’arrêté contesté a été pris en méconnaissance de ces dispositions du règlement du PLU de la commune de Gérardmer.

20. En septième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement du PLU applicable à la zone NH : « () Les remblais ne pourront dépasser plus de un mètre de hauteur par rapport au terrain naturel avant travaux ».

21. Il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce que soutiennent les requérants, et en particulier du plan PC3, que le terrain fini présenterait des remblais dépassant un mètre, ni que la représentation du terrain naturel avant travaux y serait erronée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 du règlement du PLU doit être écarté.

22. En huitième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement du PLU applicable à la zone NH : « () Les normes de stationnement applicables sont celles qui sont définies au titre I. » et aux termes du titre I de ce règlement, le nombre de places applicable aux constructions et installations destinées à l’habitation est de deux pour une construction dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 80 m² et d’une place supplémentaire par tranche entamée de 50 m² de surface de plancher supplémentaire, au-delà des 80 m² de surface de plancher.

23. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet, qui prévoit, pour une surface de plancher de 233,50 m², six places de stationnement, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu’elles ne seraient pas fonctionnelles, ne méconnaît pas les dispositions précitées du règlement du PLU.

24. En neuvième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit un niveau semi-enterré dans la pente du terrain, dont les pièces habitables s’ouvrent de plain-pied sur une terrasse couverte au point le plus bas du terrain bâti et que le projet est équipé d’un puits d’infiltration des eaux de ruissellement, conformément aux dispositions de l’article 4 du règlement du PLU applicable à la zone NH. Dans ces conditions, ce niveau ne constituant pas un sous-sol, les requérants ne peuvent en tout état de cause utilement soutenir que le projet serait incompatible avec l’interdiction de prévoir des sous-sols, prescrite par l’article 2 de l’arrêté contesté.

25. En dernier lieu, le moyen tiré de ce que le projet porterait atteinte au cours d’eau et à l’alimentation des propriétés voisines, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et le moyen tiré de ce que le permis de construire aurait été délivré au vu d’informations inexactes s’agissant des lieux avant travaux, ne sont pas assortis des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé et ne peuvent, dès lors, qu’être écartés.

26. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9NH du PLU de la commune de Gérardmer est susceptible de justifier l’annulation du permis de construire contesté.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de justice administrative :

27. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

28. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

29. L’illégalité relevée au point 19 du présent jugement est susceptible de faire l’objet d’une régularisation. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations, il y a lieu de surseoir à statuer pendant un délai de quatre mois sur les conclusions à fin d’annulation afin de permettre l’intervention de cette mesure de régularisation qui devra être communiquée au tribunal avant l’expiration de ce délai.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 2 mars 2022 jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 2 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire énoncée au point 29 doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. H B, à M^me A G épouse B, à M. I F, à M^me C F et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 chemin des Hauts-Rupts, à la commune de Gérardmer et à la société Barrat Finances.

Délibéré après l’audience du 24 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Coudert, président,

M^me Milin-Rance, première conseillère,

M^me Jouguet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

La rapporteure,

F. Milin-Rance

Le président,

B. Coudert

La greffière,

A. Mathieu

La République mande et ordonne à la préfète des Vosges en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.