TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

Nos 1902195, 1905968 ___________

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

M^me X X et autres ___________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M. Nicolas Beyls Rapporteur ___________

Le tribunal administratif de Nice

(6ème Chambre)

M^me Sophie Belguèche Rapporteure publique ___________ Audience du 10 novembre 2021 Décision du 1er décembre 2021 ___________ 68-03 C

Vu les procédures suivantes : I. Par une requête, enregistrée sous le n° 1902195 le 13 mai 2019, et des mémoires, enregistrés les 24 février 2020 et 10 décembre 2020, M^me X X, M. Y X et M^me Z X, représentés par M^e Pelgrin, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 novembre 2018 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré à la société civile immobilière (SCI) Hôtel des Parfums un permis de construire n° PC00606918E0061 autorisant la démolition de l’ancienne résidence hôtelière des Parfums ainsi que la construction d’un hôtel, d’un restaurant, d’une piscine, d’un spa et de quinze places de stationnement, sur un terrain situé […], ainsi que la décision du 1er mars 2019 par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 8 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire modificatif n° PC00606918E0061M01 au permis initial accordé le 6 novembre 2018 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Grasse et de la SCI Hôtel des Parfums une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que : – le permis initial et le permis modificatif méconnaissent les dispositions de l’article A. 424-14 du code de l’urbanisme dès lors que leur notification ne mentionnait pas la date de leur transmission au préfet ;

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— il existe des incohérences entre la déclaration de projet et le projet autorisé au titre du permis initial et du permis modificatif dès lors qu’il existe une différence de 46 places de stationnement et de 11 chambres entre le permis de construire et la déclaration de projet ; en outre, le permis modificatif ne réduit pas cette différence mais la creuse ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UH 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dès lors qu’il n’était pas possible pour les services instructeurs de vérifier la conformité de la hauteur maximale du projet en l’absence de toute indication sur ce point ;

— le projet ne s’intègre pas dans le bâti environnant et implique la réalisation d’un décroché de façade contraire aux prescriptions du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UH 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dès lors que le nombre de places de stationnement projetées est insuffisant ; par ailleurs, des places de stationnement supplémentaires auraient dû être créées au titre de la réalisation d’un restaurant et d’un « spa-fitness » dans la mesure où ces établissements seront accessibles à des personnes étrangères à l’hôtel ;

— le permis initial et le permis modificatif sont entachés d’un détournement de pouvoir. Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 décembre 2020 et 9 février 2021, la commune de Grasse, représentée par M^e Orlandini de la SELARL Plénot-Suarès-Blanco-Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que : – dans l’hypothèse où le recours distinct contre l’arrêté du 8 juillet 2019 était regardé comme recevable au sens des dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, les requérants ne seraient pas recevables à le contester dans le cadre de la présente instance relative au permis initial, d’autant plus que ce permis modificatif n’a pas été versé aux débats par les parties ;

— la requête est irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. Par des mémoires, enregistrés les 12 octobre 2020 et 9 février 2021, la SCI Hôtel des Parfums, représentée par M^e Daboussy, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir que : – la requête est irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2019 sont irrecevables dès lors que cet acte fait déjà l’objet d’un recours dans le cadre d’une instance distincte ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. II. Par une requête, enregistrée sous le n° 1905968 le 11 décembre 2019, et un mémoire, enregistré le 8 décembre 2020, M^me X X, M. Y X et M^me Z X, représentés par M^e Pelgrin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire modificatif n° PC00606918E0061M01 au permis initial accordé

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le 6 novembre 2018, ainsi que la décision du 7 octobre 2019 par laquelle cette même autorité a rejeté leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Grasse et de la SCI Hôtel des Parfums une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que : – l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article A. 424-14 du code de l’urbanisme dès lors que sa notification ne mentionnait pas la date de sa transmission au préfet ;

— il existe des incohérences entre la déclaration de projet et le projet autorisé au titre du permis initial et du permis modificatif, d’autant plus que le permis modificatif ne réduit pas ces incohérences mais les creuse ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UH 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dès lors que le nombre de places de stationnement projetées est insuffisant ; par ailleurs, des places de stationnement supplémentaires auraient dû être créées au titre de la réalisation d’un restaurant et d’un « spa-fitness » dans la mesure où ces établissements seront accessibles à des personnes étrangères à l’hôtel ;

— le permis modificatif est entaché d’un détournement de pouvoir. Par un mémoire en défense, enregistré le 10 décembre 2020, la commune de Grasse, représentée par M^e Orlandini de la SELARL Plénot-Suarès-Blanco-Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que :  – la requête est irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme dès lors que les requérants ont pris l’initiative, dans le cadre de leur recours dirigé contre le permis initial, de déposer un mémoire critiquant exclusivement la légalité du permis modificatif ;

— la requête est irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. Par des mémoires, enregistrés les 12 octobre 2020 et 9 février 2021, la SCI Hôtel des Parfums, représentée par M^e Daboussy, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir que : – la requête est irrecevable au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. Vu les autres pièces des dossiers.

Vu : – le code de l’urbanisme ; – le code de justice administrative.

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Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. Ont été entendus au cours de l’audience publique du 10 novembre 2021 : – le rapport de M. Beyls, conseiller, – les conclusions de M^me Belguèche, rapporteure publique, – les observations de M^e Gadd, pour la commune, – et les observations de M^e Daboussy, pour la SCI Hôtel des Parfums.

Considérant ce qui suit : 1. Par une délibération du 19 septembre 2017, le conseil municipal de la commune de Grasse a approuvé la déclaration de projet n° 2 portant sur la démolition et la reconstruction de l’« Hôtel des parfums », avec mise en compatibilité du plan local d’urbanisme. Par un arrêté du 6 novembre 2018, le maire de la commune de Grasse a délivré à la société civile immobilière (SCI) Hôtel des Parfums un permis de construire autorisant la démolition de l’ancienne résidence hôtelière des Parfums ainsi que la construction d’un hôtel, d’un restaurant, d’une piscine, d’un spa et de quinze places de stationnement, sur un terrain situé […]. Par un courrier du 22 janvier 2019, les requérants ont présenté un recours gracieux auprès du maire de la commune de Grasse tendant au retrait de cet arrêté. Ce recours a été rejeté explicitement par une décision du 1er mars 2019.

2. Le 31 janvier 2019, la société pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire modificatif en vue de la modification du nombre de places de stationnement, du nombre de chambres et des références cadastrales du projet. Par un arrêté du 8 juillet 2019, le maire de la commune lui a délivré le permis de construire modificatif sollicité. Par un courrier du 16 septembre 2019, les requérants ont présenté un recours gracieux auprès du maire de la commune de Grasse tendant au retrait de cet arrêté. Ce recours a été rejeté explicitement par une décision du 7 octobre 2019.

3. Par une première requête, enregistrée sous le n° 1902195, les requérants demandent, dans le dernier état de leurs écritures, l’annulation de l’arrêté du 6 novembre 2018, de la décision du 1er mars 2019 portant rejet de leur recours gracieux et de l’arrêté du 8 juillet 2019 portant permis de construire modificatif. Par une seconde requête, enregistrée sous le n° 1905968, les requérants demandent l’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2019 portant permis de construire modificatif et de la décision du 7 octobre 2019 portant rejet de leur recours gracieux.

Sur la jonction : 4. Les requêtes n° 1902195 et n° 1905968 sont présentées par les mêmes requérants, sont relatives à un même projet et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la recevabilité de la requête n° 1905968 : 5. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, issu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2019 : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé

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contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de ce acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

6. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 6 novembre 2018, le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire à la SCI Hôtel des Parfums. Les requérants ont formé, par une requête enregistrée sous le n° 1902195, un recours tendant à l’annulation de ce permis de construire initial. Il est constant que le permis de construire modificatif litigieux du 8 juillet 2019 est intervenu au cours de l’instance relative au recours dirigé contre le permis de construire initialement délivré. En outre, il a été communiqué aux parties à cette instance. Par suite, en application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, la légalité de cet acte ne pouvait être contestée par les mêmes parties que dans le cadre de l’instance introduite contre le permis de construire initial. Il s’ensuit que les conclusions de la requêtes n° 1905968 présentées par les requérants à l’encontre du permis modificatif litigieux et de la décision du 7 octobre 2019 portant rejet de leur recours gracieux sont irrecevables.

Sur le bienfondé de la requête n° 1902195 :

7. A titre liminaire, il est constant que le permis de construire modificatif du 8 juillet 2019 est intervenu au cours de l’instance n° 1902195 relative au recours dirigé contre le permis de construire initial. En application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, il y a lieu de statuer dans le cadre de cette même instance sur les conclusions à fin d’annulation de ce permis de construire modificatif, présentées par les requérants dans le dernier état de leurs écritures ainsi qu’il a été exposé au point 3 ci-dessus.

8. En premier lieu, aux termes de l’article R. 424-12 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision est de la compétence du maire (…), celui-ci informe le demandeur de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis au préfet ou à son délégué dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales. ». Ces dispositions sont précisées par l’article A. 424-6 du même code : « Lorsque la décision est de la compétence du maire (…), la lettre notifiant l’arrêté informe le ou les demandeurs de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis au préfet ou à son délégué. ».

9. Ces dispositions ne régissent que les conditions de notification des arrêtés en litige, qui sont sans incidence sur leur légalité. Par conséquent, le moyen tiré de ce que la notification des arrêtés du 6 novembre 2018 et du 8 juillet 2019 ne mentionnerait pas la date de leur transmission au préfet doit être écarté comme inopérant.

10. En deuxième lieu, la notice de présentation de la déclaration de projet n° 2 portant sur la démolition et la reconstruction de l’« Hôtel des parfums » fait état de la création d’un « hôtel de standing d’environ 82 chambres » et de 35 places de parking. Si le conseil municipal de la commune de Grasse a approuvé cette déclaration de projet par une délibération du 19 septembre 2017, ce n’est que par la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme que cette déclaration a eu des effets juridiques sur l’utilisation des sols. Dans ces conditions, si le projet autorisé au titre du permis initial et du permis modificatif est au final plus modeste et si les requérants font état d’une incohérence avec la déclaration de projet, cette circonstance est sans

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incidence sur la légalité des autorisations d’urbanisme en litige. Par conséquent, le moyen tiré de cette incohérence doit être écarté comme inopérant.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article UH 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune en vigueur à la date de la délivrance du permis initial : « La hauteur ne pourra excéder la hauteur NGF indiquée par le document graphique. ». Il est constant que la délibération du 19 septembre 2017 portant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme a fixé à la cote altimétrique de 381 mètres NGF la hauteur maximale autorisée au sein de la zone concernée par le projet.

12. Il ressort des plans de coupe et des plans des façades joints au dossier de demande de permis de construire que la construction projetée respecte la hauteur maximale autorisée, fixée à la cote altimétrique de 381 mètres NGF. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu’aucune indication n’est donnée sur la hauteur maximale du projet et qu’il n’était pas possible pour les services instructeurs de vérifier sa conformité aux prescriptions du règlement du plan local d’urbanisme.

13. En quatrième lieu, aux termes de l’article UH 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune en vigueur à la date de la délivrance du permis initial : « Les constructions doivent présenter à la plus grande simplicité de volume possible ; l’implantation sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum. ».

14. Il ressort des pièces du dossier que la volumétrie du projet est composée de formes rectangulaires simples. D’ailleurs, la notice architecturale du projet rapporte que « les matériaux et l’aspect des façades expriment une architecture contemporaine simple et qualitative ». Si des attiques, décomposés en trois édicules, sont présents au dernier niveau de la construction projetée, ces attiques sont de forme cubique. Dans ces conditions, le projet litigieux satisfait aux prescriptions de l’article UH 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune qui, contrairement à ce que font valoir les requérants, n’interdisent pas la réalisation de décrochés de façade. Enfin, si les requérants soutiennent que le projet ne s’intègre pas dans le bâti environnant et semble disproportionné par rapport à la parcelle et à l’actuelle résidence hôtelière, il résulte de ce qui a été dit au point 12 qu’il respecte la hauteur maximale autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme. Cette dernière a d’ailleurs été fixée à la cote altimétrique de 381 mètres NGF par la délibération du 19 septembre 2017 afin de tenir compte des exigences de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, qui préconisait de réduire la hauteur du projet afin de permettre une meilleure intégration. Au demeurant, ce projet présente un intérêt architectural significatif, alors que le bâtiment de l’ancienne résidence hôtelière des Parfums, à l’abandon, marque négativement le paysage urbain et les transitions avec le centre historique de Grasse qu’il domine.

15. En cinquième lieu, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

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16. Les dispositions de l’article UH 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune en vigueur à la date de la délivrance du permis initial prescrivaient la réalisation de deux places de stationnement pour trois chambres. Selon les requérants, le projet, qui prévoit la réalisation de soixante-dix chambres, ne dispose que de quarante-six places de stationnement au lieu des quarante-sept nécessaires. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le plan local d’urbanisme de la commune de Grasse a été révisé par une délibération du 10 décembre 2018. Les dispositions de l’article DP-UAU 7 issues de cette révision prescrivent, pour les hébergements hôteliers, la réalisation d’une place pour trois chambres. Le permis modificatif obtenu par la société pétitionnaire le 8 juillet 2019 ayant été délivré sous l’empire de ces nouvelles dispositions, seules vingt-quatre places de stationnement sont désormais exigibles au titre du projet en litige.

17. D’une part, il n’est pas contesté que le projet en litige comporte, en dernier lieu, 15 places de stationnement aménagées sur le terrain d’assiette du futur hôtel et 31 places situées au sein du parc public de stationnement de La Foux situé sous l’hôtel. Le permis modificatif a donc eu pour effet de régulariser le permis initial s’agissant du nombre de places de stationnement exigibles au titre du projet hôtelier en litige.

18. D’autre part, les requérants soutiennent que des places de stationnement supplémentaires auraient dû être créées au titre de la réalisation d’un restaurant et d’un « spa-fitness » dans la mesure où ces établissements seront accessibles à des personnes étrangères à l’hôtel. Toutefois, le projet litigieux tend, comme cela est précisé par la rubrique 5.5 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire, à la création d’une surface de plancher de 5 050 m² exclusivement dédiée à l’hébergement hôtelier. Comme l’expose la société pétitionnaire dans ses écritures, le restaurant et le « spa-fitness » constituent des services commerciaux destinés principalement à la clientèle de l’hôtel. Ils doivent être regardés, en application des dispositions de l’article R. 151-29 du code de l’urbanisme, comme les locaux accessoires d’un hébergement hôtelier et répondent donc à la même destination que le local principal. Le nombre de places de stationnement requis doit dès lors être déterminé uniquement au regard de l’activité hôtelière, sans prendre en compte spécifiquement les activités de restauration et de « spa-fitness » accessoires à l’activité hôtelière, et ce nonobstant la circonstance que ces services pourraient être ouverts à une clientèle extérieure.

19. Au demeurant, il est constant que le projet en litige comporte quarante-six places de stationnement, soit un nombre largement supérieur à celui des vingt-quatre places exigées par les prescriptions de l’article DP-UAU 7 du règlement du plan local d’urbanisme applicables aux hébergement hôteliers. Ainsi, à supposer que les activités de restauration et de « spa-fitness » seraient ouvertes à des clients extérieurs à l’hôtel, le besoin en stationnement de ces derniers sera satisfait par les vingt-deux places excédentaires offertes par le projet.

20. Par conséquent, le moyen tiré de l’insuffisance du nombre de places de stationnement doit être écarté dans ses deux branches.

21. En sixième lieu, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d’application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l’annulation d’un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l’illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement

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soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal – sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

22. En faisant valoir que « le projet litigieux ne vise pas un but d’intérêt général mais plutôt un but d’intérêt particulier, voire élitiste », les requérants peuvent être regardés comme soutenant que la délibération du 19 septembre 2017 par laquelle le conseil municipal de la commune de Grasse a approuvé la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme de la commune avec le projet contesté est entachée de détournement de pouvoir. Toutefois, ils ne soutiennent pas que le projet litigieux méconnaîtrait les dispositions pertinentes du document d’urbanisme de la commune de Grasse immédiatement antérieur. Par suite, le moyen soulevé à ce titre est inopérant.

23. En septième et dernier lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en délivrant les autorisations d’urbanisme en litige, le maire de la commune de Grasse aurait agi dans un but étranger à l’intérêt général. En outre, la circonstance que le permis modificatif régularise des vices dont serait entaché le permis initial ne constitue pas un détournement de pouvoir. Le moyen tiré du détournement de pouvoir doit, par suite, être écarté.

24. Il suit de là, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune et la société pétitionnaire, que les conclusions présentées par les requérants tendant à l’annulation des arrêtés du 6 novembre 2018 et du 8 juillet 2019 doivent être rejetées.

Sur les frais de l’instance : 25. Dans les circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E : Article 1er : Les requêtes nos 1902195 et 1905968 sont rejetées. Article 2 : Les conclusions présentées par la commune et par la SCI Hôtel des Parfums sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me X X, à M. Y X, à M^me Z X, à la commune de Grasse et à la SCI Hôtel des Parfums.

Délibéré après l’audience du 10 novembre 2021, à laquelle siégeaient : M. Emmanuelli, président, M. Beyls, conseiller, M^me Soler, conseillère, assistés de M^me AA, greffière.

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Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2021.

Le rapporteur,

Le président,

Signé

Signé

O. Emmanuelli

N. Beyls

La greffière,

Signé

N. AA

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous

huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties

privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef, Ou par délégation le greffier,