Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 22 janvier 2024, 21 février 2024 et 30 avril 2025, M^me E… D…, représentée par M^e Haas, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 juillet 2023 par lequel le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris l’a mise en demeure de faire cesser définitivement la mise à disposition à fin d’habitation du local dont elle est propriétaire, situé bâtiment B, 6ème étage à droite, chambres 39 et 40 de l’immeuble sis 37, rue de Lille, dans le 7ème arrondissement de Paris, ensemble la décision rejetant son recours gracieux formé à l’encontre de cet arrêté ;

2°) d’annuler la décision du 6 novembre 2024 par laquelle le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a refusé de lever l’interdiction prononcée par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2023, ensemble la décision rejetant son recours gracieux formé à l’encontre de cette décision ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat les entiers dépens de l’instance et la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

S’agissant de l’arrêté du 19 juillet 2023 :

il a été pris par une autorité incompétente ;

il est insuffisamment motivé ;

il est entaché d’une erreur d’appréciation, dès lors que l’insalubrité relevée par le préfet relève de l’agencement intérieur du local, qui résulte des choix faits par l’occupant et que l’absence de vue horizontale directe n’a pas à être prise en considération, seule la luminosité devant être prise en compte pour apprécier le caractère insalubre du local ;

il méconnaît les dispositions des articles L. 511-11, L. 521-1 et L. 521-3 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’elle n’était pas, à la date de l’arrêté attaqué, tenue d’assurer le relogement de l’occupante du local, qui ne l’occupait qu’en tant que résidence secondaire et qui, en tout état de cause, l’occupait sans droit ni titre depuis le 1er mars 2023 ;

S’agissant de la décision du 6 novembre 2024 par laquelle le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a refusé de lever l’interdiction prononcée par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2023 :

elle est illégale en raison de l’illégalité du b) de l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental de Paris en ce qu’il subordonne la salubrité d’un local d’habitation à ce que ses pièces principales soient munies d’une baie devant permettre la vue horizontale vers l’extérieur ;

elle est entachée d’une erreur d’appréciation dès lors que les travaux qu’elle a fait réaliser dans les locaux en litige ont permis de mettre ces locaux en conformité avec l’ensemble des prescriptions posées par l’article L. 1331-23 du code de la santé publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2025, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

La requête a été communiquée à M^me F…, occupante du local en cause, qui n’a pas présenté d’observations.

Par une ordonnance du 23 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 novembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de la construction et de l’habitation,

le code des relations entre le public et l’administration,

le code de la santé publique,

l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris,

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Berland,

et les conclusions de M. Camguilhem, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

M^me D… est propriétaire des lots de copropriété nos 60 et 61 de l’immeuble sis 37, rue de Lille, dans le 7ème arrondissement de Paris, situés bâtiment B, 6ème étage à droite, chambres 39 et 40. Par un arrêté du 19 juillet 2023, pris sur proposition du service technique de l’habitat (STH) de la Ville de Paris, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a mis en demeure M^me D… de faire cesser définitivement la mise à disposition à fin d’habitation de ce local en raison de son insalubrité et de reloger l’occupante dans un délai maximum de trois mois. A la suite d’une visite de contrôle du local réalisée le 16 juillet 2024 par le STH de la Ville de Paris, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a, par une décision du 6 novembre 2024, refusé de lever l’interdiction prononcée par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2023. M^me D… demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 19 juillet 2023, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux formé à l’encontre de cet arrêté, ainsi que l’annulation de la décision du 6 novembre 2024, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux formé à l’encontre de cette décision.

Sur le cadre juridique applicable :

Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. ». L’article L. 1331-24 de ce code prévoit que : « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. ».

Aux termes, par ailleurs, de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Aux termes de l’article L. 511-2 du même code : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : (…) 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (…) 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; / 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. (…) ».

Le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare ce logement insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de plein contentieux. Il appartient au juge administratif de se prononcer d’après l’ensemble des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation : « L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : (…) 2° Le représentant de l’Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° du même article. ». Aux termes de l’article L. 511-5 du même code : « Le maire de Paris exerce les pouvoirs dévolus aux maires par le présent chapitre lorsque l’immeuble est un bâtiment à usage principal d’habitation dans les cas mentionnés aux 1°, 2° et 3° de l’article L. 511-2, et lorsque l’immeuble est un bâtiment à usage total ou partiel d’hébergement ou un édifice ou monument funéraire dans le cas mentionné au 1° de l’article L. 511-2. Pour les autres immeubles dans les cas mentionnés à l’article L. 511-2, ces pouvoirs sont exercés par le préfet de police. ».

Par un arrêté du 16 janvier 2023, publié au recueil des actes administratifs spécial n° 75-2023-041 du 16 janvier 2023 de la préfecture de Paris, le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris a donné délégation à la signataire de l’arrêté contesté, M^me A… C…, directrice adjointe de la délégation départementale de Paris de l’Agence régionale de santé d’Île-de-France, afin de signer notamment en matière d’habitat, les mises en demeure de faire cesser la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux par nature impropres à l’habitation, en cas d’absence ou d’empêchement d’autorités dont il ne résulte pas de l’instruction qu’elles n’ont pas été absentes ou empêchées lors de la signature de l’acte attaqué. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’arrêté attaqué doit, à le supposer opérant, être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / 1° Restreignent l’exercice des libertés publiques ou, de manière générale, constituent une mesure de police (…) ».

L’arrêté attaqué vise notamment les dispositions des articles L. 511-1 à L. 511-18 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L. 1131-22, L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique et l’arrêté interpréfectoral n° 79-561 du 20 novembre 1979 modifié portant règlement sanitaire départemental. Il indique en outre que le local en litige est composé de deux pièces présentant des superficies respectives de 6,15 m² et 6,09 m², soit inférieures à 9 m², que le local a une configuration de type couloir, les deux pièces ayant une largeur inférieure à deux mètres et que chacune des pièces comporte une fenêtre de toit ouverte dans le plafond ne permettant pas une vue horizontale sur l’extérieur, l’éclairement naturel étant insuffisant dans la deuxième pièce. Il précise enfin que l’exiguïté et la configuration des lieux ne permettent pas de disposer d’un espace vital suffisant et présentent pour les personnes qui y habitent un risque de développement de troubles psychosociaux, de troubles comportementaux ainsi qu’un impact sur la perception de l’environnement. Il comporte ainsi l’ensemble des considérations de droit et de fait sur lesquelles il est fondé et est suffisamment motivé.

En troisième lieu, aux termes de l’article 27-2 de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris : « Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes : (…) b) L’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans recourir à un éclairage artificiel. A cet effet, la pièce doit être munie d’au moins une baie donnant sur un espace libre. Le prospect devant cette baie doit être au moins égal à 2 mètres, la position de sa surface transparente doit permettre la vue horizontale vers l’extérieur. ». Si un local ne saurait être qualifié d’impropre par nature à l’habitation au seul motif qu’il méconnaîtrait l’une des prescriptions du règlement sanitaire départemental applicable, lequel n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, il appartient toutefois à l’administration, pour apprécier si un local est impropre par nature à l’habitation, de prendre en compte toutes les caractéristiques de celui-ci, notamment celles qui méconnaissent les prescriptions du règlement sanitaire départemental.

Par ailleurs, une ouverture sur l’extérieur, au sens des dispositions précitées de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, doit donner sur l’air libre et permettre une aération et un éclairement suffisants pour prévenir toute atteinte à la santé des occupants.

D’une part, pour mettre en demeure M^me D…, par l’arrêté attaqué du 19 juillet 2023, de faire cesser la mise à disposition à fin d’habitation du local dont elle est propriétaire, le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris a estimé que ce local était impropre à l’habitation en raison, non seulement, d’une configuration inadaptée à l’habitation en raison de l’exigüité des lieux, de l’absence de vue horizontale directe sur l’extérieur et d’un agencement rendant difficile de s’y mouvoir, mais aussi de l’absence de système de ventilation permanent, de l’absence de moyen de chauffage et de la dégradation des revêtements de peinture au niveau des puits de lumière de chaque pièce. D’autre part, pour refuser à M^me D…, par la décision attaquée du 6 novembre 2024, la levée de l’interdiction prononcée par l’arrêté du 19 juillet 2023, le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris a relevé que la visite de contrôle réalisée par le STH le 16 juillet 2024 avait permis de constater que des travaux avaient été effectués dans les locaux litigieux, mais que le local ne disposait pas d’une vue horizontale directe vers l’extérieur puisque les seuls ouvrants sont des fenêtres de toit situées à 4,45 mètres du sol.

D’une part, il résulte de l’instruction, et notamment des deux rapports successifs établis par le STH de la Ville de Paris, respectivement le 25 mai 2023 puis le 28 octobre 2024 à la suite d’une visite de contrôle réalisée le 16 juillet 2024, qu’à la date du présent jugement, les éléments d’insalubrité tenant à l’absence de système de ventilation permanent, à l’absence de moyen de chauffage et au caractère dégradé des revêtements de peinture au niveau des puits de lumière de chaque pièce mentionnés ci-dessus ont fait l’objet de travaux de correction, comprenant le remplacement des fenêtres de toit, la mise en place d’un système de ventilation et d’un chauffage électrique et la remise à neuf des revêtements des murs au niveau des puits de lumière. D’autre part, certains éléments d’insalubrité tenant à la configuration du local ont également été corrigés, puisque les deux pièces ont été réunies par suppression de la cloison, de façon à former une seule pièce d’une surface au sol de 12 m².

Il résulte toutefois de l’instruction que les seuls ouvrants du local demeurent deux fenêtres de toit, ayant chacune une surface de 0,63 m² (soit 0,9 x 0,7 mètre), situées des deux côtés de la pièce, et placées chacune à l’extrémité d’un puits de lumière de même surface aménagé dans le plafond de la pièce, d’une profondeur de 1,87 mètre, les fenêtres se trouvant ainsi à 4,45 mètres du sol du local. Dans ces conditions, alors même que le rapport du STH du 28 octobre 2024 note que l’éclairement naturel était suffisant dans le local le 16 juillet 2024 à 14 heures 15 et que l’ensemble des autres points de l’arrêté ont été résolus hormis la vue directe sur l’extérieur, il ne résulte pas de l’instruction que les ouvertures du local permettent une aération et un éclairement suffisants pour prévenir toute atteinte à la santé des occupants, dès lors que la configuration des ouvrants implique pour les habitants un risque de développement de troubles psychosociaux ainsi qu’un impact sur la perception de l’environnement. Les caractéristiques du local ne permettent ainsi pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et sont susceptibles de nuire à leur santé. Il en résulte que les lieux sont, par leur structure même, impropres à l’habitation. Par suite, le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris a pu légalement, sans entacher l’arrêté et la décision attaqués d’erreur d’appréciation, regarder le local en litige comme étant impropre à l’habitation en application de l’article L. 1331-22 précité du code de santé publique.

En quatrième lieu, M^me D… fait valoir que l’arrêté et la décision attaqués sont illégaux en raison de l’illégalité du b) de l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental de Paris, lequel entre en contrariété avec les prescriptions de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, dès lors qu’il subordonne l’habitabilité d’un logement à ce que sa pièce principale dispose d’une ouverture vers l’extérieur permettant une vue horizontale. Toutefois, ainsi qu’il a été dit au point 9 du présent jugement, la seule méconnaissance d’une disposition du règlement sanitaire départemental, qui n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions des articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique, ne justifie pas la qualification de local impropre par nature à l’habitation. Par suite, M^me D… n’est pas fondée à soutenir que les dispositions du b) de l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental de Paris sont illégales au regard des prescriptions de l’article L. 1331-23 du code de la santé publique.

En dernier lieu, aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. / Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. (…) ». Aux termes de l’article L. 521-3-1 du même code, dans sa version applicable au litige : « I.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. / A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant. (…) ».

Il résulte de l’instruction que M^me D… a donné congé à sa locataire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 janvier 2023 avec effet au 28 février 2023, soit antérieurement à la mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue par l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, qui a été initiée par le préfet de l’Île-de-France, préfet de Paris le 12 juin 2023. Par suite, la locataire du logement en cause était dépourvue de tout titre d’occupation à compter du 28 février 2023. Par suite, M^me D… est fondée à demander l’annulation de l’arrêté en litige en tant qu’il lui fait obligation d’assurer l’hébergement de l’occupante du logement objet dudit arrêté.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté attaqué doit être annulé en tant qu’il fait obligation à M^me D… d’assurer l’hébergement de l’occupante du logement objet dudit arrêté.

Sur les frais liés au litige :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme demandée par la requérante sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 19 juillet 2023 du préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris est annulé en tant qu’il fait obligation à M^me D… d’assurer l’hébergement de l’occupante du logement, ensemble, dans cette mesure, la décision rejetant le recours gracieux de M^me D….

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… D…, à M^me B… F… et au ministre de la ville et du logement.

Copie en sera adressée au préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris.

Délibéré après l’audience du 12 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Marzoug, présidente,

M^me Lambert, première conseillère,

M^me Berland, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

La rapporteure,

F. Berland

La présidente,

S. Marzoug

La greffière,

K. Bak-Piot

La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.