Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) de Rochefort, représentée par M^e Grossin-Bugat, demande au tribunal :

1°) d’annuler les arrêtés des 11 février 2022 par lesquels la préfète de la Charente a, d’une part, déclaré insalubres les logements n° 1, 2, 3, 7 et A situés domaine de Rochefort – Cressac Saint Genis sur le territoire de la commune de Côteaux-du-Blanzacais (Charente) et, d’autre part, a prescrit la réalisation de travaux par le propriétaire de ces logements dans un délai de neuf mois à compter de leur notification pour les logements n° 1, 2, 3 et 7 ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux formé contre l’ensemble de ces arrêtés ;

2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les arrêtés en litige ont été pris au terme d’une procédure irrégulière, en méconnaissance de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, en l’absence de transmission de l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques du 3 février 2022 ; elle n’a, dès lors, pas été en mesure de présenter ses observations sur cet avis avant l’édiction des arrêtés en litige ;

— les logements concernés ne relèvent pas de la situation d’insalubrité visée par l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— les arrêtés contestés ont été pris sans que la préfète de la Charente ne tienne compte des travaux réalisés ;

— les arrêtés attaqués méconnaissent l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation et sont entachés d’une erreur de fait et d’appréciation en tant qu’ils fixent un délai pour la réalisation des travaux alors que le logement A n’est pas proposé à la location et qu’elle a mis fin, au mois de février 2022, à la location des logements n° 1, 2, 3 et 7.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2022, la préfète de la Charente conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— le recours gracieux a été présenté par la SCI de Rochefort le 9 mai 2022, soit au-delà du délai de deux mois qui expirait le 4 mai 2022 ; il s’ensuit que le délai de recours de deux mois était également expiré à la date d’enregistrement de la requête, laquelle est par conséquent irrecevable ;

— les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bréjeon,

— les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

— et les observations de M^e Jamet, représentant la SCI de Rochefort.

Considérant ce qui suit :

1. Suite au contrôle réalisé par l’Agence régionale de santé le 24 février 2021 sur les logements n° 2, 3, 7 et A, situés lieu-dit chez Rochefort Cressac Saint Denis sur le territoire de la la commune du Coteaux-du-Blanzacais et dont la société civile immobilière (SCI) de Rochefort est propriétaire, la préfète de la Charente a, par cinq arrêtés du 11 février 2022, d’une part, déclaré les logements n° 1, 2, 3, 7 et A insalubres et a, d’autre part, prescrit à la SCI de Rochefort de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité constatée dans un délai de neuf mois courant à compter de leur notification pour les logements n° 1, 2, 3 et 7. Le 9 mai 2022, la SCI de Rochefort a présenté un recours gracieux contre ces arrêtés, rejeté par la préfète de la Charente le 29 juin 2022. La SCI de Rochefort demande l’annulation de ces arrêtés.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. (). » et aux termes de l’article R. 511-3 du même code : « Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l’article L. 511-10, l’autorité compétente mentionnée à l’article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l’article L. 511-10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre. Le rapport mentionné à l’article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l’autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique. A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées à l’article L. 511-10 ou de pouvoir les identifier, l’information les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble. »

3. Il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 17 décembre 2021, auquel était joint le rapport établi par les services de l’Agence régionale de santé (ARS) Nouvelle-Aquitaine, M. A, gérant de la SCI de Rochefort, a été informé des désordres constatés sur les logements n° 1, 2, 3, 7 et A et de leur nature. En vertu de ce courrier, un délai de trente jours lui a été accordé pour présenter ses observations et transmettre toutes les informations utiles. Il a, en outre, été informé de la réunion du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST) ainsi que du fait qu’il pouvait, sur sa demande, demander à y être entendu. Le conseil de la SCI de Rochefort a présenté les observations pour le compte de cette dernière quant aux désordres constatés sur les logements concernés par un courrier du 15 janvier 2022 auquel le directeur général de l’ARS Nouvelle-Aquitaine a répondu le 20 janvier 2022. Enfin, il est constant que M. A et son conseil ont été entendus lors de la réunion du CODERST. Si la SCI de Rochefort se prévaut de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent à défaut de transmission de l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques du 3 février 2022, il résulte de l’instruction que les arrêtés en litige sont fondés sur le rapport des services de l’ARS Nouvelle-Aquitaine du 19 novembre 2021, qui a été communiqué aux associés de la société requérante. En outre, la transmission au propriétaire de l’avis rendu par le CODERST n’est pas imposée par les dispositions légales et règlementaires applicables. Il s’ensuit que la SCI de Rochefort n’est pas fondée à soutenir que son droit à une procédure contradictoire a été méconnu.

4. En deuxième lieu, d’une part, l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » et aux termes de l’article L. 511-11 du même code : " L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction. Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. "

5. D’autre part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre. Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité. ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation. »

6. Le juge administratif, saisi d’un recours de plein contentieux contre un arrêté d’insalubrité, doit tenir compte de la situation existant à la date à laquelle il se prononce et peut, au besoin, modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative. Lorsqu’il constate que, postérieurement à l’intervention de l’arrêté qui lui est déféré, le bail a été résilié et que les locaux, qui ne menacent pas la santé des voisins, se trouvent désormais à la fois inoccupés et libres de location, il lui appartient d’annuler l’arrêté en tant qu’il ordonne la réalisation de travaux par le propriétaire et de ne le laisser subsister qu’en tant qu’il interdit l’habitation et, le cas échéant, l’utilisation des lieux.

7. Pour prendre les arrêtés contestés sur le fondement de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, la préfète de la Charente s’est fondée sur le rapport de la délégation départementale de la Charente de l’ARS Nouvelle-Aquitaine du 19 novembre 2021 constatant les désordres affectant les logements n° 1, 2, 3, 5, 7 et A dont la SCI de Rochefort est propriétaire.

8. En ce qui concerne le logement n° 1, il ressort du rapport visé au point précédent que l’installation électrique n’est pas conforme dès lors que le dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé à l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis ce logement, que l’installation électrique de la salle d’eau est gravement défectueuses en raison de la présence d’au moins un domino, d’une connexion avec une partie active nue sous tension accessible et dès lors qu’un conducteur isolé n’est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte, une plinthe ou une huisserie en matière isolante ou métallique jusqu’à sa pénétration dans le matériel électrique qu’il alimente. S’agissant de la sécurité incendie, il a été constaté que le pignon de ce logement est recouvert d’un isolant non revêtu dont le classement au feu n’est pas connu, que les parois entre les logements ne montent pas jusque sous la couverture dans la hauteur des combles pour permettre l’isolement au feu, comme cela devrait être le cas et que le plafond n’assure pas sa fonction de coupe-feu de degré 1/4 h. S’agissant de l’aération du logement, il ressort également de ce rapport que les bouches d’extraction d’air mécanique au plafond ne fonctionnent pas dans la salle d’eau et les WC, que les fenêtres du logement ne permettent pas une aération suffisante de ce dernier, que les menuiseries des pièces sèches ne possèdent pas d’entrées d’air adaptées au système d’extraction et que le système d’extraction ne débouche pas en toiture. De plus, la cuisine est équipée d’un appareil de cuisson fonctionnant avec une bouteille de gaz qui doit être muni d’une amenée d’air spécifique en partie basse et d’une sortie en partie haute, ce qui n’est pas le cas dans ce logement. L’éclairement à l’intérieur dudit logement a été constaté comme satisfaisant hormis pour une partie du salon alimentée par un puit de lumière opaque et poussiéreux et une pièce sans fenêtre, qui ne peut être utilisée sans éclairage artificiel, ni être considérée comme une pièce de vie. A l’extérieur du même logement, il ressort du même rapport que le garde-corps et la main-courante extérieure du logement ne répondent pas aux exigences règlementaires, pas plus que la rampe de l’escalier d’accès pour l’espacement des barreaux et que la hauteur de rambarde est insuffisante vis-à-vis de la zone de stationnement tandis que cette même rambarde n’est pas correctement fixée puisque des barreaux ne sont pas vissés aux poteaux. Si ce rapport confirme que, depuis la visite du 9 juin 2021, le propriétaire a réalisé des travaux, ce même document constate que le garde-corps et la main-courante ne sont toujours pas conformes aux exigences règlementaires. Ce document constate enfin qu’une planche en bois est posée dans l’escalier extérieur en béton pour obstruer un trou mais que cette planche en bois n’est pas stable et peut facilement basculer en entraînant le passage du pied dans ce trou. Enfin, la toiture du logement est composée de plaques ondulées en fibre-ciment contenant de l’amiante dont certaines sont anciennes et dégradées et peuvent donner lieu à la libération spontanée de fibres d’amiante alors même que le propriétaire n’a pu fournir au service de dossier technique amiante ni un dossier amiante des parties privatives et n’a pas davantage effectué d’évaluation périodique.

9. En ce qui concerne le logement n° 2, il ressort du rapport du 19 novembre 2021 que l’installation électrique n’est pas conforme dès lors, notamment, que, comme le précédent, ce logement n’est pas équipé d’un dispositif de coupure de courant accessible de l’intérieur ou dans un emplacement accessible directement depuis ce logement et qu’un conducteur isolé n’est pas couvert dans la salle d’eau. S’agissant de la sécurité incendie, le plafond n’assure pas le rôle de coupe-feu de degré 1/4 h. L’aération de ce logement est réalisée uniquement par une bouche d’extraction mécanique située au plafond de la cuisine, sans bouche d’extraction particulière dans la salle d’eau et les toilettes alors que ces pièces sont équipées de pièces de menuiseries tandis que, là encore, ce système d’extraction ne débouche pas en toiture. L’éclairement naturel du logement est insatisfaisant dans la chambre du fond dont la fenêtre se trouve placée sous un auvent et il n’est pas assuré correctement dans la partie arrière du salon, desservie par des puits de lumières opaques et poussiéreux ou dans la pièce sans fenêtre, qui ne peut être utilisée sans éclairage artificiel, ni être considérée comme une pièce de vie. S’agissant de l’extérieur du logement, les garde-corps de la terrasse et la rampe de l’escalier d’accès ne répondent pas aux critères dimensionnels requis pour l’espacement des barreaux et ne comportent qu’une lisse haute et une lisse intermédiaire sans plinthe. Enfin, la toiture du logement est similaire à celle du logement n° 1, composée de plaques ondulées en fibre-ciment contenant de l’amiante, dont certaines sont anciennes et dégradées sans que le propriétaire ne fournisse de dossier technique amiante, ni de dossier amiante des parties privatives pas plus qu’une évaluation périodique.

10. En ce qui concerne le logement n° 3, le rapport relève plusieurs anomalies au niveau de l’installation électrique, également relevées par le diagnostic électrique réalisé par l’entreprise Charente expertises le 18 février 2021 et, en particulier, un dispositif assurant la coupure d’urgence placé à plus de 1,80m du sol, non accessible au moyen de marches ou d’une estrade, l’absence de liaison équipotentielle supplémentaire reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques dans la salle d’eau ainsi que l’existence d’au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible. Comme pour les logements précédents, les parois de ce logement ne montent pas jusque sous la couverture dans la hauteur des combles pour permettre l’isolement au feu et le plafond n’assure pas sa fonction de coupe-feu de degré 1/4 h. L’aération de certaines pièces est insuffisante tandis que l’éclairement naturel est insuffisant dans certaines pièces également et qu’il existe des matériaux amiantés dégradés en toiture.

11. En ce qui concerne le logement n° 7, des anomalies similaires ont été constatées s’agissant de l’installation électrique, de la sécurité incendie, des dispositifs d’aération et de ventilation, de l’éclairement naturel et de la toiture. Il a, en outre, été constaté des risques de chute d’ouvrage liés à la présence d’un portail métallique sur le chemin d’accès au logement fixé par des cordelettes à un arbre au lieu d’être arrimé à des piliers.

12. En ce qui concerne le logement A, il ressort du rapport du 19 novembre 2021 que l’eau chaude sanitaire dans la salle d’eau est produite par un cumulus électrique situé sous le hangar dans la partie exclue du logement loué, tandis que le chauffage de la partie séjour/cuisine de cette habitation est équipé d’une pompe à chaleur dont l’unité extérieure n’est pas accessible au locataire et dont le propriétaire a refusé l’accès au service. Le dispositif de coupure d’urgence de ce logement présent sur le tableau électrique, qui n’est d’ailleurs pas accessible depuis l’intérieur du logement ou un emplacement accessible directement depuis ce logement, ne permet pas non plus de mettre hors tension les équipements électriques dans la chambre, les toilettes, la salle d’eau et le débarras. Plusieurs autres anomalies ont également été constatées s’agissant de la sécurité incendie du logement, les cloisons étant en bois aggloméré non étanche à l’air, s’agissant des dispositifs d’aération et de ventilation, s’agissant de l’éclairement naturel dudit logement et, enfin, s’agissant de la présence de matériaux amiantés dégradés sur la toiture.

13. Si la SCI de Rochefort soutient que les arrêtés contestés sont entachés d’une erreur de fait dès lors que les travaux prescrits dans les logements concernés par les arrêtés déclarant l’insalubrité ont été réalisés et produit, à cet égard, deux factures des 4 octobre et 2 novembre 2021 correspondant à des travaux de mise en conformité des tableaux électriques, le premier de ces deux documents concerne néanmoins un projet à l’adresse l'« Argentine le maine a barro » à Cressac Saint Genis tandis que le second ne précise pas le ou les logements concernés. En outre, les diagnostics réalisés le 18 février 2021 par l’entreprise Charente Expertises concluent que les installations intérieures d’électricité des logements n° 1, 2, 3 et 7 comportent des anomalies. En outre, la facture du 18 novembre 2021 concerne le logement n° 5 qui n’est pas au nombre de ceux concernés par les arrêtés en litige et porte, au demeurant, uniquement sur l'« ajustage de menuiseries » et la « fourniture et mise en place de grilles de ventilation », sans démontrer ainsi que les travaux requis quant à l’aération et ventilation du logement concerné ont été entièrement exécutés. Par ailleurs, la facture du 21 novembre 2021 pour la « recherche de fuite et réparation » ne précise pas le logement concerné. De plus, si la société requérante entend se prévaloir du rapport de Charente expertises du 18 octobre 2021, il ressort de ce dernier que la présence de matériaux et produits contenants de l’amiante, dont certains sont dégradés, a été constaté et que des actions correctives de premier et second niveau ont été recommandées. Il ressort par ailleurs de ce rapport que la mission n’a pu être menée à son terme, les combles des logements concernés n’étant pas accessibles, et que des investigations complémentaires devront être réalisées. Enfin, s’il est constant que des travaux ont été effectués par la requérante sur le garde-corps de la terrasse du logement n° 1, il est contesté en défense que ce nouveau garde-corps protège du risque de chute. En outre, il n’est pas démontré que le risque de chute en raison de la marche de l’escalier extérieur aurait disparu ni que les garde-corps de la terrasse et la rampe de l’escalier d’accès du logement n° 2 auraient été modifiés. Il suit de là que la SCI de Rochefort n’établit pas avoir effectué l’ensemble des travaux destinés à remédier aux nombreux désordres fondant la déclaration d’insalubrité.

14. Enfin, si la SCI de Rochefort soutient qu’elle a mis fin, au cours du mois de février 2022, à la location des logements n° 1, 2, 3 et 7 et que ces logements sont, depuis cette date, inoccupés, elle ne produit aucun élément justifiant de la rupture des contrats de bail avec les locataires de ces logements ni même tendant à établir que ces logements sont depuis inoccupés et libres de location. En outre, cette affirmation est remise en cause par l’attestation de plusieurs locataires du 17 mai 2022 demandant la mise aux normes des logements loués. Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la SCI de Rochefort, l’arrêté en litige déclarant le logement n° A insalubre, dont il est constant qu’il est vacant, n’assortit pas les travaux à réaliser d’un délai d’exécution.

15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par la SCI de Rochefort doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI de Rochefort demande au titre des frais liés au litige.

D É C I D E :

Article 1 : La requête de la SCI de Rochefort est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière de Rochefort et à la ministre chargée du logement.

Copie en sera adressée au préfet de la Charente et à l’Agence régionale de santé Nouvelle-Aquitaine.

Délibéré après l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M^me Bréjeon, première conseillère,

M. Raveneau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

La rapporteure,

Signé

R. BRÉJEON

Le président,

Signé

L. CAMPOYLa greffière,

Signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne à la ministre chargée du logement en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. GERVIER