Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 13 mars et 4 octobre 2023, 30 août et 2 décembre 2024 et 30 janvier 2025, M. F et M^me D A et M. E et M^me B C, représentés par M^e Le Néel, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté de la maire de la commune de Rennes du 21 septembre 2022 portant délivrance du permis de construire n° PC 35 238 21 10424 à la société Espacil Habitat pour la réalisation de deux immeubles comprenant un total de 60 logements ainsi que des commerces sur les parcelles cadastrées section AT n° 1214, n° 1215, n° 1218 et n° 1220 ainsi que section HW n° 290, situées rue de la Motte Brûlon ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rennes la somme de 2 000 € en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet :

* le plan de masse ne fait pas apparaître les plantations maintenues, supprimées ou créées, ni les modalités de raccordement aux réseaux ;

* le document graphique ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

* le cahier des charges de cession du terrain ne figure pas au dossier de demande ;

* l’étude d’impact réalisée pour la zone d’aménagement concerté (ZAC) d’Armorique n’est pas jointe au dossier de demande ;

— l’arrêté méconnaît l’article L. 424-4 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît le règlement littéral et le règlement graphique du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Rennes Métropole s’agissant d’un espace public à créer sur le terrain d’assiette du projet ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 août 2023, 4 septembre et 31 décembre 2024, la société Espacil Habitat, représentée par la société d’avocats Avoxa Rennes, conclut, dans le dernier de ses écritures, au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier en quoi le projet contesté serait de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens ;

— les moyens ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 avril et 12 septembre 2024 et le 14 mars 2025, la commune de Rennes, représentée par la SELARL Valadou-Josselin et Associés, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme et en toutes hypothèses à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Une nouvelle date de cristallisation des moyens a été fixée au 4 février 2025 par une ordonnance du 17 janvier 2025, en application de l’article R. 600-5 du code de justice administrative.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée le 23 avril 2025 par une ordonnance du même jour en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Tronel ;

— les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Le Néel, représentant M. et M^me A et M. et M^me C, G, représentant la société Espacil Habitat, et de M^e Nadan, représentant la commune de Rennes.

Une note en délibéré, présentée pour la société Espacil Habitat, a été enregistrée le 13 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 septembre 2022, dont M. et M^me A et M. et M^me C demandent l’annulation, la maire de la commune de Rennes a délivré à la société Espacil Habitat un permis de construire en vue de réaliser, rue de la Motte Brûlon, dans la zone d’aménagement concerté d’Armorique, un ensemble immobilier comprenant deux immeubles à destination commerciale et d’habitation, d’une surface totale de 5 201 m².

I Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. D’une part, la maison de M. et M^me C n’est séparée du projet contesté que par la rue de la Motte Brûlon et se situe à une vingtaine de mètres du terrain d’assiette du projet sur lequel sera édifié deux immeubles dont la hauteur varie entre deux et huit étages.

5. D’autre part, si la maison de M. et M^me A est éloignée du terrain d’assiette du projet d’environ 70 mètres, l’immeuble de huit étages sera directement visible depuis leur jardin. Outre le désagrément visuel, les requérants font également part de leurs craintes quant à la vraisemblable baisse d’ensoleillement engendrée par le projet et ses conséquences, notamment pécuniaires, s’agissant de la dépréciation de leur bien et de l’augmentation de leurs factures énergétiques liée à cette perte d’ensoleillement.

6. Dans ces circonstances, M. et M^me A et M. et M^me C font valoir des atteintes susceptibles d’affecter de manière suffisamment directe et certaine leurs conditions d’utilisation, d’occupation ou de jouissance de leurs biens respectifs, sans que la société Espacil Habitat ne démontre qu’elles seraient dépourvues de réalité. Il y a donc lieu d’écarter la fin de non-recevoir opposée par la société Espacil Habitat.

IISur les conclusions à fin d’annulation :

7. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

8. Il ressort des pièces du dossier que l’actuel plan de prévention du risque inondation (PPRI) « Bassin rennais, Ille et Illet », dans sa version résultant de la modification n° 2 approuvée par arrêté du préfet d’Ille-et-Vilaine du 18 juillet 2017, ne classe pas le terrain d’assiette du projet litigieux dans une zone soumise à un risque d’inondation. Toutefois, par un arrêté du 2 juillet 2024, le préfet d’Ille-et-Vilaine a prescrit la révision des PPRI « Vilaine amont » et PPRI « Bassin rennais, Ille et Illet » en vigueur, et leur regroupement en un PPRI « Vilaine amont ». Ce processus de révision, entamé à la fin de l’année 2019, est basé sur une étude hydraulique dont la phase de recueil de données s’est terminée en juillet 2021. Cette modélisation hydraulique a abouti à l’élaboration de nouvelles cartes de l’aléa inondation, qui ont fait l’objet d’un porter-à-connaissance au début de l’année 2024 à l’attention des élus des communes et des établissements publics de coopération intercommunale concernés, dont la deuxième version a été rendue publique en octobre de la même année.

9. Il ressort de cette cartographie de l’aléa inondation, d’une part, que la cote de la crue centennale est fixée, pour le terrain d’assiette du projet, à 27,80 mètres du nivellement général de la France (NGF), à compter de laquelle est calculée la cote de référence en rajoutant 30 centimètres à cette cote de crue centennale et, d’autre part, que ce terrain est situé dans la bande de précaution ainsi que dans des zones d’aléas fort à moyen.

10. Il ressort par ailleurs de la notice d’application du porter-à-connaissance des cartes d’aléas des PPRI du bassin de la Vilaine du 22 janvier 2024 que, dans l’hypothèse d’un secteur urbanisé non concerné par un zonage réglementaire du PPRI en vigueur mais compris dans un zonage de la nouvelle cartographie des aléas, les services instructeurs doivent se référer, pour les niveaux d’aléa faible et modéré, au règlement de la zone bleue de l’actuel PPRI, et, pour les niveaux d’aléa fort et très fort, au règlement de la zone rouge de l’actuel PPRI.

11. Il résulte à cet égard des dispositions des titres III, IV et V du PPRI actuellement applicable que sont interdits dans les zones bleue et rouge, toute construction dont le niveau du dessus de plancher du rez-de-chaussée est situé sous la cote de référence, la réalisation de sous-sol ainsi que, dans le cas de la zone rouge, la création de locaux habitables, qu’ils soient ou non situés au-dessus de la cote de référence.

12. Il ressort des pièces du dossier que le plancher du rez-de-chaussée du bâtiment C1 sera situé à une hauteur de 27,59 mètres NGF et que celui du bâtiment C2 sera situé à une hauteur de 27,32 mètres NGF, soit respectivement 51 et 78 centimètres en dessous de la cote de référence prévue dans le cadre de la révision du PPRI. Il ressort en outre de ces mêmes pièces que le bâtiment C2, situé dans des zones d’aléa fort à très fort, comportera des logements ainsi qu’un parking en sous-sol dont la rampe d’accès, située dans la zone de précaution, sera soumise à un risque de submersion rapide en raison d’une éventuelle rupture des digues, de tels aménagements ayant vocation à être proscrits par les dispositions du règlement du futur PPRI révisé, compte tenu de la cartographie des aléas portée à connaissance des élus en 2024. Eu égard au risque d’inondation révélé par la révision du PPRI, à la localisation et aux caractéristiques du projet, la maire de la commune de Rennes a, en délivrant l’autorisation d’urbanisme en litige, commis une erreur manifeste d’appréciation au regard des exigences de la sécurité publique prescrites par l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

13. Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de la décision attaquée.

IIISur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

14. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de son article L. 600-5-1 : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

15. Le présent jugement accueille le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, au motif que le niveau du plancher du rez-de-chaussée de l’ensemble du projet est situé sous la cote de référence issue de la nouvelle cartographie de l’aléa inondation et que le bâtiment C2, classé pour l’essentiel en zone d’aléa fort ou dans la bande de précaution, comprend des logements et un parking souterrain, en méconnaissance du règlement du PPRI applicable à ces zones.

16. L’illégalité tirée de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 constitue un vice affectant la totalité du projet et il ressort des pièces du dossier que sa régularisation impliquerait d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il ne peut pas dans ces conditions, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, être décidé d’une annulation partielle du projet. En outre, un tel vice, dans les circonstances de l’espèce, ne peut être régularisé en application de son article L. 600-5-1.

17. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 21 septembre 2022 par lequel la maire de Rennes a délivré à la société Espacil Habitat un permis de construire doit être annulé.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les époux A et les époux C, qui n’ont pas la qualité de partie perdante, versent à la société Espacil Habitat et à la commune de Rennes les sommes que celles-ci demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

19. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge conjointe et solidaire de la commune de Rennes et de la société Espacil Habitat le versement d’une somme de 750 € aux époux A et d’une somme de 750 € aux époux C au titre des mêmes dispositions, soit une somme globale de 1 500 €.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté de la maire de Rennes du 21 septembre 2022 est annulé.

Article 2 : La commune de Rennes et la société Espacil Habitat verseront conjointement et solidairement aux époux A une somme de 750 € et aux époux C une somme de 750 € en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me F et D A, premiers dénommés et représentants uniques des requérants, à la commune de Rennes et à la société Espacil Habitat.

Une copie du jugement sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Rennes, en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 10 juin 2025, où siégeaient :

M. Tronel, président,

M^me Thielen, première conseillère,

M^me Le Berre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

Le président rapporteur,

signé

N. Tronel L’assesseure la plus ancienne,

signé

O. Thielen La greffière,

signé

E. Douillard

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.