Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 mars 2023 et 4 juillet 2024, la SCI Or-Eli, représentée par M^e Galland, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 février 2023 par lequel la préfète du Bas-Rhin a ordonné des mesures en vue d’assurer le traitement de l’insalubrité d’un immeuble comportant dix-neuf logements situé 6 place Sainte-Aurélie à Strasbourg ;

2°) subsidiairement d’enjoindre à la préfète du Bas-Rhin de prononcer la levée de l’insalubrité pour les appartements n° 1, 3, 4, 5, 6, 7 et 9 à 19 de l’immeuble situé 6 place Sainte-Aurélie à Strasbourg ;

3°) de mettre à la charge de l’État une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision a été prise par une autorité incompétente ;

— la décision est entachée d’un défaut d’examen particulier de la situation ;

— la décision est entachée d’erreur de droit dès lors que le préfet ne pouvait, en application des dispositions du 4° de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ordonner des travaux d’isolation phonique ;

— la décision préfectorale est entachée d’erreur de droit dès lors qu’elle demande de transmettre une attestation d’entretien de la chaudière collective gaz, les pouvoirs de police en matière d’équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation appartenant au seul maire ;

— la levée partielle de l’arrêté d’insalubrité a été décidée par un arrêté du 6 mars 2024 concernant l’appartement n°8 ;

— le 12 mars 2024, un huissier a procédé à la visite des logements n° 9 à 19 et constaté que les travaux réalisés avaient permis de porter remède à l’ensemble des désordres ;

— la préfète du Bas-Rhin commet une erreur de droit en estimant que les logements devraient comporter des dispositifs de ventilation dans les pièces de vie ;

— l’administration n’est pas fondée à refuser la levée de l’arrêté d’insalubrité au motif que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 juillet 2023 et 11 octobre 2024, la préfète du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir :

— que suite à la réalisation des travaux dans les communs et l’absence de désordre dans le logement n°8, l’arrêté déclarant l’insalubrité de ce logement a été abrogé par arrêté du 6 mars 2024 ;

— que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la santé publique ;

— le code l’habitat et de la construction ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bronnenkant,

— les conclusions de M^me Milbach, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Galland, représentant la SCI Or-Eli et de M^me A représentant le préfet du Bas-Rhin.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Or-Eli est la propriétaire d’un immeuble composé de 19 logements, situé 6 rue Sainte-Aurélie à Strasbourg. Par un arrêté de traitement d’insalubrité du 20 février 2023, la préfète du Bas-Rhin l’a mise en demeure de faire cesser la situation d’insalubrité constatée dans les parties communes et dans l’ensemble des 19 logements de l’immeuble, en prescrivant à cette fin diverses mesures assorties de plusieurs délais. Par sa requête, la SCI Or-Eli demande l’annulation de cet arrêté.

Sur l’étendue du litige :

2. Le recours dont dispose le propriétaire d’un immeuble contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare un immeuble insalubre et prescrit la réalisation de travaux en application des dispositions des articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique est un recours de pleine juridiction. Il appartient dès lors au juge de ce contentieux de pleine juridiction de se prononcer au regard des circonstances de fait et de droit existant à la date à laquelle il statue.

3. Lors d’une visite effectuée sur place le 31 janvier 2024, le service hygiène et sécurité de l’Eurométropole de Strasbourg a constaté qu’à la suite des travaux entrepris par la SCI Or-Eli, le logement n° 8 ne présentait plus aucun désordre. Ce rapport proposait, alors, à la préfète du Bas-Rhin, de lever partiellement l’arrêté d’insalubrité du 20 février 2023 en tant qu’il concerne l’appartement n° 8. C’est dans ces conditions, que, par un arrêté du 6 mars 2024, la préfète du Bas-Rhin a partiellement abrogé l’arrêté attaqué du 20 février 2023 pour le seul appartement n° 8. Dès lors, à la date du présent jugement, il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 20 février 2023 en tant qu’il concerne l’appartement n° 8.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

4. En premier lieu, par un arrêté du 10 décembre 2020, publié au recueil des actes administratifs de la préfecture du même jour, la préfète du Bas-Rhin a donné délégation à M. Duhamel, secrétaire général de la préfecture, à l’effet de signer tous arrêtés relevant des attributions de l’Etat dans le département. Le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte manque en fait et ne peut qu’être écarté.

5. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que la préfète du Bas-Rhin a procédé à un examen sérieux de la situation avant de prendre l’arrêté en litige. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure suivie ne peut pas être accueilli.

En ce qui concerne la légalité interne :

S’agissant du cadre juridique :

6. Aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () / 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. ». Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. () Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité. ».

S’agissant du caractère nécessaire de certains travaux prescrits :

Concernant les travaux d’isolation phonique :

7. Aucune disposition du code de la construction et de l’habitation ou du code de la santé publique ni aucune disposition du règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin ne prévoit de disposition spécifique concernant l’isolation phonique intérieure des bâtiments à usage d’habitation. En outre, si l’absence de cloison présentant des performances phoniques suffisantes séparative entre deux pièces d’une habitation peut entraîner l’indécence d’un logement, la gêne occasionnée ne peut être regardée comme constituant un danger ou un risque pour la sécurité ou la santé de ses habitants de nature à caractériser l’état d’insalubrité de l’immeuble nécessitant l’exercice des pouvoirs de police spéciale du préfet. Ainsi, et alors même que ces travaux ont déjà été réalisés, la préfète du Bas-Rhin ne pouvait pas légalement prescrire de tels travaux au titre des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 1331-22 du code de la santé publique. Il s’ensuit que l’arrêté attaqué en tant qu’il prescrit des travaux d’isolation phonique doit être annulé.

Concernant l’entretien de la chaudière :

8. Aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : () 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation. ». Aux termes de l’article L. 511-4 du même code : « L’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est :1° Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2, sous réserve s’agissant du 3° de la compétence du représentant de l’Etat en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement prévue à l’article L. 512-20 du code de l’environnement. ».

9. L’exposition au monoxyde de carbone que peut induire toute installation de combustion insuffisamment ou non entretenue constitue un risque pour la santé et la sécurité des habitants d’un immeuble à usage d’habitation qui peut justifier la prescription de mesures adéquates pour faire cesser l’insalubrité dans l’immeuble relevant, en application des dispositions de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique citées au point 6, de la compétence des services de l’Etat. Par suite, et nonobstant les dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-4 du code de la construction et de l’habitation précitées, la préfète du Bas-Rhin avait également compétence pour demander à la société requérante la production de l’attestation d’entretien de la chaudière à gaz de l’immeuble objet de l’arrêté en litige.

Concernant les dispositifs de ventilation dans les pièces de vie :

10. Aux termes de l’article R.1331-26 du code de la santé publique : " Tout logement est muni : () 9° D’un dispositif de renouvellement de l’air ; () « . Aux termes de l’article R. 1331-34 du même code : » Le renouvellement de l’air, qui comprend l’évacuation de l’air vicié et de l’humidité ainsi que l’apport d’air neuf, s’effectue au moyen de l’aération par les fenêtres et ouvrants ainsi que, le cas échéant, par des systèmes de ventilation naturelle ou mécanique ou tout autre dispositif. Les courants d’air éventuellement créés par ces dispositifs et systèmes et le rejet de l’air vicié n’emportent pas d’effets négatifs sur la santé des personnes. Les dispositifs de renouvellement de l’air sont maintenus en bon état d’usage. Les grilles et orifices de ventilation ne sont pas obturés, le détalonnage des portes intérieures est respecté. « . Aux termes de l’article 40.1 du règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin : » les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante. Les pièces de service (cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisances), lorsqu’elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination : a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être équipées d’un orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais. ".

11. Il résulte tant des dispositions des articles R. 1331-26 et R. 1331-34 du code de la santé publique que du règlement sanitaire départemental que certaines pièces doivent être équipées d’un système de renouvellement de l’air, comprenant l’évacuation de l’air vicié et de l’humidité ainsi que l’apport d’air neuf, notamment par des systèmes de ventilation mécanique. Par suite c’est à bon droit que la préfète du Bas-Rhin a pu, au regard de l’humidité importante de l’immeuble en litige, prescrire des travaux d’installations de ventilation permanente dans tous les logements.

S’agissant de l’existence de l’insalubrité :

12. En premier lieu, la préfète du Bas-Rhin reconnaît que sur la base du rapport du contrôle de visite du 31 novembre 2023 le service hygiène et sécurité de l’Eurométropole de Strasbourg l’arrêté attaqué a été en partie exécuté et a levé en conséquence, ainsi qu’il a été dit au point 3 l’arrêté attaqué en tant qu’il concerne l’article 8. Ainsi, des travaux visant à la suppression de l’exposition au plomb dans les cages des escaliers communs, la vérification et la remise en état de la toiture et l’entretien annuel de la chaudière ont été justifiés par des attestations de professionnels. Dans les logements n°1 à 6, les travaux concernant la suppression de l’accessibilité du plomb, des travaux d’électricité et la rénovation des planchers ont été entrepris avec succès. Dans le logement n° 7, le plancher a été refait, l’évacuation des eaux usées a été changée, la fenêtre de la cuisine a été réparée, la trémie de l’escalier d’accès sécurisée. En outre, il ressort du constat d’huissier du 12 mars 2024 non contesté par la préfète que d’autres travaux ont été réalisés, notamment des travaux de peinture et de mise en place d’un système d’aération.

13. Toutefois, un certain nombre de travaux prescrits n’ont pas été réalisés. Tout d’abord, aucune visite de contrôle ou constat d’huissier n’a été effectué dans les logements 18 et 19 qui présentaient de nombreuses défectuosités relatives aux installations électriques, à un évier mal fixé, à l’insuffisance ou au dysfonctionnement du système de chauffage, à la lutte contre les infiltrations d’eau, à la remise en état des murs et des plafonds, à l’installation d’une main courante, à la réparation ou remplacement des fenêtres, à l’étanchéité des portes, à la ventilation, à l’éclairage naturel insuffisant et à la dangerosité des escaliers. Ni l’établissement d’un constat d’absence de risque au plomb ni le diagnostic amiante n’ont été réalisés pour cinq logements. Dans le logement n° 11, il n’est pas établi que l’installation électrique a été vérifiée. Dans les logements nos 3, 5 à 7, 10, 13, 15 et 16, seule une partie des travaux a été effectuée et il n’est pas établi par le constat d’huissier produit que les fenêtres ont été réparées conformément aux règles de l’art de manière à garantir l’étanchéité à l’air et à l’eau. Dans le logement n° 7, l’escalier de meunier présente toujours un caractère de dangerosité et le défaut d’éclairage naturel dans toutes les pièces perdure. Dans le logement n° 13, le constat d’huissier indique lui-même que le garde-corps n’a pas été réparé. Dans les logements nos 7 et 13, il n’est pas établi que les planchers dégradés ont été réparés. Enfin, il n’existe aucune preuve, hormis s’agissant d’un logement, de la mise en place de mesures de nature à lutter contre les rongeurs et les pigeons, de la vérification et du nettoyage des gouttières, du diagnostic et des travaux afférents au réseau d’assainissement. Ainsi, eu égard à l’importance et au nombre des travaux requis qui n’ont pas encore été réalisés, l’état d’insalubrité de l’immeuble existe toujours à la date du présent jugement. La société requérante n’est par suite pas fondée à soutenir que les travaux déjà réalisés ôtent à l’immeuble dans son ensemble son état d’insalubrité.

14. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 20 février 2023 doit être uniquement annulé en tant qu’il prescrit des travaux d’isolation phonique.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

15. Le présent jugement, eu égard à ses motifs, n’implique pas, comme le demande la société requérante, la levée de l’arrêté de l’arrêté d’insalubrité pour les appartements nos 1, 3, 4, 5, 6, 7 et 9 à 19. Il s’ensuit que les conclusions susvisées ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions tendant au versement de frais d’instance :

16. Il n’y pas lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de l’Etat une somme au titre des frais exposés par la SCI Or-Eli et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : Il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête tendant à l’annulation de l’arrêt du 20 février 2023 en tant qu’il concerne l’appartement n° 8.

Article 2 : L’arrêté du 20 février 2023 de la préfète du Bas-Rhin est annulé en tant qu’il prescrit des travaux d’isolation phonique.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Or-Eli est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Or-Eli et à la préfète du Bas-Rhin.

Délibéré après l’audience du 15 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Carrier, président,

M^me Bronnenkant, première conseillère,

M^me Klipfel, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024.

La rapporteure,

H. BRONNENKANT

Le président,

C. CARRIERLe greffier,

S. PILLET

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N°2301969