Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 novembre 2025, la sci Mapi, représentée par la selarl Item avocats par M^e Reghin, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’arrêté du 25 février 2025 par lequel le maire de SAINT RAPHAEL a délivré à la SCI POLINA un certificat de permis de construire tacite (PC n°83 118 20 C0103) pour la réalisation de travaux sur une construction existante, ensemble du permis de construire tacite délivré à la SCI POLINA le 6 décembre 2020 (PC n°83 118 20C0103), jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de ces décisions ;

2°) de mettre à la charge de la sci Polina une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Mapi soutient que :

La requête est recevable dès lors qu’elle a intérêt pour agir et qualité pour agir, que le délai de recours contentieux a été respecté, que les formalités de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ont été respectées, que le référé a été introduit dans le délai de de deux mois ;

La condition d’urgence est satisfaite, dès lors qu’elle est présumée et que les travaux peuvent débuter à tout moment et porter atteinte à son environnement ;

Les moyens invoqués sont de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

Incomplétude du dossier en méconnaissance des articles R. 431-5, -7, -8, -9 du code de l’urbanisme ;

Fraude en tronquant les plans présents dans le dossier de demande de permis de construire afin de pouvoir contourner les dispositions de l’article UD 3.1 du PLU concernant l’emprise au sol, en mentionnant à de nombreuses reprises dans son dossier qu’une terrasse sera supprimée, alors que cette soi-disant terrasse n’a jamais existé et n’a fait l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme ;

Méconnaissance de l’article UD 3.1 du PLU concernant l’emprise au sol ;

Méconnaissance de l’article UD 3.2 du PLU concernant la hauteur des constructions ;

Méconnaissance de l’article DG 14-5 du PLU et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme concernant l’insertion dans l’environnement ;

Méconnaissance de l’article UD 5.2 du PLU concernant la protection des végétaux ;

Méconnaissance de l’article UD 5.3 du PLU concernant le verdissement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 décembre 2025, la commune de Saint-Raphaël, représentée par la selarl FOURMEAUX LAMBERT ASSOCIES agissant par Maître LAMBERT, s’en rapporte à la sagesse de la présente juridiction s’agissant de la recevabilité du présent référé suspension et de la pertinence des demandes de la SCI MAPI en ce qui concerne l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité interne de la décision entreprise, conclut au rejet du surplus de la requête, et demande la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L 771-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- il n’existe aucun doute sérieux quant à la légalité externe de sa décision.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 décembre 2025, la sci Polina, représentée par la selarl Aurea Avocats par M^e Boillot, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable : en l’absence de respect des formalités de notification de leur recours contentieux prévues par l’article R. 600-1 du code de justice administrative, et en l’absence d’intérêt pour agir ;

- l’urgence n’est pas démontrée ;

- il n’existe aucun doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées.

Vu :

- le jugement rendu le 22 décembre 2023 par le tribunal administratif de Toulon sous le n°2100423 ;

- l’arrêt rendu le 13 février 2025 par la cour administrative d’appel de Marseille sous le n° 24MA00404 ;

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 21 juillet 2025 sous le numéro 2502856 par laquelle la société Mapi demande l’annulation des décisions attaquées.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Sauton, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 17 décembre 2025.

Au cours de l’audience publique, M. Sauton a lu son rapport et entendu :

- les observations de M^e Gonzalez-Lopez pour la société Mapi,

- celles de M^e Aubert pour la commune de Saint-Raphaël,

- et celles de M^e Boillot pour la sci Polina.

Après avoir prononcé la clôture de l’instruction à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. (…) » et aux termes de l’article L. 522-1 dudit code : « Le juge des référés statue au terme d’une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu’il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d’y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l’heure de l’audience publique. (…) ». Enfin aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 dudit code : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit (…) justifier de l’urgence de l’affaire. ».

En ce qui concerne la recevabilité de la requête :

Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas (…) de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire, (…) l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (…) / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du (…) recours. (…) ».

Contrairement à ce que soutient la sci Polina, la société Mapi justifie avoir notifié son recours gracieux et son recours contentieux à la commune de Saint-Raphaël et à la sci Polina, titulaire de l’autorisation, par des courriers adressés avec accusé de réception les 23 et 24 juillet, 28 novembre et 1er décembre 2025. La fin de non-recevoir soulevée ne peut donc qu’être écartée comme manquant en fait.

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance et à la localisation du projet de construction. Le juge des référés ne peut ordonner, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l’exécution d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si le recours en annulation de ce permis est recevable.

En faisant valoir que le projet de la sci Polina emporte une surélévation du bâti existant et masque une partie de sa vue mer, la société Mapi, voisine immédiate, justifie d’un intérêt pour agir.

En ce qui concerne l’urgence :

Aux termes du premier alinéa de l’article L.600-3 du code de l’urbanisme : "Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d’urgence prévue à l’article L.521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite ».

La condition d’urgence prévue par les dispositions de l’article L.521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite en application des dispositions de l’article L.600-3 du code de l’urbanisme. La requérante fait valoir en outre que les travaux peuvent débuter à tout moment et porter atteinte à son environnement. La circonstance que la sci Polina s’engagerait à ne pas entamer les travaux avant la fin de la procédure contentieuse ne saurait suffire à renverser cette présomption. Par suite la condition d’urgence est remplie.

En ce qui concerne les moyens :

En l’état de l’instruction, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UD 3.1 du PLU concernant l’emprise au sol et de l’article UD 3.2 du PLU concernant la hauteur des constructions sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’ordonner la suspension de l’exécution des décisions attaquées.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, il n’y a pas lieu de retenir, en l’état du dossier, les autres moyens.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de suspendre l’arrêté du 25 février 2025 par lequel le maire de SAINT RAPHAEL a délivré à la SCI POLINA un certificat de permis de construire tacite (PC n°83 118 20 C0103) pour la réalisation de travaux sur une construction existante, ensemble le permis de construire tacite délivré à la SCI POLINA le 6 décembre 2020 (PC n°83 118 20C0103).

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Ces dispositions font obstacle aux conclusions de la sci Polina dirigées contre la société Mapi qui n’est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la sci Polina la somme de 2000 euros à verser à la société Mapi en application desdites dispositions. Il n’est pas inéquitable de laisser à la commune de Saint-Raphaël la charge de ses frais d’instance.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 25 février 2025 par lequel le maire de SAINT RAPHAEL a délivré à la SCI POLINA un certificat de permis de construire tacite, ensemble du permis de construire tacite délivré à la SCI POLINA le 6 décembre 2020, est suspendue.

Article 2 : La sci Polina versera à la société Mapi la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la sci Polina et par la commune de Saint-Raphaël au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Mapi, à la commune de Saint-Raphaël et à la sci Polina.

Copie en sera transmise sans délai au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Draguignan, en application des dispositions de l’article R. 522-14 du code de justice administrative.

Copie en sera adressée pour information au préfet du Var.

Fait à Toulon, le 18 décembre 2025.

Le vice-président désigné,

Signé

JF. SAUTON

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Le greffier