Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 septembre 2023 et le 19 mai 2025, M^me E… C…, M. B… C… et la société civile immobilière 3CEL, dont ils sont associés, représentés par M^e Hudrisier, demandent au tribunal :

1°) de condamner la commune de Réalmont à leur verser une somme de 10 373,50 euros en indemnisation des préjudices résultants de l’illégalité de la mise en demeure du 23 mars 2024 et de l’arrêté du 28 mars 2023 du maire de la commune de Réalmont et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité sans faute en raison de la rupture d’égalité devant les charges publiques, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et de leur capitalisation ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Réalmont la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 28 mars 2023 méconnaît les dispositions de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il ne mentionne aucun délai au terme duquel ils devaient mettre en œuvre les mesures indispensables pour faire cesse le danger que présente leur immeuble ;

- les dispositions des articles L. 511-10 et L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ont été méconnues dès lors qu’en engageant la procédure contradictoire, le maire aurait dû s’astreindre à la respecter ;

- la mise en demeure du 28 mars 2023 et l’arrêté du 28 mars 2023 sont illégaux dès lors que les fissures de l’immeuble en litige ne sauraient constituer un risque au sens de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation et ne menacent pas la sécurité des occupants et des tiers ;

- ces décisions méconnaissent le champ d’application de la loi dès lors que le maire s’est fondé à la fois sur ses pouvoirs de police administrative générale et ses pouvoirs de police administrative spéciale qui ne peuvent être cumulés ;

- ces décisions méconnaissent les dispositions des articles L. 511-8 et L. 511-9 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’aucun rapport des services municipaux ou intercommunaux ne leur a été transmis ou annexé à l’arrêté et qu’aucun expert n’a été désigné par le tribunal administratif ;

- « le recours à des conclusions externes ne permet pas de considérer que le danger est manifeste » ;

- ces illégalités engagent la responsabilité de la commune ;

- à titre subsidiaire, la commune engage sa responsabilité sans faute sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques en raison d’un préjudice anormal et spécial ;

- M. et M^me C… ont subi un préjudice consécutif au frais de relogement de leurs locataires qui doit être chiffré à une somme globale de 1648,30 euros ;

- ils ont subi un préjudice lié aux frais d’huissier qu’ils ont dû engager qui doit être évalué à la somme totale de 285,20 euros ;

- ils ont subi un préjudice inhérent à l’engagement des frais d’expertise portant sur la solidité de l’ouvrage pour un montant total de 1440 euros ;

- M. C… a subi un préjudice moral du fait de l’atteinte à sa réputation professionnelle qui doit être évalué à la somme globale de 7 000 euros.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 2 mai 2025 et le 22 août 2025, la commune de Réalmont, représentée par M^e Delbès, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge, in solidum, de M. C…, de M^me C… et de D… 3CEL les entiers dépens ainsi que le paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les témoignages produits par les requérants ne sont pas recevables dès lors qu’ils ne correspondent pas aux prescriptions énoncées à l’article 202 du code de procédure civile ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire a été enregistré pour M. et M^me C… et D… 3CEL le 20 mai 2025 et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. A… pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. A…,

- les conclusions de M. Déderen, rapporteur public,

- les observations de M^e Santin, pour les requérants et les observations de M^e Delbès pour la commune de Réalmont.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me C… sont propriétaires de l’immeuble situé 3 rue de la Halle à Réalmont (Tarn). Par courrier du 23 mars 2024, le maire de la commune de Réalmont les a mis en demeure de procéder à des mesures de relogement provisoire et de condamnation de l’accès à cet immeuble au motif d’un risque d’effondrement de la façade de celui-ci. Le 28 mars 2023, le maire de la commune de Réalmont a édicté un arrêté portant mise en sécurité et a mis en demeure M. et M^me C… de reloger les occupants de l’immeuble et des immeubles contigus et d’effectuer en urgence sur ces bâtiments des mesures provisoires de consolidation. Le 31 mars 2023, le maire de Réalmont a ensuite prononcé la mainlevée de l’arrêté précité du 28 mars 2023. Par courrier du 9 juin 2023, M. et M^me C… ont formé une demande indemnitaire préalable en vue d’obtenir réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis en raison de l’illégalité de la mise en demeure du 23 mars 2024 et de l’arrêté du 28 mars 2023. Le silence gardé par le maire de Réalmont sur cette demande a fait naître une décision implicite de rejet. Par la présente requête, M. et M^me C… et la société civile immobilière 3CEL demandent à être indemnisés des préjudices subis à hauteur de la somme de 10 373,50 euros.

Sur la recevabilité des pièces produites par les requérants :

2. Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile : « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. / Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. / L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature »

3. La commune de Réalmont soutient que les témoignages produits par les requérants ne répondent pas aux prescriptions prévues par les dispositions précitées de l’article 202 du code de procédure civile et sont, dès lors, irrecevables. Toutefois, elle ne peut se prévaloir de la seule circonstance que ces attestations ne comportent pas les mentions prévues à cet article pour dénier aux témoignages tout caractère probant, le juge administratif pouvant tenir compte de ces témoignages alors qu’ils ne répondent pas à ce formalisme.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne le principe de responsabilité :

4. En principe, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain. Si l’intervention d’une décision illégale peut constituer une faute susceptible d’engager la responsabilité de la collectivité publique, elle ne saurait donner lieu à réparation si, dans le cas d’une procédure régulière, la même décision aurait pu légalement être prise.

5. Aux termes de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. ». Aux termes de l’article L. 511-2 de ce code : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. (…) ». Aux termes de l’article L. 511-19 du même code : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. / Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. ».

6. La contestation d’un arrêté pris sur le fondement de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation relève du contentieux de pleine juridiction. Par suite, la légalité d’un tel arrêté s’apprécie à la date à laquelle le juge se prononce.

7. En l’espèce, par l’arrêté attaqué du 23 mars 2023, le maire de Réalmont a considéré que l’immeuble en litige présentait un danger imminent et manifeste en se fondant sur un rapport, non produit au dossier, du même jour, réalisé par deux conseillers techniques en risque bâtimentaire du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) du Tarn. Il résulte notamment de l’attestation du colonel, directeur départemental du SDIS du Tarn, établie pour les besoins de la cause le 19 juin 2025, que le « bâtiment présentait sur les deux façades visibles, de nombreuses fissures caractéristiques d’un désordre et des ruptures importantes sur des éléments structuraux et porteurs », que ces éléments « ont laissé penser que des mouvements récents et rapides du bâtiment ont eu lieu et qu’un affaissement en cours de la façade ne pouvait être écarté, affaissement préalable à un possible effondrement de cette façade. » et qu’au terme de cette visite, le SDIS du Tarn a notamment préconisé l’évacuation du bâtiment ainsi que la réalisation de travaux de consolidation afin de garantir la sécurité des occupants et de toute personne se situant à proximité de la voie publique.

8. Toutefois, il résulte du rapport de l’expertise diligentée par les consorts C… en date du 30 mars 2023 que, si l’immeuble en litige présente des désordres mineurs et notamment des fissures en façades et au niveau de la poutre principale, ces désordres sont présents depuis l’année 2022 contrairement à ce qu’indique la commune en défense. Au terme de ce rapport, ces désordres ne remettent nullement en cause la solidité et la stabilité générale de l’immeuble qui est « parfaitement satisfaisante ». En outre, en se fondant sur ce même rapport pour édicter, le 31 mars 2023, l’arrêté portant mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 23 mars 2023 et en indiquant, à l’article 1er de son dispositif qu’il est « pris acte d’aucune aggravation des désordres dit mineurs, que la solidité et la stabilité générale de l’immeuble est parfaitement satisfaisante et que le risque d’effondrement est totalement écarté » sans qu’aucun travaux n’ait été effectué entre l’édiction de ces deux arrêtés, le maire de la commune de Réalmont doit être regardé comme ayant explicitement reconnu que l’immeuble en litige ne présentait aucun danger imminent ou manifeste. Ainsi, l’imminence du danger résultant du risque d’effondrement de la façade de l’immeuble au sens de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas établi. Il s’ensuit que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation.

9. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête et sans qu’il soit besoin d’examiner la responsabilité sans faute de la commune invoquée à titre subsidiaire, que le maire de Réalmont a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

En ce qui concerne les préjudices :

10. En premier lieu, la société civile immobilière 3CEL n’invoque aucun préjudice propre en lien avec la faute alléguée. Par suite, ses conclusions présentées sur ce fondement doivent être rejetée.

11. En deuxième lieu, s’agissant des frais de relogement, les requérants sollicitent une somme de 1 648,30 euros correspondant aux frais qu’ils ont dû exposer pour reloger leurs locataires à la suite de l’arrêté illégal. L’illégalité fautive de celui-ci comporte un lien direct et certain avec ce chef de préjudice dès lors que ces propriétaires ont été contraints par cet arrêté de reloger leurs locataires. Toutefois, les sommes demandées doivent être justifiées par des pièces probantes. La somme totale de 1 041,41 euros est en l’espèce justifiée par les consorts C…. En revanche, les autres dépenses de relogement alléguées ne sont pas justifiées à hauteur de la somme restante de 606,89 euros. Il suit de là que le préjudice lié aux frais de relogement doit être fixé à la somme de 1 041,41 euros.

12. S’agissant des frais d’huissier, les consorts C… sollicitent une somme de 285,20 euros. Toutefois, ils n’établissent pas en quoi le constat d’huissier qu’ils ont fait établir était nécessaire à la défense de leurs intérêts ou à la résolution du litige. Ce chef de préjudice devra donc être écarté.

13. S’agissant des frais d’expertise, les consorts C… demandent une somme de 1 440 euros correspondant au coût de l’expertise diligentée le 30 mars 2023 pour établir l’état réel de solidité de leur immeuble. Cette expertise de la société SOCOTEC Immobilier durable s’est révélée déterminante pour la résolution du litige à tel point que le maire de Réalmont s’est fondé sur ses conclusions pour prononcer la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité attaqué. En outre, la commune de Réalmont aurait dû, avant d’édicter l’arrêté contesté, procéder elle-même à une expertise approfondie plutôt que de se fonder sur une simple analyse d’urgence aux conclusions incertaines. Dès lors, ce chef de préjudice doit être retenu à hauteur de la somme de 1 440 euros.

14. S’agissant du préjudice moral allégué, les consorts C… sollicitent une somme de 7 000 euros. Toutefois, les requérants n’apportent aucun élément permettant de caractériser une atteinte effective à la réputation professionnelle de M. C…. Au surplus, l’arrêté de mainlevée ayant été édicté le 31 mars 2023, soit trois jours seulement après l’arrêté illégal de mise en sécurité, la durée particulièrement brève de cette mesure ne saurait avoir causé de préjudice significatif à la réputation de l’intéressé. Ce chef de préjudice devra être rejeté.

15. Il résulte de tout ce qui précède que le M. et M^me C… sont fondés à demander la condamnation de la commune de Réalmont à leur verser la somme de 2 481,41 euros en indemnisation des préjudices subis en lien avec l’arrêté attaqué.

Sur le montant des intérêts et leur capitalisation :

16. D’une part, M. et M^me C… ont droit aux intérêts au taux légal sur l’indemnité allouée de 2 481,41 euros à compter du 12 juin 2023, date de réception par l’administration de leur demande préalable indemnitaire.

17. D’autre part, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d’une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu’à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée pour la première fois le 18 septembre 2023. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 12 juin 2024, date à laquelle était due pour la première fois une année d’intérêts, ainsi qu’à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur les dépens :

18. La commune de Réalmont sollicite le bénéfice des dispositions de l’article R. 761-1 du code de justice administrative. Toutefois, aucune expertise n’ayant été ordonnée par le tribunal dans la présente instance, cette demande est sans objet. Ces conclusions doivent donc être rejetées

Sur les frais d’instance :

19. D’une part, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Réalmont une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et M^me C… et non compris dans les dépens. D’autre part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et M^me C… et la société civile immobilière 3CEL, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la commune de Réalmont demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Réalmont est condamnée à verser à M. et M^me C… une somme totale de 2 481,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023. Les intérêts échus à la date du 12 juin 2024 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : La commune de Réalmont versera à M. et M^me C… une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Réalmont présentées sur le fondement des articles R. 761-1 et L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, à M^me E… C…, à D… 3CEL et à la commune de Réalmont.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le magistrat désigné,

H. A…

La greffière,

F. LE GUIELLAN

La République mande et ordonne au préfet du Tarn en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,