RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

N• de RG : 2023F02661

N • MINUTE : 2025F01449

7ème Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S) :

* SNC SNC CARTEYC [Adresse 4] Représentant légal : FINANCIERE [G], Gérant, [Adresse 4] comparant par M^e Alain FREVILLE [Adresse 6]

DEFENDEUR(S) :

* SAS EPA1 [Adresse 3] Enseigne : NOVOTEL Représentant légal : ACCUEIL HOTEL, [Adresse 11] comparant par Me [R] [J] [Adresse 9]

* SELARL ASTEREN PRISE EN LA PERSONNE DE ME [X] LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIETE EPA [Adresse 1] Représentant légal : M. [B], [C], [O], [M] [A], Gérant, [Adresse 7]

comparant par SCP HYEST & Associés [Adresse 8] (75P0311)

* SELARL [Z] ET ASSOCIES PRISE EN LA PERSONNE DE ME [Z] ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIETE EPA [Adresse 2]

comparant par Me [R] [J] [Adresse 9]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. GIRONDIN, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 28 Février 2025 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 20 Mai 2025 et délibérée le 9 mai 2025 par :

Président : M. Pierre GIRAUD Juges : M. Patrick GIRONDIN M. Prosper HAYOUN

La Minute est signée électroniquement par M. Pierre GIRAUD, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.

RESUME DES FAITS

La SNC CARTEYC, dont le siège social est [Adresse 4], poursuit le recouvrement d’une première créance en principal de 185 963,13 euros et une deuxième créance en principal de 208 783,84 euros qu’elle affirme détenir solidairement sur la SAS EPA1, dont le siège social est situé [Adresse 3], la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA1, dont l’étude est située [Adresse 5] et la SELARL [Z] & ASSOCIES ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA1, dont le siège social est situé, [Adresse 10], et ce au titre de factures de la taxe foncière et du loyer variable additionnel 2023 ainsi que des dettes locatives de janvier, février et mars 2024 restées impayées.

Les démarches amiables sont restées infructueuses.

C’est ainsi qu’est né le présent litige.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que la SNC CARTEYC assigne par acte d’huissier de justice (signification remise à personne habilitée), la SELARL [Z] ET ASSOCIES en date du 14 décembre 2023, la SAS EPA1 en date du 15 décembre 2023 et la SELARL ASTEREN en date du 21 décembre 2023, devant le tribunal de commerce de Bobigny le 12 janvier 2023 aux motifs énoncés dans ces actes.

Cette affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2023 F 02661, a été appelée pour mise en état à 8 audiences du 12 janvier 2024 au 10 janvier 2025.

Par ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives déposées à l’audience du 29 novembre 2024, seules reprises ci-dessous, la SNC CARTEYC demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1380 et 1400 I du Code général des impôts, Vu les dispositions de l’article L.641-13 I du Code de commerce,

REJETER les conclusions signifiées le 24 mai 2024 à 14 heures 01 pour la société EPA 1 ;

RECEVOIR la société CARTEYC en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

DEBOUTER la société EPA 1, la société [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la société ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1 de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum :

* La société EPA 1,

* La société [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1,

* Et la société ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1.

À payer à la société CARTEYC la somme de 185 963,13 euros au titre du montant restant dû, en principal, de la taxe foncière 2023 facturée le 02 novembre 2023, augmentée de la somme de 6 701,64 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date ;

CONDAMNER in solidum :

* La société EPA 1 ;

* La société [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 ;

* Ét la société ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1 ;

À payer à la société CARTEYC la somme de 208 783,84 euros restant due, en principal, au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, augmentée de la somme de 6 241,19 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date;

ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard à la fin de chaque année ;

CONDAMNER in solidum :

* La société EPA 1,

* La société [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 ;

* Et la société ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1 ;

À payer à la société CARTEYC la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 6 septembre 2024, seules reprises ci-dessous, la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître [V] [X], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA1, la SELARL [Z] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA1 demandent au Tribunal de :

* Vu les articles L 622-21, L 641-3 et L 641-13 du Code de commerce,

* Vu les articles 1302 et suivants du Code civil,

DEBOUTER la société CARTEYC de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société CARTEYC à payer à la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1, la somme de 22 447,90 € TTC ;

CONDAMNER la société CARTEYC à payer à la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 CPC ;

CONDAMNER la société CARTEYC aux entiers dépens.

A l’audience collégiale du 10 janvier 2025, la formation de jugement a conformément aux articles 861 et suivant du code de procédure civile, confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres en qualité de juge chargé d’instruire l’affaire et a convoqué les parties à l’audience de ce juge le 28 février 2025.

A la date du 28 février 2025, le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément à l’article 871 du code de procédure civile, tenu seul l’audience de plaidoirie, les parties présentes, représentées par leur conseil ne s’y étant pas opposées. Il a entendu leurs dernières observations et leur plaidoirie, déclaré les débats clos, mis l’affaire en délibéré et a annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

La SNC CARTEYC expose que par acte notarié du 27 juin 2013, la société BOUYGUES IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement un bien immobilier à des sociétés de crédit-bail, lesquelles qui l’ont substitué dans le bénéfice d’une promesse de vente et concomitamment un contrat de crédit-bail a été signé par les sociétés de crédit-bail à son profit de la manière suivante :

* 60% pour la société FINAMUR,

* 40% pour la société BPIFRANCE FINANCEMENT, venue aux droits de la société OSEO.

Parallèlement, le 03 mai 2013, un bail en l’état futur d’achèvement a été conclu entre elle et la société EPA l par acte notarié et la livraison est intervenue le 03 juin 2015. Or, le 31 mai 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société EPA 1, désignant la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [V] [X], en qualité de liquidateur.

Par ce même jugement, la société EPA 1 a été autorisée à poursuivre son activité pour une durée de trois mois afin de lui permettre la cession.

Par jugement du Tribunal de Commerce de Bobigny du 13 juin 2023, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z], a été nommée administrateur judiciaire de la société EPA 1.

Elles précisent que la durée de poursuite d’activité de la société EPA 1 a été prolongée pour trois mois par jugement du Tribunal de Commerce de Bobigny du 03 août 2023 et le 12 octobre 2023, la Cour d’Appel de Paris a suspendu l’exécution provisoire attachée au jugement du 31 mai 2023 prononçant la liquidation judiciaire de la société EPA 1. Toutefois, le 13 octobre 2023, l’administrateur judiciaire de la société EPA 1 a assuré la continuité du fonctionnement des comptes bancaires de son administrée sous sa signature.

Elle ajoute que le 21 novembre 2023, l’appel interjeté par la société EPA 1 à l’encontre de ce jugement a été plaidé ; que les avis de taxe foncière 2023 sont disponibles depuis le 30 août 2023 pour les contribuables non mensualisés et depuis le 22 septembre 2023 pour les contribuables mensualisés. Dès lors ce n’est qu’à partir du 30 août 2023 que les crédits-bailleurs, propriétaires de l’immeuble dans lequel la société EPA 1 exploite son activité, ont été en mesure de lui transmettre l’avis de la taxe foncière 2023 en tant que crédit-preneur.

Elle poursuit en expliquant que le 09 octobre 2023, la société FINAMUR, crédit-bailleur, lui a facturé en tant que crédit-preneur, la taxe foncière 2023 avec l’avis de taxe foncière 2023 joint à la facture.

Le 02 novembre 2023, elle a facturé ladite taxe au liquidateur judiciaire de la société EPA 1, conformément aux stipulations du bail du 03 mai 2013.

Le 20 novembre 2023, l’administrateur judiciaire de la société EPA 1 a fait un virement bancaire d’un montant de 53 915,29 euros sur le compte de la société CARTEYC.

Le 22 novembre 2023, l’administrateur répondait à un mail qui lui avait été adressé le même jour par le conseil de la société CARTEYC et expliquait que ce montant était le résultat d’un calcul effectué par ses soins. Or, sur le montant HT de la taxe foncière 2023, il a d’abord calculé le prorata correspondant à la période postérieure au jugement d’ouverture du 31 mai 2023, soit la période de juin à novembre 2023. Ensuite, il a soustrait à ce prorata les montants HT de la provision pour charges payée chaque mois de juin à novembre 2023, alors même que cette provision pour charges ne comprend pas la taxe foncière. Enfin, il a ajouté la TVA au résultat HT obtenu et n’a payé que 53 915,29 euros sur les 253 414,80 euros facturés au titre de la taxe foncière 2023.

En conséquence, le 24 novembre 2023, la société CARTEYC, estime qu’il s’agissait d’une créance postérieure au jugement d’ouverture, a invité la société EPA 1 au paiement de l’intégralité de la somme due au titre du remboursement de la taxe foncière et s’est vu opposer un refus. C’est dans ces circonstances qu’intervient la présente action en justice.

La SELARL ASTEREN et la SELARL [Z] & ASSOCIES pour leur part répondent que la société EPA 1 a été créée en 2014 sous la forme d’une société par actions simplifiée à capital variable minimum de 10 000 € avec pour objet toute activité d’hôtellerie et de restauration ; qu’elle exploite un hôtel de 156 chambres sous enseigne NOVOTEL et pour l’exploitation de son fonds de commerce, la société EPA 1 est titulaire d’un bail commercial conclu avec la société CARTEYC, à laquelle est preneur d’un crédit-bail immobilier.

Par jugement en date du 16 décembre 2020, le Tribunal de Commerce de Bobigny a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société EPA 1, désignant Maître [H] [Z] en qualité d’administrateur judiciaire, et Maître [M] [T] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 5 juillet 2022, le Tribunal de Commerce de Bobigny a arrêté le plan de sauvegarde de la société EPA 1 pour une durée de 10 ans, désignant Maître [H] [Z] en qualité de Commissaire à l’Exécution du Plan.

Par ordonnance en date du 17 août 2022, le Président du Tribunal de Commerce de Bobigny a ouvert une procédure de conciliation, laquelle n’a pas permis de parvenir à un accord avec les principaux créanciers, dont notamment le bailleur avec lequel existe un important contentieux et le 4 mai 2023, la société EPA 1 a déclaré son état de cessation des paiements en sollicitant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

Elles indiquent que par jugement en date du 31 mai 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY a :

* Rejeté la demande de redressement judiciaire ;

* Prononcé la résolution du plan de sauvegarde ;

* Prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire avec poursuite de l’activité pendant une période de 3 mois ;

* Fixé la date de cessation des paiements au 5 juillet 2022 ;

* Nommé la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [V] [X], en qualité de liquidateur judiciaire.

A la suite de ce jugement, Maître [H] [Z] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire à la requête de la SELAFA MJA, ès qualités.

Par déclaration en date du 9 juin 2023, la société EPA 1 a interjeté appel du jugement en date du 31 mai 2023 aux fins de voir prononcer sa nullité, ou son infirmation, ainsi que l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et par ordonnance en date du 1 er juillet 2023, la SELARL ASTEREN a été nommée en remplacement de la SELARL MJA, la mission étant confié à Maître [V] [X].

Elles soulignent que par jugement en date du 3 août 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY a prolongé la poursuite d’activité sur une période de 3 mois, se terminant en principe le 30 novembre Page 6 – 2023F02661

2023. Avant l’expiration de ces 3 mois, le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS a suspendu l’exécution provisoire du jugement de liquidation judiciaire par ordonnance en date du 12 octobre 2023.

Et par un arrêt en date du 23 janvier 2024, la Cour d’Appel de PARIS a confirmé le jugement de liquidation judiciaire de la société EPA 1 et par requête du 1 er décembre 2023, la société CARTEYC a sollicité de monsieur le Juge- Commissaire de bénéficier d’un relevé de forclusion pour procéder à la déclaration de sa créance d’un montant de 105 589,50 euros au titre de sa créance au titre de la taxe foncière.

C’est dans ces circonstances que la société CARTEYC a cru devoir assigner la société EPA1 et les organes de la procédure afin de solliciter leur condamnation in solidum sur le fondement de l’article L 641-13 du Code de Commerce au paiement des sommes de :

* 199 499,51 € au titre du montant restant dû de la taxe foncière 2023 facturée le 2 novembre 2023,

* 233.218,32 euros restant due, en principal, au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, augmentée de la somme de 6 241,19 euros au titre des intérêts de retard,

SUR CE, LE TRIBUNAL

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes aux fins de voir le Tribunal « donner acte », « constater » ou « dire et juger » ne constitue pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civil sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l’article suivant, mais les moyens présentés au soutien de celle-ci.

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées au débats ;

Sur les irrégularités des conclusions signifiées le 24 mai 2024 par la société EPA 1

Attendu que la SELARL ASTEREN soulève avant tout débat au fond les irrégularités des conclusions notifiées le 24 mai 2024 par Maître [R] [J], et ce postérieurement à l’audience, que celles-ci ne l’ont été que dans l’intérêt de la société EPA 1 et non de Maître [H] [Z] pour lequel il est également constitué ; qu’il convient au liquidateur de prendre position sur les demandes de la SNC CARTEYC ;

Attendu que seules sont reprises les dernières conclusions déposées à l’audience collégiale du 6 septembre 2024, par la SELARL ASTEREN et la SELARL [Z] & ASSOCIES, donc postérieures aux conclusions notifiées le 24 mai 2024;

En conséquence

Le Tribunal dira qu’il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions déposées à l’audience collégiale du 24 mai 2024 par Maître [R] [J], prises dans le seul intérêt de la SAS EPA 1.

Sur la demande principale

Attendu qu’il résulte de l’examen de l’acte introductif d’instance que celle-ci a été régulièrement engagée et que dès lors la demande doit être déclarée recevable ;

Attendu que la SELARL ASTEREN demande au Tribunal de céans de condamner in solidum, la société EPA1, la société [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la société ASTEREN, prise en la

personne de Maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société EPA 1 à lui payer la somme de 185 963,13 euros en principal au titre de la taxe foncière 2023 facturée le 02 novembre 2023, augmentée de la somme de 6 701,64 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date, ainsi que la somme de 208 783,84 euros en principal, au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, augmentée de la somme de 6 241,19 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024, également parfaire à compter de cette date ;

Attendu que par acte notarié du 27 juin 2013, la société BOUYGUES IMMOBILIER a vendu en l’état futur d’achèvement un bien immobilier à des sociétés de crédit-bail, lesquelles se sont substituées dans le bénéfice de cette vente, à la SNC CARTEYC ; qu’un contrat de crédit-bail a été signé par les sociétés de crédit-bail au profit de la SNC CARTEYC le même jour ;

Que le 3 mai 2013, un bail en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la SNC CARTEYC et la SAS EPA 1 par acte notarié ; que la livraison de l’immeuble est intervenue le 3 juin 2015 ;

Attendu que par courriels des 22 et 24 novembre 2023, des 11 décembre 2023, 14 et 28 mars 2024 la SNC CARTEYC porte à la connaissance de l’administrateur judiciaire de la société EPA 1, maître [H] [Z], et au liquidateur judiciaire, maître [V] [X] les créances qu’elle détient au titre de la taxe foncière 2023, du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, afin que celles- ci soient inscrites sur la liste des créances bénéficiant de l’article L.641-13 du Code de commerce.

Sur la situation judiciaire de 1a SAS EPA 1

Attendu que par jugement en date du 16 décembre 2020, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY ouvre une procédure de sauvegarde, désigne un Administrateur, la SELARLU [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et Maître [M] [T] en qualité de mandataire judiciaire ;

Attendu que par jugement en date du 23 juin 2021, le Tribunal de céans prolonge la période d’observation pour un durée de 6 mois et par ce même jugement, prolonge à titre exceptionnel la période d’observation jusqu’au 15 juin 2022 ;

Attendu que par jugement en date du 5 juillet 2022, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY arrête le plan de sauvegarde de la société EPA 1 pour une durée de 120 mois, nomme Commissaire à l’exécution du plan, la SELARLU [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1, maintient Maître [M] [T] en qualité de mandataire judiciaire ;

Attendu que par jugement du 31 mai 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY prononce la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire à l’égard de la société EPA 1,fixe la cessation de paiement au 5 juillet 2022, désigne la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [V] [X], en qualité de liquidateur ;

Attendu que par jugement en date du 13 juin 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY arrête le plan de sauvegarde de la société EPA 1 pour une durée de 120 mois, nomme SELARLU [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS EPA 1 ;

Attendu que par ordonnance rendue en date du 4 juillet 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY nomme la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [E] [X] liquidateur judiciaire en remplacement du liquidateur précédemment désigné ;

Attendu que par jugement en date du 3 août 2023, le Tribunal de Commerce de BOBIGNY autorise la SAS EPA 1 à poursuivre son activité pour une durée de trois mois ;

Attendu que l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 23 janvier 2024, confirme le jugement du Tribunal en date du 31 mai 2023, sauf en ce qu’il a fixé la date de cessation des paiements au 05 juillet 2022, statuant à nouveau, l’a fixé provisoirement au 15 avril 2023 et par jugement en date du 12 mars 2024 arrête le plan de cession ;

Sur le paiement au titre de la taxe foncière

Attendu que l’article L.641-13 I du Code de commerce dispose :

Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

* si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

* si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

* si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;

* ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.».

Attendu qu’il est indiqué dans la clause 17.1 du bail en état futur achèvement du 03 mai 2013 : « Impôts – Charges », « Le Preneur remboursera au Bailleur l’impôt foncier calculé sur la base de la valeur cadastrale telle que fixée par l’administration fiscale » (Pièce n° 1, Demandeur) ;

Attendu que les avis de taxe foncière 2023 ont été disponibles le 30 août 2023, les sociétés FINAMUR et BPIFRANCE FINANCEMENT, propriétaires de l’immeuble et bailleurs de la SAS EPA 1, n’ont eu accès à l’avis de la taxe foncière dudit immeuble qu’à cette date (Pièce n° 2 Demandeur) ; que le 09 octobre 2023 les Crédit-bailleur ont transmis à la SNC CARTEYC l’avis de taxe foncière ainsi que la facture 2023 concernée (Pièce n° 3 Demandeur) ; que la taxe foncière 2023 a été facturée à la société EPA 1 le 2 novembre 2023 (Pièce n° 5 Demandeur) ;

Attendu que la taxe foncière est un impôt annuel qui est dû du 1 er janvier au 31 décembre, soit pour une année entière, ; que l’avis d’imposition a été transmis par les Crédit-bailleur à la SNC CARTEYC en date du 9 octobre 2023, permettant à cette dernière d’avancer le paiement de la taxe foncière 2023 à la même date ;

Attendu qu’il s’agit d’une dette contractuelle de la SAS EPA 1 envers le bailleur ; que dès lors l’obligation de remboursement de la taxe foncière 2023 incombant à la SAS EPA 1 n’a pu naître qu’une fois la somme avancée par la SNS CARTEYC et, au plus tôt, qu’après le 9 octobre 2023, soit postérieurement au jugement d’ouverture du 31 mai 2023.

Attendu que cette créance découle du bail du 3 mai 2013 dont l’objet est l’immeuble dans lequel la SAS EPA 1 exploite son activité, qu’il s’agit d’une créance née pour les besoins de la poursuite d’activité autorisée en application de l’article L.641-10 du Code de commerce ou, à tout le moins, en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ;

En l’espèce, la créance détenue par la SAS CARTEYC au titre de la taxe foncière 2023, découle du bail portant sur l’immeuble où la SAS EPA 1 exploite jusqu’au 12 mars 2024, son activité. Elle n’est donc pas une créance détenue par le Trésor Public;

Attendu que la créance détenue par la SAS CARTEYC au titre de la taxe foncière 2023 est une créance née d’une prestation fournie à la SAS EPA 1 pendant le maintien de son activité ; que la provision pour charges facturée à la SAS EPA 1 comprend, non pas la taxe foncière, mais uniquement les charges que le preneur doit s’acquitter directement ou rembourser au bailleur comme indique la clause 17.1 du bail ;

Attendu que la date du 12 mars 2024, marque la fin de la période de poursuite d’activité de la SAS EPA 1, à laquelle le Tribunal de céans a rendu un jugement pour l’offre de reprise de la SNC CARTEYC et arrêté ainsi le plan de cession de la SAS EPA 1 à la SNC CARTEYC ;

Attendu que les pièces versées aux débats démontrent les mouvements suivants :

* Régularisation des charges 2024 (période du 1 er janvier 2024 au 12 mars 2024), intervenue le 17 octobre 2024 et a donné lieu à un avoir au profit de la SAS EPA 1 d’un montant de 24 683,20 euros TTC (Pièce n° 19 Demandeur);

* Le 24 octobre 2024, prorata de la taxe foncière 2024 correspondant à la période du 1 er janvier 2024 au 12 mars 2024, facturée pour un montant de 179,56 euros TTC, après déduction des provisions mensuelles sur la taxe foncière (pièce n°20 Demandeur);

* Le 22 novembre 2024, prorata de la taxe sur les surfaces de stationnement 2024 correspondant à la période du 1 er janvier 2024 au 12 mars 2024, facturée pour un montant de 497,62 euros TTC (Pièce n° 21 Demandeur);

* Le 22 novembre 2024, facturation de la taxe sur les bureaux 2024 proratisée du 1 er janvier au 12 mars 2024 donnant lieu à un avoir d’un montant de 428,46 euros TTC au profit de la SAS EPA 1, après déduction des provisions mensuelles sur la taxe sur des bureaux (Pièce n° 22 Demandeur);

Attendu que les charges 2023 ont fait l’objet d’une régularisation en date du 1 er février 2024 qui a donné lieu à un avoir d’un montant de 103 713,72 euros HT, soit 124 456,46 euros TTC en faveur de la SAS EPA 1 (Pièce n° 13 Demandeur) ; que cet avoir a été déduit, par l’administrateur judiciaire, des sommes dues au titre des loyers et charges de 2024 (Pièce n° 15 Demandeur) ;

Dès lors, la SAS EPA 1 n’a payé que les charges qui ont réellement été dépensées, celles-ci n’incluant pas la taxe foncière ;

Attendu que la provision pour charges ne peut être déduite du montant de la taxe foncière 2023, puisque l’avoir établi à la suite de la régularisation de ces charges a d’ores et déjà été déduit du montant des loyers et charges 2024 ;

En conséquence,

Le Tribunal recevra la SNC CARTEYC en sa demande, y fera droit, condamnera in solidum :

* La SAS EPA 1,

* La SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1,

* Et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1,

À payer à la SNC CARTEYC la somme de 208 783,84 euros restant due, en principal, au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, augmentée de la somme de 6 241,19 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date.

RG n° 2023 F 02661

Sur le paiement au titre des loyers

Attendu que l’article 2.2 du protocole du 30 mai 2018 valant avenant n° 2 au bail du 03 mai 2013 indique :

« Le Preneur devra en outre payer le Loyer Variable Additionnel hors taxes calculé sur la base du chiffre d’affaires hors taxes du Preneur, sous réserve et à la condition de l’atteinte par le Preneur d’un niveau de chiffre d’affaires tel que défini ci-dessous…

Le Loyer Variable Additionnel sera fixé à un montant égal à SEIZE (16) % du Chiffre d’Affaires du Preneur réalisé au-dessus de 5 000 000,00 euros HT/an à titre de seuil de déclenchement, plafonné comme indiqué ci-dessous.

Le Loyer composé du Loyer de base et, le cas échéant, du Loyer Variable Additionnel, sera plafonné, en tout état de cause, à un montant égal à 1 500 000,00 euros HT/HC/an, hors indexation, jusqu’au 31 décembre 2023. » (Pièce n° 9 Demandeur).

Attendu que le chiffre d’affaires annuel de la SAS EPA 1 a été transmis à la SNC CARTEYC en date du 16 janvier 2024 (Pièce n° 10 Demandeur ) entrainant de ce fait la facturation du loyer variable additionnel 2023 en date du 08 février 2024, (Pièce n° 14 Demandeur) ;

Attendu que cette créance postérieure au jugement à la liquidation judiciaire de la société EPA 1. prononcé par le Tribunal de céans du 31 mai 2023, découle de l’avenant n° 2 au bail du 3 mai 2013, née pour les besoins de la poursuite d’activité autorisée en application de l’article L.641-10 du Code de commerce en contrepartie d’une prestation fournie à la SAS EPA 1 pendant le maintien de son activité ;

Attendu qu’une provision sur la taxe foncière et une provision sur la taxe concernant les bureaux ont été facturées (Pièces n° 11 et 12 Demandeur) à la fin de l’autorisation de poursuite d’activité de la SAS EPA 1, prévue en date du 12 mars 2024 en vertu de l’article 17.1 intitulé « Impôts – Charges » du bail du 03 mai 2013 qui prévoit :

« Le Preneur remboursera au Bailleur l’impôt foncier calculé sur la base de la valeur cadastrale telle que fixée par l’administration fiscale, la taxe de balayage et d’enlèvement d’ordures ménagères, les frais de confection des rôles, la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et les entrepôts en Ilede-France le cas échant, ainsi que toutes taxes actuelles ou futures afférentes au Bien, TVA en sus. ».

Que ces deux provisions mensuelles représentent respectivement l/12 ème du montant de la taxe foncière et l/12 ème du montant de la taxe sur les bureaux de l’année 2023.

Attendu qu’un dépôt de garantie complémentaire d’un montant de 50 812,18 euros a été facturé en janvier 2024 (Pièce n° 11 Demandeur) conformément à l’article 4.1 intitulé « Dépôt de garantie » du Protocole du 30 mai 2018 qui spécifie :

« Ce dépôt de garantie sera réajusté et indexé parallèlement au Loyer de base ci-dessus stipulé (voir les points 2.1. et 2.5. ci-avant), de manière à toujours correspondre à TROIS (3) mois :

* De Loyer de base hors taxes au cours de la période du 1 er janvier 2018 au 31 décembre 2023,

* De Loyer Fixe hors taxes à compter du 1 er janvier 2024. » ; que ce même article précise :

« Il sera par ailleurs réajusté annuellement à l’occasion de la modification du montant du Loyer de base / Loyer Fixe, de façon à rester toujours également à trois mois du Loyer de base HT / Loyer Fixe HT ». Ces créances postérieures au jugement du 31 mai 2023 sont nées pour les besoins de la poursuite d’activité autorisée en application de l’article L.641-10 du Code de commerce en contrepartie d’une prestation fournie à la SAS EPA 1 pendant le maintien de l’activité, qui découlent du bail du 3 mai 2013 et ses avenants ;

Attendu que le loyer variable additionnel 2023, les provisions sur la taxe foncière et sur la taxe sur les bureaux facturées aux mois de janvier et de février 2024, le dépôt de garantie complémentaire facturé en janvier 2024, le prorata du loyer et des charges du 1 er janvier 2024 au 12 mars 2024 sont justifiés ; que le liquidateur judiciaire ne conteste pas que la SAS EPA 1 doit à la SNC CARTEYC la somme de

233 218,32 euros au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024.

En conséquence

Le Tribunal recevra la SNC CARTEYC en sa demande, y fera droit, condamnera in solidum :

* La SAS EPA 1,

* La SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1,

* Et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1,

À payer à la SNC CARTEYC la somme de 185 963,13 euros restant due, en principal, au titre du montant restant dû, en principal de la taxe foncière 2023 facturée le 2 novembre 2023, augmentée de la somme de 6 701,64 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date.

Sur l’anatocisme,

La SNC CARTEYC requiert la capitalisation des intérêts conformément à l’article1343-2 du code civil.

Le Tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 15 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que la SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1 ont obligé la SNC CARTEYC à exposer des frais non compris dans les dépens pour recourir à la justice et obtenir un titre ;

Le Tribunal dira disposer d’éléments suffisants pour faire droit à la demande de la SNC CARTEYC à hauteur de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Attendu que la SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1 succombent dans la présente instance.

Le Tribunal condamnera in solidum la SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de

la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

* Reçoit la SNC CARTEYC en sa demande ;

* Dit qu’il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions déposées à l’audience collégiale du 24 mai 2024 par Maître [R] [J], prises dans le seul intérêt de la SAS EPA 1 ;

* Condamne in solidum :

* La SAS EPA 1,

* La SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1,

* Et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1,

À payer à la SNC CARTEYC la somme de 185 963,13 euros restant due, en principal, au titre du montant restant dû, en principal de la taxe foncière 2023 facturée le 2 novembre 2023, augmentée de la somme de 6 701,64 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date ;

* Condamne in solidum :

* La SAS EPA 1,

* La SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1,

* Et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1, À payer à la SNC CARTEYC la somme de 208 783,84 euros restant due, en principal, au titre

A payer à la SNC CARTEYC la somme de 208 783,84 euros restant due, en principal, au titre du loyer variable additionnel 2023 et des dettes locatives de janvier, février et mars 2024, augmentée de la somme de 6 241,19 euros au titre des intérêts de retard, provisoirement arrêtés au 12 avril 2024 et à parfaire à compter de cette date,

* Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du 15 décembre 2023, date de l’assignation.

* Déboute la SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* Condamne in solidum SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1 à payer à la SNC CARTEYC la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

* Condamne in solidum SAS EPA 1, la SELARL [Z] ET ASSOCIES, prise en la personne de maître [H] [Z] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société EPA 1 et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de maître [V] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS EPA 1 aux dépens ;

* Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 111,06 euros TTC (dont 18,29 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Pierre GIRAUD, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.