REPUBLIQUE FRANCAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE DRAGUIGNAN (83)

Jugement du 23 Septembre 2025

ENTRE : Association [S] [Z] [Adresse 1]

Représentée par la SCP ORLANDI-MAILLARD ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de Paris, Avocats plaidants, et par la SCP BRUNET DEBAINES, Avocats au Barreau de Draguignan, avocats postulants

ET : SAS COGESTIL [Adresse 2]

Représentée par la SELARL WW & ASSOCIES, Avocats au Barreau de Nice.

Composition du Tribunal :

Lors des débats et lors du délibéré : Président de Chambre : M^me Rosine PICHOT Juges : M. Jean-Louis DEMNARD et M^me Catherine COËFFIC Assistés lors des débats et lors du prononcé de M^e O. GIULIANO, greffier,

Décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au Greffe. Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 10/06/2025

Par acte en date du 11/10/2024, [S] [Z], Association Loi 1901, a fait assigner la SAS COGESTIL par devant le Tribunal de Commerce de Draguignan à son audience du 19/11/2024 aux fins d’entendre :

Vu les articles 1719 et 1755 du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites aux débats,

Déclarer [S] [Z] valable en ses demandes et ce faisant, la déclarer bien fondée et y faire droit ;

Condamner la Société COGESTIL SAS à payer la somme de 7.187, 50 € au titre du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail commercial signé le 3/04/2013,

Condamner la Société COGESTIL SAS à verser à [S] [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la Société COGESTIL aux entiers dépens,

Maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Après quatre renvois demandés par les parties, cette affaire est revenue à l’audience du 10/06/2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

A cette audience, [S] [Z] a demandé au tribunal : Vu les articles 606, 1240, 1353, 1719 et 1755 du Code Civil, Vu les articles 64 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites aux débats,

De déclarer [S] [Z] valable en ses demandes et ce faisant, la déclarer bien fondée et y faire droit,

De débouter la Société COGESTIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

De juger qu'[S] [Z] n’a commis aucune inexécution contractuelle,

De juger qu'[S] [Z] a toujours entretenu les locaux sis [Adresse 3] de manière convenable, durant la totalité du contrat de bail commercial signé le 3/4/2013,

De condamner la Société COGESTIL SAS à payer la somme de 7.187, 50 € au titre du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail commercial signé le 3/04/2013,

A titre reconventionnel :

De condamner la société COGESTIL SAS à payer la somme de 1.782, 90 € au titre du reliquat des charges de copropriété sur l’année 2021 et 2022 réglées indument par [S] [Z].

En tout état de cause :

De condamner la Société COGESTIL SAS à verser à [S] [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

De condamner la Société COGESTIL aux entiers dépens ;

De maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

La SAS COGESTIL a répliqué en demandant au tribunal de :

Vu les articles 605 et 606 du code civil,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 1348 et 1348-1 du Code civil,

Vu les article 1353 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1713 et suivants du code civil et en particulier les articles 1731 et 1732 du Code civil,

Vu le bail commercial du 03/04/2013,

Vu l’état de sortie du 14/04/2022,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces du dossier,

Dire et juger que les locaux sont présumés avoir été donnés à [S] [Z] en bon état de réparations locatives,

Dire et juger que la dégradation et la détérioration des lieux est imputable à [S] [Z],

Dire et juger que le remplacement de la station de relevage incombait, même en présence d’une vétusté et d’une force majeure à [S] [Z],

Constater que [S] [Z] a manqué à son obligation d’informer le bailleur des dégradations ou détériorations des locaux à la Société COGESTIL SAS,

Dire et juger que les travaux relèvent donc de la charge de [S] [Z],

Condamner [S] [Z] à la somme de 7.280,64 Euros décomposée de la façon suivante :

Condamner [S] [Z] à payer à la Société COGESTIL SAS la somme de 4.791 Euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-onze euros) au titre de la perte de jouissance,

Juger que le dépôt de garantie fera compensation partielle avec les sommes mises à la charge de [S] [Z],

Débouter [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner [S] [Z] à payer à la Société COGESTIL SAS la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

LES FAITS :

En date du 3/04/2013, la Sté COGESTIL a donné à bail commercial à [S] [Z] un bien à usage de bureaux de 230m2 sur un niveau, de plein pieds, ainsi que 7 places de parking dans une copropriété dite « [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années du 15/04/2013 au 14/04/2022 et un dépôt de garantie de 7.187,50 Euros a été versé par [S] [Z] à la Société COGESTIL SAS. A la fin du bail, un état des lieux de sortie est dressé contradictoirement.

Le dépôt de garantie n’est pas restitué par la Société COGESTIL SAS à [S] [Z] à l’issue de la fin du bail.

SUR CE :

Vu les conclusions récapitulatives prises aux intérêts de [S] [Z], Association Loi 1901 déposées à l’audience du10/06/2025.

Vu les conclusions en réplique et récapitulatives prises aux intérêts de la Société COGESTIL déposées à l’audience du 10/06/2025.

Attendu que, par application des dispositions de l’article 455 du C.P.C., il est renvoyé à l’acte introductif et les conclusions des parties déposées reprises ci-dessus lors de l’audience pour l’exposé des prétentions et moyens des parties,

Sur les réparations et remises en état des biens loués :

Suivant le bail commercial signé entre les parties, l’article 4- Etat des lieux indique : « un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l’entrée du PRENEUR….. Si pour une raison quelconque, cet état des lieux n’était pas dressé, et notamment si le preneur faisait défaut, les biens immobiliers, objet des présentes, seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état »

De plus, l’article 1731 du Code Civil applicable au bail stipule : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

En l’espèce, il n’est pas présent au dossier d’état des lieux d’entrée ni d’indication montrant un état contraire ou dégradé des locaux lors de la prise d’effet du bail. Il en ressort que ceux-ci seront donc présumés en parfait état conformément aux stipulations de l’article 4 dudit bail daté du 03/04/2013, et que suivant l’Article 7 du bail : « Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires, à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil, qui demeureront à la charge du Bailleur…. »

L’article 15-Restitution des locaux du bail indique également : « Si des réparations ou des travaux s’avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les 48 heures notifier au bailleur son intentions de les exécuter lui-même…. A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état au frais du Preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevé dans l’état des lieux, le preneur supportera et règlera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux, ladite indemnité – qui s’entend hors droits et taxes en sus à la charge du preneur – devra être réglée dans les mêmes conditions que stipulées à l’article 19. » Il n’est fourni au dossier aucun document indiquant que le preneur avait l’intention d’effectuer des travaux suite aux constatations de l’état des lieux de sortie du 14/04/2022 effectué contradictoirement.

Suivant les articles précités du contrat de bail, et l’état des lieux de sortie fourni au dossier, il sera donc fait droit aux demandes de COGESTIL concernant :

* la remise en état des dalles de plafond abimées

* la remise en état des multiples trous ou tâches de salissures sur les cloisons

* du diagnostic de recherche d’odeur et d’humidité, des traces d’infiltration sur les cloisons préconisant le remplacement de cloisons séparatrices BA13 arrachées

la remise en état des luminaires hors services suivant le constat contradictoire de sortie des lieux réalisé en date du 14/04/2022 entrainant le changement du détecteur de mouvement défectueux qui ne déclenchait plus la mise en service desdits luminaires dont un seul finalement a été changé suivant la facture produite au dossier alors que de nombreux luminaires (7) sont notés « HS »

Le tout pour un montant de (282+588+2668,80+764,40) = 4.303,20 Euros

En outre, l’article 8-Entretien-Charges du bail commercial signé entre les parties, précise : « Le preneur devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quel que soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concernent les installations à son usage personnel (climatisation, installations électriques, ventilation)…. ».

En l’espèce dans l’état des lieux de sortie en date du 14/04/2022, il est indiqué concernant les sanitaires : « un WC en bon état deux lavabos en bon état. 3 urinoirs et un WC n’ont pas pu être vérifiés (bon état visuel) ». De la rédaction ambigue de cette observation, on peut en déduire qu’un élément a empêché cette vérification élémentaire (appuyer, tirer sur un bouton ou accéder au mécanisme) de sorte que l’on ne peut constater l’état réel des sanitaires en question. De plus et à contrario, si les installations en question ne fonctionnaient pas lors de l’état des lieux de sortie, comme pour d’autres éléments, le rédacteur dudit état aurait noté « HS » à savoir « Hors service » comme il l’a noté pour d’autres équipements.

Il en ressort que même si, à l’appui de sa demande, COGESTIL produit des factures de diagnostic, de réparation et de changement d’installations relatives aux sanitaires datées des 13/05, 20/06 et 01/07 concernant l’intervention du 20/06, pour un montant total de (240 + 138 + 2 599,44) = 2.977,44 € on ne peut les rattacher de façon certaine aux dépenses mises à la charge de [S] [Z] dans le cadre de ses obligations contractuelles. Ces dernières seront donc écartées du montant des frais de remise en état imputés à [S] [Z].

Sur la quote part des charges de copropriété des biens loués :

L’article 18- Charges et accessoires : « ….Plus généralement, le preneur remboursera au bailleur la totalité des charges de copropriété, de quelque nature qu’elles soient si l’immeuble est placé sous ce régime… ». Il ressort donc qu'[S] [Z] est bien redevable au preneur des charges de copropriété suivant le décompte du syndic ARTEMUS fourni au débats.

Ce décompte reprend les montant des charges de copropriété sur 2021 la quote part sur 2022 jusqu’à la date du départ d'[S] [Z]. Les provisions sur charges appelées et perçues au titre de 2021 et 2022 en sont déduites et laissent apparaître un solde créditeur en faveur d'[S] [Z], pour un montant 1 782,90 € qui seront donc à restituer à la société GOGESTIL ;

Sur l’indemnité d’occupation demandée :

Suivant l’article 15-Restitution des locaux du bail repris ci-dessus, « ….. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et règlera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux ….. »

Il ressort de la rédaction de cette clause du bail que les travaux mis à la charge d'[S] [Z] ont été effectués suivant les factures sur les mois d’avril et mai 2022, il sera fait droit à la demande d’indemnité de COGESTIL à la hauteur d’un mois et demi (15 Avril au 31mai) soit la somme de (2.395 x 1,5) = 3.592,50 €.

Sur les autres demandes :

La société COGESTIL a dû, pour faire reconnaitre ses droits, engager des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de lui accorder des frais irrépétibles ramenés toutefois à une plus juste valeur.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du C.P.C., la partie qui succombe doit supporter les dépens.

L’instance a été introduite postérieurement au 01/01/2020, il y a lieu de constater, qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, article 3, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et qu’aucun élément ne justifie de l’écarter.

A l’audience, conformément aux dispositions de l’article 450 du C.P.C., le président a avisé les parties présentes de la date à laquelle le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de commerce de Draguignan.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Commerce de Draguignan, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Condamne l’association [S] [Z] à payer à la société COGESTIL la somme de 4.303,20 € au titre de la prise en charge des travaux de remise en état du bien loué.

Dit et juge qu’il appartient à la SASU COGESTIL de restituer à l’association [S] [Z] issu de l’arrêté des charges de copropriétés, la somme de 1 782,90 €

Condamner l’association [S] [Z] à payer à la SASU COGESTIL la somme de 3 592,50 € au titre de l’indemnité d’occupation.

Constate que la SASU CONGESTIL détient la somme de 7.187,50 € au titre du dépôt de garantie de l’association [S] [Z].

Dit y avoir lieu à compensation entre les créances réciproques.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamne l’association [S] [Z] à payer à la SASU COGESTIL la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’association [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Liquide les frais du greffe à la somme de 66.13 Euros T.T.C.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.