REPUBLIQUE FRANCAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE DRAGUIGNAN (83)

Jugement du 21 Avril 2026

ENTRE : SCI PRINCESSE PANDI [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédéric DURAND, Avocat au Barreau de Toulon

ET : SARL [D] [Adresse 2]

Défaillante.

Composition du Tribunal :

Lors des débats et lors du délibéré : Président de Chambre : M^me Rosine PICHOT Juges : M^me Aurélie ROSMINI et M^me Catherine COËFFIC Assistés de M^e O. GIULIANO, greffière, lors des débats et de M^e C. LESTOURNELLE-HALLEZ, greffière, lors du prononcé

Décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au Greffe. Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 02/12/2025

Par acte du 29/10/2025, la SCI PRINCESSE PANDI a fait assigner la SARL [D] par devant le Tribunal de commerce de Draguignan à son audience du 02/12/2025, aux fins d’entendre :

Vu les articles R 211-3-26 et R211-4 du Code de l’organisation Judiciaire,

Vu les articles 42 et 46 du CPC

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu le bail commercial et son avenant,

Vu l’acte de cession de fonds de commerce

Condamner la SARL [D] à payer à la SCI PRINCESSE PANDI :

* Au titre des loyers impayés la somme de

15 626,40 €

* Au titre des taxes foncières et taxes de bureau, la somme de 4 721,16 €

* Au titre des factures d’eau la somme de 762,97€

* Au titre de la réparation du portail la somme de 288,00€

Juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure,

Condamner la SARL [D] à payer à la SCI PRINCESSE PANDI la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL [D] aux entiers dépens.

A cette audience, la SCI PRINCESSE PANDI a réitéré ses demandes et déposé son dossier.

La SARL [D] n’a pas répliqué faute de comparaître, l’acte introductif d’instance n’a pas été remis à personne bien que le nom du destinataire figurait sur la boite aux lettres, et que du courrier au nom du destinataire était visible par la fente de la boite aux lettres à l’adresse indiquée. Un avis de passage a été

laissé à l’adresse du destinataire et la lettre prévue à l’art 658 du CPC a été adressé au domicile du destinataire avec copie de l’acte.

A l’issue de l’audience du 03/12/2025, cette affaire a été mise en délibérée.

LES FAITS :

La SCI PRINCESSE PANDI est propriétaire d’une maison située [Adresse 3], 83460 LES ARCS SUR ARGENS. En date du 20/06/2014, elle a donné ces locaux en location suivant un bail commercial à la SARL CABINET SOPROGEC pour une durée de 9 ans pour un loyer annuel de 20 400 € soit 1 700 € mensuel.

Par avenant en date du 01/01/2018, les parties conviennent de soumettre le montant du loyer à l’imposition de la TVA au taux de 20%. A compter du 01/01/2018, la SARL CABINET SOPROGEC règle mensuellement la somme de 2 040 € à la SCI PRINCESSE PANDI.

Par acte en date du 31/12/2022, la SARL CABINET SOPROGEC a cédé son fonds de commerce exploité [Adresse 4] à la SARL [D]. Dans l’acte de cession du fonds de commerce, le bail commercial mentionné, ainsi que l’acquéreur s’engage à exécuter toutes les conditions et charges sans discussion jusqu’à la fin de bail.

La SARL [D] a réglé régulièrement le montant du loyer soit la somme de 2 040 € qui n’avait pas été réévalué depuis 2014. Le bail est arrivé à expiration le 19/06/2023 et s’est renouvelé par tacite reconduction à cette date.

Par lettre en date du 19/10/2023, la SCI PRINCESSE PANDI a notifié la revalorisation du loyer à compter du 01/07/2023 pour le porter à 2 212,80 € suivant la variation de l’indice de référence comme indiqué dans le bail.

A compter de cette date, la SARL [D] a dans un premier temps, continué à réglé la somme de 2 040 € par mois, puis elle a cessé tout règlement.

SUR CE :

Vu l’acte introductif d’instance,

Attendu que, par application des dispositions de l’article 455 du C.P.C., il est renvoyé à l’acte introductif d’instance visé ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens du demandeur à l’instance.

Sur la compétence du Tribunal de Commerce en matière de bail commercial :

L’article R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire dispose : « Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :….

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ;

….»

L’article R145-23 du code de Commerce dispose : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

En l’espèce, en date du 20/06/2014, la SCI PRINCESSE PANDI a signé un bail commercial 3/6/9 pour la location d’un de ses biens immobiliers à la SARL CABINET SOPROGEC pour suivant l’art 5 du bail « un loyer principal annuel et 20 400 € soit 1 700 € par mois ». L’article 6 dudit bail indique également clairement le mode d’indexation du montant du loyer. Par avenant en date du 03/01/2018, dument signé par les parties, le montant du bail est soumis à la TVA au taux standard de 20%. Les loyers sont alors régulièrement payés par la SARL CABINET SOPROGEC en faisant apparaître le taux de TVA en sus soit

un montant mensuel de 2 040 €. Suivant acte en date du 31/12/2021, la SARL CABINET SOPROGEC cède son fonds de commerce de cabinet comptable en ce compris le bail commercial des locaux dans lequel l’activité était exercée à la SARL [D]. Cette dernière dans un premier temps s’acquitte du règlement du loyer pour un montant de 2 040 €. Par courrier en date du 19/10/2023, la SCI PRINCESSE PANDI indique qu’elle entends indexer le montant du bail suivant la formule indiqué dans l’article 6 du bail commercial pour le porter à 2 121,80 €. A la suite de courrier, la SARL [D] continue à régler la somme de 2 040 €;

Il en ressort que le présent litige ne concerne pas la « fixation du prix du bail révisé ou renouvelé » ou l’interprétation des clauses mais le paiement du loyer suivant l’application desdites clauses du contrat de bail commercial signé entre les parties, en ce compris la clause d’indexation du montant du loyer.

Il échet donc de constater que ce litige relève de l’exécution d’un contrat établit entre commerçants pour lequel la compétence d’attribution est le Tribunal de Commerce dans le ressort duquel est situé le bien immobilier, à savoir celui de Draguignan puisque le bien est situé aux Arcs sur Argens.

Sur les montants dus par la SARL [D] à la SCI PRINCESSE PANDI:

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, par acte en date du 31/12/2022, la SARL [D] a acquis auprès de la SARL CABINET SOPROGEC le fonds de commerce d’expert-comptable exploité [Adresse 5]. Dans l’acte de cession dudit fonds de commerce, il est mentionné en pages 2 et 3 les caractéristiques du bail et notamment :

« Ce bail a été fait sous diverses charges et conditions dont l’ACQUEREUR déclare avoir connaissance, tant pour en avoir reçu une copie, que par la lecture qui lui en a été faite par le CEDANT. Une copie du bail est ci-annexée…..

L’ACQUEREUR s’engage :

A exécuter toutes les charges et conditions du bail analysé ci-dessus

A payer exactement, à compter du jour de l’entrée en jouissance et jusqu’à la fin du bail, les loyers et charges accessoires sans aucune discussion ;

A payer, de la même façon, toutes augmentations de loyer pouvant intervenir ultérieurement…

* Et plus généralement, à se substituer purement et simplement au CEDANT dans les obligations résultants du bail….. »

Il s’ensuit que l’acquéreur du fonds de commerce, la SARL [D] a obligation de respecter les termes du contrat de bail initialement signé entre la SCI PRINCESSE PANDI et la SARL CABINET SOPROGEC à savoir :

* Le paiement du loyer mensuel fixé à 2 040 €ttc et régulièrement payé depuis le mois de janvier 2018 par la SARL CABINET SOPROGEC.

* Le paiement des taxes suivant l’article 4-13. Contributions et charges diverse dudit bail : « il supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières, y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble »

* La souscription des contrats d’abonnement et le paiement de ses consommations notamment d’eau suivant l’article 4-8. Occupation Jouissance.

* Aucun droit acquis au profit du bailleur quelle qu’en ait pu être la fréquence ou la durée suivant l’article 4-9. Abus de jouissance [Adresse 6]

* La revalorisation du montant du bail suivant l’article 6 dudit bail

* L’assujettissement du loyer à la TVA au taux standard de 20% suivant l’avenant du 02/01/2018, le montant du loyer du bail ainsi que la répartition entre le montant HT et le montant de la tva n’est pas indiqué sur le document signé.

* Le renouvellement tacite en date du 19/06/2023

Dès la signature de l’avenant du bail assujettissant ce dernier à la TVA, la SARL CABINET SOPROGEC signataire initial du bail règle, à la SCI PRINCESSE PANDI la somme de 2 040 € qui représente 1700 €+ 20% TVA. Se substituant à la SARL CABINET SOPROGEC, la SARL [D] règle ponctuellement les loyers à hauteur de 2 040 € TTC à la SCI PRINCESSE PANDI à compter du 01/01/2022, date du rachat du fonds de commerce.

En date du 19/10/2023 avec effet au 01/07/2023 la SCI PRINCESSE PANDI notifie par lettre recommandée avec avis de réception à la SARL [D] la revalorisation contractuelle du loyer (article 6 du bail) qui est porté à la somme mensuelle de 2 212,80 € TTC, il n’est pas rapporté au dossier la preuve de l’envoi et de la réception du courrier. En date du 23/10/2023, un mail dont l’objet est « Révision du loyer [Adresse 7] » est également adressé à la SARL [D] avec noté en pièce jointe le courrier de revalorisation en question. La SARL [D] continue à régler le montant de 2 040 € TTC.

Par courrier en lettre recommandée avec avis de réception en date du 08/10/2024, la SCI PRINCESSE PANDI a relancé la SARL [D] pour :

* le paiement des arriérés de loyers impayés,

* le paiement de la TOEM 2024 non réglée

* le remboursement des factures d’eau réglées par la SCI PRINCESSE PANDI alors qu’elles concernent les locaux de la SARL [D] situés [Adresse 8] et que cette dernière n’a pas fait les démarches nécessaires pour le changement d’abonné auprès du distributeur.

Bien qu’avisée, la SARL [D] n’a pas réclamé le pli et la SCI PRINCESSE PANDI lui en adresse une copie par mail en date du 18/11/2024.

Il s’ensuit plusieurs échanges de courriers dans lesquels la SARL [D] réclame des précisions sur le décompte des sommes dues, une mise à jour du contrat de bail. Elle précise que le montant des taxes et des factures d’eau sera imputé sur le remboursements de frais qu’elle a dû engager pour « palier des négligences graves » de la SCI PRINCESSE PANDI dans le maintien des locaux en état «d’usage normal ». Il réclame aussi les quittances de loyers.

La SCI PRINCESSE PANDI répond aux différentes demandes de précision, adresse les quittances de loyer en imputant les règlements sur les loyers les plus anciens puisque les règlements effectués par la SARL [D] ne correspondent pas au montant mensuellement dû. La SCI PRINCESSE PANDI récapitule également les sommes restant dues au titre des loyers, des taxes et des factures d’eaux et que conformément aux termes du bail (article 4-3. Entretien – Réparations), les dépenses engagées que la SARL [D] souhaite imputer sur le règlement des sommes dues relèvent des dépenses d’entretien courantes ou relatives à l’exercice de son activité professionnelle puisque qu’elles concernent :

* vidange pour débouchage WC

* entretien de la climatisation

* recherche de panne sur la climatisation

* frais d’entretien WC

* passage fibre

Finalement, en date du 28/03/2025, par lettre recommandée avec avis de réception, à l’occasion de la transmission du projet de bail en vue de son renouvellement formel, la SARL [D] conteste l’application qui a été faite du taux de tva de 20% en sus du montant initial de 1 700 €.

Du mois de Janvier 2018 au 31/12/2021 soit pendant 4 ans, la SARL CABINET SOPROGEC a effectué les règlements sur la base du loyer HT de 1700 € auquel s’ajoutait la TVA au taux de 20% soit la somme de 2040 € sans qu’il soit rapporté de contestation sur ce point. La SARL [D] était parfaitement au courant du montant du loyer pour avoir analysé et eu en sa possession, conformément à la règlementation en matière de cession de fonds de commerce, les éléments comptables du fonds de commerce cédé et notamment les comptes de résultat dans lesquels figurent les montants des loyers et cela d’autant plus que la SARL [D] est un cabinet comptable dont on peut s’attendre à ce qu’il appréhende facilement ces informations.

Puis pendant 18 mois la SARL [D] ayant acquis le fonds de commerce de la SARL CABINET SOPROGEC exploité dans les locaux propriétés de la SCI PRINCESSE PANDI respecte l’ensemble des termes du contrat du bail commercial reconnaissant de ce fait les avoirs acceptés (montant du loyer, paiement des taxes sur 2022 et 2023) et il n’est pas rapporté au dossier d’éléments indiquant un désaccord

entre la SCI PRINCESSE PANDI et la SARL [D] sur l’un quelconque des termes du contrat de bail initial.

Il ressort donc des éléments ci-dessus que la SARL [D] toujours installée dans les locaux objet du contrat de bail commercial, ne respecte plus sans raison valable les termes dudit contrat de bail commercial signé entre la SCI PRINCESSE PANDI et la SARL SOPROGEC à laquelle s’est substituée la SARL [D] par les effets translatifs de la cession de fonds de commerce exploité à l’adresse du bien objet du bail, les dépenses engagées par cette dernière relèvent des dépenses d’entretien courant ou de celles nécessaires à son activité professionnelle et restent par conséquent à sa charge du preneur.

Il sera donc fait droit à la demande de paiement par la SCI PRINCESSE PANDI :

* des montants de loyers impayés suivant le décompte fourni pour un montant de 15 626,40 €

* des taxes foncières et de bureaux suivant le décompte fourni pour un montant de 4 721,16 €

* des factures d’eaux suivant le décompte fourni pour un montant de 762,97 €

* de la réparation du portail prise en charge par le bailleur alors qu’elle relève de l’entretien courant du bien pour un montant de 288 €

Sur les autres demandes :

Attendu que la SCI PRINCESSE PANDI demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation valant mise en demeure, il y a lieu de faire droit à cette demande ;

Attendu que la SCI PRINCESSE PANDI a dû, pour faire reconnaitre ses droits, engager des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de leur accorder des frais irrépétibles ramenés toutefois à une plus juste valeur.

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 696 du C.P.C., la partie qui succombe doit supporter les dépens,

Attendu que l’instance a été introduite postérieurement au 01/01/2020, il y a lieu de constater, qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, article 3, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et qu’aucun élément ne justifie de l’écarter.

Attendu qu’à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 450 du C.P.C., le président a avisé les parties présentes de la date à laquelle le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de commerce de Draguignan.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Commerce de Draguignan, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Condamne la SARL [D] à payer à la SCI PRINCESSE PANDI les sommes suivantes :

* 15.626,40€ au titre des loyers impayés

* 4.721,16€ au titre des taxes foncières et de bureaux

* 762,97€ au titre des factures d’eau

* 288 € au titre de la réparation du portail

Dit et juge que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 29/10/2025.

Condamne la SARL [D] à payer à la SCI PRINCESSE PANDI la somme de 800 € au titre de l’article 700 code de procédure civile

Condamne la SARL [D] aux entiers dépens.

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Liquide les frais du greffe à la somme de 57.23 Euros T.T.C.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.