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[CS1]\ \10.198 .7.241 \FA_ Si gnature\DECSIGN_460 2.pdf[/CS1] TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTERRE

JUGEMENT

PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 30 Juillet 2021

5ème CHAMBRE

DEMANDEUR

M. X Y […] comparant par SCP HUVELIN et Associés […] et par SELARL TILSITT Représentée par M^e Muriel LINARES […]

DEFENDEUR

SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIER PATRIMONIAL ANCIENNEMENT PRIMAXIA […] comparant par SELARL SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES […] et par CMS BUREAU FRANCIS Z […]

LE TRIBUNAL AYANT LE 28 Mai 2021 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS POUR LE JUGEMENT ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 30 Juillet 2021, APRES EN AVOIR DELIBERE.

La SAS Société Générale Immobilier Patrimonial ci-après « SGIP », anciennement dénommée Primaxia, filiale de la Société Générale et spécialisée dans l’investissement immobilier neuf, exerce une activité de commercialisation de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs. Dans le cadre de cette activité de commercialisation, la SGIP a conclu avec les banques Société Générale et Crédit du Nord, des conventions de partenariat la chargeant de proposer et de commercialiser auprès des clients adressés par ces banques partenaires, une sélection de biens immobiliers patrimoniaux.

Afin de permettre l’exercice de cette activité de commercialisation sur l’ensemble du territoire national, la SGIP avait choisi de faire appel à des mandataires, personnes physiques ou morales, dénommés les « conseillers immobiliers agréés Primaxia », ci-après les « CIAP ». Ainsi, par le moyen de contrats de mandat, la SGIP a chargé ces CIAP de procéder à la commercialisation des programmes immobiliers dont elle avait la charge, en contrepartie du paiement d’une commission fixée à hauteur de 3 % hors taxes du montant de la vente réalisée. Les CIAP avaient dès lors pour mission de procéder à la commercialisation des programmes immobiliers mis à leur disposition par la SGIP sur l’ensemble du territoire national, auprès d’une clientèle constituée notamment par les clients des banques partenaires qui leur étaient directement adressés. Afin de faciliter cette mission de commercialisation, la SGIP favorisait la prise de contact directe entre les CIAP et les clients des banques : chaque agence bancaire disposait du nom du

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CIAP agissant dans son secteur afin de lui adresser les clients désireux de réaliser un investissement immobilier ; il appartenait alors au CIAP concerné de prendre contact avec ceux-ci afin de leur proposer des biens immobiliers susceptibles de répondre à leurs besoins.

Cette répartition géographique par secteur se limitait à l’apport de clientèle effectué par la SGIP, les CIAP restant par ailleurs libres de vendre aux clients ainsi apportés des programmes immobiliers situés dans toutes les régions de France et de commercialiser, de leur propre chef, les produits immobiliers disponibles auprès de toute autre personne que la clientèle adressée par les banques partenaires, les contrats de mandat prévoyant d’ailleurs une rémunération additionnelle dans une telle hypothèse.

C’est dans ces conditions que, suivant acte sous seing privé en date du 2 décembre 2003, la SGIP a conclu un contrat de mandat avec la société VIC 23. Ce contrat a été conclu pour une durée d’une année à compter du 1er janvier 2004 renouvelable par tacite reconduction pour la même période. Puis, suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2013, un second contrat de mandat a été consenti à la société VIC 23, pour une nouvelle durée d’une année, renouvelable également par tacite reconduction.

Dans le cadre de cette activité, la société VIC 23 a choisi à son tour, de faire appel aux services de M. X AA et a conclu avec ce dernier, suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 2010, un contrat de mandat le chargeant de « la représenter dans le cadre de son activité d’Agent immobilier à titre de profession habituelle et indépendante auprès de la clientèle ».

Dans le cadre de ce contrat signé avec la société VIC 23, elle-même mandataire de la SGIP, M. AA a exercé une activité d’agent commercial sur la période du 6 juillet 2010 au 31 décembre 2018. Il réalisait ses rendez-vous en agences bancaires au sein du réseau du groupe Société Générale et était présenté aux clients de la banque comme conseiller immobilier de Primaxia. A ce titre il était détenteur d’une carte de visite ainsi rédigée : « X AA conseiller immobilier Primaxia » et son adresse courriel était la suivante : AB.fr. Le contrat d’agent commercial dont il bénéficiait fait expressément référence aux articles L. […]. 134-17 du code de commerce ainsi qu’aux dispositions statutaires qui régissent les rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants. Et l’article 6 de ce contrat d’agent commercial stipule notamment « qu’en dehors des échéances, la résiliation du contrat par le mandant, s’il elle n’est pas justifiée par une faute du mandataire, ouvre droit au profit de ce dernier à une indemnité compensatrice ».

Pour des raisons d’ordre économique, la SGIP a choisi de modifier son organisation en internalisant les forces de commercialisation des programmes immobiliers. Ainsi, en décembre 2017, la SGIP a exposé aux différents CIAP la nécessité de procéder à une modification de son organisation et à son impossibilité de poursuivre les contrats de commercialisation aux mêmes conditions. Puis, au cours d’une conférence téléphonique du 22 mars 2018, la SGIP a confirmé sa volonté de mettre fin aux différents contrats de mandat conclus avec les CIAP et de recruter de nouveaux salariés chargés de la commercialisation des programmes immobiliers.

C’est dans ces conditions que, par courrier en date du 20 avril 2018, la SGIP a dénoncé le contrat de mandat conclu avec la société VIC 23 le 2 décembre 2003 en se fondant sur son article 5 « DUREE » octroyant à chacune des parties une faculté de « dénonciation par lettre

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recommandée avec accusé de réception envoyée trois mois avant la fin de la première période, ou avant chaque échéance » avec effet au 31 décembre 2018. Puis, par un second courrier en date également du 20 avril 2018, la SGIP a dénoncé le contrat de mandat conclu le 1er janvier 2013 avec la société VIC 23 en se fondant sur ce même article 5 « DUREE » avec effet au 31 décembre 2018. Les contrats de mandat entre la SGIP et la société VIC 23 du 2 décembre 2003 et du 1er janvier 2013 ont définitivement pris fin le 31 décembre 2018.

Dans ce contexte et à cette date, M. AA a été évincé du réseau de distribution et s’est vu privé de son activité et de ses revenus à ce titre. Il estime aujourd’hui son préjudice particulièrement important dans la mesure où, au cours des trois dernières années de son activité, il aurait perçu une moyenne annuelle de commissions brutes de 147 925 €.

LA PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier de justice remis à personne le 3 septembre 2020, M. AA a assigné la SGIP devant ce tribunal lui demandant de : Vu les articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, Vu les articles 1104, 1231-1 et 1994 du code civil,

• Juger que M. AA est en droit de percevoir l’indemnité prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce en suite de la rupture de son mandat d’agent commercial ;

• Condamner la SGIP à payer à M. AA la somme de 295 850 € au titre de l’indemnité compensatrice prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce, ladite somme correspondant à deux années de commissions brutes ;

• Dire que la SGIP a agît en violation des dispositions d’ordre public de l’article 1104 du code civil ;

• Condamner la SGIP à payer à M. AA la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à la déloyauté dont a fait preuve la SGIP à son égard dans l’exécution du contrat et les conditions de sa rupture ;

• Condamner la SGIP à payer à M. AA la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution du jugement à intervenir ;

• Condamner la SGIP aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse n°1 et conclusions en réponse n°2 déposées respectivement aux audiences des 29 janvier 2021 et 26 mars 2021, la SGIP a demandé à ce tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu le décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les articles L. 134-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1199 du code civil,

• Juger que l’action directe de M. AA à l’encontre de la SGIP n’est admise qu’à concurrence des sommes dues à la société VIC 23 ; A titre principal,

• Juger que le statut d’agent commercial prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce n’est pas applicable à la société VIC 23 dans l’exercice de sa mission de commercialisation des programmes immobiliers pour le compte de la SGIP ;

• Juger que l’exercice de cette activité de commercialisation est soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

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En conséquence,

• Juger qu’aucune indemnité de rupture n’est due à la société VIC 23 par la SGIP ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que l’activité de la société VIC 23 relevait du statut d’agent commercial prévu par le code de commerce,

• Juger que la société VIC 23 a perdu tout droit à rémunération au titre de L. 134-12 du code de commerce ; A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait recevable l’action directe de M. AA,

• Juger que le montant de l’indemnité de rupture due par la SGIP à M. AA ne peut être supérieur à six mois de commissions calculées sur la moyenne des trois dernières années d’exécution du contrat de mandat ; En tout état de cause,

• Juger que la SGIP n’a aucunement exécuté de manière déloyale le contrat de mandat du 2 juillet 2010 auquel elle n’était pas partie ; En conséquence,

• Débouter M. AA de l’ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande de paiement d’une indemnité de cession de contrat d’un montant de 295 850 €, d’une indemnité d’un montant de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ;

• Condamner M. AA au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner M. AA aux entiers dépens ;

• Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions en réponse n°1 déposées à l’audience du 26 février 2021, M. AA a réitéré ses conclusions y ajoutant la demande que la SGIP soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 28 mai 2021, les parties ayant verbalement réitéré leurs demandes et ayant confirmé que les termes de leurs dernières conclusions représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2021, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOYENS DES PARTIES ET DISCUSSION

Sur la demande principale :

M. AA soutient que : Sur le fondement de l’action directe de M. AA :

• Le mandataire substitué jouit d’une action personnelle et directe contre le mandant et son action directe contre le mandant peut être exercée dans tous les cas, que la substitution ait été, ou non, autorisée par le mandant.

• En l’espèce et en sa qualité de mandataire substitué, M. AA est recevable à agir directement conte la SGIP et ses demandes sont fondées. Sur la qualification juridique du contrat :

• La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet », est une loi d’ordre public qui ne régit que des activités d’intermédiaire.

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• Le statut d’agent immobilier n’entre pas dans le champ de cette loi étant donné que des personnes physiques ou morales vont plus loin que s’entremettre. Il est constant que la mission générale et complexe de commercialisation allant au-delà d’une simple mission d’entremise ne relève pas du simple champ d’application de la loi Hoguet.

• L’article L. 134-1 du code de commerce dispose que l’agent commercial est un mandataire « chargé de façon permanente, de négocier, et éventuellement de conclure des contrats de vente ».

• La Cour de cassation considère également que les relations de sous-contrat ou de concours entre l’intermédiaire immobilier et un tiers substitué ne relèvent pas du champ d’application de la loi Hoguet.

• En l’espèce, M. AA avait une mission de négociation au sens de la législation qui régit le statut d’agent commercial. Sa démarche, comme celle de la société VIC 23, consistait à rechercher dans l’offre de la SGIP le bien qui pouvait convenir aux clients qui lui était adressés par la Société

Générale et de leur présenter le dit-bien, en mettant tout en œuvre pour les convaincre de l’intérêt fiscal et patrimonial de procéder à l’acquisition de ce bien.

• M. AA recevait les prospects en agences bancaire et les accompagnait dans leur projet jusqu’à la signature. La mission de négociation de M. AA n’est pas contestable ni celle de la société VIC 23.

• Le statut d’agent commercial de M. AA ne fait donc aucun doute et les moyens développés par la SGIP sont de mauvaise foi car le contrat qui liait la société VIC 23 à Primaxia vise expressément les articles L. 134-1 et suivants du code de commerce.

• Il est par ailleurs établi que, dès 2003, la SGIP a mis au point l’organisation d’un réseau de vente qui reposait sur un réseau d’agents commerciaux. En 2018, la SGIP a décidé ensuite de modifier cette organisation en remplaçant les agents commerciaux par des commerciaux salariés. La société VIC 23 et M. AA faisaient partie du réseau des agents commerciaux dont les contrats ont été brutalement rompus dans des conditions abusives.

• Il est donc demandé au tribunal de juger que le statut légal d’agent commercial s’appliquait à M. AA, comme à la société VIC 23. Sur le droit à indemnité de M. AA :

• Le préjudice subi par l’agent commercial, que l’octroi d’une indemnité de rupture doit réparer, est consécutif à la cessation des relations contractuelles, et plus précisément à la perte de prospecter la clientèle et d’en tirer un revenu, et non à la perte de la clientèle, elle-même.

Le préjudice subi consiste en un manque à gagner en commissions, que l’agent aurait pu légitimement escompter en cas de maintien de son contrat.

• Il est très fréquent que les tribunaux évaluent l’indemnité de cessation de contrat à deux années de commissions brutes.

Ce délai de deux ans est celui qui est nécessaire à l’agent pour reconstituer une clientèle identique à celle qui lui a été retirée à la suite de la cessation des rapports contractuels et l’octroi d’une indemnité pendant cette période, permet de compenser le manque à gagner généré pour l’agent.

• M. AA a perçu au cours des trois dernières années d’activité une moyenne annuelle de commissions de 147 925 €. L’indemnité compensatrice à laquelle il peut prétendre s’élève donc à 295 850 €.

• La SGIP affirme que la société VIC 23 n’a formulé aucune demande d’indemnité sur le fondement de l’article L. 134-12 du code de commerce ; qu’elle n’est donc débitrice

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d’aucune indemnité compensatrice envers la société VIC 23 et donc, envers M. AA qui dispose simplement d’une action directe contre son mandant direct. Or, M. AA bénéficie d’une action directe contre la SGIP et, dès lors, le comportement de la société VIC 23 n’a aucune incidence.

• Par ailleurs et faute de dénonciation du contrat entre la société VIC 23 et M. AA, celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction à chaque date anniversaire. Or il est constant que le délai d’un an court à compter de la date de cessation du mandat. Au moment de l’assignation, le mandat de M. AA était toujours en cours.

• La SGIP n’est donc pas fondée à opposer à M. AA la déchéance de son droit à indemnisation.

La SGIP réplique que : Sur l’action directe de M. AA à l’encontre de la SGIP :

• L’action directe du mandataire substitué se trouve sous la dépendance des droits du mandataire d’origine puisqu’il ne bénéficie d’une action directe que dans la mesure où le mandataire principal dispose d’une action à l’égard du mandant.

• Le sous-mandataire n’a conclu de contrat qu’avec le mandataire intermédiaire et ne saurait, dès lors, être débiteur d’obligations plus importantes que celles nées en application de ce contrat principal. Dans ces conditions, le sous-mandataire n’est susceptible d’agir à l’encontre du mandant qu’à concurrence des sommes dues par celui- ci au mandataire intermédiaire.

• En l’espèce, la SGIP n’est débitrice d’aucune indemnité à l’égard du mandataire intermédiaire, la société VIC 23, et notamment sur le fondement de l’article L. 134-12 du code de commerce, la société VIC 23 ne bénéficiant pas, en sa qualité de personne morale, du statut prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce relatif à l’agent commercial.

• En effet, si l’agent commercial bénéficie d’un statut spécifique prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, l’alinéa 2 de l’article L. 134-1 précise cependant que : « Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font

l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières ».

• Les dispositions du statut d’agent commercial ne peuvent bénéficier aux personnes exerçant une activité spécifiquement règlementée. Or, en matière immobilière, l’activité d’intermédiaire fait l’objet d’une règlementation spécifique, notamment prévue par les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « Hoguet ».

• En effet, l’activité d’agent immobilier de la SGIP consistant à s’entremettre, de manière habituelle, dans la réalisation des opérations portant sur des immeubles appartenant à autrui se trouve soumise et strictement encadrée par la règlementation spécifique prévue par la loi Hoguet.

• Or, l’article 4 de la loi Hoguet offre aux agents immobiliers la possibilité de recourir aux services de collaborateurs non-salariés. Toutefois, en se livrant ou en prêtant leurs concours à une activité d’entremise, ces collaborateurs non-salariés, personne morale, comme la société VIC 23, se trouvent soumis également aux dispositions de la loi

Hoguet et ne peuvent revendiquer le bénéfice du statut d’agent commercial, conformément à l’alinéa 2 de l’article L. 134-1 du code de commerce.

• Les contraintes de la loi du 2 janvier 1970 font donc obstacle à ce qu’une personne morale comme la société VIC 23 puisse bénéficier de la dérogation posée à l’article 4 de cette loi et donc du statut des agents commerciaux dans le cadre d’un mandat confié par un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle.

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Sur la perte du droit à indemnité de la société VIC 23 :

• A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que la société VIC 23 bénéficiait du statut d’agent commercial, il ne pourrait en tout état de cause faire droit à la demande en paiement de M. AA du fait que la société VIC 23, mandataire principal, se trouve déchue de son droit à indemnité en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L. 134-12 du code de commerce.

• En effet, le statut d’agent commercial impose à l’agent de faire valoir ses droits dans l’année de la cessation du contrat, faute de quoi ce dernier perd tout droit à indemnité au titre de la rupture des relations contractuelles. Sur le montant de l’indemnité due à M. AA :

• Le principe du droit à indemnisation des agents commerciaux est posé à l’alinéa 1 de l’article L. 134-12 du code de commerce : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ».

• Cette indemnité a en principe vocation à compenser la perte subie par l’agent commercial en raison de la privation des commissions qu’il aurait dû percevoir sur les affaires traitées avec sa clientèle. Si la jurisprudence consacre un usage, ce dernier ne lie pas pour autant les juges lors de l’évaluation de l’indemnité de cessation de contrat.

• En effet, l’indemnité prévue à l’article L. 134-12 du code de commerce a pour objectif de réparer le préjudice subi par l’agent commercial du fait de la perte de toutes les commissions qui auraient été acquises si l’activité développée par lui s’était poursuivie avec la clientèle qu’il a démarchée.

• Or, au cas particulier, la société VIC 23 ainsi que son sous-agent, M. AA, ont bénéficié, à l’instar des autres CIAP, du cadre particulièrement avantageux des contrats de mandat leur permettant de bénéficier de la clientèle apportée par la SGIP en application des conventions de partenariat conclues avec la Société Générale et le Crédit du Nord.

• En outre, s’agissant d’achat de produits immobiliers d’un montant important, les opérations conclues n’avaient pas par nature, vocation à se renouveler avec les mêmes clients, de sorte que ces mandataires n’avaient pas vocation à poursuivre leur activité avec la clientèle apportée par la SGIP.

• En conséquence, le quantum de cette indemnité ne saurait dépasser six mois de commissions brutes et acquises évaluées sur la moyenne des trois dernières années d’exécution du mandat.

SUR CE,

Attendu que l’article 1994 du code civil dispose que : « Le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion :

1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ;

2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée. » ; qu’en application de l’alinéa 2 de ce texte, le mandant dispose d’une action directe à l’égard du sous-mandataire Attendu que la jurisprudence a consacré la réciprocité de cette action directe, c’est-à-dire la possibilité pour le sous-mandataire d’entreprendre une action directe contre le mandant et que la SGIP, dans ses productions, reconnait à M. AA cette faculté ;

Attendu que néanmoins, il est établi que l’action du sous-mandataire constitue une action directe qualifiée d’imparfaite puisque le mandant peut opposer au sous-mandataire l’extinction de l’action du mandataire principal à l’égard du mandant ;

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Attendu par ailleurs qu’il est établi et non contesté par les parties que M. AA disposait d’un statut d’agent commercial ; Que l’article L.134-12 du code de commerce dispose que : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits … » ;

Attendu en conséquence qu’il ressort de tout ce qui précède que, si M. AA peut agir à l’encontre du mandant initial, la SGIP, en application de l’article L.134-12 du code de commerce pour lui réclamer une indemnité compensatrice en réparation du préjudice éventuellement subi, il ne peut le faire que si l’action du mandataire principal, la société VIC 23, à l’égard du mandant, la SGIP, n’est pas éteinte ;

Attendu que la SGIP soutient que la société VIC 23, personne morale, ne bénéficiait pas du statut d’agent commercial mais est soumis seulement à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » qui dispose en son article 1 que : « Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis … » ; Qu’elle ne lui était plus redevable d’aucune somme à la date de la fin de leur relation contractuelle et que l’action éventuelle de la société VIC 23 à son égard est éteinte ; Attendu que M. AA conteste ces allégations et soutient au contraire que la société VIC 23 disposait aussi tout comme lui du statut d’agent commercial, lui faisant bénéficier de l’article L.134-12 du code de commerce ;

Sur le statut de la société VIC 23 en sa qualité de personne morale : Attendu que l’article L. 134-1 du code de commerce relatif au statut d’agent commercial dispose que : « L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières ». Qu’en application de ce texte, le statut des agents commerciaux n’a donc vocation à s’appliquer qu’à titre subsidiaire, dès lors qu’une loi spéciale ne régit pas de manière spécifique une activité économique ;

Attendu que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », dont les dispositions sont d’ordre public, réglemente les conditions d’exercice d’activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce faisant l’objet de dispositions législatives particulières au sens de l’alinéa 2 de l’article L.134-1 du code de commerce ; Attendu que l’article 4 de la loi Hoguet dispose que : « Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions du titre II [note du tribunal : traitant de l’incapacité d’exercer notamment des activités d’entremise] de la présente loi lui sont applicables. » ;

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« Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce [c’est-à-dire le statut des agents commerciaux] sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées (…). » ; Attendu que le tribunal relève que les « mandats commerciaux »  – versés aux débats – chargeaient en termes identiques la société VIC 23 à l’égard de la SGIP - article 2 : « Objet et conditions d’exercice du mandat » – « de négocier pour son compte et avec les clients qu’elle lui adressera la vente des programmes immobiliers qui lui est confiée (…). » ; Attendu que le tribunal constate :

• que ces « mandats commerciaux » avaient bien pour objet d’habiliter la société VIC 23 à se livrer ou à prêter son concours à des opérations dans le domaine de l’immobilier pour le compte de la SGIP ;

• qu’il n’est contesté ni que la SGIP soit titulaire de la carte professionnelle exigée par la loi Hoguet ni que VIC 23 exécutait la mission ainsi confiée de façon permanente et en qualité de professionnel indépendant exclusive de tout louage de services ;

• que dès lors, les dispositions de la loi Hoguet, et notamment celles de son article 4, sont applicables à la société VIC 23 ; Attendu que la SGIP soutient que ni la qualité ni le statut d’agent commercial n’avaient vocation à s’appliquer à la société VIC 23 puisque l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 – pris pour l’application de l’article 4 de la loi Hoguet – en réserve exclusivement le bénéfice à : « Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier,

s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie (…) » ; Que la SGIP en déduit que le statut d’agent commercial ne peut être reconnu qu’aux personnes physiques habilitées dans les conditions fixées par la loi Hoguet et les décrets pris pour son application, ce que confirmerait la jurisprudence tant judiciaire qu’administrative ; Mais attendu que le tribunal observe que, pour l’application du statut d’agent commercial, l’article 4 de la loi Hoguet ne distingue pas entre personnes physiques et morales habilitées et que cet article a pour finalité de soumettre les personnes habilitées par un titulaire de la carte obligatoire de professionnel de l’immobilier à une vérification de leurs compétences et des garanties offertes par elles, ce à quoi répond le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que le tribunal relève également :

• que l’article 9 de ce décret a fait l’objet d’une modification par décret n°2015-702 du 19 juin 2015 (entré en vigueur le 1er juillet 2015 selon son article 19) dont l’article 8 dispose que : « L’article 9 [du décret n°72-678] est ainsi modifié : 1°Au premier alinéa, les mots 'Toute personne’ sont remplacés par les mots 'Toute personne physique’ (…) » ;

• qu’à cette fin, le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 – ainsi modifié – oblige les personnes physiques habilitées à obtenir une attestation – établie par leurs mandants et visée par l’autorité publique – pour s’assurer qu’elles répondent bien à certaines conditions (aptitude professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité professionnelle, absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer) parmi celles, plus strictes, exigées par l’article 3 de la loi Hoguet pour l’obtention de la carte professionnelle elle-même ;

• qu’il s’ensuit que les dispositions de ce décret n’ont donc pas vocation à s’appliquer aux personnes morales – habilitées par un mandant titulaire de la carte de professionnel de l’immobilier – dès lors que ces personnes morales sont elles-mêmes titulaires de cette carte et que les dispositions de ce décret n’excluent pas les personnes morales de la possibilité de bénéficier du statut d’agent commercial ;

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• qu’il n’est pas contesté que, lors de l’entrée en vigueur des « mandats commerciaux » litigieux et jusqu’à leurs termes, la société VIC 23 était titulaire de la carte de professionnel de l’immobilier exigée par la loi ;

• que l’alinéa 2 de l’article 4 précité de la loi Hoguet [ « Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce [c’est-à-dire le statut des agents commerciaux] sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées (…). » ] ne fait pas non plus de distinction entre les personnes habilitées – physiques ou morales – auxquelles les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables par l’effet de la loi ;

Attendu dès lors de ce qui précède, le tribunal dira que c’est à tort que la SGIP soutient que les dispositions conférant le statut légal d’agent commercial n’étaient pas applicables à la société

VIC 23 en sa qualité de personne morale ;

Sur la réunion des conditions d’application du statut d’agent commercial à la société VIC 23 : Attendu que l’application du statut d’agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leur conventions mais des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée ; Attendu que les « mandats commerciaux » litigieux en date des 2 décembre 2003 et 1er janvier

2013, liant la SGIP et la société VIC 23, versés aux débats, stipulent que :

« Article 2 : Objet et conditions d’exercice du mandat (…) Le mandant charge le Mandataire de négocier pour son compte avec les clients qu’elle lui adressera la vente de programmes immobiliers qui lui est confiée. En fonction de l’offre disponible, le Mandant pourra autoriser le Mandataire à présenter aussi l’offre du Mandant à sa propre clientèle (…), En ce qui concerne les clients apportés par le Mandant, ceux-ci sont d’ores et déjà clients de la Société Générale et indiqués par elle au Mandant (…), Dans ces conditions, le Mandataire s’interdit expressément de présenter ou de proposer à ces clients : – toute autre offre immobilière que celle du Mandant ; – les financements immobiliers, produits d’assurance ou de placement de toute autre banque (ou organisme prêteur ou compagnie d’assurance) que la Société Générale, Toute infraction sur ce point engagerait sa responsabilité et constituerait en outre une faute grave entraînant la rupture immédiate du présent contrat, sans préavis ni indemnité (…). Article 3 : Conditions de vente et tarifs Le Mandataire respectera les conditions de vente et tarifs qui lui seront indiqués par le Mandant pour chaque affaire ou type d’affaires. Il ne pourra déroger au tarif ou modifier ces conditions qu’avec l’accord exprès du Mandant (…). Article 4 : Information – rapports – documents Le Mandataire tiendra le Mandant au courant du résultat de ses opérations par des informations écrites. Les modalités de cette information sont laissées entièrement à son initiative, mais celle-ci doit être suffisamment abondante pour qu’elle fasse ressortir l’état d’avancement des négociations ainsi que la progression de la commercialisation. Article 6 : Honoraires (…) Le prix de vente servant de base au calcul des honoraires s’entend hors toutes prestations optionnelles (assurances, garanties, travaux particuliers demandés par l’acquéreur) (…).

Si le Mandataire présente un client qui ne lui a pas été adressé par le Mandant et que ce client réalise une acquisition avec un prêt consenti par la Société Générale, le Mandataire aura droit une commission supplémentaire représentant 1% du montant du crédit consenti grâce à son intervention (…).

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Ces honoraires englobent les avances et frais que le Mandataire a pu engager pour sa prospection (…). Que le tribunal relève que les termes employés dans ces stipulations contredisent les allégations de la SGIP quant au rôle de simple intermédiaire de la société VIC 23 entre la SGIP et les clients ; qu’il en est notamment ainsi :

- des références faites à la négociation à mener ou à suivre par la société VIC 23 : 'négocier pour compte', 'état d’avancement des négociations', 'progression de la commercialisation', 'travail de négociation',

- des références faites à la prospection à mener par la société VIC 23 : 'Si le Mandataire présente un client’ [par définition, l’un des siens], frais engagés par le mandataire 'pour sa prospection'),

- du rôle reconnu à la société VIC 23 dans l’avancement des négociations avec les clients et son incidence sur les prix ('travaux particuliers’ à la demande des acquéreurs) et les conditions de vente fixés par la SGIP à respecter par la société VIC 23 'sauf accord exprès du Mandant', ce qui démontre l’existence d’une faculté de dérogation au cours des négociations ; Que le tribunal rappelle qu’une personne ne doit pas nécessairement disposer de la faculté de modifier les prix des marchandises dont elle assure la vente pour le compte du commettant pour être qualifié d’agent commercial ; qu’une obligation, même stricte, de respecter des conditions de vente et prix fixés par un mandant ne saurait suffire, à elle seule, à priver un mandataire – en le qualifiant de simple intermédiaire – du statut légal d’agent commercial dès lors que d’autres dispositions du contrat – comme c’est le cas en l’espèce – relèvent des missions qui sont celles définies par l’article L. 134-1 du code de commerce ;

Attendu, dès lors, que le tribunal déboutera la SGIP de sa demande de dire non-applicable à la société VIC 23 le statut d’agent commercial fixé par les articles L. […]. 134-17 du code de commerce ;

Attendu toutefois que l’alinéa 2 de l’article L. 134-12 du code de commerce dispose que : « L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits » ; Qu’en l’espèce, les contrats de mandat du 2 décembre 2003 et du 1er janvier 2013 conclus entre la SGIP et la société VIC 23 ont définitivement pris fin le 31 décembre 2018 ; qu’il n’est pas contesté que cette dernière n’a formulé aucune demande d’indemnité sur le fondement de l’article L. 134-12 du code de commerce dans l’année suivant la cessation effective des relations contractuelles avec la SGIP ; que cette dernière ne serait donc débitrice d’aucune indemnité compensatrice envers la société VIC 23 et, dès lors, envers M. AA, qui ne disposait alors simplement que de la possibilité d’une action contre son mandant direct ;

Attendu sur ce dernier point que M. AA soutient à la présente instance qu’il serait toujours en relation contractuelle avec son mandant direct, la société VIC 23, ce qui ne lui ouvrirait pas droit à l’application de l’article L. 134-12 du code de commerce à son égard, le contrat n’étant a priori pas rompu ;

En conséquence de tout ce qui précède, le tribunal déboutera M. X AA de sa demande de voir condamnée la SGIP à lui payer la somme 295 850 € au titre de l’indemnité compensatrice prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce ;

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Sur la demande de M. AA au titre de l’exécution déloyale :

M. AA soutient que :

• La SGIP a été particulièrement déloyale à l’égard de M. AA, celui-ci n’ayant pas été informé des échanges entre la SGIP et la société VIC 23.

• La collusion ente la SGIP et la société VIC 23 a laissé croire à M. AA que son mandat non dénoncé se poursuivait.

• M. AA s’est retrouvé sans revenu brutalement et dans l’incapacité de se défendre en raison de son état de sidération.

• La SGIP a sciemment violé son obligation d’exécution de bonne foi du contrat au préjudice de M. AA alors que cette obligation est d’ordre public.

• Elle persiste d’ailleurs dans cette attitude déloyale en opposant à M. AA la déchéance d’un droit alors qu’elle n’a pas elle-même respecté ses obligations.

• Le préjudice moral de M. AA doit être indemnisé à la hauteur de l’ampleur de la déloyauté sciemment mise en œuvre par la SGIP qui a abusé à son égard de sa position et de la confiance instaurée durant les huit années de collaboration.

La SGIP réplique que :

• La société VIC 23 a choisi de faire appel aux services de M. AA et a conclu avec ce dernier, suivant acte sous seing privé, un contrat de mandat. Il ne peut être reproché à la SGIP des manquements contractuels au titre d’un contrat auquel elle n’était même pas partie.

• Il appartenait uniquement à la société VIC 23 d’informer M. AA de la rupture des mandats principaux et de leurs conséquences sur le contrat conclu avec ce dernier : le tribunal ne peut que constater que la SGIP n’a pas exécuté de manière déloyale un contrat auquel elle n’était pas partie et doit rejeter de ce fait la demande d’indemnité de M. AA à ce titre.

SUR CE,

Attendu que l’article 1104 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public » ; Et que l’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » ; Attendu qu’en application du principe de l’effet relatif des contrats posés à l’article 1199 du code civil, la personne qui a la qualité de tiers à un contrat ne peut être tenue des obligations qui en découlent et donc de leur inexécution ; Attendu qu’en l’espèce, la SGIP n’était pas en relations contractuelles avec M. AA mais seulement avec la société VIC 23, suivant deux mandats en date des 2 décembre 2003 et 1er janvier 2013 ; que l’ensemble de ces mandats constituent des contrats distincts conclus avec des personnes juridiquement différentes ; Que, dès lors, il ne peut être reproché à la SGIP de prétendus manquements contractuels au titre d’un contrat auquel elle n’était pas partie ;

En conséquence, le tribunal déboutera M. AA de sa demande que soit condamnée la SGIP à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à la déloyauté dont aurait fait preuve la SGIP à son égard dans l’exécution du contrat et les conditions de sa rupture ;

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Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu que, pour faire reconnaître ses droits, la SGIP a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

En conséquence, le tribunal condamnera M. AA à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande, et condamnera M. AA aux dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après avoir délibéré et statuant publiquement par un jugement contradictoire rendu en premier ressort :

• Déboute M. X AA de sa demande de voir condamnée la SAS Société Générale Immobilier Patrimonial à lui payer la somme 295 850 € au titre de l’indemnité compensatrice prévue par l’article L. 134-12 du code de commerce ;

• Déboute M. X AA de sa demande que soit condamnée la SAS Société Générale Immobilier Patrimonial à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à la déloyauté dont aurait fait preuve la SGIP à son égard dans l’exécution du contrat et les conditions de sa rupture ;

• Condamne M. X AA à payer à la SAS Société Générale Immobilier Patrimonial la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne M. X AA aux dépens de l’instance.

Liquide les dépens du Greffe à la somme de 74,54 euros, dont TVA 12,42 euros.

Délibéré par Monsieur AC AD, AE AF et AG AH, (M. AD étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par Monsieur AC AD, Président du délibéré et Nicolaï LABEYRIE, Greffier.

Le Greffier Le Président du délibéré

Signé électroniquement le 30/07/2021 par M. AC AD, jugeSigné électroniquement le 30/07/2021 par M. AC AD, juge Signé électroniquement par M^me Sophie GRINGORE, greffierSigné électroniquement par M^me Sophie GRINGORE, greffier