TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 Juin 2025 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

M. [A] [Q] [Adresse 1]

comparant par M^e Reda [Adresse 2] [Adresse 3]

DEFENDEURS

SARL BISDORFF IMMOBILIER [Adresse 4]

comparant par M^e Virginie TREHET GERMAIN THOMAS [Adresse 5] [Localité 1] AVOCATS ASS. AARPI [Localité 2] et par M^e THOMAS MERTENS [Adresse 6]

SARL Ô RIZ D’OR [Adresse 7] non comparant

Mme [L] [Z] [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 9] non comparant

SASU kB9 [Adresse 10] [Adresse 11] non comparant

LE TRIBUNAL AYANT LE 29 Avril 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 Juin 2025.

EXPOSE DES FAITS

M. [A] [Q] est associé majoritaire à 75 % de la SARL Ô RIZ D’OR, anciennement dénommée « Manque », qui exploite un restaurant sous la dénomination commerciale « [Adresse 12] » à [Localité 4] (92) [Adresse 13].

Mme [L] [Z] est gérante de la SARL Ô RIZ D’OR et détient 25% du capital.

La Sarl Ô RIZ D’OR, à la suite du rachat par la société Manque de la société Dej & Co le 6 novembre 2015, devient titulaire d’un bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 13] à [Localité 4] consenti à cette dernière par la société BISDORFF IMMOBILIER, en qualité de gestionnaire et administrateur de biens, pour 9 années à compter du 15 septembre 2013 au 14 septembre 2022.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement le bail s’est reconduit pour 9 années supplémentaires.

Constatant que le local commercial est fermé au cours du mois d’août 2023, M. [Q] contacte BISDORFF IMMOBILIER pour information.

Par courriel du 15 janvier 2024 BISDORFF IMMOBILIER transmet à M. [Q] une lettre manuscrite en date du 28 juillet 2023 par laquelle Mme [Z] résilie le bail avec effet immédiat, un relevé de compte locatif de la société Ô RIZ D’OR arrêté à la même date ainsi qu’un procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 19 juin 2023 non signé actant de sa démission de ses fonctions de gérant et nommant un nouveau gérant à compter du même jour.

Un second procès-verbal du 5 septembre 2023 non signé lui est transmis prévoyant la cessation des fonctions de Mme [Z] le 31 juillet 2023 et la nomination d’une autre personne comme nouveau gérant.

BISDORFF IMMOBILIER explique à M. [Q] que la société Ô RIZ D’OR rencontrait des difficultés pour payer ses loyers, qu’elle a dû lui adresser un commandement de payer le 10 mai 2023 pour la somme de 16 775,73 € resté sans effet et qu’à défaut de règlement dans le délai légal d’un mois conformément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, le bail est résilié de plein droit.

C’est donc dans ces conditions que Mme [Z] s’est rapprochée de BISDORFF IMMOBILIER, ès qualité de bailleur, et a obtenu de cette dernière que soit reconnue la résiliation immédiate du bail expiré et résilié à compter du 28 juillet 2023.

BISDORFF IMMOBILIER reloue les locaux en cause dès le 1 er août 2023 à un nouveau locataire, la société KB9 92.

Par trois lettres recommandées avec avis de réception du 10 avril 2024, M. [Q] met en demeure Mme [Z] de réparer le préjudice qu’il considère subir en sa qualité d’associé majoritaire de la société Ô RIZ D’OR, BISDORFF IMMOBILIER de lui restituer les clefs du local commercial pour poursuivre son activité et la société kB9 92 de libérer les lieux sous huitaine et de restituer les clefs.

Le 6 mai 2024 BISDORFF IMMOBILIER répond à cette mise en demeure et refuse d’y faire droit.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, remis à personne, M. [Q] assigne devant ce tribunal BISDORFF IMMOBILIER et par acte du même jour, déposé à l’étude, KB9 92.

M. [Q] assigne devant ce tribunal par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la société Ô RIZ D’OR et Mme [L] [Z].

A l’audience du 14 janvier 2025, BISDORFF IMMOBILIER dépose des conclusions d’incompétence, demandant à ce tribunal de :

Vu l’article R. 145-23 du code de commerce, Vu les articles I 145-1 I 145-9 et I 223-18 d

Vu les articles L. 145-1, L. 145-9 et L. 223-18 du code de commerce, Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

In limine litis,

* Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nanterre en ce que la demande porte sur l’application du statut des baux commerciaux ;

Si par impossible le Tribunal retenait sa compétence,

A titre principal :

* Débouter M. [Q] en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

* Condamner M. [Q] à payer à BISDORFF IMMOBILIER la somme de 5 000 € en indemnisation de l’abus de procédure constitué par la présente action ;

En tout état de cause :

* Condamner M. [Q] à payer à BISDORFF IMMOBILIER la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner M. [Q] aux entiers dépens de l’instance.

M. [Q] dépose à l’audience du 11 février 2025 des conclusions n°1, demandant au tribunal de :

Vu l’article L.221-4 du code de commerce, Vu l’article L.223-22 du code de commerce, Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile, A titre principal,

* Dire et juger que la présente action introduite par M. [Q] en qualité d’associé de la SARL Ô RIZ D’OR est bien fondée et recevable ;

* Dire et juger que Mme [L] [Z] a commis des fautes de gestion en sa qualité de gérante de la société Ô RIZ D’OR ;

* Dire et juger que BISDORFF IMMOBILIER a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

* Dire et juger que la société Ô RIZ D’OR n’est pas tenue par les engagements pris par son gérant avec BISDORFF IMMOBILIER qui ne pouvait ignorer, compte tenu des circonstances, qu’il agissait en dépassement de ses pouvoirs ;

* Dire et juge que la société KB9 92 occupe sans droit ni titre le local sis [Adresse 14] ;

Par voie de conséquence,

* Condamner Mme [L] [Z] à verser à la société Ô RIZ D’OR la somme de 13 790 € de dommages et intérêts, correspondant à la perte du chiffre d’affaires moyen réalisé par la société Ô RIZ D’OR sur un exercice comptable, sauf à parfaire, ainsi que 66 890 € pour les immobilisations, 14 549,25 € au titre de son préjudice financier résultant de l’impossibilité de faire face à ses dettes bancaires suite à la résiliation abusive du bail commercial, outre 6 271 € au titre du dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* Condamner solidairement BISDORFF IMMOBILIER avec Mme [L] [Z] au paiement de la somme de somme de 13 790 € de dommages et intérêts, correspondant à la perte du chiffre d’affaires moyen réalisé par la société Ô RIZ D’OR sur un exercice comptable, sauf à parfaire, ainsi que 66 890 € pour les immobilisations, 14 549,25 € au titre de son préjudice financier résultant de l’impossibilité de faire face à ses dette bancaires suite à la résiliation abusive du bail commercial, outre 6 271 € au titre du dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* Ordonner l’expulsion de la société KB9 92, sous astreinte de 100 € par jours de retard, qui occupe sans droit ni titre le local commercial sis [Adresse 15], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistante de la force publique si besoin ;

Page : 4 Affaire : 2024F02406

* Autoriser, la société Ô RIZ D’OR, à défaut de libération effective et définitive des lieux, à transporter dans une décharge, les effets mobiliers subsistants à la suite de l’expulsion, le coût de l’enlèvement étant supporté solidairement par la société KB9 92, BISDORFF IMMOBILIER, et Mme [L] [Z] ;

* Ordonner la révocation de Mme [L] [Z] de son mandat de gérance de la société Ô RIZ D’OR et nommer M. [A] [Q] en lieu et place ;

* Ordonner la nullité de la résiliation du bail commercial réalisée par Mme [L] [Z] ès qualité de gérante de la société Ô RIZ D’OR ;

En tout état de cause,

* Condamner les parties succombantes à verser à M. [A] [Q], agissant au nom et pour le compte de la société Ô RIZ D’OR, une somme, sauf à parfaire, de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

* Ordonner l’exécution provisoire de droit.

La SARL Ô RIZ D’OR, Mme [L] [Z] et la SASU KB9 92 laissent sans suite l’acte d’assignation, ne se présentent pas aux différentes audiences, ni personne pour elles, et ne concluent pas davantage.

Au cours de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 29 avril 2025, M. [Q] et BISDORFF IMMOBILIER ayant réitéré oralement leurs dernières prétentions, sans ajout ni retrait, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025 en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, à défaut d’accord entre les parties.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur l’exception d’incompétence soulevée par BISDORFF IMMOBILIER

Sur sa recevabilité

L’article 74 dispose qu’à peine d’irrecevabilité, les exceptions de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond, et l’article 75 que la demande doit être motivée et désigner la juridiction qui selon elle serait compétente.

L’exception d’incompétence d’attribution a été soulevée avant toute défense au fond, elle est motivée et désigne la juridiction qui, selon BISDORFF IMMOBILIER est compétente à savoir le tribunal judiciaire de Nanterre, conformément aux dispositions de l’article 75 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal déclarera l’exception d’incompétence recevable.

Sur son mérite

BISDORFF IMMOBILIER expose que :

* Le présent litige a pour objet principal de faire déclarer nul (et non pas ordonner la nullité) un congé pour un bail commercial et est donc soumis conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce à la compétence du tribunal judiciaire de Nanterre.

M. [Q] répond que :

* Son action n’est pas fondée sur l’article R.145-23 du code de commerce mais sur l’article L.223-22 alinéa 3 du même code qui concerne l’action ut singuli d’un associé de SARL contre ses dirigeants ;

* Les deux procès-verbaux non signés des décisions unanimes des associés de la société Ô RIZ D’OR des 19 juin 2023 et 5 septembre 2023 transmis à l’agence de gestion locative BISDORFF IMMOBILIER sont des faux ;

* De surcroit, Mme [Z] en qualité de gérante n’avait pas le pouvoir de résilier unilatéralement le bail commercial avec effet immédiat ;

* De tels agissements sont de nature à engager sa responsabilité civile et pénale.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se

prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble ».

M. [Q] dans son assignation du 22 octobre 2024 demande à titre liminaire d'« Ordonner la nullité de la résiliation du bail commercial réalisée par Mme [L] [Z] ès qualité de gérante de la société Ô RIZ D’OR ».

Cette demande est réitérée dans ses dernières écritures. Par ailleurs, les demandes à titre principale à l’encontre de BISDORFF IMMOBILIER et de KB9 92 sont liées elle aussi à ce que M. [Q] considère être une « résiliation abusive du bail commercial ».

Ainsi, ces demandes ont pour objet de faire déclarer nul un congé donné pour un bail commercial relatif à un local commercial sis à [Localité 4] (92). BISDORFF IMMOBILIER conteste et considère dans ces écritures que le bail était résilié en raison de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 10 mai 2023.

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce une telle contestation relève de la compétence du tribunal judiciaire.

En conséquence, le tribunal dira BISDORFF IMMOBILIER recevable et bien fondée en son exception d’incompétence et se déclarera incompétent concernant la résiliation du bail au profit du tribunal judiciaire de Nanterre.

Sur la recevabilité de l’action ut singuli

M. [Q] expose que :

* Pour que le tribunal puisse statuer sur l’action intentée, il faut que l’entreprise ait été régulièrement mise en cause par l’intermédiaire de ses représentants légaux, révélant ainsi l’existence d’un préjudice caractérisé de la personne morale ;

* L’action doit être exercée à l’encontre des dirigeants de la société lésée ;

* Le demandeur doit avoir la qualité d’associé ou d’actionnaire, la qualité d’associé s’apprécie au jour d’introduction de l’instance ;

* En l’espèce, il est associé majoritaire de la SARL Ô RIZ D’OR dont il détient 75 % du capital ;

* L’action est dirigée contre le dirigeant de la société lésée, c’est-à-dire contre Mme [Z] ès qualité de gérante de la société Ô RIZ D’OR, qui est également appelée à la cause ;

* Il est donc bien fondé à agir au nom de la société pour engager la responsabilité du dirigeant, à savoir Madame [L] [Z].

Mme [Z] et la société Ô RIZ D’OR en ne se présentant pas, s’expose à ce qu’une décision soit rendue sur le fondement des seuls arguments et pièces présentés par M. [Q].

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L’article 472 du code de procédure civile qui dispose : « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

L’article R. 223-32 du code de commerce dispose que : « Lorsque l’action sociale est intentée par un ou plusieurs associés, agissant soit individuellement, soit dans les conditions prévues à l’article R. 223-31, le tribunal ne peut statuer que si la société a été régulièrement mise en cause par l’intermédiaire de ses représentants légaux.

Le tribunal peut désigner un mandataire ad hoc pour représenter la société dans l’instance, lorsqu’il existe un conflit d’intérêt entre celle-ci et ses représentants légaux ».

Selon ce texte, lorsque l’action sociale est intentée par un associé, le tribunal ne peut statuer que si la société a été régulièrement mise en cause par l’intermédiaire de ses représentants légaux. Le tribunal peut désigner un mandataire ad hoc pour représenter la société dans l’instance lorsqu’il existe un conflit d’intérêts entre celle-ci et ses représentants légaux.

Il en résulte que l’action sociale exercée par un associé n’est recevable que si la société est régulièrement représentée dans l’instance. Lorsqu’il existe un conflit d’intérêts entre la société et son représentant légal, la société ne peut être régulièrement représentée que par un mandataire ad hoc, qu’il appartient au juge de désigner à la demande de l’associé ou du représentant légal ou, le cas échéant, d’office.

Or, au cas d’espèce, la société Ô RIZ D’OR est non comparante elle n’est donc pas régulièrement représentée à la présente instance.

Le kbis de la société Ô RIZ D’OR montre d’ailleurs qu’elle a été radiée le 8 novembre 2024 pour cessation d’activité conformément aux dispositions de l’article R.123-125 alinéa 1 du code de commerce.

M. [Q] n’a pas fait état dans ses écritures d’une demande de nomination d’un mandataire ad hoc.

M. [Q] n’apporte pas la preuve d’un conflit d’intérêt entre la société Ô RIZ D’OR et sa gérante Mme [Z]. Selon BISDORFF IMMOBILIER, le bail a été résilié de plein droit à défaut de règlement dans les délais de sa dette locative et que la résiliation amiable signée par Mme [Z] n’a eu pour effet que d’éviter une procédure judiciaire et des condamnations pécuniaires.

Dès lors, en l’absence de conflit d’intérêt, la désignation d’office d’un mandataire ad hoc ne s’impose pas au tribunal.

En conséquence, le tribunal dira l’action ut singuli intentée par M. [Q] irrecevable.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal dira qu’à ce stade de la procédure il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Le tribunal condamnera M.[Q] à supporter les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement réputé contradictoire en premier ressort,

* Dit la SARL BISDORFF IMMOBILIER recevable et bien fondée en son exception d’incompétence au profit du tribunal judicaire de Nanterre, et se déclare incompétent ;

* Dit l’action ut singuli engagée par M. [A] [Q] irrecevable ;

* Dit qu’à défaut d’appel dans les délais légaux, le dossier sera transmis à la juridiction sus visée dans les conditions prévues par l’article 82 du code de procédure civile

* Dit ne pas avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne M. [A] [Q] aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 162,40 euros, dont TVA 27,07 euros.

Délibéré par M. Marc RENNARD, président du délibéré, M. Joel FARRE et M. [E] [C], (M. [C] [E] étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.