TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 Juin 2025 4ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SARL [T] [D] CONSULTING [Adresse 5]

comparant par SELARL JEANINE HALIMI – M^e Jeanine HALIMI [Adresse 3]

DEFENDEURS

SAS IMT [Adresse 6] comparant par SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES M^e Claire BASSALERT [Adresse 2] et par ADDLESHAW GODDARD LLP – M^e Edouard VITRY [Adresse 4]

SAS TMI [Adresse 6] M^e Claire BASSALERT [Adresse 2] et par ADDLESHAW GODDARD LLP – M^e Edouard VITRY [Adresse 4]

LE TRIBUNAL AYANT LE 06 Mai 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 Juin 2025,

FAITS

Monsieur [T] [D] est spécialisé dans le conseil « pour les affaires et autres conseils de gestion ». En 2022, la société [T] [D] Consulting est intervenue pour le compte d’un client qui souhaitait vendre un ensemble immobilier composé d’un pavillon et de sept appartements situés [Adresse 1] à [Localité 7].

Messieurs [K] [X] et [L] [P], agissant au nom des sociétés TMI et IMT, lesquelles exercent l’activité de marchand de biens ont échangé avec [T] [D] à partir du mois d’avril 2022 au sujet de la réalisation de cette opération immobilière.

Il était initialement envisagé de réaliser l’opération en deux temps : l’acquisition de l’ensemble immobilier et la réalisation de travaux, puis sa revente.

Suivant acte authentique de vente du 30 décembre 2022, IMT a fait l’acquisition de l’ensemble immobilier auprès de Madame [H] [Y] et [T] [D] a donc perçu la commission forfaitaire de 30.000€ TTC prévue au contrat d’apporteur d’affaires.

Par courriers en date du 2 juin 2023 :

TMI informait [T] [D] de sa décision de ne plus se porter acquéreur de l’ensemble immobilier litigieux et dénonçait le mandat ;

et IMT informait [T] [D] de sa volonté de ne vendre que la maison composant l’ensemble immobilier et de ne plus procéder à la vente des appartements ;

et proposait à [T] [D] soit de régulariser un nouveau mandat de vente exclusif sur la maison uniquement devant garantir un prix net vendeur de 600.000 €, soit de ne pas régulariser de mandat et de lui verser la somme de 30.000 € H.T., cette proposition étant valable jusqu’au 10 juin 2023.

Par courriel en date du 27 juin 2023, l’avocat de [T] [D] a contacté Monsieur [L] [P] afin de « tenter à nouveau une négociation amiable sur la base de 161.300€ HT».

Par courriel du 15 septembre 2023, Monsieur [L] [P] indiquait à [T] [D] qu’à défaut de réponse de sa part sur les propositions formulées par la société IMT, ces dernières étaient caduques.

I – PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024 signifié à personne habilitée pour personne morale, [T] [D] a fait assigner IMT et TMI devant ce tribunal.

Par dernières conclusions en réponse no1 déposées à l’audience du 13 mars 2025 [T] [D] demande à ce tribunal de :

vu l’article 1101 et suivant du code civil, Vu l’article 1217 et suivant du code civil, Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article 699 et suivants du code de procédure civile,

RECEVOIR la société [T] [D] CONSULTING en toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER les sociétés TMI et IMT de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et demandes reconventionnelles,

En conséquence,

CONDAMNER les sociétés TMI et IMT à payer à la société [T] [D] CONSULTING la somme de 161.300 € HT à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER les sociétés TMI et IMT à payer à la société [T] [D] CONSULTING la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les sociétés TMI et IMT à payer à la société [T] [D] CONSULTING au entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions en réponse no2 déposées à l’audience du 10 avril 2025, IMT et TMI demandent à ce tribunal de :

Vu les articles 1,3, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Vu les articles les articles 72, 73, 78 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Vu les articles 544, 545, 1178, 1231-1, 1240, 1302-1, 1352-6 du code civil,

Recevant la société TMI et la société IMT, en leurs conclusions,

A titre principal,

CONSTATER que la société [T] [D] CONSULTING est privée de tout droit à rémunération en l’espèce, à défaut pour elle d’être titulaire d’une carte professionnelle ; CONSTATER que la société [T] [D] CONSULTING est privée de tout droit à rémunération en l’espèce, en raison de la nullité de son mandat ;

CONSTATER que la société [T] [D] CONSULTING est privée de tout droit à rémunération en l’espèce, la vente objet du mandat ne s’étant pas réalisée ;

DIRE ET JUGER que la société [T] [D] CONSULTING ne souffre d’aucun préjudice lié à un quelconque manque à gagner de ce fait ;

En conséquence, REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [T] [D] CONSULTING à leur encontre, toutes irrecevables et non fondées, l’en débouter ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que les sociétés TMI et IMT n’ont commis aucune faute contractuelle ou délictuelle ;

DIRE ET JUGER que le prétendu préjudice de la société [T] [D] CONSULTING lié à un quelconque manque à gagner n’est pas imputable à une faute de la part des sociétés TMI et IMT ;

En conséquence, REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [T] [D] CONSULTING à leur encontre, toutes irrecevables et non fondées, l’en débouter ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que le préjudice de la société [T] [D] CONSULTING consiste en une perte de chance de percevoir sa rémunération ; DIRE ET JUGER que ce préjudice ne peut être indemnisé en totalité ; En conséquence, DIRE ET JUGER que le préjudice subi par la société [T] [D] CONSULTING ne saurait s’élever à une somme supérieure à 10.000€ ;

A titre reconventionnel,

DIRE ET JUGER que le mandat et le contrat d’apporteur d’affaires conclus entre la société [T] [D] CONSULTING et la société TMI sont nuls. Subsidiairement,

DIRE ET JUGER que la société [T] [D] CONSULTING est privée de son droit à rémunération au titre du contrat d’apporteur d’affaires en l’espèce à défaut pour elle d’être titulaire d’une carte professionnelle ;

En conséquence, CONDAMNER la société [T] [D] CONSULTING à payer à titre de restitution, sous astreinte journalière de 500€, aux sociétés TMI et IMT la somme de 30.000€ TTC, outre les intérêts au taux légal en vigueur, qu’elles lui ont versée au titre du contrat d’apporteur d’affaires en date du 5 juillet 2022 ;

CONDAMNER la société [T] [D] CONSULTING à verser aux sociétés TMI et IMT la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. En tout état de cause,

CONDAMNER la société [T] [D] CONSULTING à verser aux sociétés TMI et IMT la somme de 10.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 6 Mai 2025 les parties sont présentes et confirment que les termes de leurs dernières conclusions représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du CPC. A l’issue de cette même audience, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties qui ont développé oralement leurs dernières conclusions, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé, après son rapport à la formation de jugement, par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile, le 27 juin 2025.

II – LES MOYENS DES PARTIES

[D] expose que :

Sur la demande principale en dommages et intérêts

Le mandat de vente exclusif régularisé le 5 juillet 2022 prévoit que :

La société TMI mandate par les présentes l’Eurl [T] [D] CONSULTING à l’effet de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches, signer et retirer toutes pièces nécessaires auprès de services compétents, en vue de vendre les biens et droits immobiliers cidessous désignés (une maison et 7 appartements).

Cela pour une durée irrévocable de 5 mois calendaires (de date à date), prenant effet dès la finalisation des travaux d’habitation des lots. A l’issue de cette période, l’exclusivité prendra fin automatiquement sans aucune formalité (…).

En l’espèce, TMI a manifestement manqué à ses obligations contractuelles en revenant sur son engagement et en décidant unilatéralement de procéder à la revente après travaux uniquement du pavillon et de ne plus vendre les sept appartements.

[D] selon le mandat de vente exclusif régularisé par les parties le 5 juillet 2022, aurait dû se voir confier la vente de l’ensemble immobilier dans son intégralité sa rémunération ayant été calculée sur cette base.

[D] subit un préjudice du fait de l’inexécution par TMI de ses obligations contractuelles.

Il résulte des estimations chiffrées par Monsieur [T] [D] que la commission libre mais néanmoins communiquée et validée par téléphone avec Monsieur [X], calculée sur la base du prix de revente de l’ensemble immobilier a été fixée à 161.300 € HT.

IMT et TMI ont manqué à leurs obligations contractuelles et engagent ainsi leurs responsabilités. En effet, les défenderesses sont revenues de façon unilatérale sur le projet de revente après travaux de l’ensemble immobilier, en décidant de ne vendre que le pavillon.

IMT et TMI n’ignoraient pas que [D] n’aurait jamais accepté d’apporter cette affaire, et de finaliser cette opération s’il n’était pas question de la revente de l’ensemble immobilier. La rémunération de [T] [D] a d’ailleurs été négociée sur cette base.

Sur la nullité invoquée des contrats

L’opération, objet de la présente procédure, a été la première réalisée par la société de Monsieur [T] [D].

IMT et TMI, marchands de biens aguerris aux transactions immobilières, connaissaient parfaitement le statut de [T] [D] et n’ont à aucun moment relevé une quelconque difficulté.

Il convient de préciser également que [T] [D] a dans le cadre des négociations en cours entre les parties proposé uniquement la régularisation d’un contrat d’apporteur d’affaires. Ce sont IMT et TMI qui ont exigé que cette opération soit scindée en deux contrats : un contrat d’apporteur d’affaires et un mandat de vente.

Il convient également de préciser que les contrats ont été rédigés par les gérants des sociétés IMT et TMI

IMT et TMI n’ont à aucun moment du processus contractuel sollicité la communication de la carte professionnelle de M. [T] [D] alors que ces derniers sont des professionnels de l’immobilier dont l’activité principale déclarée consiste en « toutes activités de marchand de biens, … » .

Au surplus, il convient de préciser que les démarches pour l’obtention de la carte professionnelle devaient être réalisées par M. [T] [D] avant la réalisation de la vente de l’ensemble immobilier qui devait faire d’abord l’objet de travaux.

IMT et TMI sont de particulière mauvaise foi en soulevant la nullité des actes qu’elles ont-ellesmêmes rédigés, signés et en partie exécutés puisqu’elles ont procédé au règlement de la commission contractuellement prévue à [D] à la suite de l’acquisition de l’ensemble immobilier.

Elles ont proposé, malgré des actes qu’elles jugent aujourd’hui irréguliers ou nuls, à [D] de procéder à la vente de la maison.

De la même façon, Monsieur [L] [P] et Monsieur [K] [X], pour régler amiablement le litige, ont proposé à nouveau [D] de s’occuper de la vente de la maison de ville avec la commission souhaitée ou de lui verser une commission de 30.000€ HT une fois la vente de la maison de ville effectuée par leurs soins.

ITM ET TMI répliquent que :

Sur la nullité du contrat

L’activité d’entremise de [T] [D] en l’espèce entrait dans le champ d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ce qu’elle n’ignore pas étant donné que son mandat indique clairement être soumis à l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, soit le décret d’application de ladite loi.

Dès lors, [T] [D] est pleinement soumis à l’obligation de détenir une carte professionnelle, dont dépend son droit à rémunération. Or, elle ne figure pas sur la liste officielle tenue par la Chambre de Commerce et d’Industrie des professionnels de l’immobilier titulaires d’une telle carte.

[T] [D] ne peut sérieusement soutenir que l’affaire litigieuse était la première opération qu’elle traitait pour faire échec aux obligations susvisées car : Elle a été immatriculée le 14 avril 2015 ; Elle était présente sur un forum en ligne dédié à « l’achat revente » et la « mise en relation » et traitait, ou était susceptible de traiter, d’autres opérations d’entremise, pour lesquelles la carte professionnelle aurait été de toute façon nécessaire.

Dans ces conditions, [T] [D] est privé de tout droit à percevoir une rémunération, au titre de l’ensemble des diligences qu’elle a réalisées en l’espèce, tant au titre du mandat que du contrat d’apporteur d’affaires conclus avec TMI.

Ensuite, l’article 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose que « sont nulles les promesses et les conventions de toute natures relatifs aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une /imitation de leurs effets dans le temps ».

En l’espèce, la clause de durée du mandat est ainsi rédigée :

« pour une durée irrévocable de 5 (cinq) mois calendaires pleins […]. A l’issue de cette période, l’exclusivité prendra fin automatiquement sans aucune formalité. Néanmoins, le mandataire gardera la possibilité de continuer la commercialisation des lots qui n’auraient pas encore été vendus à l’issue de la période exclusive de 5 mois. »

Aucun terme défini ou fixe n’est ainsi stipulé dans ce contrat. Il ne comporte aucune clause de résiliation, fût-ce en caractère non apparent. Le mandat ne comporte donc aucune limitation de durée.

Sur l’absence de faute commise par IMT et TMI

Il s’infère des termes même du mandat que ce dernier a été consenti « en vue de la vente » de l’ensemble immobilier ; cette rédaction n’implique aucune obligation d’acheter ou de vendre ledit ensemble immobilier, mais au contraire témoigne d’un projet de vendre pouvant être revu. En outre, le mandat précise que la rémunération du mandataire ne serait due que « si la vente des biens est réalisée ». [D] a donc contractuellement admis que la vente de l’ensemble immobilier pouvait ne pas avoir lieu.

Ce faisant, TMI et IMT, n’ont jamais été obligées d’acheter ou de vendre l’ensemble immobilier dans son intégralité, ni de procéder à une mise en location.

Elles n’ont donc violé aucune obligation contractuelle.

Sur le préjudice

[T] [D] sollicite le versement de dommages-intérêts correspondant à la totalité de la commission à laquelle elle considère avoir droit.

Toutefois, le préjudice , si tant est qu’il puisse être caractérisé, ce qui n’est pas le cas, consisterait non à un soi-disant manque à gagner, mais plutôt en la disparition d’une éventualité favorable, c’est-à-dire, en réalité, en une perte de chance de pouvoir percevoir sa commission.

Or, selon une jurisprudence constante, le préjudice de perte de chance ne peut être indemnisé en totalité.

Dès lors, [T] [D] ne peut en tout état de cause réclamer l’intégralité du prétendu manque à gagner qu’elle subirait. Il sera donc demandé à titre infiniment subsidiaire de ramener la demande à 10 000 €.

III – DISCUSSION ET MOTIVATION

SUR CE

Sur la nullité des contrats

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce, dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. », et l’article 1104 que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public » .

Il n’est pas contesté qu’un contrat d’apporteur d’affaires a été régularisé par les parties en date du 5 juillet 2022, portant sur l’achat par TMI d’un ensemble immobilier sis à [Localité 7]. Suite à l’acte de ventre signé le 30 décembre 2022 [D] a perçu la rémunération prévue au contrat de 30 000 €.

Il n’est pas contesté non plus qu’un mandat de vente exclusif a été régularisé entre TMI et [D] le même jour portant sur la vente ultérieure du même ensemble immobilier dont la constitution est détaillée ainsi que les prix de vente (net vendeur) pour chaque lot.

[D] rapporte que ces deux contrats résultent de la volonté de TMI, considérant que son rôle concernait l’apport d’un ensemble immobilier en vue d’une cession finale après travaux de rénovation entrepris par TMI ou IMT.

TMI conteste maintenant la validité de ces contrats d’apporteur d’affaires et de mandataire au motif que la réalisation de ces opérations portant sur un bien immobilier est régulée par la loi 70-09 du 2 janvier 1970 et le décret 72-678 du 20 juillet imposant au bénéficiaire de détenir une carte d’agent immobilier ce qui n’est pas le cas de [D].

Le tribunal observe qu’à aucun moment TMI n’a demandé à [D] l’état de sa situation au regard de ces règles lors de la signature des deux contrats qui ont été proposés en version provisoire par TMI à [D] puis amendés en certains points avant signature par [D].

De plus TMI ne démontre pas que l’activité d’apporteur d’affaires en matière immobilière ou d’intermédiaire dans la vente immobilière soit une activité récurrente chez [D], ce qui le placerait alors en défaut vis-à-vis de la règlementation sur la détention de la carte d’agent immobilier.

En outre TMI a versé sans aucune autre demande la commission de 30 000 € attachée à l’apport de l’affaire lors de la vente et en outre a proposé en remplacement du contrat de mandat d’origine un nouveau mandat pour la seule maison sans autre demande au titre de l’application de la loi et du décret cités ci-avant à ce titre.

Le tribunal dira que la nullité des deux contrats ne peut être ainsi invoquée de bonne foi par TMI alors que les parties ont déjà exécuté l’intégralité du contrat d’apporteur d’affaire et proposé d’exécuter le contrat de mandat de vente amendé.

En conséquence le tribunal déboutera TMI de sa demande de nullité des contrats d’apporteur d’affaires et du mandat de vente et dira recevable la demande de [D] au titre de ce mandat.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice subi par [T] [D]

Le mandat de vente exclusif signé par les parties stipule que TMI mandate [D] en vue de la vente de l’ensemble immobilier aux prix ci-après :

« Maison de Ville : 600 KE

Appartement F3 de 62 M2 + Terrasse : 293 KE Appartement F3 de 60 M2 + Terrasse :

285 KE Appartement F3 de 60 M2 : 280 KE

Appartement F3 de 57 M2 : 272 KE Appartement F2 de 35 M2 : 184 KE Appartement

F2 de 38 M2 : 196 KE Appartement F2 de 38 M2 : 196 KE »

Pour une durée de 5 mois après finalisation des travaux, et pour une rémunération librement fixée par le mandataire »

Cependant TMI a informé [D] par courrier du 2 juin 2023 ne vouloir vendre que la seule maison pour laquelle elle proposait soit un nouveau mandat de vente pour un prix inchangé et une rémunération inchangée, soit le versement d’une somme de 30 000 € sur base d’un protocole d’accord.

TMI a ainsi mis fin par anticipation au mandat signé entre les parties, sans accord de [D]. Or ce mandat qui faisait suite à l’apport d’affaire décrit ci-avant avait pour conséquence une rémunération à percevoir par [D] sur tous les lots proposés et non la seule maison. Cette résiliation unilatérale du mandat prive donc [D] de la possibilité de réaliser les ventes énoncées dans le mandat, qu’il considère également comme étant la suite de la contrepartie de l’apport d’affaire.

[D] allègue que les ventes attendues (pour une somme globale proche de 2 300 000 €) auraient pu lui rapporter une rémunération de 161 300 € en se fondant sur des statistiques de marché et sur la totalité des lots proposés. Cependant s’agissant d’un mandat de recherche à la vente, il ne peut être démontré que tous les lots auraient été effectivement vendus et que la rémunération perçue in fine serait conforme au marché.

Les ventes n’ayant pas été réalisées, il ne peut s’agir d’un manque à gagner intégral mais de la perte de chance de réaliser les ventes dans les délais et conditions du mandat. Dans ces conditions le tribunal appréciera le quantum du préjudice à la somme de 30 000 €,

Déboutera IMT de sa demande pour défaut d’intérêt à agir et condamnera TMI à verser à [D] la somme de 30 000 €.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

IMT et TMI exposent que :

Le contrat d’apporteur d’affaires entre dans le champ d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 : Le contrat d’apporteur d’affaires conclu le 5 juillet 2022 doit également respecter, sous les mêmes sanctions, les mêmes formalités que celles exposées pour le mandat. Or, le contrat d’apporteur d’affaires litigieux ne comporte aucun numéro d’inscription au registre [T] [D].

Le contrat d’apporteur d’affaires viole donc les dispositions des articles 72 et 92 du décret n°72. En conséquence, le mandat et le contrat d’apporteur d’affaires du 5 juillet 2022 sont tous les deux nuls.

La nullité du contrat d’apporteur d’affaires doit ainsi donner lieu à la restitution de la commission de 30.000 € TTC versée

Dans ce contexte, à titre reconventionnel, TMI et IMT sollicitent également du tribunal de céans la condamnation de [D] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommagesintérêts pour procédure abusive.

SUR CE

Le tribunal déboutera ci-avant TMI de sa demande de nullité du contrat d’apporteur d’affaire, en conséquence, le tribunal déboutera TMI de sa demande de restitution de la commission versée à ce titre à [D] et déboutera IMT pour défaut d’intérêt à agir.

En outre la procédure n’est pas abusive dans la mesure où aucune intention de nuire n’est caractérisée dans la demande de [D] et dans la mesure où elle n’excède pas le droit de l’une ou l’autre des parties à défendre ses intérêts ; la demande de dommages et intérêts pour résistance ou procédure abusive sera donc rejetée comme infondée.

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Pour faire reconnaître ses droits, [D] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal, condamnera la SAS TMI à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile déboutant du surplus .

SUR LES DEPENS

Le tribunal condamnera TMI à supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

Déboute la SAS IMT de toutes ses demandes pour défaut d’intérêt à agir ;

Déboute la SAS TMI de sa demande de nullité des contrats litigieux et dit la SARL [T] [D] CONSULTING recevable en sa demande ;

Condamne la SAS TMI à payer à la SARL [T] [D] CONSULTING la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SAS TMI de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SAS TMI à payer à la SARL [T] [D] CONSULTING la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS TMI aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 86,54 euros, dont TVA 14,42 euros.

Délibéré par M. Cyril de MALEPRADE, président du délibéré, M. Thierry de BAILLIENCOURT et M. Patrice TAILLANDIER, (M. de BAILLIENCOURT Thierry étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.