REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 26/02/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023040790

ENTRE :

1. M. [O] [M] [J], demeurant [Adresse 6]

2. SARL PLAC’IMMO, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS B 818.491.482, représentée par M. [L] [K] en sa qualité de gérant, Parties demanderesses : comparant par M^e Rajnish LAOUINI, Avocat au barreau du Val de Marne – [Adresse 5]

ET :

1. SARL MOBIUS REM, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS B 510.037.955 et pour signification au [Adresse 1], représentée par M. [N] [X] en qualité de gérant 2) M. [N] [X], domicilié au [Adresse 1] Parties défenderesses : comparant par M^e RICHARD David Avocat (C2168)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

Monsieur [O] [M] [J], est un entrepreneur individuel, immatriculé sous le SIREN [Numéro identifiant 2] domicilié à [Localité 9], qui exerce une activité de gestion et de location de terrains et autres biens immobiliers.

La société PLAC’IMMO domiciliée à [Localité 8], exerce également une activité de marchand de biens.

La société MOBIUS REM est une SARL qui exerce une activité de marchands de biens immobiliers. Monsieur [N] [X] qui en est le gérant, est propriétaire de lots de box à usage de parking au sein d’un ensemble immobilier, situé à [Localité 7], en Seine Saint Denis.

En décembre 2018, MÖBIUS REM a vendu à PLAC’IMMO une partie de l’ensemble de box précités.

Courant 2019, des pourparlers ont été initiés entre Monsieur [N] [X] et Monsieur [O] [M] [J], en vue de l’acquisition d’un nouveau lot de boxes de parking, dont Monsieur [N] [X] est propriétaire à [Localité 7].

Le 10 avril 2023, dans le cadre de ces pourparlers d’acquisition, Monsieur [O] [M] [J] a fait une offre d’acquisition du lot de boxes, à laquelle Monsieur [N] [X] a répondu favorablement.

Monsieur [N] [X] souhaitant finalement conserver ce lot, ne s’est pas présenté au rendez-vous prévu chez le notaire en vue de la signature d’une promesse de vente.

Le 22 juin 2023, par lettre RAR, le conseil des demandeurs mettait en demeure MÖBIUS REM et Monsieur [N] [X], son gérant, d’avoir à poursuive la vente du lot de boxes.

Les parties, n’ayant pu trouver une solution amiable à leur différend, Monsieur [O] [M] [J] et PLAC’IMMO ont saisi le tribunal de céans.

Par jugement avant dire droit en date du 21 mai 2024, le tribunal de céans a écarté des débats la pièce n° 4 produite par les demandeurs, couverte par le secret professionnel des notaires.

C’est dans ces circonstances que se présente ce litige.

LA PROCEDURE

Par actes en date du 04 juillet 2023, Monsieur [O] [M] [J] et la SARL PLAC’IMMO assignent la SARL MOBIUS REM et Monsieur [N] [X].

Par ces actes et à l’audience du 6 septembre 2024, Monsieur [O] [M] [J] et la SARL PLAC’IMMO demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu l’article 865, alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 3.4 du Règlement intérieur de la profession de notaire,

Vu l’article 1113 du code civil,

Vu l’article 1118 du code civil,

Vu l’article 1121 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1583 du Code civil,

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 1222 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1231-2 du Code civil,

IN LIMINE LITIS

DEBOUTER les défendeurs de leur demande de mise à l’écart des débats de la pièce n°4 que nous produisons en demande,

A TITRE PRINCIPAL,

DIRE que l’acceptation par la SARL MOBIUS REM de l’offre d’achat du 10 avril 2023 émise par Monsieur [O] [J] formait le contrat de vente.

DIRE que l’acceptation par la SARL MOBIUS REM et Monsieur [N] [X] de l’offre d’achat du 10 avril 2023 émise par Monsieur [O] [J] formait le contrat de vente. DIRE que la rétractation de l’acceptation de la SARL MOBIUS REM et Monsieur [N] [X] doit entrainer l’exécution forcée en nature de la vente.

En conséquence :

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à poursuivre la vente conclue au profit de Monsieur [O] [J] avec faculté de substitution au profit de la société PLAC’IMMO et aux conditions prévues dans son offre d’achat.

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à payer la somme de 45.120 euros à Monsieur [O] [J] au titre de la perte de chance de générer 45.120 euros de revenus locatifs des lots de volumes constituant 47 boxes situés à [Localité 7].

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à payer la somme de 3.500 euros à Monsieur [O] [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM aux entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE que la rétractation de l’acceptation de la SARL MOBIUS REM est fautive

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à payer la somme de 305.500 euros à la société PLAC’IMMO en réparation du préjudice subi caractérisé par la perte de chance d’acquérir et revendre les lots de volumes constituant 47 boxes situés à [Localité 7].

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à payer la somme de 45.120 euros à Monsieur [O] [J] au titre de la perte de chance de générer 45.120 euros de revenus locatifs des lots de volumes constituant 47 boxes situés à [Localité 7].

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM à payer la somme de 3.500 euros à la société PLAC’IMMO en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL MOBIUS REM aux entiers dépens.

A l’audience du 15 novembre 2024, par ses conclusions régularisées à l’audience de plaidoirie du 21 janvier 2025, la SARL MOBIUS REM et Monsieur [N] [X] demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu les articles 1101, 1114, 1124, 1158, 1240, 1231, 1367 et 1583 du Code civil ; Vu les articles 514, 699, 700 et 865 du code de procédure civile :

rejeter l’ensemble des demandes de M. [O] [J] et la SARL PLACIMMO, et À titre reconventionnel de : Condamner solidairement M. [O] [J] et la SARL PLAC’IMMO au paiement de dommages et intérêts de 42.300 € pour indemnité d’immobilisation au profit de la SARL MÖBIUS REM ; Condamner solidairement M. [O] [J] et la SARL PLAC’IMMO au paiement de dommages et intérêts de 5.000 € pour préjudice moral de M. [N] [X] ; Mettre hors de cause M. [N] [X] (pris personnellement) ; Condamner solidairement M. [O] [J] et la SARL PLAC’IMMO au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700 (sic) et aux entiers dépens.

Mettre hors de cause M. [N] [X] (pris personnellement) ;

Écarter l’exécution provisoire de la décision à venir dans l’hypothèse où elle se prononcerait en faveur de l’exécution de la vente forcée de l’immeuble appartenant à la SARL MÖBIUS REM ;

Condamner solidairement M. [O] [J] et la SARL PLAC’IMMO au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700 (sic) et aux entiers dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui les a visées ou ont été régularisées au cours de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire.

A l’audience collégiale du 15 novembre 2024, les parties sont convoquées à l’audience de plaidoirie du 20 décembre 2024, puis reconvoquées le 21 janvier 2025, à laquelle elles se présentent toutes les deux.

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 février 2025. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [O] [M] [J] et PLAC’IMMO, soutiennent au visa de l’article 1583 du code civil, que l’accord des parties constitue une vente parfaite.

Ils font valoir qu’ils ont adressé à Monsieur [X], gérant de la société MOBIUS REM, une

offre d’achat « non équivoque » pour un lot de boxes de parking dont il est propriétaire, qui a été acceptée « sans réserve »

Ils reprochent au vendeur, selon le principe du consensualisme contractuel, de ne pas avoir exécuté la vente de manière fautive,

Ils prétendent que la signature et réitération de l’acte authentique est une simple modalité d’exécution de la vente.

Ils rejettent l’absence de connaissance de l’objet de la vente, faisant valoir qu’ils ont déjà

conclu avec MOBIUS REM en 2018 l’achat d’un lot de parking dans le même ensemble

immobilier.

Ils sollicitent au visa de l’article 1217 du code civil l’exécution forcée de la vente.

Ils sollicitent au titre de la rétractation fautive, la réparation d’une perte de chance, au visa de l’article 1231-1 du code civil.

En réplique, Monsieur [X] et MOBIUS REM sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [O] [M] [J] et de PLAC’IMMO,

Ils font valoir l’inexistence d’un avant contrat ou d’une promesse de vente, nécessaires pour y préciser les éléments essentiels d’un accord de vente.

Ils prétendent que le simple échange de message électronique du 10 avril 2023, est en l’espèce insuffisant à caractériser les qualités essentielles de la chose, qui comporte une contrainte de servitude d’accès.

Ils rejettent au visa de l‘article 1231 du code civil, les demandes d’exécution forcée et de réparation d’un préjudice infondé.

Ils font valoir leur préjudice né de l’immobilisation de leur bien en raison de la présente assignation.

Ils reprochent la mise en cause personnelle de Monsieur [X], constituant un préjudice moral dont ils sollicitent la réparation.

SUR CE

Sur le mérite de la demande

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi, et que, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

Sur l’accord des volontés :

Au visa de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, les débats établissent que, par courriel du 10 avril 2023, Monsieur [O] [J], gérant de la société PLAC’IMMO (pièce n°3 versée aux débats par le demandeur), a adressé à Monsieur [X], gérant de la société MÖBIUS REM, une offre d’achat « ferme et définitive » d’un « lot complet de boxes dont vous êtes propriétaire », au prix de 423 000 euros.

Le tribunal observe que l’offre a été acceptée le même jour par Monsieur [N] [X], gérant de la société MOBIUS REM (pièce n° 3), sans débat, ni sur la chose « le lot complet de boxes dont vous êtes propriétaire », ni sur le prix « au prix de 423.000 euros », Monsieur [N] [X] répondant le même jour par courriel à Monsieur [O] [J] : « je vous remercie pour la présente offre que j’accepte sans réserve ».

Le tribunal constate que la volonté non équivoque des parties de s’engager est clairement présente dans l’offre d’achat acceptée.

Le tribunal retient que la mention « sous réserve de la vérification des documents d’usage » est une modalité de l’offre, qui de surcroît n’a pas donné lieu à controverse par la suite.

Sur la caractérisation de la chose, il n’est, en l’espèce, pas démontré une indétermination des biens vendus, étant observé que, par courrier du 12 mai 2023 (pièce n° 10 versée aux débats par le demandeur), Monsieur [N] [X] écrit au syndic de la copropriété en vue de faire établir un pré-état daté : « … vous attendiez le périmètre de la vente. C’est assez simple, cela regroupe tous les lots dont je suis propriétaire au sein de l’ASL », reprenant ainsi les mêmes termes que ceux stipulés dans l’offre du 10 avril 2023 de Monsieur [O] [J].

Le tribunal relève également qu’il est clairement mentionné que « l’offre est faite SANS CONDITIONS SUSPENSIVE DE PRÊT au prix de 423.000 euros qui sera réglé le jour de la signature de l’acte authentique de vente, par la comptabilité du notaire ».

Il se déduit des courriels échangés le 10 avril 2023 que les parties, qui sont des professionnels de l’immobilier, ont souhaité mettre en relation leurs notaires respectifs pour constater la vente et conclure la rédaction d’un projet d’acte, puis de l’acte authentique, en vue de la formalisation de l’accord des parties.

Le tribunal observe aussi que les différents échanges postérieurs à l’acceptation de l’offre d’achat, dont l’établissement d’un pré-état daté envoyé le 15 mai 2023 par le Syndic de copropriété à Monsieur [N] [X] et transmis le 23 mai 2023 à Monsieur [O] [J], ne peuvent conduire à remettre en cause le caractère parfait de la vente au moment de l’acceptation de l’offre d’achat du 10 avril 2023.

S’agissant des qualités essentielles de la chose – caractéristiques et état des boxes -, outre qu’il s’agit bien, comme précisé supra par Monsieur [X] de « tous les lots dont je suis propriétaire au sein de l’ASL », Monsieur [O] [J] précise dans son offre : « je vous [M [X]] laisse le soin de brancher les lumières au PDL crée par vos soins et réaliser le débarrassage d’usage des boxes. Sur ce second point je vous confirme notre accord pour que vous laissez sur place les portes endommagées ». Ce qui en l’espèce confirme que l’acquéreur avait pris connaissance de l’état de la chose.

Le tribunal retenant que les termes de l’offre datée du 10 avril 2023 et son acceptation sans réserve, répondent aux exigences de clarté sur la chose et le prix, dira que l’offre d’achat acceptée constitue un accord valant contrat parfait, au visa des dispositions de l’article 1583 du code civil et, en conséquence, condamnera la SARL MOBIUS REM à poursuivre la vente conclue au profit de Monsieur [O] [J] avec faculté de substitution au profit de la société PLAC’IMMO et aux conditions prévues dans son offre d’achat.

Sur la demande au titre de la perte de chance

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution.

Monsieur [O] [J] et PLAC’IMMO, n’ayant pu réaliser cette acquisition, sollicitent sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil précité, le versement de la somme de 45.120 € au titre de la perte de chance de générer des revenus locatifs de ces lots de parking.

Ce montant est calculé sur la base de 8 mois d’un revenu moyen de 5.640 euros, estimé sur la base d’une évaluation locative non contradictoire de la société ORPI (pièce n°16) des 47 boxes, fixant un montant indicatif de 5.500 à 6.500 euros hors charges par mois.

Toutefois, Monsieur [O] [J] et PLAC’IMMO manquent à démontrer la réalité du montant de loyer desdits boxes, qui ont la particularité d’être privés d’accès direct, autrement qu’en empruntant ledit parking payant, étant enserrés dans un parking payant géré par la société INDIGO.

Il n’est pas démontré non plus que le calcul des demandeurs prend en compte les différents éléments (charges annuelles d’entretien, taxes foncière…) pour calculer la rentabilité nette de ces boxes.

Dès lors, prenant en compte une rentabilité moyenne d’un parking à 6%, auquel il est appliqué un coefficient de 0,6 compte tenu de la servitude INDIGO, et calculé sur la base de 8 mois retenue par les défendeurs (8/12ème), – soit 6% * 0,6 * 8/12 = 2,4% arrondis à 2,5% -, le tribunal considère cette perte de chance forfaitairement à 2,5 % du montant d’acquisition des lots.

En conséquence, le tribunal fixe l’indemnité due au titre de la perte de chance à la somme de 10 575 euros et condamnera, en conséquence, la société MOBIUS REM à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 10 575 euros au titre de la perte de chance résultant de la rétractation fautive de l’accord de vente, déboutant du surplus de la demande.

Sur les demandes reconventionnelles du défendeur

En application de l’article 1240 du code civil, la faute ou le fait fautif ayant entrainé un dommage pour un tiers oblige celui par la faute duquel il est survenu, à le réparer.

Sur le préjudice d’immobilisation :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu que le tribunal se prononce sur cette demande et déboutera Monsieur [N] [X] et la société MOBIUS REM de leur demande à ce titre ;

Sur le préjudice moral de Monsieur [N] [X] :

Monsieur [N] [X] sollicite la condamnation de Monsieur [O] [J] et PLAC’IMMO, à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral résultant de sa mise en cause à titre personnel.

Le tribunal relève que Monsieur [N] [X], gérant de la société MOBIUS REM, signataire des différents courriels, est partie prenante dans les pourparlers initiés entre les parties depuis 2019.

Faute de caractériser l’abus de droit de Monsieur [O] [J] et PLAC’IMMO et d’établir la réalité du préjudice allégué, Monsieur [N] [X] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du CPC

Considérant qu’il serait inéquitable que Monsieur [O] [J] supporte seul les frais qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice, le tribunal condamnera la société MOBIUS REM, à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 CPC ;

Sur les dépens

La société MOBIUS REM qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Dit que l’offre d’achat acceptée constitue un accord valant contrat parfait, au visa des dispositions de l’article 1583 du code civil ;

Condamne la SARL MOBIUS REM à poursuivre la vente conclue au profit de Monsieur [O] [J] avec faculté de substitution au profit de la SARL PLAC’IMMO et aux conditions prévues dans son offre d’achat ;

Condamne la SARL MOBIUS REM à payer à M. [O] [M] [J] la somme de 10.575 euros, au titre de la perte de chance résultant de la rétractation fautive de l’accord de vente, déboutant du surplus de la demande ;

Déboute M. [N] [X] et la SARL MOBIUS REM de leur demande de dommage et intérêts au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute M. [N] [X] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Condamne la SARL MOBIUS REM à payer à M. [O] [M] [J] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL MOBIUS REM à supporter les dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 144,47 € dont 23,87 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, devant M. Jean-Paul Joye, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. JeanPaul Joye, M^me Cécile Bernheim et M. Éric Vincent.

Délibéré le 28 janvier 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jean-Paul Joye, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président