Décision du 27 septembre 2016

Minute n° 16/00264

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 27 septembre 2016

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Rôle n° 15/00047

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier GOSSELIN de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux

DÉFENDEUR :

Maître X, SELARL AJ ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du Chêne Pointu

[…]

[…]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX – BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

comparant à la visite des lieux

non comparant à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Madame Y, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

E F, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Paris

C D, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 28 juin 2016

Date de la première évocation et des débats : 13 juillet 2016

Date de la mise a disposition : 27 septembre 2016

FAITS ET PROCÉDURE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu est représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire. Il s’agit d’un ensemble immobilier en copropriété, situé […] à CLICHY-SOUS-BOIS (93), sur les parcelles cadastrées section AS n° 21 et n° 23 et AT n° 23, de superficies respectives de 36 175 m², 1 682 m² et 6 839 m².

La résidence du Chêne pointu est située dans le périmètre du projet de débranchement du tramway T4 qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral en date du 12 septembre 2013 déclarant l’opération d’utilité publique au profit du Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF), du Réseau Ferré de France (RFF) et de la Société Nationale des Chemins de Fer Français (SNCF).

L’emprise correspond, en ce qui concerne la parcelle cadastrée :

— section […], à un rectangle constitué d’espaces verts, de voiries et de parking ;

— section […], à une partie du trottoir ;

— section […], à un parking comprenant des espaces verts et situé à l’avant de la parcelle.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 28 juin 2016, annexé à la présente décision.

Par un arrêté préfectoral n° 2015-3250 en date du 1^er décembre 2015, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit du STIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 28 juin 2016 au profit du STIF.

Le STIF expose avoir notifié son offre d’indemnisation au Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 10 novembre 2014. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par une requête datée du 26 février 2015 et reçue le 2 mars 2015 par le greffe, le STIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixer une date de transport sur les lieux et d’audition des parties.

La requête est accompagnée d’un mémoire introductif d’instance. Le STIF justifie avoir notifié la saisine du juge à la partie défenderesse par lettre recommandée avec accusé de réception signé mais non daté.

Par une ordonnance rendue le 27 mai 2016, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 28 juin 2016 ainsi que l’audience publique au 13 juillet 2016. Le STIF a notifié cette décision au Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, par acte d’huissier en date du 7 juin 2016, délivré à personne. La date de réception a laissé au Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire :

— un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du STIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, du code de l’expropriation.

Le STIF sollicite la fixation de la valeur des biens du Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, à un montant de 200 512,5 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 181 375 €, soit 1 451 m² x 125 €/m² ;

— indemnité de remploi : 19 137,5 €.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, a comparu, il n’a pas déposé d’écriture.

Par des écritures reçues le 29 juin 2016 et intitulées Mémoire récapitulatif et complémentaire, le STIF offre une indemnité égale à 213 437 €, prenant en compte une surface plus importante. Le montant global se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 193 125 €, soit 1 545 m² x 125 m² ;

— indemnité de remploi : 20 312,5 €.

Par des conclusions reçues le 17 juin 2016, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 152 629,5 €, soit :

— indemnité principale : 137 845 €, soit 1 451 m² x 95 €/m² ;

— indemnité de remploi : 14 784,5 €.

Un décret n° 2016-823 en date du 22 juin 2016 a, dans son article 1, autorisé le STIF a prendre possession, dans les conditions fixées à l’article L.522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, des terrains non bâtis nécessaires aux travaux de débranchement de la ligne de tramway T4 jusqu’au plateau de Clichy/Montfermeil (Seine-Saint-Denis), sur le territoire de la commune de Clichy-sous-Bois, tels qu’ils sont définis en orange sur les trois plans parcellaires, numérotés de 1 à 3, annexés au décret.

Un arrêté préfectoral n° 2016-1883 en date du 23 juin 2016 prévoit, dans son article 5, que le propriétaire reçoit, au titre de l’occupation et de la prise de possession du terrain, paiement provisionnel d’une somme égale à l’évaluation effectuée par l’autorité administrative compétente (direction départementale de finances publiques / France Domaine), ou à l’offre du STIF si celle-ci est supérieure.

Ces actes administratifs ont été publiés. Le bien de la partie défenderesse est concerné par la procédure d’extrême urgence, étant situé dans le périmètre défini par les annexes du décret.

A l’audience du 13 juillet 2016, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

En l’espèce, le bien est évalué selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 28 juin 2016, selon sa valeur à la date du présent jugement et selon les possibilités d’urbanisme offertes par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et situant le bien en zone UR1.

Sur la consistance du bien :

Les biens sont situés à Clichy-sous-Bois, commune mal desservie tant par le réseau routier que par les transports en commun.

Il s’agit de trois bandes de terrain constituées d’espaces verts, de voiries et de parking.

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 28 juin 2016, annexé à la présente décision.

Sur la méthode :

La société expropriante et le commissaire du Gouvernement emploient la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. En l’absence de remarque de la partie défenderesse, elle sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

L’évaluation du bien se fera terrain intégré.

La situation locative :

Les parties s’accordent pour une évaluation libre de toute occupation.

Sur la détermination des indemnités

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

La partie défenderesse a comparu, elle n’a pas produit d’écrit.

En l’absence de demande de la partie expropriée, le juge :

— fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, en application du dernier alinéa de l’article précité, soit en l’espèce en considération des termes de comparaison produits par la société expropriante et par le commissaire du Gouvernement ;

— et à un montant unitaire à titre d’indemnité principale compris entre 95 €/m², proposé par le commissaire du Gouvernement, et 125 €/m², offert par le STIF, en application des dispositions du premier alinéa de l’article précité.

Sur l’indemnité principale :

* Le STIF produit aux débats les termes de comparaison suivants :

— Acte authentique de vente du 19 août 2013 entre Monsieur Z et Monsieur A

Un terrain nu non-constructible de 14 m² situé 12 allée Nouvelle à Clichy-sous-Bois, cadastrée […].

Superficie : 14 m²

Montant : 1 700 €

Prix du m² : 121 €/m²

— Arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 28 novembre 2013 n°11/11799 (ville de Noisy le Grand / SCI CATHI)

Une parcelle de terrain à bâtir de 2 501 m² située […].

Superficie : 2 501 m²

Valeur unitaire : 139 €

— Arrêt Cour d’Appel de Paris en date du15 décembre 2011 n° 09/10584 (SCI Anatole France c/ Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP)

Un ensemble immobilier en copropriété formant le centre […] à […] sur la parcelle cadastrée […] d’une superficie de 8325 m².

Ce terrain est inclus dans le périmètre de la ZAC de la Dhuys dont la création a été approuvée le 31 janvier 2006.

Le terrain est situé en zone UR du POS.

Valeur unitaire : 180 €/m²

— Acte authentique de vente du 7 décembre 2015 entre la SCI FONCIÈRE RU et le STIF

Un terrain non constructible situé […] à […], à usage de pelouse et trottoir.

Superficie : 13 m²

Montant : 2 088 €

Prix du m² : 125 €/m²

— Promesse de vente en date du 16 juillet 2015 entre l’indivision B et le STIF

Un terrain non constructible situé […] à […], en nature de friche

Superficie : 207 m²

Montant : 25 875 €

Prix du m² : 125 €/m²

La valeur moyenne unitaire de ces cinq termes est de 138 €/m².

Le STIF offre une valeur équivalente, égale à 125 €/m².

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, ne présente aucune observation.

Ces termes sont retenus.

* Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, ne propose aucun terme de comparaison et ne présente pas de demande.

* Le commissaire du Gouvernement verse les trois termes de comparaison suivants :

Date de mutation	Adresse	Cadastre	M²	Prix total	[…]
26/11/2009 […]	[…]	[…]	[…]	432 032 €	139 €
23/02/2012 Vol 2012 P 1564	[…] […]	[…]	[…]	631 040 €	222 €
23/11/2012 VOL 2012 P 5873	[…] […]	[…]	[…]	569 160 €	219 €

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 193,33 €/m².

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur équivalente, égale à 190 €/m², pour référence et applique ensuite un abattement de 50 % pour tenir compte de l’emplacement des terrains et de leur inconstructibilité.

Le STIF, pas plus que le Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, ne formulent d’observation.

Ces termes sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, au titre de la dépossession de leurs biens de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— les premier, quatrième et cinquième présentés par le STIF, correspondant à des ventes de terrains non constructibles, selon une moyenne de 123 €/m² ;

— les trois cités par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 193 €/m² pour des terrains constructibles.

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur moyenne des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, les terrains présentés étant constructibles ; il propose un abattement de 50 %, soit une valeur de 96,5 €/m² pour un terrain non constructible ;

— équivalente à la valeur moyenne, de 123,66 €/m², des trois termes de comparaison (le 1^er, le 4^e et le 5^e) cités par la société expropriante, s’agissant de terrains inconstructibles situés à Clichy-sous-Bois, comme les emprises de l’espèce.

La valeur des présents biens se situe entre 96,5 €/m² et 123,66 €/m².

Les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, et aboutissant à la valeur moyenne de 96,5 €/m² après abattement de 50 % pour inconstructibilité du terrain, correspondent à des ventes qui ont eu lieu en 2009 et en 2012, soit il y a sept ans et quatre ans.

Les termes de comparaison produits par la société expropriante sont plus récents, il s’agit de vente qui ont eu lieu en 2013 et 2015, soit il y a trois ans et un an. Ils permettent de déterminer une valeur moyenne en hausse, de 123,66 €/m².

Au regard des termes de comparaison retenus et des caractéristiques des présents terrains, il convient de fixer la valeur unitaire à 125 €/m².

Ainsi, l’indemnité principale est de 193 125 €, soit 1 545 m² x 125 €/m².

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 193 125 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 178 125 € = 17 812,50 € ;

soit un total de 20 312,50 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 213 437,50 € soit 193 125 € indemnité principale + 20 312,50 € indemnité de remploi.

Il convient d’arrondir cette somme à 213 440 € pour une juste indemnisation.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, le STIF, entité expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugemen contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 28 juin 2016 ;

Fixe à 213 440 € (deux cent treize mille quatre cent quarante euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par le Syndicat des Transports d’Ile de France (STIF) au Syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne pointu, représenté par Maître X es qualité d’administrateur judiciaire, dans le cadre de l’opération d’expropriation partielle de l’ensemble immobilier en copropriété le Chêne pointu situé […] à CLICHY-SOUS-BOIS (93), sur les parcelles cadastrées section AS n° 21 et n° 23 et AT n° 23 ;

Dit que la somme arrondie de 213 440 € se décompose de la manière suivante :

—  193 125,00 €, à titre d’indemnité principale ;

—  20 312,50 €, à titre d’indemnité de remploi ;

Condamne le STIF au paiement des dépens de la présente procédure.

C D

Greffier

E F

Juge