8^e Chambre

N° N° RG 15/08769

NAC : 30Z

Z ASPA

C/

SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES

ORDONNANCE

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le cinq Avril deux mil dix huit par H I-RIMONTEIL, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée de Annie JUNG-THOMAS, Greffier dans l’instance N°N° RG 15/08769 ;

ENTRE :

Z ASPA, dont le […], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e H BAUDOT, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, M^e Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Karine DROUHIN, avocat au barreau De l’ESSONNE, postulant, M^e H COHEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DEFENDERESSE

EXPOSE DES FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Société HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES a conclu, le 24 juillet 2009, un bail commercial en état futur de rénovation avec Madame B C, pour elle-même ou pour le compte d’une société en création dont elle sera la gérante, pour un loyer contractuellement fixé de façon variable, à raison de 10 % du chiffre d’affaires annuel, un loyer de 30.000 € minimum annuels devant être versé.

La destination des lieux loués est celle de Spa, relaxation, massage, soins beauté du corps, cours collectifs, vente de produits y attachés, sous l’enseigne à définir, le preneur s’engageant à faire agréer par le bailleur les parcs de produits vendus et utilisés dans le SPA.

Le bail prévoyait la restructuration des constructions existantes afin d’aménagement du SPA par la bailleresse, le preneur participant aux travaux d’aménagement du SPA, en ce compris les équipements et mobiliers figurant sur les plans, à hauteur de 150.000 € selon des modalités prévues au contrat.

La livraison du SPA devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2009.

La livraison ne devant intervenir finalement que le 28 avril 2010, les parties ont régularisé un avenant du 23 avril 2010 reportant la prise d’effet du bail au 1^er mai 2010, le preneur étant exonéré du loyer contractuel jusqu’au 30 mars 2011 et sa participation financière limitée à 100 000 euros HT compte tenu de son engagement d’achever et de financer les travaux d’aménagement par les entreprises de son choix.

Un constat d’état des lieux a été dressé le 3 mai 2010.

L’établissement a été ouvert au mois de juin 2010.

La société COTTON SPA, locataire, s’est plainte de malfaçons et de défauts de conception (ventilation insuffisante, matériaux de construction et isolation inadaptés) engendrant une forte humidité, une dégradation des murs et plinthes et une odeur nauséabonde mais également des malfaçons engendrant un risque pour la sécurité des personnes.

A sa demande, un procès-verbal de constat a été dressé par la SCP NICOLAS, Huissier de Justice, en date du 9 mars 2011 et son avocat, par courriers des 21 septembre et 13 décembre 2011 a mis en demeure la Société HOTEL DU GOLF D’ETlOLLES de procéder à la remise en état des désordres et l’a informée de l’existence de fuites d’eau et d’infiltrations provoquant des désordres à l’intérieur du SPA.

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2012, la Société COTTON SPA a fait assigner la société HOTEL DU GOLF d’ETlOLLES devant le Juge des Référés du Tribunal de céans afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 23 mars 2012, le Juge des Référés a désigné Monsieur J F, es qualité d’Expert Judiciaire avec pour mission de :

- Relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties et de leurs obligations réciproques ;

- En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants sont imputables, et dans que/les proportions ;

- Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination; donner tous éléments permettant de dire si les désordres sont de nature à compromettre la jouissance des lieux loués et l’exploitation du fonds de commerce considéré ;

- Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

- Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

- Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

- Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

- Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

- Donner son avis sur /'accès par la locataire aux plans et aux locaux techniques relatifs aux installations louées.

Par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 25 mars 2014, les opérations d’expertise ont été étendues aux Sociétés DMV Architectes et D E.

Après plusieurs réunions d’expertise, Monsieur F a déposé son rapport le 26 février 2015.

Par acte d’huissier du 5 juillet 2013, la SA DE L’HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES a fait assigner la société ASPA devant le Tribunal de Grande Instance d’Evry aux fins, principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la société COTTON SPA, d’ordonner l’expulsion de cette dernière et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation le tout sous exécution provisoire.

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 13/5925.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2015, la société COTTON SPA a fait assigner la SA DE L’HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES devant le Tribunal de Grande Instance d’Evry aux fins d’ordonner la jonction avec le dossier RG 13/5925, de juger nul le commandement de payer délivré le 2 octobre 2015 et à titre subsidiaire de suspendre les effets du commandement de payer jusqu’au jugement, de condamner la SA DE L’HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES à lui payer les sommes de 166 455,54 euros HT actualisée à la date des travaux et augmentée de la TVA, la somme de 18518,42 euros au titre des frais engagés, 150000 euros à titre de dommages et intérêts, 20000 euros au titre des frais irrépétibles, aux dépens, la suspension du paiement des loyers, le tout sous exécution provisoire.

Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 15/08769.

Saisi par conclusions d’incident par la société HOTEL DU GOL D’ETIOLLES, le juge de la mise en état a par ordonnance du 18 février 2016 :

Ordonné un complément d’expertise sur le poste de la ventilation/déshumidification

Commis pour y procéder Monsieur G Y, Expert près la Cour d’Appel de Paris ([…] des Dames – 89000 AUXERRE- ice.clim@orange.fr- 06 20 65 02 10), étant rappelé qu’il peut recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne et qu’il peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité, avec pour mission de :

Dire si la modification des installations existantes par l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée telle que préconisée par X est impérativement nécessaire pour remédier aux désordres constatés dans le SPA afin qu’il fonctionne conformément à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

Solliciter des parties tous les documents techniques et contractuels qu’elles détiennent et plus généralement se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

Solliciter des parties des solutions appropriées pour remédier aux désordres, malfaçons ou inachèvements concernant le poste de la ventilation/déshumidification proposant éventuellement plusieurs solutions techniques notamment toute autre proposition alternative soumise par l’une ou l’autre des parties intégrant les contraintes juridiques (passage dans les parties communes, hauteur du local…), techniques (VMC ou non; avec ou sans fermeture de l’espace piscine…) et matérielles (nécessité ou non de fermer le SPA pendant les travaux..) posées et le chiffrage de ces solutions

Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

Fournir toute information ou avis utile à la solution du litige et rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

Dit que la société L’HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES devra consigner la somme de 2500 euros HT à titre de provision sur les honoraires de l’expert et ce dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité, au greffe de la régie de ce Tribunal,

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires,

Dit que dans les deux mois à compter de l’avis de consignation par le greffe, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible notamment au regard de l’intérêt du litige afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au Greffe dans le délai de CINQ MOIS à compter de l’acceptation de sa mission

Dit que, préalablement à ce dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

Dit que Madame H I, juge, sera chargée du contrôle de l’expertise;

Ordonné le retrait du rôle jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Dit que l’affaire sera rétablie à la demande de la partie la plus diligente,

Réservé les dépens

Rejeté le surplus des demandes

Par conclusions du 14 juin 2016, la société COTTON SPA a sollicité le rétablissement au rôle de l’instance et la jonction.

Le dossier RG 13/5925 a été rétabli sous le numéro RG 16/05139.

Par ordonnance du 20 octobre 2016, le juge de la mise en état a notamment :

Ordonné la jonction entre les deux dossiers RG 15/08769 et RG 16/05139 sous le numéro RG 15/08769 ;

Renvoyé l’examen du dossier à l’audience de mise en état du 19 janvier 2017 pour conclusions de la SA HOTEL DU GOL D’ETIOLLES

Réservé les dépens

Monsieur G Y, Expert, a déposé son rapport le 10 janvier 2017.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2017 placé le 18 décembre 2017 au Tribunal, la société HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES a assigné en intervention forcée la société EAGLE D’ETIOLLES devant ce même Tribunal aux fins de jonction de l’instance avec celle principale et a sollicité sa garantie pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en lien avec la réfection de la toiture du bâtiment loué par la SARL ASPA outre sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident à fin de jonction notifiées le 20 décembre 2017 dans la procédure principale sous le numéro RG 15/8769, la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES a sollicité de voir prononcer la jonction avec l’instance afférente à la procédure contre la SCI EAGLE D’ETIOLLES enregistrée sous le numéro 17/07914.

Lors de l’audience devant le juge rapporteur, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Une audience sur incident a été fixée devant le juge de la mise en état au 15 février 2018 date à laquelle elle a été renvoyée au 15 mars 2018.

Par conclusions notifiées le 13 mars 2018, la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES sollicite de :

- la recevoir en son appel en garantie et l’y déclarer bien fondée

- Joindre l’instance ouverte par la présente assignation, avec l’instance principal actuellement pendante devant le Tribunal de Grande Instance d’EVRY, portant le RG n°15/08769,

- Dire que la SCI EAGLE D’ETIOLLES sera tenue de garantir la Société HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en lien avec la réfection de la toiture du bâtiment loué à la Société COTTON SPA.

- Condamner la SCI EAGLE D’ETIOLLES au paiement de la somme de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- La condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître DROUHIN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’expert Monsieur Y a déposé son rapport le 10 janvier 2017 aux termes duquel il conclut à deux causes la première en lien avec l’installation du traitement de l’air et la deuxième en lien avec des infiltrations affectant le local dues à un défaut de toiture en zinc qui ont engendré une forte humidité du mur dans le local « électricité » et ont détérioré une zone du plafond de l’espace piscine. L’expert précise que « ces problèmes d’infiltration ne sont pas à l’origine du litige mais aggravent la situation (hygrométrie excessive de l’air ambiant) indiquant par ailleurs « la réfection de la toiture et du système d’évacuation de l’eau pluviale est à la charge de l’Hôtel du Golf d’Étiolles »

Selon ce rapport la toiture du bâtiment serait à l’origine de l’aggravation des désordres. Or, il résulte des clauses du bail liant la SCI EAGLE D’ETIOLLES et la société HOTEL DU GOLF que les travaux de toiture relevant de l’article 606 du code civil est à la charge du bailleur de sorte que la SCI EAGLE D’ETIOLLES, bailleur doit garantir son locataire.

Par conclusions d’incident afin de communication de pièces notifiées au RPVA le 17 janvier 2018 la société SAS HOTEL DU GOLF, sollicite de :

Ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir la communication pour la société COTTON 'SPA de ses comptes annuels pour les exercices 2009 (année de conclusion du bail commercial) à 2015,

La Condamner au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux dépens du présent incident.

A l’appui de cette seconde demande en incident, la SAS HOTEL DU GOLF fait valoir que par sommation du 20 décembre 2017, elle a sommé la société ASPA de produire ses comptes annuels pour les exercices 2009 à 2015 et l’ensemble de ses contrats d’entretien ; que la société ASPA n’a déféré que partiellement à cette sommation ; or, pour discuter du préjudice sollicité par cette dernière, il est nécessaire qu’elle produise ses comptes annuels lesquels permettront d’établir avec certitude les éléments déterminants du chiffre d’affaires étant entendu que le loyer est partiellement adossé sur lesdits chiffres.

Par conclusions d’incident notifiées le 13 février 2018, la SARL COTTON SPA sollicite du juge de la mise en état de :

 – Débouter la société HOTEL DU GOLF de sa demande de jonction,

- Débouter la société HOTEL DU GOLF de sa demande de communication de pièces,

- Débouter la société HOTEL DU GOLF de sa demande au titre de l’article 700 du C.P.C.,

- Condamner la Société L’HOTEL DU GOLF à payer à la Société ASPA la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du C.P.C.,

- Réserver les dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle s’oppose fermement à la demande de jonction tardive et qui ne la concerne pas. Les manœuvres sont dilatoires alors que le SPA souffre de ses préjudices depuis son ouverture en juin 2010. Il n’y aura aucune incidence entre les deux jugements. L’assignation n’a été diligenté que depuis que la SCI EAGLE D’ETIOLLES a acquis les locaux alors qu’au préalable le propriétaire des locaux, la société ABINVEST avait des liens très étroits avec la société HOTEL DU GOLF. Il résulte des conclusions de l’expert que la toiture n’est pas en cause dans l’origine des désordres affectant la société COTTON 'SPA mais des infiltrations ayant pour origine le défaut d’entretien et de travaux dans les règles de l’art dont le coût des reprises est de l’ordre de 15 000 euros.

Sur le second incident relatif à la communication des pièces, elle fait valoir qu’elle a parfaitement rempli ses obligations en transmettant l’état des ventes visé par l’expert-comptable ainsi que cela est stipulé dans le contrat de bail ; elle fait valoir que le chiffre d’affaires se maintient alors qu’il devrait être en augmentation ; qu’elle n’a pas refusé les clients de l’hôtel mais la configuration du SPA avec un bassin de nage ne permet pas d’accueillir des séminaires ; que malgré la volonté de nuire de la SAS HOTEL DU GOLF, la société essaie de se maintenir mais le chiffre d’affaires est impacté et le manque de trésorerie crée des difficultés ; qu’il n’y a cependant qu’un seul créancier inscrit avec lequel elle a conclu un accord.

Par conclusions notifiées le 14 mars 2018, la société SCI EAGLE D’ETIOLLES sollicite du juge de la mise en état de :

Débouter la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES en sa demande de jonction

Débouter la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES en sa demande au titre de l’article 700 du CPC

Condamner la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES au règlement de la somme de 1500 euros et aux dépens

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que si les actes de procédure lui était dénoncées, aucun pièce à l’exception du rapport de Monsieur Y ne lui a été communiquée ; que dans ces conditions la jonction obéit à des règles procédurales non respectées ; que de surcroît, elle est totalement inopportune ; que la SAS HOTEL DU GOLF ne rapporte en aucune façon la preuve de l’intérêt d’une bonne justice alors même que depuis l’introduction de l’affaire en 2012, elle n’a attrait aucun des anciens propriétaires ; que cette mise en cause est très tardive, que la SCI EAGLE D’ETIOLLES n’a pas participé aux opérations d’expertise ; que la demande de jonction est contraire à l’intérêt d’une bonne justice dont elle ne fera que retarder l’issue.

A l’audience du 15 mars 2018, l’ordonnance a été mise en délibéré au 5 avril 2018 par mise à disposition au greffe.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux conclusions des parties par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I- sur la demande de jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Aux termes de l’article 368 du code de procédure civile, les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Aux termes de l’article 766 du code de procédure civile, le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.

En l’espèce, il résulte des pièces et de la procédure que la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES a assigné en intervention forcée la SCI EAGLE D’ETIOLLES par acte d’Huissier du 15 décembre 2017 placé le 18 décembre 2017 soit quasiment un an après le dépôt du rapport d’expertise.

Le problème de la détérioration de la toiture était préalablement connu de la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES. L’expert a, en effet, joint dans son rapport une photographie de la toiture et indique en mention “toiture détériorée malgré les travaux de réfection effectués il y a environ 1 an par l’HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES (photo réalisée en juin 2016 lors de la 1^re réunion d’expertise)”.

La SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES n’a pas assigné le propriétaire bailleur préalablement ni en ordonnance commune ni au fond.

L’assignation en intervention forcée est donc tardive.

Par ailleurs, la solution du litige entre la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES et la SARL ASPA n’est pas interdépendante de l’appel en garantie formé par la SAS HOTEL DU GOLF D’ETIOLLES.

Il n’y a pas entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Au contraire, une jonction ne ferait que retarder l’issue judiciaire.

En conséquence, la demande de jonction sera rejetée.

II- sur l’incident de communication de pièces

Le contrat de bail prévoit un loyer variable avec un loyer minimum garanti. A ce titre, le contrat stipule que le Preneur s’engage à communiquer trimestriellement à terme échu au bailleur un état des ventes et enfin d’année civile, un état récapitulatif desdites ventes visé par son expert-comptable.

Il résulte des pièces produites que la SARL COTTON 'SPA a communiqué lesdites pièces.

Cependant, à la suite des désordres mis en exergue par les deux expertises, la SARL COTTON 'SPA sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Les clauses du contrat de bail mentionnant la communication d’un état récapitulatif des ventes visé par l’expert-comptable n’ont vocation à s’appliquer que dans le cadre du cours sans incident du bail mais en revanche ne s’appliquent pas dans le cadre d’une procédure judiciaire en indemnisation d’un préjudice.

Or, il apparaît nécessaire pour permettre une discussion contradictoire des demandes formulées relatives au préjudice que la SARL COTTON 'SPA communique ses comptes annuels (bilans) de 2009 à 2015.

En conséquence, il y a lieu de faire injonction à la SARL COTTON 'SPA, de communiquer ses comptes annuels (bilans) de 2009 à 2015. En revanche, le Tribunal pouvant tirer toute conséquence de droit de la carence éventuelle d’une des parties dans sa production de pièce, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il sera fait injonction à la SARL ASPA de communiquer ses comptes annuels (bilans) de 2009 à 2015 au plus tard pour le 19 avril 2018 (sans audience) selon le calendrier de procédure fixé au dispositif.

II- Sur les mesures accessoires

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, chacune des parties conservera ses dépens de l’incident.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 776 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe ;

REJETONS la demande de jonction entre les numéros RG 15/8769 et RG 17/7914

RENVOYONS l’examen de l’instance RG 15/8769 à l’audience de la mise en état du 21 juin 2018 pour clôture impérative avec calendrier de procédure :

— injonction faite à la SARL ASPA de communiquer ses comptes annuels (bilans) de 2009 à 2015 au plus tard pour le 19 avril 2018 (sans audience),

— conclusions récapitulatives de la SAS HOTEL DU GOLF pour le 17 mai 2018 (sans audience),

— conclusions récapitulatives de la SARL ASPA pour le 7 juin 2018 (sans audience);

DISONS que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d’incident ;

REJETONS les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à EVRY, le 05 Avril 2018

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT