Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e CAUVIN LAVAGNA

1 EXP M^e Luc GIRARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

AM-AN I, S C, W F, AA D, AG AH D, AO-AP E, T B, U V épouse X […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Y AD IMMOBILIER SAS, dont le siège social est […] à MANDELIEU LA NAPOULE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

JUGEMENT DU 23 Avril 2018

DÉCISION N° : 2018/187

RG N°14/05012

DEMANDEURS :

Madame AM-AN I

née le […] à […]

[…]

La Toquade

[…]

Monsieur S C

né le […] à […]

[…]

La toquade

[…]

Madame W F

née le […] à […]

[…]

VIA N 13/A TURIN (ITALIE)

Monsieur AA D

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame AG AH D

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AO-AP E

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur T B

né le […] à […]

[…]

LA TOQUADE

06590 THEOULE-SUR-MER

Madame U V épouse X

née le […] à […]

[…]

LA TOQUADE

06590 THÉOULE-SUR-MER

représentés par M^e Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e ROVERA, avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDERESSE :

Synd. de copropriétaires LA TOQUADE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Y AD IMMOBILIER SAS, dont le siège social est […] à MANDELIEU LA NAPOULE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[…]

06590 THEOULE-SUR-MER

représentée par Maître Marcelle CAUVIN-LAVAGNA de la SELARL CLELIA JURIS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame AM, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Z, Magistrat à titre temporaire

Assesseur : Monsieur LEGAY, Vice-Président

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame A

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 décembre 2017 ;

A l’audience publique du 10 Janvier 2018,

Madame AM, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 mars 2018.

Le prononcé du jugement a été reporté au 23 avril 2018 .

***

• EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2014, M^me AM-AN I, M. S C, M. W F, M. AA D, M^me AG AH D, M. AO-AP E, M. T B et M^me U V épouse B, propriétaires de différents lots dans l’ensemble […], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOQUADE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Y AD IMMOBILIER SAS, devant le Tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir :

Vu les dispositions des articles 11, 18, 24, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 9, 10, 11, 13, 14, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967,

Voir annuler les résolutions n° 16, 17, 18, 23, 24, 25, 26, 35, 36, 37, 38, 40, 41 et 43 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 15 juillet 2014,

Voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOQUADE à payer et porter à chacun des requérants, la somme de 2.000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Vu les dernières conclusions des demandeurs, signifiées par le RPVA le 25 septembre 2017, demandant au tribunal de :

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2015 annulant les résolutions n° 23, 24 et 36 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014,

Voir annuler les résolutions n° 16, 17, 18, 25, 26, 35, 37, 38, 40, 41 et 43 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 15 juillet 2014,

Voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOQUADE à payer et porter à chacun des requérants, la somme de 2.000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOQUADE, signifiées par le RPVA le 18 décembre 2017, aux fins de voir :

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,'

Par application des dispositions de l’article 32-1 du Code civil, condamner les demandeurs conjointement et solidairement au paiement d’une amende civile à hauteur de 10.000 euros,

Condamner conjointement et solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts, par application des dispositions des articles 1217 et 1231-1 du Code civil, anciennement 1147 du Code civil,

Les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 21 décembre 2017 ;

***

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualification du jugement :

Toutes les parties ont comparu. La présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort eu égard à la nature du litige.

Sur la recevabilité de l’action :

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions des assemblées générales.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2014, que :

— Les consorts C-I étaient défaillants (M^me C, bien que présente à l’assemblée, n’a pas signé la feuille de présence et n’a pas participé aux votes)

— M. D a quitté la réunion après le vote de la résolution n° 8,

— M. E, B ont voté contre les résolutions n° 16, 17 et 18 et ont quitté la réunion après le vote de ces résolutions,

— M. F a voté contre ces résolutions.

En revanche, M. F est irrecevable à solliciter l’annulation des résolutions :

— n° 25, 26, 38 en faveur desquelles il voté,

— n° 35. 37. 40. 41 auxquelles il s’est abstenu,

— n° 43 contre laquelle il a voté (rejetée par l’assemblée à l’unanimité).

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 16, 17 et 18 :

L’ensemble des demandeurs, qui étaient absents ou ont voté contre ces résolutions, sont recevables à contester ces résolutions.

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a :

— approuvé le modificatif de l’état descriptif de division dressé le 12/12/2013 (résolution n° 16)

— approuvé les nouvelles grilles de répartition des charges consécutives à la modification de l’état descriptif de division (résolution n°17)

— donné mandat au syndic pour procéder à la régularisation du modificatif de l’état descriptif de division et répartition des charges et accomplir toutes formalités nécessaires (résolution n° 18).

Les résolutions n° 16 et 17 ont été adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par 27 copropriétaires sur 40 totalisant 6753/10000 tantièmes (majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix).

La résolution n° 18 a été votée à la majorité de l’article 25 et a recueilli 7197 / 10000 tantièmes.

Les demandeurs contestent le modificatif de l’état descriptif de division en ce qu’il porte sur :

La réunion des lots 105, 107 et 108 en un lot unique qui portera le numéro 192 (appartements réunis)

Ils font valoir que la réunion de ces lots implique la destruction de murs maîtres séparant les lots d’origine, parties communes, ainsi qu’une appropriation d’une partie du couloir, partie commune, qui n’ont jamais été autorisées par décision d’assemblée générale,

La réunion des lots 173 et 190 en un lot unique qui portera le numéro 194 (cave et garage transformés en appartement)

Ils font valoir que la réunion des deux lots implique l’abattement d’un mur maître de séparation, partie commune, qui n’a jamais été autorisée par une quelconque assemblée générale, en violation des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

La création de deux emplacements de stationnement extérieurs privatifs qui porteront les numéros 201 et 202 (parkings n° 34 et 35).

Ils font valoir que ces parkings ont été réalisés sur des sorties de secours, ce qui est illicite ; qu’en outre, ils ont été attribués de manière discriminatoire à Monsieur G (lots 179 et 180) et M^me AI-AJ (lot 101) alors qu’ils auraient dû être proposés à tous les copropriétaires pour respecter le principe d’égalité entre les copropriétaires.

Concernant la réunion des lots, le syndicat des copropriétaires réplique que les modifications ont été faites à la construction par le promoteur en 1976, de sorte qu’il n’a jamais été besoin de modifier ou toucher les murs maîtres ; que les travaux de réunion ont été validés par les assemblées générales de 1985 et 1986, ainsi que par le permis de construire modificatif déposé en 1994 consacrant l’existant.

Il se prévaut en outre du rapport d’expertise de M^me AB AC et de l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence rendue le 6 juillet 2017, concernant les lots 179 et 190.

Les demandeurs contestent ces régularisations. Ils soutiennent notamment que les conclusions de l’expert sont hypothétiques, qu’elles ne concernent pas les lots 105, 107 et 108, que le permis de construire modificatif portait uniquement sur la surélévation de la résidence et la création d’un logement, que les assemblées générales de 1985 et 1986 n’ont nullement validé les travaux de réunion des lots concernés. Ils ajoutent qu’aucune pièce n’est produite aux débats pour justifier le caractère définitif des décisions et que de plus, les assemblées générales doivent être publiées pour être opposables aux tiers.

°°°

L’ensemble immobilier LA TOQUADE est régi par un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi par M^e Demonceaux, notaire à Cannes, le 7 décembre 1973, publié au Bureau de hypothèques de Grasse le 6 février 1974. Un modificatif à l’état descriptif de division, reçu le 8 août 1974 par M^e Combe, notaire à H, a été publié le 8 novembre 1974.

Il est constant que de nombreux lots, à usage de caves et de garages, ont été transformés en surfaces habitables sans modification de l’état descriptif de division d’origine, et que depuis plusieurs années la copropriété est confrontée à ce problème. Le modificatif à l’état descriptif de division établi par M^e GIANNINI, notaire associé à H, soumis à l’approbation de l’assemblée générale du 15 juillet 2014, a pour objet de régulariser les situations litigieuses.

Ainsi, la convocation à l’assemblée générale expose que le modificatif a pour objet de mettre en harmonie l’état descriptif de division suite aux transformations réalisées « au moment de la construction ».

Aux termes du modificatif,

— les lots 173 (garage 34) et 190 (cave 13) sont réunis en un lot unique portant le numéro 194 (studio)

— les lots 105, 107 et 108 sont réunis en un lot unique portant le numéro 192 (appartements réunis),

— les lots 195 à 202 sont créés par prélèvements sur les parties communes et correspondent à 6 caves (lots n° 195 à 200) et à deux aires de stationnements extérieurs portant les numéros 34 et 35 (lots 201 et 202).

Il résulte des pièces produites aux débats que l’assemblée générale du 3 juillet 2012 a notamment régularisé :

— les lots n° 102, 105, 107, 108, 138, 133, 135, 136, 179 et 180 ayant empiété sur les parties communes (résolution n° 39) ;

— les lots n° 173, 178, 179, 180 et 190 ayant fait l’objet d’un changement de destination totale : garages ou caves transformés en appartements (résolution n° 41),

— la création des deux parkings extérieurs privatifs portant les numéros 34 et 35 ne figurant pas sur l’état descriptif de division (résolution n° 37).

Les consorts I/C AK F et D ont formé un recours en annulation de l’assemblée générale en son entier et, subsidiairement, de plusieurs résolutions dont les résolutions ci-dessus n° 37, 39 et 41.

A l’appui de leurs demandes, ils faisaient valoir d’une part, que ces résolutions, adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, auraient dû être soumises à un vote à l’unanimité, s’agissant d’aliénations des parties communes, et d’autre part, que les projets d’actes modificatifs du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges, exigés par l’article 11-I-6° et 11-I-3° du décret du 17 mars 1967 pour la validité des décisions, n’étaient pas joints à la convocation.

Par jugement du 2 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— débouté l’ensemble des demandeurs de leur demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier,

— déclaré l’ensemble des demandeurs irrecevables à requérir l’annulation des résolutions 37 et 39,

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 41,

— prononcé l’annulation de la résolution n° 43 (non concerné par la présente procédure) faute d’avoir été votée à l’unanimité en application de l’article 26 al 3.

Par arrêt en date du 6 juillet 2017, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.

La Cour a notamment considéré que : « le vote de la résolution n° 41 visait ici à régulariser une situation ancienne, déjà évoquée lors d’une précédente assemblée générale du 7 décembre 1985, existante depuis la construction de l’immeuble achevée en 1976 ».

Les décisions de l’assemblée générale du 3 juillet 2012 étant définitives, les demandeurs ne sont plus recevables ni fondés à remettre en cause les transformations des lots 105/107/108 et 173/190, ni la création des deux emplacements de stationnement, et par suite à contester le modificatif de l’état descriptif de division qui intègre ces transformations et la création des parkings.

Les demandeurs soutiennent que l’annulation du modificatif de l’état descriptif de division est encore encourue pour non-respect du principe d’égalité entre les copropriétaires, au motif que les emplacements de stationnement ont fait l’objet d’une attribution totalement discriminatoire au profit de deux copropriétaires. Monsieur C explique à cet égard qu’il avait souhaité faire l’acquisition d’un parking et que son offre a été refusée lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2013, au prétexte qu’il ne fournissait pas de devis et autres pièces justificatives.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’assemblée générale de juillet 1997 s’est prononcée pour l’attribution des deux parkings à M. J aux droits de qui se trouve M. G et à M. K aux droits de qui se trouve M^me L et que la vente pourra intervenir dès que l’état descriptif de division modificatif sera régularisé.

Il résulte du pv d’assemblée générale du 25 juillet 1997, que l’assemblée avait décidé (résolution n° 7) à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés :

1°) de modifier l’état descriptif de division afin de créer 8 nouveaux lots privatifs (6 caves et 2 parkings) et de modifier corrélativement les millièmes de copropriété,

2°) de vendre les nouveaux lots ainsi créés au prix de 1 franc symbolique, au profit « des copropriétaires concernés qui en ont fait l’usage » : soit pour les parkings à K et J.

L’assemblée avait mandaté le syndic pour créer ces nouveaux lots privatifs et les vendre aux personnes citées au franc symbolique.

Ces décisions n’ont cependant pas été suivies d’effet dans les années qui ont suivi.

Les lots créés ne sont pas identifiés dans le procès-verbal de l’assemblée générale mais il n’est pas contesté qu’il s’agit des deux parkings 34 et 35, dont la création a depuis été régularisée par l’assemblée générale du 3 juillet 2012.

Si la vente des parkings, parties communes, au prix de un franc symbolique aux « copropriétaires concernés qui en ont fait l’usage » peut paraître surprenante, il demeure que la décision est devenue en l’état définitive.

En tout état de cause, le modificatif de l’état descriptif de division, approuvé par l’assemblée générale du 15 juillet 2014, ne comporte pas les noms des propriétaires des lots ni des attributaires des emplacements de stationnement créés, de sorte qu’il ne peut encourir l’annulation de ce chef.

Les moyens de nullité invoqués par les demandeurs à l’encontre de la résolution n° 16 ne sont pas fondés. Il y a lieu de les rejeter.

Sur la nouvelle grille de répartition des tantièmes généraux :

Aux termes de la résolution n° 17, l’assemblée générale a approuvé, à la majorité renforcée des 2/3 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, par 27 copropriétaires sur 40 totalisant 6753/10000 tantièmes, les nouvelles grilles de répartition des charges consécutives à la modification de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires expose que la nouvelle grille de répartition des charges communes générales et des quotes parts de parties communes, rendue nécessaire par les diverses transformations réalisées sans modification de l’état descriptif de division d’origine, a été calculée à partir des plans du permis de construire modificatif délivré le 28 octobre 1994 et des superficies calculées par l’architecte, Monsieur M.

Les demandeurs soutiennent qu’en vertu des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont d’ordre public, toute modification de la répartition des charges doit intervenir à l’unanimité des copropriétaires. Ils font valoir que, faute d’avoir été votées à l’unanimité, la résolution n° 17 et par voie de conséquence la résolution n° 18 doivent être annulées.

°°°

Il est constant que les modifications effectuées dans l’immeuble, par transformations de caves ou garages en surfaces habitables, avec emprises sur les parties communes, sans modificatif de l’état descriptif de division, a abouti à favoriser les copropriétaires concernés au regard des millièmes de charges dont ils étaient redevables ; face à cette situation, des décisions ont été prises à partir de 1986 pour adapter les millièmes à ces aménagements, mais de façon empirique et sans base légale.

Le rapport de Monsieur N, Président du conseil syndical, joint à la convocation à l’assemblée générale, qui reprend l’historique de la copropriété et explique les irrégularités ainsi que les solutions d’adaptation adoptées, est particulièrement édifiant.

La copropriété a tenté à plusieurs reprises et par diverses décisions d’assemblée générale de régulariser les situations litigieuses, mais les décisions des assemblées générales n’ont pas jusqu’à présent été suivies d’effet, en raison notamment des procédures engagées systématiquement par certains copropriétaires.

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous (action en révision dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans le délai de deux ans à compter de la première mutation d’un lot intervenue depuis la publication), la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En l’espèce, la modification de la répartition des charges est consécutive à l’adoption du modificatif à l’état descriptif de division, rendu nécessaire par les transformations et créations des lots, lesquelles ont été régularisées et autorisées par les assemblées générales, notamment du 3 juillet 2012, par décisions valablement adoptées à la majorité des 2/3 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits privatifs des autres copropriétaires.

Ainsi, la Cour d’Appel, dans son arrêt du 6 juillet 2017, portant sur l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 3 juillet 2012 du changement de destination des lots 173, 178, 179, 180 et 190, mais susceptible de s’appliquer aux autres lots visés dans la présente procédure, a considéré :

« M^me O et M. C, opposants à la résolution adoptée par l’assemblée, ne sont pas fondés à soutenir que cette résolution aurait dû être votée à l’unanimité au motif que la transformation de surfaces non habitables en surfaces habitables entraîne nécessairement une modification de la répartition des charges laquelle, en application de l’article 11 de la loi requiert l’unanimité des copropriétaires, alors que par exception également prévue par ce texte, la modification de la répartition des charges consécutive à des travaux ou à des actes d’acquisition ou de disposition votés par l’assemblée générale à la majorité exigée par la loi peut être décidée par l’assemblée à la même majorité et qu’il n’est pas établi en quoi et sur quel fondement le changement de destination de parties privatives, voté par l’assemblée générale, qui ne modifie pas la destination de l’immeuble lui-même, ni l’aspect extérieur de celui-ci aurait dû être adopté à l’unanimité … »

Il convient, en conséquence, de débouter les consorts I/C AK F et D de leur demande d’annulation des résolutions n° 16, 17 et 18.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 25 et 26 :

Par la résolution N° 24, adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi, l’assemblée générale a décidé l’exécution des travaux de percement de la dalle béton et confection d’une trappe pour avoir accès au vide sanitaire situé à côté de l’appartement de Monsieur G, (lots 179/180), a confié la réalisation des travaux à l’entreprise la moins disante pour un montant de 3410 euros TTC et a décidé de la répartition de la dépense en charges communes générales.

La résolution n° 26 a fixé le montant des honoraires du syndic sur ces travaux.

Les demandeurs (à l’exception de M. F dont la contestation est irrecevable) exposent que les époux G sont propriétaires des deux lots n° 179 et 180, à usage de caves, qu’ils ont réunis pour les transformer en appartement, sans autorisation ; qu’à cette occasion, ils ont annexé le dégagement, partie commune, attenant au lot 179, qui permettait d’accéder au vide sanitaire, et se sont appropriés celui-ci en l’utilisant comme buanderie et local de rangement.

Ils considèrent dès lors que les travaux envisagés, pour créer un nouvel accès au vide sanitaire par les parties communes, alors que ce sont les époux G qui ont privé cet accès en s’appropriant une partie commune, doivent être mis à la seule charge de ces derniers et non être supportés par la collectivité.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les caves ont été transformées en deux pièces au cours de la construction par le promoteur, et que les pv d’assemblées générales ont validé cette situation ainsi que le permis de construire modificatif de 1994.

Il précise qu’à la demande de la copropriété, les époux G ont débarrassé le vide sanitaire tout en demandant que l’accès ne se fasse plus par leur lot ; que l’assemblée du 15 juillet 2014 a considéré, à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, que la fermeture à l’accès au vide sanitaire par le lot 179 incombait à la copropriété.

°°°

Il ressort du rapport d’expertise en date du 5 août 2014 de M^me AB AC, expert désigné par ordonnance de référé du 16 août 2013, que les lots 179 et 180, qui sont à usage de caves dans l’état descriptif de division, ont fait l’objet d’un changement de destination totale en surfaces habitables avec annexion de parties communes et que le seul accès au vide sanitaire se faisait par une porte à partir du lot n° 179.

Après étude des différents plans, pièces produites et constatations, l’expert a considéré que l’architecte du promoteur était probablement l’auteur des modifications dès l’origine de la construction de l’ensemble immobilier achevé en 1976.

De même, M. AD AE, ingénieur conseil, précisait dans un rapport du 20/04/2013 qu’il avait acquis l’intime conviction que l’accès au vide sanitaire existait depuis l’origine de la construction.

L’expert soulignait que l’accès unique à partir du lot 179 rendait difficiles toutes interventions nécessaires à l’entretien des différents réseaux communs qui traversent le vide sanitaire.

L’assemblée générale du 3 juillet 2012 a régularisé la consistance des lots 179 et 180, mais il est apparu nécessaire de séparer les appartements du vide sanitaire sur lequel ils ouvraient.

Ainsi, le rapport de visite de la résidence LA TOQUADE, dressé par le SDIS, en date du 26/10/2016 préconisait eu égard au risque de propagation d’un incendie aux autres locaux, de supprimer la communication entre le vide sanitaire et la partie habitation.

Au regard des conclusions des experts, corroborées par les pièces produites, faisant remonter l’accès du lot 179 au vide sanitaire à la construction de l’immeuble, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que seuls les époux G, propriétaires des lots 179 et 180, doivent supporter la charge des travaux relatifs à la fermeture de l’accès au vide sanitaire et la création d’un accès indépendant.

La demande d’annulation de la résolution n’est dès lors pas fondée.

Sur la demande de nullité de la résolution n° 35 :

La résolution n° 35 était intitulée : AUTORISATION A DONNER AU SYNDIC D’ENGAGER UNE PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF SUITE A LA CESSION DE TERRAIN INTERVENUE ENTRE LA COPROPRIETE LA TOQUADE ET LA MAIRIE LE 27 FEVRIER 1984 ;

Le syndicat des copropriétaires exposait qu’il avait signé avec la Mairie de Théoule sur Mer, le 27 février 1984, un acte de cession gratuit d’une parcelle de terrain appartenant à la copropriété, destiné à l’installation d’une école primaire ; que cette vente n’a jamais été publiée aux hypothèques car suite à un remembrement du cadastre, les numéros de parcelles ont changé et sont donc erronés ; qu’en dépit de différents courriers et rencontres organisés entre la Mairie, le conseil syndical et le syndic pour trouver une solution amiable au problème, aucun consensus n’a été trouvé.

La résolution, adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, a autorisé le syndic à « agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, à l’encontre de la commune de Théoule sur Mer pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir un nouvel acte de cession comprenant une servitude non altus tollendi visant à ne pas dépasser la hauteur actuelle de ce bâtiment préfabriqué et sa destination ».

A l’appui de leur contestation, les demandeurs font valoir que, sur recours de M. C, M^me I et M. F, le tribunal de grande instance de Grasse a selon jugement du 17 mai 2016 annulé la résolution n° 42 de l’assemblée générale du 5 septembre 2013 ayant autorisé le syndic à procéder à la donation du terrain au profit de la commune de Théoule sur Mer ; que le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement ; que dans ces conditions la résolution n° 35 attaquée est prématurée et sa nullité s’impose.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la résolution a été votée dans l’intérêt de la copropriété afin d’obliger la mairie à surseoir à son projet de construction d’une école sur plusieurs étages sur le terrain dont s’agit, dans l’attente de la décision de justice sur les conditions de la cession du terrain. Il précise qu’en application de la résolution n° 35, il a assigné la Mairie.

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Le tribunal constate que :

— Les demandeurs ne produisent pas le jugement du 17 mai 2016,

— le syndicat ne produit pas l’assignation qu’il a délivrée 6 novembre 2015 à la Mairie de Théoule suite à la résolution n° 35, bien que l’acte soit visé dans son bordereau de communication de pièces (n° 37).

Cependant, les parties ne les contestent pas.

En l’état de l’appel interjeté, la nullité de la résolution du 15 juillet 2014 n’est pas encourue.

Par ailleurs, les tribunaux ne peuvent se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée d’agir ou non en justice, ni préjuger du résultat de l’action d’ores et déjà engagée par le syndicat des copropriétaires.

La demande d’annulation est rejetée.

Sur l’annulation de la résolution n° 37 :

Par la résolution n° 37, l’assemblée générale a sur la demande de Monsieur N mandaté le syndic pour « établir la déclaration préalable à la Mairie en vue de créer deux ouvertures de 70/70 cm dans les murs pignons avec portes à serrure au-dessus de la toiture du lot 113 ».

La résolution, mise au vote à la majorité de l’article 24, a été adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés.

A l’appui de leur demande d’annulation, les demandeurs (à l’exception de M. F qui s’est abstenu et dont la contestation est dès lors irrecevable) font valoir que les travaux de percements des murs pignons de l’immeuble sont dangereux. Ils précisent que ces travaux consistent en réalité à réaliser un passage permettant d’accéder à des combles qui sont des parties privatives de M. C et M^me I.

Ils soutiennent que l’annulation est encourue pour un double motif :

— les travaux en partie commune ne font l’objet d’aucune justification dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires, il s’agit d’un abus de majorité ;

— les travaux projetés aboutissent à créer une ouverture dans un lot privatif, ce qui nécessite l’unanimité, s’agissant d’un trouble aux modalités de jouissance d’une partie privative.

Le syndicat des copropriétaires précise que Monsieur N a été autorisé par l’assemblée générale du 5 septembre 2013 à isoler à ses frais exclusifs les combles situés au-dessus de ses chambres, dont l’accès se fait par l’appartement C I ; que ces derniers ayant contesté cette autorisation, M. N pour éviter toute polémique a sollicité la possibilité de passer par l’extérieur, en pratiquant des ouvertures dans les deux murs pignons pour permettre d’accéder aux combles, nécessitant une demande préalable à la Mairie, objet de la résolution attaquée.

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Le syndicat des copropriétaires indique dans ses dernières écritures que la Mairie a refusé la déclaration préalable déposée par le syndic Y. Bien que visée dans son bordereau de communication de pièces (n° 34) la pièce n’est pas produite.

Il convient de lui en donner acte et de considérer dès lors que la contestation des demandeurs est devenue sans objet.

L’annulation de la résolution n’était en tout état de cause pas encourue puisque celle-ci portait sur l’autorisation donnée au syndic de déposer une déclaration préalable de travaux à la Mairie, et non sur l’autorisation des travaux eux-mêmes, laquelle aurait été soumise à la réglementation de la loi du 10 juillet 1965 et dont la déclaration préalable, même si elle avait été acceptée par la Mairie, ne préjugeait nullement.

Sur l’annulation de la résolution n° 38 :

Par la résolution n° 38, inscrite à la demande de M. Q, l’assemblée générale a décidé « l’exécution des travaux de traçage du parking n° 27 à sa longueur initiale, selon le devis descriptif joint à la convocation ».

Cette résolution mise au vote à la majorité de l’article 24, a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

Les demandeurs (à l’exception de M. F qui a voté en faveur de la résolution et dont la contestation est dès lors irrecevable) soutiennent que la résolution doit être annulée en ce qu’aucune précision n’est fournie sur le retraçage exact des parkings, et que « si le tracé des parkings était modifié » M^me I et M. C se trouveraient empêchés de jouir en tout ou en partie de leur garage situé à quelques mètres des parkings extérieurs n° 26, 27 et 28.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le garage des consorts I C n’est pas concerné par le retraçage du lot 27 ; que la distance entre le parking 26 et leur garage n’est pas modifiée et que seuls les parkings 27 et 28 sont agrandis de 50 cm du côté du portail, n’est-à-dire à l’opposé du parking C.

Il ressort des explications fournies par le syndicat des copropriétaires et non contestées, qu’au printemps 2006, les bandes des parkings 26, 27 et 28 ont été retracées et repeintes ; que par suite d’une erreur, les parkings 26 et 27 avaient été retracés avec 50 cm de moins ; que M. Q a signalé cette erreur au syndic mais que celui-ci ayant été changé quelques mois après, la demande est restée en suspens.

Les pièces jointes à la convocation : la lettre RAR de M. Q propriétaire du parking 27 en date du 13/11/2013, la copie du plan de masse annexé au permis de construire modificatif de 1994 sur lequel figure le traçage exact des 3 parkings 26, 27 et 28, joint au courrier de M. Q, permettent de connaître le tracé des parkings dont le rétablissement était demandé.

Les demandeurs produisent un pv de constat dressé le 22 juin 2014, qui fait mention des remarques de M^me I selon lesquelles « modifier ou retracer les places de stationnement existantes entraînerait une gêne et une nuisance, contraignant en des manœuvres, voire l’empêcher de rentrer et de sortir de son garage ». Cependant, ces allégations, à l’exclusion d’ailleurs de toute constatation effective de l’huissier, relèvent de pures supputations dénuées de force probante, dès lors que l’objectif de la résolution est de rétablir le tracé antérieur des trois parkings tel qu’il figure au plan de masse de 1994 et que le tracé du parking 26 se trouvant en face de l’entrée du garage des consorts C I n’est pas modifié, ni la distance entre ce parking et le garage.

La demande d’annulation n’est pas justifiée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 40 :

La résolution n° 40 a été proposée à la demande de M. et M^me I AF :

« Autorisation à donner à M. et M^me C I propriétaires du lot 122 de remplacer à leurs frais exclusifs : le carrelage du pallier situé au 2ème étage du bâtiment A entrée les Mimosas, à l’identique de celui fait par Mr et M^me R lot 132 entrée l’Eucalyptus étage 3 et dans les mêmes conditions que l’autorisation donnée par l’assemblée de 2008 résolution E page 11 à savoir dans l’attente d’une réfection générale ;

Nous nous engageons à nous conformer au modèle de carrelage qui sera décidé par l’assemblée générale dans le cadre d’une réfection générale ».

La résolution, proposé au vote à la majorité de l’article 25, a été rejetée par 6234/10000 tantièmes.

Les demandeurs (à l’exception de M. F qui s’est abstenu et dont la contestation est dès lors irrecevable) soutiennent que le rejet de leur demande par l’assemblée, alors que les mêmes travaux avaient été accordés antérieurement à d’autres copropriétaires, constitue un abus de majorité et une rupture évidente de l’égalité entre les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le rejet était justifié dans la mesure où en 2014, la copropriété envisageait de voter la réfection du carrelage des couloirs intérieurs du bâtiment les Mimosas l’année suivante, ce qui a effectivement été voté lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2015(résolution n° 31). Il précise que les travaux ont été réalisés en 2016, avec un revêtement identique pour tous les couloirs du bâtiment.

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L’assemblée générale du 18 juillet 2008 avait décidé (résolution n° E)-1 :

« L’assemblée générale ratifie à titre précaire les travaux de carrelage de M. et M^me R sur le palier dans l’attente d’une réfection générale.

M^me R devra adresser un courrier au syndic par lequel elle s’engage à se conformer au modèle de carrelage qui sera décidé par l’assemblée dans le cadre d’une réfection générale ».

L’assemblée posait de façon claire les conditions de la ratification des travaux de carrelage des époux R.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le pv d’assemblée générale du 15 juillet 2015, mais il produit l’assignation du 15 octobre 2015 par laquelle les consorts C I et autres sollicitent l’annulation de l’assemblée en son entier et subsidiairement de plusieurs résolutions, dont la résolution n° 31 ayant voté les travaux de réfection du carrelage. A l’appui de leur demande d’annulation, ils ne contestent pas le principe des travaux mais la répartition de la dépense.

Il résulte clairement de l’ensemble de ces éléments que le rejet de la demande par l’assemblée générale du 15 juillet 2014 ne procède nullement d’un abus de majorité.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 41 :

La résolution n° 41 proposée : « autorisation à donner à Mr et M^me C I de changer la destination de leur lot 174 à savoir un garage en habitation. Ce lot est situé dans le bâtiment B rez-de-chaussée » a été rejetée à la majorité de l’article 26 (26 propriétaires sur 40 représentant 6466/10000 tantièmes).

Les demandeurs (à l’exception de M. F qui s’est abstenu et dont l’action est dès lors irrecevable) soutiennent que le rejet de leur demande, alors que les résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 ont accordé des changements de destination identiques à celui réclamé par M. et M^me AL-I, constitue un abus manifeste de majorité entraînant une rupture de l’égalité entre les copropriétaires justifiant la nullité de la résolution.

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’assemblée a régularisé, notamment par le permis de construire modificatif de 1994, les changements de destination qui existaient depuis le début de la construction. Il ajoute que le refus de l’assemblée était également justifié par l’absence de projet modificatif de l’état descriptif de division et des tantièmes.

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Les demandeurs, et spécialement les consorts C-I, qui poursuivent depuis plusieurs procédures la nullité des décisions des assemblées générales régularisant les changements de destination intervenus, et particulièrement dans la présente instance les résolutions 16 à 18 portant régularisation de l’état descriptif de division en fonction des modifications intervenues, ne peuvent sérieusement se prévaloir à leur profit des décisions qu’ils contestent pour justifier l’abus de majorité qu’ils invoquent.

Par ailleurs, il résulte du pv d’assemblée générale, que M^me I, bien que présente à l’assemblée, n’a pas participé aux votes des décisions et par là même aux discussions de l’assemblée, de sorte qu’elle ne s’est pas mise en mesure d’exposer sa demande.

En outre, aucune pièce n’est produite aux débats précisant dans quelles conditions le changement de destination doit être réalisé, s’il comporte des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, et dans ce cas leur description précise.

La demande d’annulation est en conséquence rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 43 :

La résolution n° 43 proposée à la demande de M. C et M^me I en ces termes : « Autorisation donnée à Monsieur et madame C I propriétaire du lot 150 de poser à leurs frais exclusifs un store solaire référence 7133 Natural Symphony »

a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés au motif que la couleur proposée n’était pas conforme à la couleur retenue par la copropriété (orange et marron).

Les demandeurs (à l’exception de M. F qui a voté contre la résolution rejetée, comme l’ensemble de l’assemblée, et dont la contestation est irrecevable) soutiennent que le refus de leur demande constitue un abus manifeste de majorité entraînant une rupture d’égalité entre les copropriétaires, dans la mesure où les époux R propriétaires du lot 132 ont pu procédé sans autorisation de l’assemblée générale au changement de leur store sans respecter les couleurs imposées par la copropriété.

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Le syndicat des copropriétaires est en droit d’imposer, dans le cadre de l’harmonie de l’immeuble, le respect de couleurs spécifiques pour les stores extérieurs, décidées par le règlement de copropriété ou l’assemblée générale.

Les demandeurs, qui ne contestent pas l’existence d’une telle décision au sein de la copropriété, font état d’un copropriétaire dont le store ne respecte pas les couleurs imposées. Cependant, ils reconnaissent que c’est sans autorisation de l’assemblée générale, de sorte que le rejet de la demande des consorts C I ne peut être considérée comme discriminatoire.

La demande d’annulation est en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte des divers actes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, que les demandeurs de la présente instance s’opposent systématiquement aux résolutions des assemblées générales de la copropriété, multipliant les procédures, poursuivant la nullité de chaque assemblée générale, ce qui entraîne une situation de blocage et des frais conséquents au syndicat, alors que l’ensemble des autres copropriétaires s’efforcent de régulariser des situations certes litigieuses mais qui remontent à de nombreuses années, à l’époque de la construction de l’immeuble, et auxquelles il est nécessaire dans l’intérêt de tous de trouver une solution.

Cependant, la présente instance, dans laquelle l’assignation remonte au 12 septembre 2014, ne permet pas de caractériser dès cette époque, eu égard à son ancienneté, un abus de procédure.

Il convient, en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution provisoire :

Aucune circonstance ne justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les demandeurs, succombant en leurs prétentions, doivent être condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de l’instance qu’il a exposés à l’occasion de la présente instance, qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Dit que Monsieur W F est irrecevable à requérir l’annulation des résolutions n° 25, 26, 35, 37, 38, 40, 41 et 43.

Donne acte au syndicat de copropriétaires de ce que la Mairie de Théoule sur Mer a rejeté la demande de déclaration de travaux faisant l’objet de la résolution n° 37.

Dit que la demande d’annulation de cette résolution est sans objet.

Déboute M^me AM-AN I, M. S C, M. W F, M. AA D, M^me AG AH D, M. AO-AP E, M. T B et M^me U V épouse B de leurs autres demandes respectives.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Condamne M^me AM-AN I, M. S C, M. W F, M. AA D, M^me AG AH D, M. AO-AP E, M. T B et M^me U V épouse B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA TOQUADE : la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamne aux dépens.

Dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Rejette tous autres chefs de demande.

La Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier, La Présidente,