TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE LYON

Expropriation

NUMERO DE R.G. : 17/00050

Jugement du :

19 Janvier 2018

Affaire :

LA MÉTROPOLE DE LYON

C/

Y X, Z X, A X

En audience publique tenue au Tribunal de Grande Instance de LYON le 19 Janvier 2018, B C, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE, assisté de Jessica BOSCO, Greffier, a rendu, par mise à disposition au greffe, le jugement suivant :

ENTRE :

LA MÉTROPOLE DE LYON, dont le siège social est […]

représentée par Maître Cédric BORNARD de la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

ET :

Monsieur Y X, demeurant 30 rue Johanny BERLIOZ – 69800 SAINT-PRIEST

représenté par Maître Damien RICHARD de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON

Monsieur Z X, demeurant […]

représenté par Maître Damien RICHARD de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON

Monsieur A X, demeurant 46 rue Gambetta – 69800 SAINT-PRIEST

représenté par Maître Damien RICHARD de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON

[…]

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône ,commissaire du Gouvernement représenté par Madame F G.

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 mars 2017, Monsieur Y X, Monsieur Z X et Madame A X, propriétaires […] d’une superficie de 26 600 m2 et BD 62 d’une superficie de […], […], ont mandaté Maître D E, Notaire, aux fins de transmission à la METROPOLE DE LYON d’une déclaration d’intention d’aliéner.

Ladite déclaration concernait la vente des deux parcelles susvisées pour la somme de 3 012 709 euros, comprenant une clause de retour à meilleure fortune de 1 704 191 euros en cas de changement du PLU rendant ce terrain constructible en le classant en zone UI ou en cas d’obtention d’un permis de construire dans les quatre ans de la signature de l’acte authentique de vente.

L’avis du domaine fixait la valeur des terrains à la somme de 1 835 000 euros.

Par arrêté du 7 juillet 2017, la METROPOLE DE LYON a exercé son droit de préemption au prix de 1 835 000 euros, outre une commission de 3 % du prix de vente, soit à la somme totale de 1 890 050 euros.

L’indivision X n’a pas accepté le montant susvisé.

Par mémoire reçu au greffe le 31 juillet 2017, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l’expropriation du Rhône aux fins de fixation des indemnités.

L’audience et le transport sur les lieux sont intervenus le 27 novembre 2017.

A cette occasion, la METROPOLE DE LYON a développé oralement un mémoire reçu au greffe le 06 novembre 2017 et sollicité au visa des articles L.213-4 et R 213-6 du Code de l’urbanisme de fixer le prix du bien préempté constitué des parcelles BD 25 et BD 62, situées […] sur le territoire de la commune de SAINT-PRIEST (69), à la somme de 1 835 000 euros, outre une commission au montant de 3 % du prix de vente à sa charge, d’un montant de 55 050 euros, soit un prix total de 1 890 050 euros et de rejeter toutes les autres demandes de l’indivision X.

Monsieur Y X, Monsieur Z X et Madame A X, ont développé oralement un mémoire reçu au greffe le 23 novembre 2017 et demandé au visa des articles L.213-4 du Code de l’urbanisme, L.322-3 du Code de l’expropriation de :

— fixer le montant de l’indemnité principale à revenir à l’indivision X ou pour le compte de qui il appartiendra pour l’acquisition des parcelles cadastrées section BD n° 25 et 62, sises sur le territoire de la commune de SAINT-PRIEST, à trois millions douze mille sept cent neuf euros (3 012 709 euros), conformément au prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner,

— condamner LA METROPOLE DE LYON à payer à l’indivision X la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Madame le Commissaire du Gouvernement s’en est remise à ses conclusions reçues au greffe le 16 novembre 2017 et entend voir fixer l’indemnité due par la METROPOLE DE LYON à l’indivision X à la somme de 1 835 000 euros.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du Code de procédure civile de se reporter à leurs écritures sus-visées.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2018, prorogé au 19 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

Au visa des articles L 213-4 du Code de l’urbanisme et L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera fixée au 5 août 2005, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plan local d’urbanisme communautaire du 11 juillet 2005.

Sur l’intention dolosive de la METROPOLE DE LYON

Au visa de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique les expropriés se prévalent de l’intention dolosive de l’expropriant qui laisse les parcelles litigieuses en zone AU et maintient ainsi la qualification de terrains à bâtir, alors qu’elles se situent dans une zone à urbaniser.

En l’espèce, à la lecture du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Grand Lyon, il y a lieu de constater que les parcelles BD 25 et BD 62, situées dans une zone dite à urbaniser, sont classées en zone AU3 correspondant au secteur à vocation dominante d’activités économiques, alors que la zone AU2 est à vocation dominante d’habitat et la zone AU1, d’affectation mixte.

Les consorts X soutiennent toutefois que leur tènement qui s’insère dans la zone AU3, « zone spécialisée destinée à l’urbanisation et insuffisamment équipée » est au contraire suffisamment équipée en réseaux pour être ouverte à l’urbanisation et bénéficie au surplus de deux accès à la voie publique.

Ils en concluent que la METROPOLE DE LYON, auteur du plan local d’urbanisme et titulaire du droit de préemption, maintient volontairement et en pleine connaissance de la suffisance des réseaux, les parcelles en zone AU3, pour éviter leur qualification de terrains à bâtir, ce qui caractérise son intention dolosive.

Le transport sur les lieux a permis de constater que les parcelles, situées à la sortie de l’agglomération de SAINT-PRIEST, forment un emplacement quasi rectangulaire et bénéficient d’un accès par le sud comportant un dénivelé d’environ trois mètres par rapport à la route. En limite ouest se trouve une autre parcelle bordée par l’A 46. Au Nord, les parcelles ne bénéficient d’aucun accès direct en l’état, même s’il convient de relever que par acte authentique en date du 18 mai 2011, la METROPOLE DE LYON a acquis des expropriés la parcelle cadastrée BD 61 ce qui lui permet ainsi de bénéficier d’un accès routier pour accéder aux terrains litigieux par la rue Lamartine.

En revanche, si au Nord de la parcelle, […] se situe un transformateur haute tension, entre un lotissement et des entreprises d’espaces verts et de stockage de palettes, un réseau de tout à l’égout et des tampons d’eaux, force est de constater que la capacité de ceux-ci n’a pu être appréciée.

L’indivision X ne démontre donc pas le caractère suffisant des réseaux. Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché à l’expropriant d’avoir maintenu les parcelles en zone AU3, zone sur laquelle l’édification de constructions est subordonnée à une modification du plan local d’urbanisme.

Dès lors, il y a donc lieu d’écarter l’intention dolosive de la METROPOLE DE LYON.

Sur l’indemnité d’expropriation

Si les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir au sens de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour les causes qui ont été précédemment analysées, elles bénéficient cependant d’une situation privilégiée, étant notamment situées près d’une zone urbaniser et près d’un grand axe routier.

Elles seront donc évaluées au regard de cette situation privilégiée et non exclusivement selon leur usage effectif, qui est aujourd’hui agricole, comme l’a révélé le transport sur les lieux.

L’expropriant et le Commissaire du Gouvernement ayant fourni des termes de comparaison concernant des biens de même nature, il y a lieu de retenir la méthode dite de comparaison pour l’évaluation des terrains.

Le terme de comparaison de la METROPOLE DE LYON d’une surface de 5 600 et 3 300 m2, vendue 26 euros le m2, se […] et donne sur le […]. Il bénéficie également à proximité d’une borne incendie, de tampons d’eau, d’une zone industrielle et se trouve lui-aussi à proximité d’une zone pavillonnaire et d’un grand axe routier. Lors du transport sur les lieux, il a toutefois été établi que les parcelles sont de petite taille et offrent donc des possibilités d’exploitation réduites par rapport aux parcelles de l’indivision X.

Madame le Commissaire du Gouvernement produit aux débats les actes de vente du 25 avril 2016 de deux autres terrains situés également en zone AU3, sur la Commune de SAINT PRIEST, d’une superficie de 3 000 m2 pour l’une et 338 m2 pour l’autre, tous deux cédés au prix de 45 euros le m2.

L’indivision X qui se prévaut de termes de comparaison concernant des ventes anciennes, réalisées en 2010 et 2012, pour des terrains qui ne se situent pas en zone AU3 mais AU1, seront écartés, faute d’être suffisamment probants.

Toutefois, il convient d’apprécier réellement la situation privilégiée des parcelles des consorts X. En effet, si comme le rappelle l’expropriant, l’usage actuel de celles-ci est agricole, il propose une indemnité de 26 euros le m2, qui est sans commune mesure avec la valeur des terres agricoles habituellement retenue.

Il y a également lieu de tenir compte de la très grande taille des parcelles indivises par rapport aux termes de comparaison susvisés, situés entre 26 euros et 45 euros le m2 et de l’inflation immobilière qui relativise la pertinence des transactions réalisées en 2016.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le prix au mètre carré des parcelles de l’indivision X sera évalué à la somme de 50 euros.

En conséquence, le montant de l’indemnité principale due par la METROPOLE DE LYON sera fixé à la somme de 2 620 500 euros (50 euros x 52 410m2), outre une commission de 3 % du prix de vente, soit la somme de 78 615 euros.

L’équité commande de condamner la METROPOLE DE LYON au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros.

Enfin, les dépens seront à la charge de l’expropriant en application de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

ECARTE l’intention dolosive de la METROPOLE DE LYON,

FIXE à la somme de 2 620 500 euros (deux millions six cent vingt mille cinq cents euros) la valeur des parcelles cadastrées BD 25 d’une superficie de 26 600 m2 et BD 62 d’une superficie de […], […], à laquelle il convient d’ajouter des frais de négociation de 78 615 euros (soixante dix huit mille six cent quinze euros),

DIT que ces sommes devront être versées par la METROPOLE DE LYON à Monsieur Y X, Monsieur Z X et Madame A X, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption,

CONDAMNE la METROPOLE DE LYON à payer à Monsieur Y X, Monsieur Z X et Madame A X une indemnité de procédure de 1 000 euros,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de la METROPOLE DE LYON.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation