TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON […]

R.G N° : N° RG 17/00029

Jugement du 24 Avril 2018

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

la SELARL ACTIVE AVOCATS – 896

la SELARL EPSILON – 1878

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des […] tenue le 24 Avril 2018 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-Président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Isabelle SOUBRIER-DESCHAUMES, Greffier

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 6 février 2018 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement non qualifiée suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GESTETUD, dont le siège social est sis 200 avenue Berthelot – 7 avenue C Gay – 69007 LYON

représentée par Maître Valérie MOULIN de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur Y Z

né le […] à […]

représenté par Maître Guillaume DOUILLARD de la SELARL EPSILON, avocats au barreau de LYON

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier du 19 juillet 2017, la SARL GESTETUD a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Monsieur Y Z aux fins de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé le 1^er janvier 2017 à la somme de 2 663 € HT et hors charges ensuite de la demande de renouvellement notifiée le 22 novembre 2016 et réceptionnée le 26 novembre 2016.

Elle entend par ailleurs que Monsieur Y Z soit condamné à verser la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec distraction.

A l’appui de cette demande elle fait valoir que :

— suivant bail commercial en date du 28 avril 2006, Monsieur et Madame X lui ont consenti un bail à usage commercial portant sur le logement n°207 de la résidence A B, située 6/[…] à LYON 8^e. Que ce bail d’une durée de 9 années commençait à courir le 1^er septembre 2006 pour se terminer le 31 août 2015, moyennant le versement d’un loyer annuel de 3 000 € TTC, payable par trimestre échu

— par acte notarié du 14 octobre 2010, Monsieur et Madame X ont vendu le bien immobilier à Monsieur Y Z. Que le bail est venu à expiration le 31 août 2015 et s’est poursuivi tacitement depuis cette date

— par acte d’huissier en date du 30 décembre 2016 elle a signifié au bailleur son souhait de voir renouveler le bail commercial moyennant un loyer de 2 663 € HT par an. Que par acte extra judiciaire en date du 22 mars 2017, Monsieur Y Z a fait part de son désaccord sur le montant du loyer de renouvellement proposé

— elle lui a notifié le 11 mai 2017 son mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé

— le délai d’un mois prévu à l’article R 145-27 du Code de commerce étant expiré, elle est bien fondée à saisir le tribunal

— s’agissant d’un bail portant sur un local monovalent (résidence-service), elle est fondée à solliciter le déplafonnement du loyer. Que son expert amiable aux termes d’un avis du 30 octobre 2015 a estimé que la valeur locative de la résidence pouvait être évaluée à 346 000 € HT et hors charges

— le bailleur détenant 157 tantièmes sur les 24553, la valeur locative du lot est de (346 000 / 24553) x 157 = 2 212,43 € HT et HC.

Dans son mémoire en défense Monsieur Y Z :

— rappelle qu’à la date d’expiration du bail, le loyer s’élevait à 3 328,68 € et qu’aux termes du bail la taxe foncière reste à la charge du bailleur

— soulève le caractère non contradictoire du rapport BOULEZ et relève que l’expert a déposé son rapport 14 mois avant la date de fixation du loyer renouvelé

— entend à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise, aux frais avancés du preneur

— forme une demande en article 700 du Code de procédure civile, évaluée à 3 000 €.

La SARL GESTETUD dans son mémoire récapitulatif maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-33 du Code de commerce le loyer du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative déterminée, à défaut d’accord, par les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués, l’article R 145-10 disposant par ailleurs que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut par dérogation aux articles L 145-33 el R 145-3 et suivants être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, le plafonnement du loyer à la variation de l’indice du coût de la construction prévu par l’article L 145-34 n’étant en cas pas applicable.

Qu’en l’espèce les locaux loués à la SARL GESTETUD depuis le 28 avril 2006 sont, selon les termes du bail, à usage de résidence-service que la jurisprudence assimile à des hôtels.

Que l’avis du cabinet BOULEZ n’étant pas contradictoire et contesté par Monsieur Y Z, il est dés lors nécessaire de désigner un expert pour vérifier contradictoirement l’ensemble des éléments indispensables à la détermination de la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés par le preneur qui a la charge de la preuve de l’exigibilité du montant du loyer qu’il réclame.

Que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SARL GESTETUD continuera à payer les loyers échus au prix ancien, conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce.

Attendu que l’exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Qu’il convient dès lors de l’ordonner d’office.

Que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder Monsieur C D E, domicilié […], tel : 04 78 49 76 89, mail : expertises@C-D-E.fr qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la SARL GESTETUD, Résidence étudiante LES A B, logement […]

— décrire les caractéristiques de la résidence, sa situation géographique, sa situation locative ainsi que les éléments de comparaison et de marché

— déterminer sa valeur locative au 1^er janvier 2017 en appliquant la méthode hôtelière et pour ce faire, indiquer le chiffres d’affaires théorique ainsi que le taux d’occupation

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile.

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 31 octobre 2018

Plus spécialement rappelle à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles, dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

— 

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés par la SARL GESTETUD qui consignera une somme de 500 € au greffe du tribunal de grande instance avant le 18 mai 2018, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, la SARL GESTETUD continuera à payer les loyers échus au prix ancien, conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Réserve les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Le Greffier le Président