TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 06/03479

AFFAIRE : M. G X H Y (M^e Samuel BENHAMOU)

C/ M. A B (M^e I-François CHANUT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Février 2010

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame C D

Greffier : Madame E F

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Mars 2010

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2010,

PRONONCE : En audience publique, le 11 Mars 2010

Par Madame C D, Vice-Président

Assistée de Madame E F, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur G X H Y – né le […] à […]

représenté par M^e Samuel BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur A B – né le […] à […] – de nationalité guinéenne – restaurateur exploitant en nom propre le […] – sis à […] représenté par Maître I-J Z – 46 Rue Saint G – 13006 MARSEILLE en qualité de mandataire loiquidateur désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 31 août 2006.

représenté par M^e I-François CHANUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte du 17 mars 2006, Monsieur X H Y a fait citer Monsieur A B devant cette juridiction afin de voir constater la résiliation du bail commercial liant les parties, et en conséquence ordonner son expulsion des lieux loués et le condamner à lui payer la somme de 7 400,80 Euros au titre des loyers, charges et frais d’huissier en sus, conformément au commandement de payer délivré le 7 février 2006 outre intérêt au taux légal à compter de cette somme.

Il fait valoir qu’il est propriétaire d’un local commercial sis […] à Marseille 13004 donné à bail le 5 février 2003 à Monsieur A B pour l’exploitation d’un restaurant, que le 24 juin 2005 un commandement de payer les loyers lui était signifié pour un montant total de 1 749,62 Euros, que le 4 janvier 2006 un nouvel acte d’huissier lui était signifié pour un montant de 7 257 Euros, que dans le cadre d’une procédure de référé qui a abouti à une ordonnance de refus de constater la résiliation, le preneur a opposé à l’action du bailleur l’exception d’inexécution fondée sur un défaut de délivrance de lieux conformes à leur destination contractuelle, alors qu’il exploite paisiblement son commerce dans les lieux loués depuis la signature du bail et que le syndicat des copropriétaires a été débouté de son action en violation des clauses de copropriété par ordonnance de référé du 30 janvier 2004.

Par ordonnance du 12 octobre 2006, le Juge de la Mise en état, saisi par conclusions d’incident, a ordonné la désignation d’un expert avec pour mission de chiffrer les travaux effectués par le preneur dans les lieux loués, dire s’il y a eu exploitation et pendant combien de temps, évaluer la valeur du fonds et déterminer le montant de la dette locative.

L’expert a déposé son rapport le 29 mai 2008.

La clôture de la procédure est prononcée le 11 juin 2006 par ordonnance du même jour.

Par conclusions du 26 octobre 2006, Monsieur X H Y conclut à l’acquisition de la clause résolutoire au 17 mars 2006 au regard du défaut de règlement des loyers, à la fixation au passif à la liquidation judiciaire de la somme de 14 841,04 Euros au titre des loyers dus pendant la période au 1^er juin au 31 août 2006 puis la somme de 6 796,44 Euros au titre des loyers dus au 31 mars 2007, date de restitution des clés, à la condamnation de Monsieur A B au paiement d’une somme de 1 320 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et ce sans compensation possible et au rejet des demandes adverses.

Il fait valoir que le règlement de copropriété interdisait l’exercice d’activité commerciale uniquement en étage, de sorte que rien n’interdisait l’exploitation d’un commerce au rez-de-chaussée ; que la transformation des locaux en restaurant nécessitait des autorisations dont la responsabilité incombait au preneur qui était tenu de faire les démarches nécessaires à l’exploitation des lieux ; que l’exploitation a duré 16 mois et

a dégagé des pertes constantes, que la valeur du droit au bail est inexistante, que le 31 août 2006, le Tribunal de Commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Monsieur A B convertie en octobre 2006 en liquidation judiciaire.

Par conclusions du 1^er février 2010, Monsieur A B représenté par Maître Z en sa qualité de mandataire liquidateur, conclut au rejet des prétentions adverses et à la condamnation de Monsieur X H Y à lui payer la somme de 71 855,44 Euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que le bail a été conclu pour une activité de restaurant qui ne pouvait être exercée dans les lieux loués.

MOTIFS :

Attendu que le preneur invoque à l’appui de son refus de régler les loyers, une exception d’inexécution en raison de la délivrance d’un local non conforme à sa destination contractuelle à savoir l’exploitation d’un restaurant ; qu’en effet en vertu des dispositions de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est soumis à une obligation de délivrance d’un local conforme à la destination prévue au bail, que toutefois la preuve de la violation de cette obligation pèse sur le preneur qui s’en prévaut pour s’exonérer de son obligation de régler les loyers, qu’en l’espèce, il ne produit aucun élément en ce sens ;

Attendu que les lieux ont été donnés en location pour l’exercice d’une activité de restauration, bar, salon de thé, location de salle, soirée avec animation, plats à emporter, ‘à l’exception des activités pouvant causer une gêne aux copropriétaires… le preneur faisant son affaire personnelle de toutes autorisations à obtenir tant du syndicat des copropriétaires que des administrations compétentes à ses risques et périls” ;

Attendu que le règlement de copropriété n’interdit nullement l’exercice d’un commerce au rez de chaussée, ainsi que l’a retenu le juge des référés dans une ordonnance du 30 janvier 2004 ;

Attendu que l’expert désigné par la juridiction mentionne l’absence de mise aux normes des locaux par rapport à la réglementation en vigueur, notamment l’absence d’un conduit de fumée ayant une sortie en toiture, précisant que les copropriétaires se seraient opposés à ces travaux, néanmoins nécessaires pour;.

Attendu toutefois que ne sont annexés au rapport d’expertise ni les documents ou avis obtenus auprès de tiers permettant de justifier d’une violation de la réglementation applicable ni les preuves d’une opposition des copropriétaires à d’éventuels travaux, alors que par ordonnance de référé du 30 janvier 2004, l’absence de nuisances olfactives ayant été constatée, Monsieur le Président du Tribunal de Grande instance de Marseille avait débouté le syndicat de copropriétaire de son action en trouble anormal du voisinage ; qu’aucun procès verbal d’assemblé générale de copropriétaires refusant une demande d’autorisation de travaux n’est produit au débat ; que le preneur ne justifie d’aucune demande en ce sens auprès de son bailleur;

Attendu qu’il incombait au preneur selon une clause du bail dont la licité n’est pas contestée, d’obtenir les autorisations nécessaires suite au changement d’affectation de son bail et qu’il n’est justifié d’aucune demande auprès des autorités administratives alors que le preneur a exploité les lieux depuis la signature du bail jusqu’au moins le 2 février 2007, sans opposition établie des copropriétaires ; qu’il n’est pas non plus justifié des éventuelles plaintes pour nuisances adressées par le syndicat des copropriétaires aux services municipaux dont se prévalait Monsieur A B devant le juge des référés lors de l’audience ayant permis l’obtention de l’ordonnance du 26 octobre 2006.

Attendu que la preuve de la non-conformité des lieux avec leur destination et de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance n’est pas rapportée en l’espèce, que le locataire, dont l’activité s’est révélée très rapidement et très largement déficitaire puisque le bilan de l’année 2004 révélait une perte de 9 467 Euros, a eu des difficultés de paiement des loyers dès le mois de juin 2005, qu’il est redevable des loyers pour la période d’occupation des locaux soit du 1^er juin 2006 au 31 mars 2007, date de la restitution des locaux.

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X H Y les frais exposés dans la présente procédure et non compris dans les dépens ; qu’il convient de lui octroyer la somme de

1 500 Euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant par jugement contradictoire, en matière civile ordinaire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi et par jugement remis au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et prononce la clôture à nouveau à l’audience de plaidoiries,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire un mois suivant la mise en demeure soit le 17 mars 2006,

Fixe la créance de Monsieur X H Y au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur A B à la somme de 14 841,04 Euros pour la période du 1^er juin 2005 au 31 août 2006, à la somme provisionnelle et privilégiée à 6 796,44 Euros pour la période du 1^er octobre 2006 au 31 mars 2007, date de la restitution des clés et à la somme de 1 320 Euros au titre du dépôt de garantie et la somme de

1 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette les demandes reconventionnelles de Monsieur A B,

H que les dépens y compris le coût de l’expertise, seront à la charge de Monsieur A B dont distraction au profit de Maître Benhamou, avocat sur son affirmation de droit.,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA DEUXIEME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE ONZE MARS DEUX MILLE DIX.

Signé par Madame F. D, Président et Madame C.F, Greffier, présentes lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT