TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

[…]

JUGEMENT DU 09 Octobre 2017

N° R.G. : 17/00430

AFFAIRE

E F, A L M H divorcée X, S T U V H épouse Y, G N O H épouse Z

C/

SARL GHEZ-SILVERA

DEMANDERESSES

Madame E F

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 161

Madame A L M H divorcée X

[…]

92250 LA GARENNE-COLOMBES

représentée par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 161

Madame S T U V H épouse Y

[…]

[…]

représentée par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 161

Madame G N O H épouse Z

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 161

ET

DEFENDERESSE

SARL GHEZ-SILVERA

[…]

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître K D de la SCP RIQUIER – D, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 157

COMPOSITION

M^me P-Q R

Juge des Loyers Commerciaux

GREFFIER

Fanny GABARD, Greffier

DEBATS

A l’audience du 11 Septembre 2017 tenue publiquement ;

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 février 2004, M^mes E F, A, S et G H ont donné à bail commercial à la société GHEZ SILVERA des locaux dans un immeuble sis […] à Levallois-Perret (Hauts de Seine) pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 15 janvier 2004.

Par avenant au bail en date du 23 septembre 2010, le loyer a notamment été porté à la somme principale annuelle de 10.978,40 €.

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2012, M^mes E F, A, S et G H ont fait signifier à la société GHEZ SILVERA congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 15 janvier 2013 moyennant un loyer de 26.000 €.

Faisant suite à leur mémoire préalable signifié par acte d’huissier de justice le 27 juin 2014, M^mes E F, A, S et G H ont, par acte du 21 octobre 2014, fait assigner la société GHEZ SILVERA afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Dans leur mémoire en réplique notifié à la société GHEZ SILVERA par courrier recommandé dont l’avis de réception a été signé le 12 janvier 2015 et déposé au greffe le 16 janvier 2015 M^mes E F, A, S et G H (ci après dénommée indivision H) demandent de :

— dire que le loyer du bail en renouvellement au 15 janvier 2013 doit être fixé à la somme annuelle en principal de 26.000 €,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire et dans ce cas fixer le loyer provisionnel dû par la société GHEZ SILVERA à la somme annuelle en principal de 21.000 € avec intérêts de droit conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil.

Dans son mémoire du 11 décembre 2014 notifié à M^mes E F, A, S et G H par courriers recommandés dont les avis de réception ont été signés les 3 et 5 janvier 2015 et déposé au greffe le 12 décembre 2014, la société GHEZ SILVERA demande de :

— débouter M^mes E F, A, S et G H de leurs demandes,

— fixer le montant annuel du loyer en renouvellement au montant du loyer plafonné,

— à titre subsidiaire, dans le cas où une expertise serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel soit la somme en principal de 10.978,40€ par an,

— condamner M^mes E F, A, S et G H aux dépens.

Par jugement du 23 février 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 15 janvier 2013 et ordonné avant dire droit une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 16 mai 2016.

Par mémoire en ouverture de rapport notifié par courrier recommandé dont l’avis de réception a été signé le 23 juin 2017, l’indivision H demande au juge de :

«ྭDIRE que le loyer du bail renouvelé à compter du 15 janvier 2013, pour les locaux loués à la SARL GHEZ SILVERA» devra être déplafonné,

FIXER ce loyer conformément à la valeur locative, à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 23.752€,

A TITRE SUBSIDAIRE le fixer à 20.600 € conformément aux conclusions de l’expert B,

JUGER que les compléments d’arriéré de loyers et dépôt de garantie porteront intérêts au taux légal à compter du 1^er janvier 2013, outre la capitalisation de ces intérêts en application de l’article 1554 du Code Civil,

CONDAMNER la SARL GHEZ SILVERA, à payer au bailleur la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DEBOUTER le locataire de l’ensemble de ses demandesྭ»

Dans son mémoire notifié à l’indivision H par courrier recommandé dont l’avis de réception à été signé le 17 mai 2017, la société Guez-Silvera demande au juge de:

«ྭ-Dire n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 15 janvier 2013 pour les locaux loués à la S.A.R.L. SILVERA.

En conséquence,

— Débouter Mesdames E F, A, S et G H, bailleresses, en l’ensemble de leurs demandes.

— Dire et juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 15 janvier 2013 pour les locaux à la S.A.R.L. SILVERA doit être fixé à la somme de 12.227 € en principal et par an.

— Condamner Mesdames E F, A, S et G H, bailleresses, à verser à la S.A.R.L. SILVERA la somme de 3.500 € sur le fondement et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.ྭ»

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le renouvellement du bail au 15 janvier 2013 est acquis.

Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative. A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE intervenu depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Dans son rapport, l’expert a conclu à la modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce d’optique exploité par la société Guez-Silvera au regard de l’augmentation des constructions neuves et de la population et de l’évolution positive de l’implantation des enseignes nationales. Il estime la valeur locative à 20.600 euros (montant arrondi) alors que le loyer plafonné s’établit à un montant de 12 227 euros.

L’indivision H reprenant les conclusions de l’expert soutient que l’augmentation significative de la population de la commune de Levallois-Perret a été significative, que de nouvelles constructions ainsi que des équipements municipaux ont été édifiés au cours de la durée du bail expiré avec notamment une augmentation du nombre de places disponibles de 30% résultant de l’ouverture de deux parkings à proximité des lieux loués, et qu’en conséquence le commerce est implanté dans un secteur de très bonne commercialité, au centre-ville de la commune, commercialité dédiée pour une large part à la mode et à l’équipement de la personne. Elle rappelle que pour le même immeuble le tribunal a estimé pour fixer le loyer renouvelé au 1^er janvier 2013 qu’il y avait lieu à déplafonner le loyer et que l’ouverture de SO ouest est postérieure au renouvellement du bail.

La société Guez-Silvera soutient pour sa part que l’évolution de la population de la commune de LEVALLOIS et le nombre de constructions effectuées ne sont pas significatives et que la commercialité du quartier est déclinante en raison de l’ouverture du centre commercial SO OUEST. Elle allègue que celui-ci est un concurrent majeur et qu’ainsi son chiffre d’affaire en 2015 et 2016 a largement baissé occasionnant le départ en 2016 du seul salarié.

Pour l’appréciation du changement des facteurs locaux de commercialité, la période à prendre en considération est comprise entre le 15 janvier 2004 et le 15 janvier 2013 et l’activité exercée celle d’opticien.

Entre 2004 et 2013, dans un rayon de 500 mètres des locaux, l’expert a noté, au vu des éléments communiqués par la DREIF, la création de 491 logements, de 4601 m² de surfaces commerciales et de 3669 m² de surfaces de bureaux. Le nombre de logements recensés par l’INSEE à proximité des locaux a augmenté de 6,68% entre 1999 et 2011 et de 1,40% entre 2006 et 2011. Dès lors que la période à prendre en considération débute en 2004, il ne peut être reproché à l’expert d’avoir pris en compte les chiffres de 1999 en sus de ceux de 2006 afin d’avoir une vision sur la période antérieure à 2006. En tout état de cause, entre 2006 et 2013, la population de la commune de Levallois a augmenté de 4,84 %, et dans les zones IRIS proches des locaux de 6,28% avec une forte augmentation des catégories sociaux professionnelles supérieures, le revenu moyen par foyer ayant augmenté de 64% (contre 51% pour les Hauts de Seine). Or, compte tenu des produits vendus par la société Guez-Silvera (lunettes de marque de luxe), l’augmentation de la population ayant un fort pouvoir d’achat lui est favorable. La fréquentation de la station de métro Louise C, située à 500 mètres des locaux, en hausse de 24 points et supérieure de 8 points à l’évolution de la moyenne nationale, confirme l’augmentation de la population de la commune, notamment à proximité des locaux.

Par ailleurs, entre 2004 et 2012, le nombre de boutique rue du Président Wilson a augmenté de 11% et celles dédiées à l’équipement de la personne, à la culture et aux soins de 21%. L’expert en déduit qu’il s’agit d’une implantation de grande qualité pour le commerce exercé. La société Guez-Silvera qui avait précédemment des locaux place Anatole France a d’ailleurs préféré cet emplacement. L’ouverture, au cours du bail échu, de deux parcs de stationnement dont l’un, comportant 250 places rue du Président Wilson, contribue contribue également à l’évolution favorable de la commercialité du secteur étant relevé que la première heure de stationnement est gratuite, ce qui ne peut qu’être profitable à la clientèle de la société Guez-Silvera.

Contrairement à ce que soutient le locataire, rien de permet de considérer que l’ouverture du centre commercial SO ouest le 18 octobre 2012, deux mois avant la fin du bail échu, a eu un quelconque effet sur la commercialité du locataire sur la période du bail échu. L’implantation de trois opticiens dans le centre commercial SO OUEST à 550 mètres, soit à la limite de la zone de chalandise, ne peut constituer en tant que telle un facteur défavorable compte tenu de l’éloignement et du très bon emplacement de la société Guez-Silvera. Or, les éléments produits par la société Guez-Silvera et notamment les comptes, démontrent que le chiffre d’affaire a été stable entre 2011 et 2012 (baisse de 1,39%) l’évolution postérieure du chiffre d’affaire pour les années 2013 à 2016 n’ayant pas lieu d’être prise en compte, le bail étant renouvelé au 15 janvier 2013. Au contraire, il convient de relever que le chiffre d’affaire entre 2004 et 2012 a largement progressé passant de 184 038 euros à 512 503 euros, ce qui corrobore l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Il existe ainsi une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l’activité exercée par la société Guez-Silvera dans les locaux loués et constituant une cause de déplafonnement du loyer.

Conformément à l’article L. 145-33 et R 152-2 du code de commerce, la valeur locative dépend :

— Des caractéristiques du local considéré,

— De la destination des lieux,

— Des obligations respectives des parties,

— Des facteurs locaux de commercialité,

— Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert a retenu une surface pondérée de 29,69 m² non contestée par les parties.

Les locaux, selon les constatations de l’expert, sont situés rue du Président Wilson qui est une rue dont la commercialité est recherchée au cœur de la commune. Il précise que le tronçon sur lequel les locaux se situent entre la rue I J et la rue louis Rouquier bénéficie d’une commercialité très ciblée sur l’équipement de la personne et la mode avec de nombreuses enseignes nationales.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien en bon état et sont dotés d’une enseigne drapeau et d’un bandeau au fronton de la boutique. L’expert note toutefois que la devanture est étroite. Les locaux, de faible largeur, se composent d’un espace de vente et d’un couloir menant au laboratoire qui donne sur une cour. Une réserve est accessible par une échelle de meunier. L’expert en conclut que le local ne bénéficie pas d’une configuration optimale.

L’expert a retenu un loyer unitaire de 650 euros/m²B au regard des différents termes de comparaison répertoriés et des caractéristiques des locaux. L’indivision H l’évalue à 750 euros/m²B sans toutefois en justifier. En conséquence, rien ne justifie de ne pas retenir l’évaluation proposée par l’expert.

Une majoration de 7%, non contestée par les parties, est retenue au titre de la large destination prévue dans le bail.

Le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 janvier 2013 sera fixé comme suit:

650 euros x 29,69 m2B = 19 299 €,

outre une majoration de 7%, soit 20 659 €, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées.

Les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la date de renouvellement du bail, l’assignation en fixation du loyer du bail renouvelé étant antérieure au renouvellement. Les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 15 janvier 2013, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1554 du code civil. En revanche, il n’y a pas lieu de dire que le complément de dépôt de garantie portera intérêt aux taux légal.

Tenue aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, la société Guez-Silvera sera condamnée à verser à l’indivision H la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce,

Fixe à 20 649 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 15 janvier 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

Dit que les compléments de loyer échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 15 janvier 2013,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Dit que le complément de dépôt de garantie ne portera pas intérêt aux taux légal.

Condamne la société Guez-Silvera à verser à M^mes E F, A, S et G H la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne la société Guez-Silvera aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

M^e Robert EVEILLARD

Maître K D de la SCP RIQUIER – D