TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 25 Novembre 2019

N° R.G. : N° RG 17/06236 – N° Portalis DB3R-W-B7B-S6RW

N° Minute : 19/

AFFAIRE

B C D Z

C/

S y n d i c a t d e s copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue C Pasteur – 133 rue des Meuniers 92220 BAGNEUX

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur B C D Z 12 avenue C Pasteur 92220 BAGNEUX

représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue C Pasteur – 133 rue des Meuniers 92220 BAGNEUX Cabinet Eddy ROCHEREAU IMMOBILIER (ERIMMO) 34 rue C Braille 75012 PARIS

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0049

En application des dispositions des articles 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2019 en audience publique devant :

Matthieu DANGLA, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Eric JOLY, Vice-Président Matthieu DANGLA, Vice-Président Odile CRIQ, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Khadija TIMDOUINE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis 12, avenue C Pasteur et […] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 30 mars 2017, une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue.

Le 21 avril 2017, le syndic a notifié aux copropriétaires opposants et défaillants, parmi lesquels figure M. Z, le procès-verbal de l’assemblée générale
M. Z a par exploit d’huissier du 20 juin 2017 fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de contestation de cette assemblée générale et de certaines de ses décisions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande n°3 régulièrement signifiées par voie électronique le 5 juin 2019, M. Z demande, au visa des articles 18-1-A et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 11, 15, 17 et 31 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et des articles 32-1, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, de :

Sur la recevabilité :

- CONSTATER que M. Z, qui est copropriétaire absent au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le Syndicat des copropriétaires dans les délais prévus par ledit article ;

Et, par conséquent, LE DÉCLARER RECEVABLE en ses prétentions et, y faisant droit,

Sur le fond :

À titre principal :

- DIRE ET JUGER que le SDC ne rapporte pas la preuve que M. Z a été valablement convoqué à l’assemblée générale du 30 mars 2017 ;

et, par conséquent, ANNULER en toutes ses dispositions le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

À titre subsidiaire :

- DIRE ET JUGER que M^me X, copropriétaire, ne pouvait pas déléguer à M. Y, qui n’est pas membre de l’assemblée générale des copropriétaires, la faculté d’être élu scrutateur et que le procès-verbal ne satisfait donc pas aux prescriptions légales ainsi qu’à l’article 57 du règlement de copropriété (pièce n°1) ;

et, par conséquent, ANNULER en toutes ses dispositions le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

À titre très subsidiaire :

- DIRE ET JUGER qu’il y a discordance entre les projets de résolution n°7 et 8 et les résolutions n°7 et 8 finalement adoptées ;

et, par conséquent, ANNULER les résolutions n°7 et 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

- DIRE ET JUGER que les résolutions n°14, 15 et 16 ont porté sur deux à trois questions qui n’étaient pas indissociablement liées entre elles ;

et, par conséquent, ANNULER les résolution n°14, 15 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

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- DIRE ET JUGER que les copropriétaires n’ont pas bénéficié d’une information suffisante concernant les conditions essentielles des contrats proposés concernant la réfection de l’étanchéité des terrasses des bâtiments A et B ;

et, par conséquent, ANNULER les résolutions n°15 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

- DIRE ET JUGER que les copropriétaires n’ont pas bénéficié d’une information suffisante concernant la gestion du Syndic ;

- DIRE ET JUGER que ce défaut d’information est notamment démontré par le procès-verbal de l’assemblée générale de 2019 aux termes de laquelle les copropriétaires ont voté une résolution n°13 par laquelle ils donnent mandat au nouveau Syndic d’engager une action à l’encontre de l’ancien Syndic (pièce n°14) ;

et, par conséquent, ANNULER les résolutions n°6 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

- DIRE ET JUGER que les copropriétaires n’ont pas bénéficié d’une information suffisante concernant les comptes à approuver et, par conséquent, le quitus à donner au Syndic et le renouvellement du mandat de celui-ci ;

et, par conséquent, ANNULER les résolutions n°5, 6 et 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

- DIRE ET JUGER que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas fixé le nombre et la catégorie d’emploi requis pour engager un gardien ;

et, par conséquent, ANNULER la résolution n°20 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n°3) ;

Et, en tout état de cause :

- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à M. Z une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- LE CONDAMNER aux entiers dépens ;

- RAPPELER, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. Z sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le tout.

Dans ses conclusions en réponse et récapitulatives n°3 régulièrement signifiées par voie électronique le 2 avril 2019, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- Dire et juger recevable et bien fondé en ses conclusions le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue C Pasteur – 133 rue des Meuniers à BAGNEUX (92220), représenté par son syndic le Cabinet ERIMMO ;

En conséquence,

- Débouter Monsieur B Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

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A titre reconventionnel,

- Condamner Monsieur B Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue C Pasteur – 133 rue des Meuniers à BAGNEUX (92220), la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

- Condamner Monsieur B Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12 avenue C Pasteur – 133 rue des Meuniers à BAGNEUX (92220), la somme de 4.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 19 septembre 2019. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2019.

A cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2019 au par mise à disposition au greffe.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyen, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y aura lieu à titre liminaire de déclarer d’office irrecevables les conclusions en réponse et récapitulatives n°4 signifiées par le syndicat des copropriétaires le 18 septembre 2019, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2019, en application de l’article 783 du Code de procédure civile, de sorte que le tribunal reste saisi des conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées le 2 avril 2019.

SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 30 MARS 2017

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2017, M. Z fait valoir que la convocation qui lui a été envoyée est irrégulière en se fondant sur le fait qu’elle a été signée par le concierge de l’immeuble alors qu’il n’avait pas été mandaté pour le faire.

Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que la convocation est régulière au motif que l’article 54 du règlement de copropriété prévoit que le gardien peut remettre les convocations et qu’il aurait ainsi un mandat pour signer l’accusé de réception.

Aux termes de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement ».

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L’article 54 du règlement de copropriété stipule que « les convocations seront adressées aux co-propriétaires par lettres recommandées au domicile par eux élu. Ces lettres devront être mises à la poste au moins dix jours avant la date de la réunion. En cas d’urgence, ce délai sera alors réduit à quatre jours. Lesdites lettres indiqueront le lieu, la date, l’heure de la réunion et l’ordre du jour de l’assemblée.

Les convocations pourront être remises aux co-propriétaires par le syndic ou le gardien contre émargement d’un état. Dans ce cas, la remise devra être effectuée dans les délais sus-indiqués, cette remise dispensera de l’envoi de lettres recommandées aux propriétaires ainsi prévenus ».

En l’espèce, il est établi que la convocation a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui a été présentée le 21 avril 2017, mais a été signée, non par M. Z, mais par le gardien de la résidence, M. A.

Il n’est pas justifié de ce que M. A aurait reçu un quelconque mandat expressément conféré par M. Z.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 54 alinéa 2 du règlement de copropriété pour soutenir que le gardien aurait un mandat qui résulterait du règlement de copropriété. Cependant, cette clause offre la possibilité au syndic, en alternative à l’envoi de courriers recommandés avec demande d’avis de réception, de procéder à une remise de la convocation par le syndic ou le gardien aux copropriétaires eux-même, contre émargement. Cette clause n’autorisait donc nullement le gardien à signer l’avis de réception à la place du destinataire.

Il résulte de ce qui précède que M. Z n’a pas été valablement touché par la convocation, et ce du fait d’un manquement d’un préposé du syndicat des copropriétaires.

La convocation est donc irrégulière et entraînera par voie de conséquence l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

La demande principale aux fins d’annulation de l’assemblée générale formée par M. Z ayant été accueillie, aucun abus du droit d’ester ne peut être caractérisé en l’espèce. La référence faite par le défendeur à plusieurs autres procédures, dont une action en recouvrement de charges et la condamnation de M. Z par le tribunal de police le 4 juillet 2014 pour des faits d’injure non-publique et de diffamation non-publique ne peut dans ces circonstances suffire à engager la responsabilité du demandeur.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

La demande de M. Z dirigée contre le syndicat des copropriétaires étant accueillie, il y aura lieu de dispenser M. Z de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

ANNULE le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 12, avenue C Pasteur et […] en date du 30 mars 2017 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes au fond plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12, avenue C Pasteur et […] à verser à M. Z la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 12, avenue C Pasteur et […] aux dépens de l’instance ;

DISPENSE M. Z de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.

Signé par Eric JOLY, Vice-Président et par Khadija TIMDOUINE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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