Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 1re section, 20 octobre 2009, n° 08/05442

TGI Paris 20 octobre 2009

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 20 oct. 2009, n° 08/05442
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	08/05442

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Christophe LEGROS
Cabinet(s) :	SELARL LE NOBLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 1^re section

N° RG :

08/05442

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2008

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 20 Octobre 2009

DEMANDEUR

Monsieur B C Z

Le Fort

Le Bout de la Rivière

[…]

représenté par Maître Thierry-Frédéric PEY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G856 et Maître B-Christophe LEGROS, de la SCP DAYNAC-LEGROS-JULIEN, avocat plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA TRIHALLES sise

[…]

représenté par Maître Geoffroy LE NOBLE, de la SELARL LE NOBLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire R 265

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Dominique MOUTHON-VIDILLES, Vice-Présidente

[…], Juge

assistés de Rose-Marthe ACHERON, faisant fonction de greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2009 tenue en audience publique devant M^me MOUTHON-VIDILLES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe ainsi qu’il a été annoncé lors des débats

Contradictoire

en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur B-C Z était copropriétaire dans l’immeuble […] à Paris 3^e.

L’immeuble se compose de plusieurs bâtiments (A, B, C, D et E).

Le 9 juillet 2007, l’assemblée générale a décidé dans une résolution n°27 de procéder à l’exécution de travaux de confortement des structures dans le local (lot 604) appartenant aux consorts X, loué à la société JP MOLYNEUX STUDIO LTD et situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, dans le cadre d’un budget de 142.790 euros HT.

Le 29 octobre 2007, l’entreprise FREYSSINET a débuté les travaux.

Par courrier daté du 7 décembre 2007, une assemblée générale a été convoquée pour le 19 décembre 2007.

Un litige opposant la société JP MOLYNEUX STUDIO LTD à ses bailleurs, les consorts X, Monsieur Y a été désigné en qualité d’expert par ordonnance datée du 14 décembre 2007.

Par acte authentique du 17 décembre 2007, Monsieur Z a consenti à la société JPCM dont il est le gérant, la vente de ses lots privatifs.

L’assemblée générale du 19 décembre 2007 a notamment décidé, dans la résolution n°2, de faire réaliser des travaux complémentaires de confortement de la structure du local du rez-de-chaussée du bâtiment B par la mise en place d’une poutre et de deux poteaux. Monsieur B-C Z était absent et non représenté.

Par exploit daté du 17 mars 2008, Monsieur B-C Z a fait assigner le Syndicat des copropriétaires en annulation de cette assemblée.

Aux termes de ses dernières écritures visées par le Greffe le 27 avril 2009, Monsieur B-C Z demande l’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 19 décembre 2007, la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec autorisation de recouvrement direct et la dispense de toute participations à la dépense commune des frais de procédure, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur B-C Z estime que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté, relève que ni la lettre de convocation ni l’ordre du jour – lequel ne peut être déduit que du procès-verbal, la convocation n’en contenant pas- n’évoquent un caractère d’urgence et conclut à l’annulation de plein droit de l’assemblée pour ce motif.

Il ajoute que l’assemblée générale encourt l’annulation pour un premier motif de fond qui tient à la répartition de certaines dépenses “en charges spéciales bâtiment B” alors que ne disposant pas du règlement de copropriété originaire, malgré plusieurs demandes en ce sens au syndic, il n’est pas à même de vérifier si ce règlement prévoit d’une part, une répartition de charges spécifiques à un bâtiment et d’autre part, des droits de vote limités aux copropriétaires de ce bâtiment, hypothèse dans laquelle le calcul des majorités retenu dans le procès-verbal pose lui-même difficulté.

Il affirme qu’il existe un second motif d’annulation lié à des problèmes d’opportunité de travaux, la lettre de convocation à l’assemblée ne contenant ni l’ordre du jour et les projets de résolution ni le devis de l’entreprise dont les travaux ont été votés de sorte qu’il est dans l’ignorance absolue de la nécessité de faire procéder à ces travaux supplémentaires.

En réponse au Syndicat des copropriétaires qui soulève l’irrecevabilité de ses demandes au motif qu’il n’était plus copropriétaire au 19 décembre 2007, il rappelle que c’est à compter de la notification du transfert de propriété que l’acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire et que le vendeur la perd, relève que le Syndicat n’établit pas la date de réception des avis de mutation et de transfert de propriété datés du 18 décembre 2007 et indique que contact pris lui-même avec le notaire, il apparaît que ce dernier les a expédiés sous un même pli et que l’avis de réception est daté du 20 décembre 2007, soit après l’assemblée.

Il considère donc qu’il a qualité à agir.

Il estime que le Syndicat des copropriétaires se réfugie derrière la notion d’urgence en invoquant des travaux de confortement supplémentaires au vu d’un rapport de Madame A qui date cependant du 30 mai 2007 et alors que selon toute vraisemblance, ces travaux n’ont finalement pas été exécutés et qu’en outre, ils n’ont pas été préconisés par l’expert judiciaire.

Il se prévaut de la note aux parties n°4, établie en décembre 2008 dont il analyse les termes pour conclure qu’il en ressort que l’expert judiciaire, dont il relève qu’il a été désigné à la demande du preneur du local commercial en cause qui est également copropriétaire majoritaire, n’évoque jamais les travaux supplémentaires alors qu’il est intervenu début janvier 2008, soit avant qu’ils aient pu avoir lieu.

Il ajoute que même en cas d’urgence, le syndic n’est pas dispensé de fournir le devis que l’assemblée est appelée à approuver et souligne qu’à ce jour, il n’a jamais vu ce devis de 43.000 euros HT puisqu’il ne correspond pas à la pièce n°9 de la production adverse.

Aux termes de ses dernières écritures visées par le Greffe le 18 juin 2009, le Syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur B-C Z pour défaut de qualité à agir dans la mesure où à la date de l’assemblée, il n’avait plus la qualité de copropriétaire et subsidiairement au débouté de ses demandes et reconventionnellement à sa condamnation à lui verser, avec exécution provisoire, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires rappelle une jurisprudence constante aux termes de laquelle c’est uniquement la personne qui est copropriétaire au moment où s’est tenue l’assemblée qui a qualité à agir en annulation.

Il indique que la vente entre les époux Z et la société JPCM n’étant intervenue que le 17 décembre 2007 et n’ayant été notifiée au syndic que le 18 décembre suivant, c’est fort logiquement que les époux Z ont été convoqués à l’assemblée du 19 décembre 2007 mais que cependant, à cette date, ils n’avaient plus la qualité de copropriétaires

Il considère que l’avis de réception en date du 20 décembre 2007 adressé par le notaire ne permet pas de distinguer s’il concerne l’avis de mutation ou l’avis de transfert de propriété et conclut qu’en tout état de cause, cette date n’a aucune valeur probante, le cachet de réception ayant pu être apposé par le syndic le lendemain de sa réception.

Il se réfère à un courrier adressé par le syndic à la société JPCM le 19 décembre 2007 et à la notification du procès-verbal de l’assemblée à la société JPCM pour conclure que le syndic avait bien considéré qu’à la date de l’assemblée, il avait déjà reçu l’avis de mutation.

Il affirme que le délai de convocation a été réduit en raison de l’urgence de soumettre aux copropriétaires la décision de faire exécuter immédiatement des travaux de confortement supplémentaires préconisés par l’architecte du Syndicat au niveau de la structure du bâtiment B qui devait être sécurisé.

Il ajoute que pour des raisons évidentes de responsabilité, il n’était pas question de faire appel à la concurrence ce qui aurait retardé la mise en oeuvre des travaux.

Il relève que Monsieur B-C Z était avisé de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire au moins dix jours avant et qu’il avait parfaitement la possibilité de se rendre sur place ou de solliciter toutes informations nécessaires en se renseignant directement auprès du syndic ou de l’architecte de la copropriété.

En réponse à l’argumentation du demandeur, il indique que le fait que l’assemblée ait pu voter d’autres résolutions que celles se rapportant aux travaux n’est pas de nature à remettre en cause la notion d’urgence, que l’architecte était personnellement présent, ce qui démontre qu’il était convaincu de l’urgence et que le fait que le procès-verbal n’ait pas ensuite été notifié à très bref délai s’explique par l’absence de nombreuses personnes en fin d’année non seulement parmi les copropriétaires scrutateurs et le président de l’assemblée mais également au sein du cabinet de syndic.

Il ajoute que l’expert a confirmé l’urgence à entreprendre les travaux, ce que les copropriétaires avaient eux-mêmes perçus.

Il se prévaut du devis correspondant aux travaux votés dont la nature démontre qu’il s’agissait de travaux urgents.

Il affirme que le règlement de copropriété initial prévoit des charges communes spéciales et que seuls les copropriétaires du bâtiment B ont été convoqués et par conséquent, ont voté comme cela résulte de la feuille de présence.

Il estime que s’agissant de travaux urgents, il peut être dérogé aux dispositions de l’article 11 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 et indique que l’absence de documents a été palliée par la présence de l’architecte à l’assemblée et que de surcroît, il était logique et cohérent que l’entreprise FREYSSINET qui avait déjà procédé à des études sur la structure du bâtiment puis réalisé une première tranche de travaux, réalise les travaux supplémentaires sans qu’il soit nécessaire de lancer un appel d’offres.

Enfin, il se réfère aux annexes à l’ordre du jour qui établissent que les copropriétaires étaient parfaitement informés de l’objet de l’ordre du jour.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 juin 2009.

MOTIFS:

sur l’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il en ressort que le demandeur à l’annulation doit avoir la qualité de copropriétaire au jour de l’assemblée.

Il est constant que tout copropriétaire qui cède son lot en demeure le propriétaire à l’égard du syndicat jusqu’à ce que la notification du transfert de propriété ait été faite au syndic.

Il incombe au Syndicat des copropriétaires qui soulève l’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité de copropriétaire à la date de l’assemblée, de rapporter la preuve qu’il avait préalablement reçu du notaire l’avis de transfert de propriété.

Or, s’il produit l’avis de transfert de propriété daté du 18 décembre 2007, il ne justifie pas de sa date de réception. Cette date étant contestée, il ne peut utilement faire référence à la lettre que le syndic a adressée à la société JPCM le 19 décembre 2007 pour lui faire savoir qu’il était “averti” de son acquisition.

Par contre, il résulte des termes clairs et précis de l’attestation établie par le notaire le 24 avril 2009 qui précise qu’il adresse “l’accusé réception daté du 20 décembre 2007 correspondant à l’avis de mutation et du transfert de propriété suite à la régularisation de la vente par Monsieur Z à la S.A.R.L. JPCM” que les deux avis ont été adressés au syndic dans une seule enveloppe laquelle a été réceptionnée le 20 décembre 2007.

Il en ressort qu’à la date de l’assemblée générale, Monsieur Z avait vis à vis de la copropriété la qualité de copropriétaire et qu’il dispose donc de la qualité à agir en annulation de cette assemblée.

L’exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

sur la demande en annulation de l’assemblée générale pour défaut de respect du délai de convocation

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dans sa dernière rédaction applicable en l’espèce, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion.

Il n’est pas contesté qu’il n’est aucunement fait mention de l’urgence ni dans la convocation ni dans l’ordre du jour ni dans le projet de résolutions.

Contrairement à ce qu’affirme le Syndicat des copropriétaires, la résolution n°2 ne constituait pas l’essentiel de l’ordre du jour lequel ne comportait pas moins de 11 projets de résolution, plus divers les uns que les autres, allant de l’approbation de travaux déjà réalisés (n°3) à la réparation des meneaux de fenêtres ( n°4, 5 et 6), à la mise en conformité des descentes EP (n°7, 8 et 9) et à l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire réaliser des travaux dans son lot privatif (n°10 et 11) .

Le Syndicat des copropriétaires n’allègue la nécessité de l’urgence que pour le projet de résolution n°2 intitulé “décision à prendre en ce qui concerne les travaux complémentaires de confortement de la structure du local au rez-de-chaussée du bâtiment B”.

Pour justifier de cette urgence, il fait état des graves désordres affectant les structures de l’immeuble qui ont conduit à la réalisation de travaux votés en juillet 2007, du rapport de Madame A, architecte, de la présence de l’architecte en personne à l’assemblée et de l’avis de l’expert judiciaire dont il communique la note aux parties n°4 en date du 20 décembre 2008.

Madame A a déposé un compte rendu de visite le 30 mai 2007 au vu duquel l’assemblée générale du 9 juillet 2007 a décidé de la réalisation de travaux de confortement des structures du lot 604 à hauteur de 1a somme de 142.790 euros HT compte tenu de l’existence de larges fissures. Etabli plus de six mois avant la convocation de l’assemblée générale du 19 décembre 2007, ce rapport ne peut être invoqué utilement pour justifier de l’urgence à réunir une assemblée à cette date.

Elle a également déposé une note le 19 novembre 2007 dans laquelle elle relate la découverte d’une faiblesse supplémentaire du plancher haut, atteste de la nécessité de mettre en place un étaiement et conclut que cet étaiement doit rester en place tout au long du chantier jusqu’à fin janvier, date prévue de la réception des travaux. Il n’est donc pas fait état de travaux supplémentaires à réaliser en urgence.

Dans sa note n°4 aux parties datée du 20 décembre 2008, soit plus d’un an après l’assemblée générale en cause, l’expert se livre à un historique des travaux de confortement votés, rappelle qu’ils ont été votés lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2007 à hauteur de la somme de 142.790 euros HT, qu’ils ont débuté le 29 octobre 2007 et qu’ils ont été arrêtés le 15 décembre 2007 date à laquelle il a été désigné par ordonnance de référé à la requête de la société JP MOLYNEUX, locataire du local commercial appartenant aux consorts X.

L’expert a précisé que les travaux votés le 9 juillet 2007 n’appelaient de sa part aucune observation particulière. Il n’a aucunement fait référence aux travaux supplémentaires votés lors de l’assemblée du 19 décembre 2007.

Cette note ne peut donc caractériser l’urgence invoquée. En outre, il en ressort que si la première tranche des travaux votés en juillet 2007 a été arrêtée le 15 décembre 2007 du fait de l’assignation en référé, il n’existait donc aucune d’urgence à ce qu’ils soient terminés et encore moins à ce que des travaux supplémentaires soient réalisés.

En outre, il résulte de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 10 juillet 2008, intitulée “Point sur les travaux de reprise de structure du lot 604”, que les travaux ont été exécutés conformément à la résolution n°27 de l’assemblée générale du 9 juillet 2007 et qu’il n’est aucunement fait mention des travaux supplémentaires votés lors de l’assemblée du décembre 2007 de sorte que l’on peut légitimement s’interroger sur la réalité de leur exécution.

Enfin, alors que cette exécution est discutée, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun document tels que la facture afférente ou une attestation de l’entreprise voire de l’architecte démontrant que les travaux en cause ont été réalisés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le vote de travaux supplémentaires de confortement ne présentait aucun caractère d’urgence justifiant que le délai de convocation de l’assemblée générale soit réduit à 12 jours. Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de cette assemblée.

sur les autres demandes

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’assortir la présente décision, sauf en ce qui concerne les dépens et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de l’exécution provisoire qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de mettre à la charge du Syndicat des copropriétaires qui succombe à l’égard de Monsieur Z une somme au titre des frais de procédure engagés et non compris dans les dépens. Cette somme sera fixée à 2.000 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera dispensé de participer aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe:

— Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 3^e.

— Prononce l’annulation de l’assemblée générale du 19 décembre 2007.

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision sauf en ce qui concerne les dépens et l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 3^e aux dépens qui comprendront et seront augmentés de la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur B-C Z.

— Dispense Monsieur B-C Z de participer à la dépense commune des frais de procédure et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Autorise Maître Thierry-Frédéric PEY, avocat à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Octobre 2009

Le Greffier Le Président

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