TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MAI 2016

Chambre 6/ section 3

AFFAIRE N° RG : 14/12665

N° de MINUTE :

Monsieur B A

[…]

93160 NOISY-LE-GRAND

représenté par M^e Nadia TOUILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0212

DEMANDEUR

C/

Monsieur C X

[…]

[…]

représenté par M^e Raymond DEHORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0375

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VERNIMMEN, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2016.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

Sur les faits et prétentions

Monsieur B A, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A sont propriétaires indivis d’un bien immobilier […] à […], Monsieur B A à hauteur de 50ྭ% et les 50ྭ% restant étant attribués à ses neveu et nièces.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2013, Monsieur B A, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A, en leur qualité de propriétaires indivis, ont conclu avec Monsieur C X, acquéreur, un compromis de vente relatif à un bien immobilier […] à […], pour un prix de 265.000 €.

Ce compromis a été conclu sons la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 265 000 € sur une durée de 25 ans au taux nominal d’intérêt de 3,7ྭ% (hors assurance). Il prévoit également l’application d’une clause pénale fixée à la somme de 26 500 € dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution de l’acte étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique. La signature de l’acte authentique de vente a été fixée au 15 octobre 2013.

Monsieur X a versé, à la signature de l’acte, une somme de 5 300 € sur la comptabilité du Notaire, à titre de dépôt de garantie.

Le 20 novembre 2013, Maître Y, notaire a dressé un procès-verbal de dires et de difficultés aux termes duquel Monsieur X indique avoir été abusé par Monsieur Z se présentant sous la fausse qualité de courtier contre lequel il a porté plainte et être en possession d’un document de la BNP PARIBAS d’un refus de prêt qu’il produira en justice le moment venu, que les consorts A ayant des doutes sur l’authenticité du document de la BNP PARIBAS, ils proposent un protocole d’accord prévoyant le versement du dépôt de garantie de 5 300 € en dédommageant du préjudice subi, ce que Monsieur X a refusé.

L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé.

Par acte en date du du 8 septembre 2014, Monsieur B A a fait assigner Monsieur C X devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY afin de solliciter la caducité du compromis de vente en date du 16 juillet 2013 et de le condamner au paiement de la clause pénale à hauteur de 13 250 € et des dommages et intérêts.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2015, Monsieur B A demande au tribunal deྭ:

«ྭ – DECLARER monsieur B A bien fondé en l’intégralité de ses demandes

En conséquence

— DIRE ET JUGER le compromis de vente en date du 16 juillet 2013 caduc

— DIRE ET JUGER qu’il y a lieu d’appliquer la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 16 juillet 2013

— CONDAMNER monsieur C X à payer à monsieur A la somme de 13 250 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente en date du 16 juillet 2013

— CONDAMNER monsieur C X à payer à monsieur B A la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts pour tout préjudice confondu

— CONDAMNER monsieur C X à payer à monsieur B A somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC

— DEBOUTER monsieur X de toutes ses fins et prétentions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER monsieur C X aux entiers dépens de l’instanceྭ»

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir en substanceྭ:

que l’action en règlement de la clause pénale prévue au compromis de vente ne constitue pas une acte de disposition exigeant l’unanimité des indivisaires dès lors qu’il s’agit de constater les conséquences contractuelles d’une caducitéྭ; qu’en outre, cette action est conforme à l’intérêt commun de l’indivision et s’inscrit dans le prolongement des dires du procès-verbal de difficultés du 20 novembre 2013 aux termes desquels les consorts A ont revendiqué à titre de dédommagement le versement du dépôt de garantie, de sorte que ses co-indivisaires ne se sont pas opposés à cette actionྭ; qu’il en déduit que cette action en justice constitue une mesure conservatoire au sens de l’article 815-3 du code civil et qu’à supposer que cette action soit qualifiée d’acte d’administration, il se prévaut d’un mandat tacite couvrant les actes d’administration dès lors qu’il a agi au su et sans opposition des autres co-indivisaires, de sorte qu’il justifie de sa qualité et son intérêt à agir en caducité de la vente et en paiement de la clause pénaleྭ;

que le compromis de vente est caduc aux torts exclusifs de Monsieur X dans la mesure où il n’a pas dans le cadre de l’exécution de ses obligations contractuelles communiqué les refus de la banque BNP PARIBAS dont il se prévaut dans la présente instance et que le seul document présenté au notaire suite à la mise en demeure du 11 octobre 2013 pour justifier d’un refus de prêt constitue un fauxྭ; que les allégations selon lesquelles Monsieur X aurait été abusé par un individu se présentant sous la fausse qualité de courtier ne sont étayées par aucune pièceྭ; que la réticence de Monsieur X à produire les refus des banques constitue une défaillance fautive justifiant l’application de la clause pénale à hauteur de 50ྭ% conformément au montant de ses parts indivis dans le bienྭ;

que Monsieur X engage sa responsabilité contractuelle à l’encontre de Monsieur A dès lors qu’il n’a pas exécuté ses obligations contractuelles dans les délais impartis et qu’il a produit un faux, ce qui justifie l’octroi de 5000 € de dommages et intérêtsྭ;

qu’il s’oppose à la restitution du dépôt de garantie dès lors que Monsieur X n’a pas valablement informé les consorts A de son impossibilité de financer l’achat du bien immobilierྭ;

Suivant les dernières conclusions signifiées le 13 mars 2015, Monsieur C X demande au tribunal deྭ:

«ྭ- Déclarer Monsieur B A irrecevable en son action et en ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Déclarer Monsieur B A mal fondé en ses demandes, et en conséquence, l’en débouter,

Et faisant droit aux demandes reconventionnelles de Monsieur C X,

— Ordonner à Monsieur B A de notifier à Maître Y, Notaire, […] à […], son accord écrit pour la restitution du dépôt de garantie de 5.300 € versé par Monsieur C X, et ceci sous astreinte de 50 € par jour de retard, commençant à courir le huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner au terme du trentième jour, la restitution par le Notaire dépositaire, Maître Y, du dépôt de garantie de 5.300 € à Monsieur C X,

— Liquider, en ce cas, l’astreinte, et condamner Monsieur B A à payer à Monsieur C X, une somme de 1.500 € au titre de cette astreinte liquidée,

— Condamner Monsieur B A au paiement des intérêts sur 5.300 € au taux de base bancaire, calculés du 16 juillet 2013 au jour de la restitution du dépôt de garantie,

— Condamner Monsieur B A au paiement à Monsieur C X, d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis par celui-ci, toutes causes confondues,

— Condamner Monsieur B A à payer à Monsieur C X la somme de 3.500 € en vertu de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, du seul chef des demandes reconventionnelles de Monsieur C X,

— Condamner Monsieur B A, aux entiers dépensྭ»

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir en substanceྭ:

que Monsieur A agit seul et individuellement, alors qu’il n’est propriétaire indivis du bien litigieux qu’à hauteur de 50ྭ%ྭ; que l’action en paiement de la clause pénale stipulée dans un compromis de vente ne peut pas être qualifiée d’une action à caractère conservatoire mais comme un acte d’administration nécessitant de réunir au moins 2/3 des droits indivisྭ; qu’au surplus, cette action en justice trouve son fondement dans un compromis de vente qui est un acte de disposition consenti par tous les indivisairesྭ; que Monsieur B A ne peut se prévaloir d’un mandat tacite des autres co-indivisaires à cette action en justice dès lors qu’ils ont accepté de restituer le dépôt de garantieྭ; qu’il en déduit que Monsieur A est irrecevable à agir en paiement de la clause pénale, et ce même si sa prétention est limitée à la moitié de la clause pénale, cette dernière ayant vocation à bénéficier à l’indivision dans sa globalité ;

qu’il a respecté ses obligations contractuelles dès lors qu’il a sollicité des demandes auprès de la banque BNP PARIBAS qui lui a répondu par deux refus en date des 10 et 13 septembre 2013, soit avant la date contractuellement fixée au 16 septembre 2013 et qu’il a été abusé par un individu se présentant sous la fausse qualité de courtier ; que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ne lui est donc pas imputableྭ; qu’en outre, l’objet de la clause pénale prévue au compromis de vente a pour objet de sanctionner le refus de l’une des parties de régulariser l’acte authentique de vente si toutes les conditions suspensives sont rempliesྭ; que la condition suspensive d’obtention du prêt n’ayant pas été réalisée, la clause pénale telle que stipulée dans le compromis de vente n’est pas applicable ; que Monsieur A ne justifie pas d’un préjudice distinctྭ;

que la condition suspensive d’obtention du prêt ayant défailli sans sa faute, le dépôt de garantie doit lui être restitué, ce qui avait déjà été autorisé par les trois autres propriétaires indivisྭ;

que l’opposition abusive de Monsieur A à la restitution du dépôt de garantie l’a privé de trésorerie, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2500 €ྭ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 16 novembre 2015 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 4 avril 2016. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2016.

MOTIFS

En application de l’article 455 du code de procédure civile, aucune note en délibéré ne peut être adressée par les parties après la clôture et l’audience de plaidoirie sauf à la demande du Président. Aucune autorisation n’ayant été donnée par le Président en cours d’audience, les lettres reçues par les parties en cours de délibéré seront déclarées irrecevables.

I. Sur la recevabilité des demandes de Monsieur A

1° Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 815-2 du code de procédure civile, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

L’article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Il en résulte que l’exercice d’une action en justice est un acte d’administration qui nécessite l’accord du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis mais qu’une action en justice peut constituer une mesure conservatoire qu’un indivisaire peut accomplir seul dès lors que cette action a pour objet de soustraire le bien indivis à un péril qui menace la conservation matérielle ou juridique de ce bien et qu’elle ne compromet pas sérieusement le droit des indivisaires.

Dans ces conditions, il convient d’apprécier si l’action en justice diligentée individuellement par Monsieur A aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente d’un bien immobilier dont il est propriétaire indivis à hauteur de 50ྭ% constitue une mesure conservatoire au sens de l’article 815-3 du code civil.

Or, l’un des critères de la mesure conservatoire définie à l’article 815-3 du code civil réside dans l’existence d’un péril qui menace la conservation matérielle ou juridique du bien immobilier, objet du compromis de vente du 16 juillet 2013.

Force est de constater que Monsieur A ne justifie pas en quoi la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente en cas de refus de réitérer la vente constituent un péril menaçant la conservation matérielle ou juridique du bien immobilier, alors que la défaillance d’une des conditions suspensives prévues par le compromis de vente entraîne sa caducité, les vendeurs retrouvant alors leur liberté de vendre à nouveau leur bien.

A défaut de justifier d’un péril quelconque, l’action de Monsieur A en paiement d’une clause pénale insérée dans un compromis de vente ne peut constituer une mesure conservatoire qu’un indivisaire peut accomplir seul.

Il s’ensuit que cette action en justice est un acte d’administration qui nécessite l’accord du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Or, il n’est pas contesté que Monsieur A est propriétaire indivis du bien immobilier litigieux à hauteur de 50ྭ%, l’autre moitié de ces droits étant détenus par ses neveu et nièces, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A.

Dès lors, Monsieur A ne justifie pas disposer à lui seul les deux tiers des droits indivis pour exercer son action en paiement de la clause pénale à l’encontre de Monsieur X.

Pour attester de son intérêt et sa qualité à agir, Monsieur A entend se prévaloir d’un mandat tacite qui couvre les actes d’administration en application de l’article 815-3 dernier alinéa du code civil. Dès lors, il lui incombe d’apporter la preuve qu’il a agi au su et sans opposition des autres co-indivisaires.

Il ressort du procès-verbal de difficultés du 20 novembre 2013 que les consorts A ont refusé la restitution du dépôt de garantie et que Monsieur X s’est opposé à leur proposition de signer un protocole d’accord prévoyant le versement de ce dépôt de garantie en dédommagement du préjudice subi. Ce procès-verbal démontre que le 20 novembre 2013, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A entendaient appliquer la clause pénale en raison de la défaillance de la condition suspensive du prêt qu’ils imputaient à Monsieur X.

Toutefois, par courrier du 16 décembre 2013, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A ont accepté de restituer le dépôt de garantie à Monsieur X et renoncé à se prévaloir de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, alors que Monsieur B A s’est opposé à cette restitution, ce qui est établi par la lettre du notaire du 10 juin 2014.

Monsieur B A ayant fait délivrer l’assignation le 8 septembre 2014, il ne pouvait ignorer, au regard des courriers échangés avec le notaire entre décembre 2013 et juin 2014, que les autres co-indivisaires avaient changé de position et renoncé à solliciter le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Il s’ensuit que Monsieur B A a exercé l’action en justice aux fins de paiement de la clause pénale en opposition avec les autres co-indivisaires, de sorte qu’il ne justifie pas d’un mandat tacite de nature à couvrir cette action en justice qualifié d’acte d’administration.

A supposer qu’un mandat tacite soit caractérisé, il n’en demeure pas moins qu’il sollicite le versement de la moitié de la clause pénale, alors que muni d’un mandat tacite, il doit agir dans l’intérêt commun de l’indivision qui impose de faire bénéficier à l’indivision de la globalité de la clause pénale, et non à un indivisaire pris individuellement.

En l’absence de qualité à agir, il convient de déclarer irrecevable l’action en justice de Monsieur A aux fins de paiement de la clause pénale à l’encontre de Monsieur X

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1147 du code civil,

Il incombe à Monsieur A d’apporter la preuve d’un manquement contractuel imputable à Monsieur X lui ayant causé un préjudice personnel direct et certain.

En l’espèce, il n’est nullement établi par les pièces versées au débat que Monsieur X est l’auteur du document argué de faux par les consorts A et qu’il n’a produit aucun justificatif de refus de banque dans le délai contractuel imparti, étant rappelé que la bonne foi se présume.

A défaut de caractériser un manquement contractuel, il convient de débouter Monsieur A de sa demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes de Monsieur X

1° Sur les demandes au titre du dépôt de garantie

Monsieur X demande au tribunal d’ordonner à Monsieur A de donner, sous astreinte, son accord à la restitution du dépôt de garantie et d’ordonner au Notaire, en sa qualité de séquestre, de lui restituer le montant du dépôt de garantie de 5300 €. Cette demande s’analyse en une demande de restitution du dépôt de garantie de 5300 € en raison de l’opposition de l’un des co-indivisaires.

Monsieur X n’a formé sa demande de restitution du dépôt de garantie qu’à l’encontre de Monsieur B A, et non à l’égard des autres co-indivisaires, ces derniers n’ayant pas été attraits à la présente instance, alors que tous les vendeurs propriétaires indivis doivent donner leur accord.

Dès lors, sa demande ne peut valablement prospérer que s’il justifie de l’accord des autres co-indivisaires à la restitution du dépôt de garantie et du caractère injustifié de l’opposition formée par Monsieur A à cette restitution.

a) Sur l’accord des autres indivisaires et le montant de la restitution du dépôt de garantie

Par lettre du 16 décembre 2013, Mademoiselle D A, Monsieur E A et Mademoiselle F A ont accepté de restituer à Monsieur X le dépôt de garantie de «ྭ5300 € déduits des frais de sommation (PV du 15/11/2013 et frais d’huissier), soit 375,34 €ྭ», ce qui est confirmé par le courrier du notaire en date du 10 juin 2014 précisant que ces derniers ont autorisé le notaire à restituer le dépôt de garantie, «ྭsous déduction toutefois des frais de sommationྭ», Monsieur B A ayant maintenu son refus après le 20 novembre 2013.

Compte tenu de l’accord des autres co-indivisiaires, Monsieur X n’a formé sa demande reconventionnelle qu’à l’encontre de Monsieur A eu égard à l’opposition qu’il a émis à les restitution du dépôt de garantie.

Dans ces conditions, il ne peut solliciter la restitution du dépôt de garantie qu’à hauteur de l’accord conclu avec les autres co-indivisaires. Si Monsieur X entendait solliciter le versement de la totalité du dépôt de garantie, ce qui allait à l’encontre de l’accord donné au notaire par les autres co-indivisaires, il lui incombait de les attraire à la présente procédure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La demande de restitution du dépôt de garantie ne peut donc porter que sur la somme de 4924,66 €, déduction faite des frais de sommation à hauteur de 375,34 €.

Compte tenu des termes de l’accord des autres co-indivisaires, il convient d’apprécier si le refus opposé par Monsieur B A à la restitution du dépôt de garantie est justifié.

b) Sur l’opposition de Monsieur A à restituer le dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à l’égard de ceux qui les ont faites.

L’article 1178 du même code dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre ferme de prêt correspondant aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles.

Selon les dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieursྭprêtsྭrégis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou desྭprêts qui en assument le financement. La durée de validité de cetteྭ condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine

de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque laྭcondition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil, selon lequel celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. La preuve de la demande de prêt peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article L. 312-16 du code de la consommation, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur dans la promesse de vente. Si l’acquéreur emprunteur a présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient aux vendeurs de rapporter la preuve que l’acquéreur emprunteur a empêché l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, le compris de vente stipule aux termes de l’article «ྭ Clause pénaleྭ– Dépôt de garantieྭ» queྭ: «ྭL’ACQUEREUR remet entre les mains de Maître G Y, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du Code civil, l’encaissement du chèque valant acceptation de la mission et le défaut de provision du chèque entraînant la caducité des présentes, si bon semble au VENDEUR, une somme de CINQ MILLE TROIS CENTS EUROS ( 5ྭ300 euros). I. […] II. En cas de non réalisation des présentes par la faute de L’ACQUEREUR, et conformément à l’article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au VENDEUR que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire définitive. III. En cas de non réalisation des présentes par la faute de L’ACQUEREUR, le VENDEUR donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à L’ACQUEREUR.ྭ( …) »

Dès lors, il incombe à Monsieur X, qui sollicite la restitution du dépôt de garantie, d’apporter la preuve qu’il a accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt, notamment de démontrer que la demande qu’il a présentée à l’organisme de crédit est conforme aux caractéristiques de financement prévues dans la promesse de vente.

Or, Monsieur X justifie avoir déposé auprès de la banque BNP PARIBAS-agence de Bondy une demande de financement pour le bien […] à La Courneuve au prix de 265 000 € et avoir obtenu un refus par courrier du 10 septembre 2013. Il justifie également avoir effectué une demande de financement identique pour le même bien immobilier auprès de la banque BNP PARIBAS-NET Agence qui a opposé un refus le 13 septembre 2013. Si Monsieur X n’a pas communiqué ces lettres de refus spontanément au notaire en charge de la vente, il n’en demeure pas moins que ces refus sont intervenus dans le délai imparti dans la promesse de vente, la durée de la validité de la condition suspensive ayant été fixée au 16 septembre 2013.

Il importe peu de déterminer si la lettre de refus en date du 12 septembre 2013 établie à l’entête de la société FCGS constitue un faux au regard de la lettre émanant de cette société en date du 19 octobre 2013 et si Monsieur X a été abusé par un individu se présentant sous la fausse qualité de courtier dès lors que Monsieur X justifie avoir présenté à une banque une demande de prêt conforme aux caractéristiques de financement prévues dans la promesse de vente.

Il s’ensuit que Monsieur X démontre avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques financières prévues dans la promesse de vente.

La simple réticence de Monsieur X à produire devant le Notaire le 20 novembre 2013 les refus des banques autres que celui du 12 septembre 2013 émanant de la société FCGS argué de faux par les consorts A ne démontre pas qu’il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt dès lors qu’il justifie avoir obtenu ces refus dans le délai imparti par le compromis de vente.

Il ne peut être fait grief à Monsieur X d’avoir manqué de coopération loyale ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans la mesure où il n’est nullement démontré par les pièces produites au débat être l’auteur du document argué de faux par les consorts A, étant rappelé que la bonne foi se présume.

Il s’ensuit que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt a défailli sans faute de Monsieur X et que l’opposition de Monsieur B A à restituer le dépôt de garantie n’est pas justifiée.

Par conséquent, il convient d’ordonner la restitution de la somme de 4924,66 €,déduction faite des frais de sommation à hauteur de 375,34 €, séquestrée par Maître Y, notaire à La Courneuve au profit de Monsieur C X sans qu’il soit nécessaire d’ordonner à Monsieur A de donner son accord écrit au notaire et de prononcer une astreinte, la présente décision étant suffisante pour procéder à cette restitution.

Aucune stipulation du compromis de vente ne prévoit un intérêt au taux bancaire. Monsieur X ne peut solliciter des intérêts à compter du 16 juillet 2013, alors qu’il s’agit de la date du compromis de vente, et non de la date de la signature de l’acte authentique contractuellement fixé. Il convient également de relever que Monsieur X a refusé de produire les refus de la banque dans le cadre amiable mais uniquement dans une procédure judiciaire, de sorte qu’il a contribué à retarder le versement du dépôt de garantie. Il n’est produit au débat aucune mise en demeure de restituer le dépôt de garantie.

Au vu de ces éléments, il convient de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1382 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1382 du code civil.

En l’espèce, Monsieur X n’établit pas que Monsieur A ait fait preuve envers eux d’une intention malicieuse ou d’une légèreté blâmable en s’opposant à la restitution du dépôt de garantie et en exerçant une action en justice en vue d’obtenir le versement de la clause pénale prévue dans la promesse de vente.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur X de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur A, qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur A sera tenu de verser à Monsieur X une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les circonstances de l’affaire et son ancienneté justifient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Déclare irrecevables les lettres reçues en cours de délibéré,

Déclare irrecevable la demande de Monsieur B A aux fins de paiement de la clause pénale à l’encontre de Monsieur C X,

Ordonne la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 4924,66 €, déduction faite des frais de sommation à hauteur de 375,34 €, séquestré par Maître Y, notaire, […] à La Courneuve (93 120) au profit de Monsieur C X,

Dit n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur B A de donner sous astreinte son accord écrit au notaire pour la restitution du dépôt de garantie,

Dit que les intérêts au taux légal sur la somme sus-visée courront à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Monsieur B A de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur C X de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur B A à payer à Monsieur X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur B A aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame VERNIMMEN, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT