T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 10/02207 N° MINUTE : Assignation du : 04 Février 2010 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 09 Juin 2011

DEMANDEURS

Monsieur E G H X

[…]

[…]

Madame F I C J épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Sabine TOUZERY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1694

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 5 RUE DU […], représenté par son syndic le Cabinet A B S.A.S. sise […]

représenté par Maître Vincent DRAGO de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine Y, Vice-Président

Nicolette GUILLAUME, Vice-Président

C D, juge

assistée de Clémentine PIAT, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 7 avril 2011 tenue en audience publique devant Madame Y et Madame D, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur E X et Madame F X sont copropriétaires depuis le 4 juillet 2007 d’un appartement situé au premier étage dans l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris.

Monsieur et Madame Z sont copropriétaires de l’appartement situé au rez de chaussée du même immeuble depuis le 11 février 2008.

Les époux X ont supprimé un conduit de cheminée traversant leur lot et provenant du rez de chaussée, sans solliciter d’autorisation de l’assemblée générale.

Les nouveaux propriétaires du rez de chaussée ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 octobre 2008 puis du 15 décembre 2009 une demande de rétablissement de leur conduit de cheminée. L’assemblée générale du 14 octobre 2008 ne s’est pas prononcée, renvoyant les intéressés à trouver un terrain d’entente.

La résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 a décidé le rétablissement des deux conduits de cheminée passant au premier étage et a donné aux époux X un délai de six mois à compter de la signification du procès verbal d’assemblée générale afin de réaliser ces travaux.

L’assemblée générale du 15 décembre 2009 a également rejeté, dans sa 5^e résolution, la demande des époux X de faire rétablir la porte du lot N°136 du 6^e étage appartenant aux époux Z, condamnée afin d’agrandir une chambre de service par la réunion de deux lots, et la suppression des canalisations d’évacuation des eaux installées pour desservir ce lot, sans autorisation de l’assemblée générale.

Par acte d’huissier du 4 février 2010, les époux X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet A B aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions N°4 et 5 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Les demandeurs sollicitent également l’exonération des charges du présent contentieux sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées le 2 mars 2011, les requérants formulent les mêmes demandes, sauf à demander au Tribunal de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de remise en état des lieux pour défaut d’habilitation du syndic à agir conformément aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et alors que le syndic n’a pas rendu compte à l’assemblée générale, conformément aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des procédures en cours.

A l’appui de leur demande, les époux X soutiennent que la résolution n°4 doit être annulée car elle ne correspond pas à la résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 décembre 2009. L’ordre du jour indiquait en effet que “Monsieur et Madame Z demandent à ce que le conduit d’évacuation des fumées soit remis en état de fonctionnement” tandis que la résolution votée impose aux demandeurs “le rétablissement des deux conduits de cheminée passant au premier”. Les époux X soulignent que seul le rétablissement du conduit utile au copropriétaire du rez de chaussée était inscrit à l’ordre du jour et non le rétablissement des deux conduits comprenant le conduit inutile et privatif partant de leur lot.

S’agissant de la résolution N°5 les époux X soulèvent la rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque les époux Z voient des travaux irrégulièrement effectués sur les parties communes régularisés tandis que la résolution N°4 a refusé aux époux X la régularisation de la suppression de leur conduit. Ils invoquent également l’abus de majorité, puisque la régularisation des travaux du sixième étage n’est pas conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires, ces derniers n’ayant pas été informés ni de leur nature ni de leur étendue, et ces travaux ayant engendré un coût pour la B puisqu’elle a du procéder à la réfection de la chute d’eaux vannes et au changement de la colonne dans l’appartement Z.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 février 2011, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de débouter les époux X de leurs demandes et demande reconventionnellement leur condamnation in solidum à rétablir le coffre et les conduits de cheminée de la pièce sur rue de leur appartement au premier étage ainsi qu’à la remise en état antérieur du dispositif de la cheminée et de ses conduits sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir. Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation des époux X à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

En réponse aux arguments des demandeurs, le syndicat des copropriétaires rappelle que les coffres, gaines et têtes de cheminée font partie des parties communes et que les époux X ne pouvaient les supprimer dans leur chambre sur rue sans accord de la B. Le syndicat des copropriétaires indique même que les époux X n’ont pas obtenu l’accord de l’ancien copropriétaire du rez de chaussée en produisant son attestation en sens contraire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’ordre du jour comportait la question du rétablissement de l’ensemble du dispositif d’évacuation des fumées qui comprenait le coffre dans lequel s’encastraient les conduits de fumée. La remise des lieux dans leur état antérieur supposait donc le rétablissement de tous les conduits supprimés, parties communes, provenant du rez de chaussée et du premier étage. La résolution n’a donc pas excédé les termes de l’ordre du jour prévu. Le syndicat des copropriétaires souligne que la nullité de la résolution ne pourrait qu’être partielle si le Tribunal suivait l’argumentation des demandeurs et qu’elle ne pourrait porter que sur le rétablissement du conduit de fumée partant du premier étage.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande reconventionnelle est valable dès lors que le syndicat des copropriétaires, lorsqu’il est défendeur, peut former, sans autorisation spéciale de l’assemblée générale une demande reconventionnelle quand elle se rattache avec un lien suffisant à la demande originaire.

Concernant la résolution N°5, le syndicat des copropriétaires admet que les époux Z auraient du solliciter l’accord de l’assemblée générale pour réaliser l’aménagement de leurs chambres de bonnes mais indique avoir accepté leur régularisation, l’atteinte aux parties communes étant minime, contrairement à l’atteinte causée par les époux X aux biens communs ayant consisté en la suppression pure et simple d’une partie commune et l’atteinte au droit du copropriétaire de l’étage inférieur de jouir de l’usage de cette partie commune. Le syndicat des copropriétaires rappelle en outre que l’architecte de l’immeuble a confirmé la conformité des travaux des époux Z aux règles de l’art aux termes d’un courrier adressé à Monsieur Z le 28 octobre 2009. Aucune rupture d’égalité ne peut donc être alléguée, et l’intérêt collectif n’est pas remis en cause, l’architecte de l’immeuble ayant été consulté.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2011.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009:

Attendu qu’aux termes des articles 9, 10 et 13 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à l’assemblée générale, à la diligence du syndic ou à la demande d’un copropriétaire, et l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour; que le sens de ces dispositions est de permettre aux copropriétaires, dans le délai légal qui sépare la date de convocation de la date d’assemblée générale, de s’informer suffisamment sur le contenu des questions qui leur seront soumises et d’émettre un avis réfléchi et éclairé lors du vote des résolutions;

Attendu en l’espèce que la résolution N°4 a été inscrite à l’assemblée générale du 14 octobre 2008 puis du 15 décembre 2009 à la demande des époux Z selon courrier du 23 juillet 2008, dans lequel ils sollicitent une demande de “rétablissement du conduit de cheminée”, à la suite de “la suppression pure et simple en cours d’année 2007 du conduit d’évacuation des fumées au niveau du logement du premier étage”; que leur courrier du 24 septembre 2009 réitère leur demande de “bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, le rétablissement de notre conduit de cheminée”;

Attendu que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 octobre 2008 faisait mention d’une résolution 21 intitulée “à la demande de Monsieur et Madame Z, rétablissement du conduit d’évacuation des fumées”; que la résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 soumise au vote des copropriétaires est rédigée comme suit : “a la demande de Monsieur et Madame Z copropriétaires rétablissement du conduit d’évacuation des fumées: Monsieur et Madame Z copropriétaires au rez de chaussée demandent à ce que le conduit d’évacuation des fumées soit remis en état de fonctionnement. Ce conduit d’évacuation des fumées (partie commune) a été supprimé, sans autorisation d’assemblée générale, au niveau de l’appartement du premier étage de Monsieur et Madame X. Suivant le règlement de B, le conduit d’évacuation des fumées devra être remis en état de fonctionnement”;

Attendu que la résolution adoptée est libellée ainsi: “l’assemblée générale après en avoir délibéré décide le rétablissement des deux conduits de cheminée passant au premier dans la pièce sur rue contigüe au 3 rue du général Langlois, à la charge de Monsieur et Madame X. L’assemblée générale donne à Monsieur et Madame X un délai de six mois à compter de la signification du procès verbal afin de réaliser ces travaux”;

Attendu que les requérants soutiennent que la résolution adoptée diffère de la résolution soumise au vote en ce qu’elle les contraint à remettre en état deux conduits de cheminée, le leur et celui des époux Z, alors que la résolution proposée au vote ne pouvait aboutir qu’à les contraindre à remettre exclusivement en état le conduit des époux Z;

Attendu cependant que la résolution proposée au vote ne mentionne en aucun cas la seule remise en état du conduit de cheminée des époux Z mais envisage “la remise en état du conduit d’évacuation des fumées” dont il est raisonnable de penser, à défaut de preuve contraire, qu’il s’agit d’un coffrage partie commune qui contenait à l’origine les deux conduits de cheminée du rez de chaussée et du premier étage; que les époux X n’apportent aucun élément de nature à permettre au Tribunal de considérer, selon leur argumentation, que le conduit de cheminée des époux Z peut seul être remise en état à l’exclusion de l’ensemble de l’installation, partie commune, qu’ils ont déposé sans autorisation;

Attendu au surplus qu’il est admis que l’assemblée générale peut amender ou améliorer sans les dénaturer les résolutions mises à l’ordre du jour, à condition qu’il y ait une complète concordance entre les questions soumises au vote et les questions votées; qu’en l’espèce il est indubitable que la question soumise au vote des copropriétaires concernait la remise en état des parties communes illégalement supprimées par les époux X et que ces derniers n’ont pu se méprendre sur le sens de leur vote; qu’il y a lieu de considérer que la modification sémantique du terme “rétablissement du conduit d’évacuation des fumées” en “rétablissement des deux conduits de cheminée”, ne dénature en aucun cas la résolution soumise à l’ordre du jour;

Qu’en conséquence les époux X seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009;

Sur l’annulation de la résolution N°5 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009:

Attendu que la résolution N°5 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 régularise a posteriori des travaux effectués par les époux Z aux fins d’aménager leur chambre de bonne par la suppression d’une porte donnant sur le couloir commun et le raccordement à la canalisation d’évacuation commune;

Attendu qu’il est admis que des travaux non autorisés selon la procédure régulière de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être ratifiés implicitement par le rejet de la demande de suppression des ouvrages, ou explicitement, par le biais d’une autorisation a posteriori par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 comme aurait du l’être l’autorisation de travaux, à condition que l’assemblée générale dispose de suffisamment d’éléments pour se prononcer et que les travaux soient conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires;

Attendu en l’espèce que les époux X soutiennent d’abord que l’adoption de la résolution N°5 crée une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque les travaux de suppression du conduit de cheminée qu’ils ont engagé n’ont pas été ratifiés de façon identique; que cependant, il n’existe de rupture d’égalité entre copropriétaires que lorsque les demandes effectuées par chacun sont en tous points similaires et ont le même impact sur les parties communes; que la ratification ponctuelle par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement effectués sur les parties communes ne saurait établir de droit acquis à tous les autres copropriétaires de voir ratifier leurs propres travaux illégalement effectués; que les travaux effectués par les époux X sont effectivement d’une toute autre nature que ceux des époux Z puisqu’il ne s’agit pas de la modification d’une partie commune mais bien de sa suppression pure et simple et que cette suppression porte nécessairement atteinte aux droits des autres copropriétaires en privant les copropriétaires du rez de chaussée de l’usage du conduit commun de cheminée; que leurs travaux n’auraient pu en aucune manière être ratifiés par l’assemblée générale sans violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu que les époux X allèguent également l’abus de majorité pour obtenir l’annulation de la résolution critiquée; que cependant, sont abusives les seules décisions votées par l’assemblée générale prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou allant à l’encontre de ce dernier; qu’en l’espèce les requérants soulèvent que l’assemblée générale n’aurait pas disposé d’éléments suffisants pour se prononcer sur le refus de suppression et que les aménagements des époux Z auraient entraînés des coûts supplémentaires pour la B;

Attendu qu’en ce qui concerne le premier point, il y a lieu de préciser que les travaux ayant été effectués, il n’était pas indispensable pour les époux Z de produire les devis ou documents techniques exigés en cas de demande d’autorisation; que les copropriétaires sont en effet déjà à même d’évaluer leur ampleur et leur impact sur les parties communes ou de savoir s’ils ont entraîné des désordres; qu’au surplus, le syndicat des copropriétaires produit le courrier daté du 28 octobre 2009, soit avant la date de l’assemblée générale, du Cabinet A11 Architecture, architecte de l’immeuble qui indique “concernant le bouchement dans l’ancienne porte du débarras, nous n’avons pas d’observations particulières à prononcer, les travaux ont été réalisés correctement et la peinture extérieure est en harmonie avec les autres peintures. Concernant le raccordement du WC créé dans votre chambre sur la chute EV, situés dans le couloir, il en va de même, nous n’avons pas d’observations particulières à formuler”; que ce courrier établit sans objection possible que la modification des parties communes effectuée a été sans incidence sur leur fonctionnement et leur aspect;

Attendu, s’agissant du second moyen relatif aux frais engendrés par les travaux des époux Z pour la B, que les époux X procèdent par allégations et que les pièces produites relatives au remplacement de canalisations communes en fonte ne démontrent en aucun cas que les travaux effectués par les époux Z sont la cause directe de ce coût de remplacement de canalisations probablement vétustes ou fuyardes;

Qu’en conséquence, la résolution N°5 a été adoptée sans violer le principe d’égalité entre copropriétaires et sans résulter d’un abus de majorité; que les époux X seront donc déboutés de leur demande d’annulation;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires:

Attendu que le syndicat des copropriétaires demande reconventionnellement la condamnation des époux X à remettre les parties communes illégalement supprimées en état, sans avoir habilité spécifiquement son syndic à effectuer cette demande en justice conformément aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967;

Attendu cependant qu’il est admis qu’en matière de demande reconventionnelle, il n’est pas besoin pour le syndic de disposer d’une quelconque autorisation lorsque celle-ci n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle;

Attendu en l’espèce que par le biais de cette demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires ne vise pas à obtenir un avantage distinct de celui qui résulte de l’adoption de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009, qui aux termes du présent jugement, doit être validée; qu’il s’agit en effet d’obtenir le rétablissement du conduit d’évacuation commun des fumées irrégulièrement supprimé par les époux X; que cette demande se rattache donc avec un lien suffisant à la demande principale et ne trahit pas la volonté des copropriétaires, manifestée par le vote de cette résolution N°4;

Attendu que les époux X soutiennent en outre que le syndic n’ayant pas rendu compte aux assemblées générales tenues en cours de procédure de l’action introduite et de la demande reconventionnelle effectuée conformément au dernier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, cette dernière ne peut être déclarée recevable; que cependant, le dernier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne conditionne pas la validité de l’habilitation du syndic ou de sa demande en justice au compte rendu qu’il doit effectuer à l’assemblée générale des actions introduites; que les trois alinéas de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 sont en effet indépendants les uns des autres; qu’en outre il n’est pas démontré que lors des assemblées générales des 21 septembre 2010 et 14 mars 2011, l’état de la procédure X-Z n’ait pas été évoqué puisque l’ordre du jour de ces assemblées contient précisément un point N°19 pour l’assemblée générale de 2010 et un point N°4 pour l’assemblée générale 2011 relatif à l’état des procédures en cours;

Que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sera donc déclarée recevable;

Attendu en l’espèce qu’il n’est pas contesté par les époux X que le conduit d’évacuation des fumées supprimé dans leur appartement était une parties communes, conformément à la description des parties communes contenue dans le règlement de B, et qu’ils n’ont sollicité aucune autorisation de l’assemblée générale pour le supprimer; qu’ils se contentent de souligner que les époux Z ont acheté leur bien en connaissance de cause, ce qui n’a aucune incidence sur la possibilité pour l’assemblée générale d’exiger la remise en état des parties communes endommagées;

Attendu qu’il est constant que si des travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir en justice la démolition des ouvrages irréguliers ou la remise en état des parties communes, au besoin sous astreinte, et sans qu’il soit nécessaire que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’un préjudice;

Qu’en conséquence, et compte tenu de l’ancienneté du litige, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation in solidum des époux X à rétablir à leurs frais le conduit commun d’évacuation des fumées supprimé dans la pièce sur rue de leur appartement du premier étage dans son état antérieur de fonctionnement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de trois à compter de la signification de la présente décision;

Sur les demandes accessoires:

Attendu que les époux X seront condamnés à verser la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais non soumis à taxe qu’il a du avancer à l’occasion de la présente instance;

Attendu que les époux X, qui succombent, seront condamnés aux dépens de la présente instance, avec le bénéfice de la distraction;

Attendu que les époux X seront débouté de leur demande au titre de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature du présent litige, sera ordonnée en raison de l’ancienneté du litige;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur E X et Madame F X de leur demande d’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet A B;

Déboute Monsieur E X et Madame F X de leur demande d’annulation de la résolution N°5 de l’assemblée générale du 15 décembre 2009 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet A B;

Déclare la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet A B recevable;

Condamne in solidum Monsieur E X et Madame F X à rétablir à leurs frais le conduit commun d’évacuation des fumées supprimé dans la pièce sur rue de leur appartement du premier étage dans son état antérieur de fonctionnement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de trois à compter de la signification de la présente décision;

Condamne Monsieur E X et Madame F X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] dans le 16^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet A B la somme 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Condamne Monsieur E X et Madame F X aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile au profit de la SCP NEVEU, SUDAKA & associés, avocat;

Fait et jugé à Paris le 09 Juin 2011

Le Greffier Le Président

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