DEMANDEURS

Monsieur E X

Madame F G H épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Martine BLONDEL BREU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D0873

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du […]

[…]

[…]

représenté par Maître Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1346

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président ayant fait rapport à l’audience

Pascale BRUSTON, Vice-Président

[…], Juge

assistés de Clémentine PIAT, Greffier,

DEBATS

A l’audience du 01 Mars 2011

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Monsieur et Madame X sont copropriétaires, depuis 1995, d’un lot à usage d’atelier situé au rez de chaussée du bâtiment A d’un immeuble sis […] à Paris 20^e et d’une cave, les lots étant reliés par un escalier intérieur.

L’ensemble immobilier, construit dans les années 1880, est composé de deux bâtiments, le bâtiment A, sur rue, et le bâtiment B, sur cour.

Au rez de chaussée du bâtiment A, existent l’atelier des époux X et des parties communes soit le porche, un local destiné à l’entreposage du matériel de ménage, la loge du gardien, des WC communs et la cage d’escalier.

Le sous-sol comporte 15 caves dont 2 appartiennent au Syndicat.

Le règlement de copropriété, établi en 1954, prévoit des charges communes générales et des charges communes spéciales à chacun des bâtiments.

Le règlement énonce que, sont des parties privatives, ‘'le plancher du logement avec les poutres et solives qui le soutiennent… le plafond attaché aux poutres du plancher de logement supérieur et en général tout ce qui est inclus à l’intérieur du logement et des locaux qui en dépendent''. Les séparations entre les logements sont communes entre les propriétaires voisins.

Il a été constaté en 2003 que les planchers du rez de chaussée des bâtiments s’affaissaient.

Une assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 avril 2003 a décidé de poser des étais et de mandater un architecte chargé de décrire les travaux nécessaires.

Une assemblée du 3 mars 2004 a demandé à Monsieur X de réaliser des travaux de confortation des planchers hauts des caves, ceux-ci constituant des parties privatives.

Monsieur Z, architecte mandaté par le Syndicat, a, dans un rapport du 19 novembre 2004, constaté que, dans la partie nord du local du rez de chaussée, le sol s’était affaissé. Il a déclaré que la corrosion des IPN était un phénomène fréquent et était provoquée par l’oxydation spontanée de l’acier dans l’atmosphère humide des planchers sur sous-sols. Il a indiqué qu’elle était particulièrement avancée dans l’immeuble et estimé que cette corrosion correspondait ‘'vraisemblablement à un événement particulier survenu au cours de la vie de l’immeuble'' dans un passé lointain.

Lors d’une assemblée générale tenue le 28 mars 2006, Monsieur X a déclaré qu’il refusait de prendre en charge la réfection des poutres et solives constituant le plancher de son atelier.

Par lettre du 13 juillet 2006, la Préfecture de police a enjoint au Syndicat et à Monsieur et Madame X de prendre les mesures nécessaires.

Une assemblée générale réunie le 23 avril 2007 a adopté, notamment, les résolutions numérosྭ:

22 décidant de la réfection des planchers hauts des caves du bâtiment A selon les prescriptions de la Préfecture de police pour un montant de 86.949 Euros.

24 fixant le budget total à appeler à 86.949 Euros à la charge du bâtiment A et 5.724 Euros du bâtiment B, décidant que ‘' le coût des travaux et des accessoires se fera selon la répartition établie dans le protocole d’accord joint à la convocation'' et prévoyant le calendrier des appels de fonds.

Le protocole, conclu entre le Syndicat et les divers copropriétaires, prévoyait une répartition du coût des travaux entre les propriétaires des caves et ceux des lots du dessus.

Par acte du 18 juillet 2007, Monsieur et Madame X ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […].

Le Juge des référés, saisi par Monsieur et Madame X, a ordonné le 27 juin 2007, une expertise aux fins de déterminer l’origine des désordres observés.

Monsieur A a déposé son rapport le 30 avril 2009.

Il a constaté que le sol de l’atelier était fortement déformé et qu’à ces affaissements correspondaient, en cave, la déformation des voûtains en brique et la dégradation des fers de structure étant observé que la dégradation du sol était beaucoup plus importante dans le local qu’en plafond des caves. Il a noté que les fers n’existaient presque plus (page 13).

Il a indiqué que la plupart des caves avaient été obstruées en 1940 car elles servaient d’abris.

Il a, dans ses conclusions, attribué les désordres à la vétusté aggravée par un manque de ventilation qui a provoqué le pourrissement des fers sous l’action de la rouille et l’affaissement des voûtains. Il a expliqué que la suppression, pendant plus de 60 ans, des ventilations a conduit à la dégradation des structures en fers, dont la rouille et la desquamation ont affaibli les structures et provoqué l’affaissement des voûtains (page 21).

Il a imputé la responsabilité des désordres affectant le plancher au Syndicat qui n’a pas rétabli la ventilation et celle des désordres affectant le revêtement de sol à Monsieur X, ceux-ci étant dus à l’activité de l’atelier (chocs…).

Dans une première note aux parties, faisant suite à une réunion du 10 octobre 2007, l’expert, reprenant l’assignation délivrée par Monsieur X, a indiqué que l’hypothèse de l’absence de ventilation compte tenu de l’obstruction des soupiraux depuis 60 ans ‘'ne résiste pas à l’examen des lieux. Les bois des cloisonnements et portes, anciens, ne présentent pas les dégradations caractéristiques d’un pourrissement dû à de l’humidité ambiante et il faut remarquer que les caves étaient ventilées par la cage de l’escalier d’accès et la trappe d’accès depuis le local commercial'' des époux X.

L’expert a tenu deux autres réunions sur place.

Dans leurs dernières conclusions en date du 30 juillet 2010, Monsieur et Madame X demandent que la résolution numéro 24 soit annulée, qu’il soit dit que les poutres et solives constituent des parties communes de l’immeuble et, subsidiairement, qu’elles constituent la structure de celui-ci.

Ils demandent, en conséquence, qu’il soit jugé que les travaux de réfection des caves du bâtiment A seront partagés entre les copropriétaires au prorata de leurs millièmes. Ils demandent également que le Syndicat leur rembourse les frais de procédure qu’ils ont déboursés, dont le coût de l’expertise de Monsieur A, et leur paie les sommes de 8.000 Euros à titre de dommages et intérêts et de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils demandent, enfin, que les honoraires et frais engagés par le Syndicat ne leur soient pas imputés et que le jugement soit revêtu de l’exécution provisoire.

Les requérants exposent que le Syndicat a refusé de procéder à la refonte totale du règlement de copropriété afin que Monsieur X prenne en charge la plus grande partie des travaux de réfection des planchers hauts des caves. Ils précisent que la résolution met à leur charge 50% du coût des travaux outre leur participation au prorata de leurs millièmes soit une participation globale de près de 75%.

Ils rappellent les conclusions de l’expert et estiment qu’il appartient ‘'donc'' au Tribunal ‘'de considérer les clauses du règlement de copropriété concernant le caractère privatif du plancher commun à plusieurs lots''.

Ils soutiennent que la définition des parties privatives est contraire aux articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquels les parties communes sont les parties destinées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires et incluant dans celles-ci le gros œuvre. Ils font valoir que, selon l’article 2, la partie privative est celle réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Ils rappellent que les poutres et solives soutiennent l’ensemble du plancher et en infèrent qu’elles ne sont pas à l’usage exclusif du copropriétaire du lot et qu’elles constituent la structure de l’immeuble.

Ils concluent qu’un copropriétaire ne peut se voir imposer la prise en charge des travaux affectant ces parties et que le règlement est contraire à l’article 10 de la loi précitée. Ils estiment que même s’il était jugé que les poutres et solives étaient privatives, leur entretien doit constituer une dépense commune car portant sur la structure de l’immeuble. Ils comparent avec les travaux d’étanchéité d’une terrasse privative assurant le couvert de l’immeuble qui sont à la charge du Syndicat.

Les époux X affirment que les documents annexés à la convocation étaient insuffisants. Ils déclarent que les devis ne permettaient pas de distinguer entre les divers bâtiments les travaux et leur imputation.

Dans ses dernières écritures en date du 23 novembre 2010, le Syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes et réclame le paiement d’une somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il demande que les dépens comprennent les frais de l’expertise de Monsieur A et que les requérants soient condamnés à lui rembourser les frais qu’il a avancés.

Le Syndicat précise que, sous la menace d’un arrêté de péril, une assemblée générale tenue le 12 mai 2009 a décidé de procéder aux travaux en les répartissant provisoirement selon les millièmes de copropriété et qu’ils se sont élevés à la somme de 158.209,99 Euros.

Il rappelle que le litige porte sur la démolition et la reconstruction de l’ensemble des planchers du rez de chaussée et du plafond haut des caves situées à l’aplomb de l’atelier. Il fait valoir que la clause du règlement de copropriété incluant ces parties dans les parties privatives est dépourvue d’ambiguïté. Il souligne que les dispositions légales délimitant les parties communes et privatives ne sont pas d’ordre public, l’article 43 de la loi ne visant pas les articles 2 et 3.

Le défendeur estime que les travaux sur les poutres et solives ne constituent des charges communes que si ces éléments sont des parties communes ce qui n’est pas le cas au regard du règlement de copropriété.

Il affirme que les pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale étaient suffisamment précises.

Il soutient que le rapport de Monsieur A n’apporte rien alors que l’architecte du Syndicat avait procédé aux constats utiles. Il relève que, dans sa première note aux parties, Monsieur B estimait que l’absence de ventilation ne pouvait être à l’origine des désordres et reproche à l’expert de ne pas s’expliquer pas sur cette contradiction. Il en conclut qu’il ne peut être tiré aucune conclusion de ce rapport.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2011.

* * *

Attendu qu’il résulte de la clause dénuée d’ambiguïté du règlement de copropriété que le plancher de l’atelier et les poutres et solives qui le soutiennent constituent des parties privativesྭ; que, de même, les séparations entre les logements ne sont communes qu’entre les copropriétaires voisinsྭ;

Attendu que les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les diverses parties, communes ou privatives, des immeublesྭ;

Mais attendu que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe toutes clauses contraires aux articles 6 à 37 de la loiྭ; qu’il ne vise donc pas les articles 2 et 3 de celle-ciྭ; que le règlement de copropriété peut, dès lors, déroger aux critères de répartition prévus par la loiྭ;

Attendu que les planchers, poutres et solives sont donc, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, des parties privativesྭ; que, dès lors, même s’ils sont relatifs à des éléments qui participent à la structure de l’immeuble, les travaux y afférents ne peuvent être répartis entre tous les copropriétairesྭ;

Attendu qu’aux termes du règlement de copropriété, les travaux litigieux sont à la charge, pour l’essentiel, des époux C;

Attendu que les époux fondent leur demande, ainsi qu’ils le rappellent dans le dispositif de leurs écritures, sur le fait que les poutres et solives sont des parties communes ou constituent la structure de l’immeubleྭet sur une absence d‘information des copropriétaires;

Attendu que les développements ci-dessus établissent que les poutres et solives sont des parties privativesྭ; que la demande d’annulation de ce chef sera rejetéeྭ;

Attendu qu’étaient annexés à la convocation adressée en vue de l’assemblée générale litigieuse, le projet de protocole, le courrier de la préfecture de police du 13 juillet 2006, un rapport de Monsieur D, architecte mandaté par le Syndicat, détaillant les travaux et les devis recueillisྭ; que ces pièces sont suffisantes pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de causeྭ; qu’elles distinguent clairement les travaux en fonction des bâtimentsྭ;

Attendu que le moyen tiré d’un défaut d’information n’est donc pas fondéྭ;

Attendu que les demandes de Monsieur et Madame X seront, dès lors, rejetéesྭ;

Attendu que, dans un souci d’apaisement, la demande formée par le Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera écartéeྭ;

Attendu que l’expertise de Monsieur A n’a pas apporté d’élément de nature à remettre en cause les résolutions adoptées par les copropriétairesྭ; que son coût sera inclus dans les dépensྭ; que les demandeurs devront s’en acquitter et rembourser au Syndicat la part des frais exposée par luiྭ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes de Monsieur et Madame X.

Condamne Monsieur et Madame X aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise de Monsieur A et les condamne à rembourser au Syndicat des copropriétaires les frais avancés par lui de ce chef.

Dit n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Autorise Maître Ledermann à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu’il a exposés sans avoir reçu provision.

Fait et jugé à Paris le 26 Avril 2011

Le Greffier Le Président

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