Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 2e section, 4 juillet 2013, n° 11/06672

TGI Paris 4 juillet 2013

CA Paris
Infirmation 20 janvier 2016

Résumé par Doctrine IA

Le tribunal de grande instance de Paris a rendu un jugement le 4 juillet 2013 dans une affaire opposant la société SAS Regus Paris à la société SARL 68 Faubourg. La demande de la SAS Regus Paris était de faire constater que la clause d'indexation prévue dans le bail entre les parties était non écrite et d'obtenir la restitution des sommes versées à ce titre. La question juridique posée était de savoir si la clause d'indexation était licite. Le tribunal a déclaré non écrite la clause d'indexation en ce qu'elle prévoyait un loyer de base fixe et un plafonnement de la variation de l'indice. Le tribunal a rejeté la demande de restitution du trop versé de loyers.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaires • 3

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Indexation conventionnelle, droit du loyer

www.gombert-roulet-avocats.com · 16 mai 2016

2. Validité d'une clause d'indexation avec limite à la baisse au montant du loyer initial

Cabinet Neu-Janicki · 1 février 2016

3. Indexation conventionnelle, droit du loyer

www.gombert-roulet-avocats.com

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 2e sect., 4 juil. 2013, n° 11/06672
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	11/06672

Sur les parties

Avocat(s) :	François VERDOT
Cabinet(s) :	ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRESKING ET SPALDING INTERNATIONAL LLP
Parties :	S.A.S. REGUS PARIS c/ S.A.R.L. 68 FAUBOURG

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S ^{(footnote: 1)}

■

18° chambre 2^e section

N° RG : 11/06672

N° MINUTE : 5

Assignation du :

27 Avril 2011

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 04 Juillet 2013

DEMANDERESSE

S.A.S. REGUS PARIS

[…]

représentée par Maître François VERDOT de la SCP ATALLAH COLIN X MARQUE Y et Autres, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant et plaidant, vestiaire #P0008

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. 68 FAUBOURG

[…]

représentée par Maître Benoît MARCILHACY du PUK KING & SPALDING INTERNATIONAL LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant et plaidant, vestiaire #A0305

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me A B, Vice-Président

M^me Valérie GOUDET, Vice-Président

M^me Marion PRIMEVERT, Vice-président

assistée de Marine QUEZEL-C, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 16 Mai 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de A B

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 27 avril 2011 la SARL Regus Paris a fait citer la société 68 Faubourg pour voir constater que la clause d’indexation prévue au bail liant les parties est non écrite et obtenir la restitution des sommes versées à ce titre.

Dans ses dernières écritures signifiées le 5 février 2013, la SARL Regus Paris a conclu aux fins de voir :

— Prononcer l’annulation des clauses d’indexation du bail du 23 mai 2007 et de l’avenant du 9 novembre 2009 en ce qu’elles violent les dispositions de l’article L 122-2 alinéa 1 et L 112-1 alinéa 1 du code monétaire et financier,

— En toute hypothèse à titre subsidiaire, déclarer lesdites clauses réputées non écrites par application de l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier,

En conséquence,

— Condamner la société 68 Faubourg à payer à la SARL Regus Paris la somme de 266.190,80 euros hors taxes soit 318.364,19 euros ttc au titre des sommes indûment versées à la suite des indexations opérées entre le 15 janvier 2007 et le 14 janvier 2013,

— Dire et juger que la somme de 266.190,80 euros hors taxes, soit 318.364,19 euros ttc portera intérêt au taux légal à compter du 7 novembre 2010, date de la mise en demeure, et ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— Condamner la société 68 Faubourg à verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— Condamner la société 68 Faubourg aux dépens dont distraction au profit de la SCP Atallah, Colin, X, Marque, Y et autres.

Dans ses dernières écritures signifiées le 15 janvier 2013, la société 68 Faubourg a conclu aux fins de voir :

— Débouter la SARL Regus Paris de sa demande visant à faire déclarer non écrite la clause d’indexation contestée et à annuler l’ensemble des indexations contractuelles intervenues depuis la date de prise d’effet du bail,

— Débouter la SARL Regus Paris de l’ensemble de ses demandes pécuniaires tendant au remboursement de sommes versées par elle à la société 68 Faubourg au titre de l’indexation,

En tout état de cause,

— Condamner la SARL Regus Paris au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL Regus Paris aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par acte du 23 mai 2007 la SARL Grosvernor Hexagone Saint Honoré devenue la société 68 Faubourg, a donné bail à la SARL Regus Paris des locaux commerciaux situés […] à Paris 8^e.

Le bail comporte un chapitre 4 intitulé indexation du loyer qui stipule :

“ Le loyer sera indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE au journal officiel, l’indice de référence, indiqué dans les conditions particulières étant le dernier indice publié à la date de signature du présent bail, l’indice de comparaison, à la date de la révision, étant le dernier indice publié correspondant au même trimestre.

Cette indexation prendra effet chaque année à la date anniversaire de la date de prise d’effet et pour la première fois à la première date anniversaire de la prise d’effet.

Le réajustement du loyer sera de plein droit et s’effectuera sans aucune formalité ou demande préalable.

La variation de l’indice ne pourra jamais avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du montant initial du loyer tel qu’il est fixé au présent bail.”

L’article 3-2 des conditions particulières prévoyait que

“ le montant du loyer prévu à l’article 3-1 ci-dessus des conditions particulières sera indexé dans les conditions prévues à l’article 4-3 des conditions générales.

Il est précisé que le loyer résultant du calcul de l’indexation ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer figurant à l’article 3-1 ci-dessus à partir de la date de la prise d’effet du bail soit la somme de 1.054.750 euros hors taxes et hors charges.

Pour l’application de l’article 4-3 des conditions générales l’indice de référence sera le dernier indice publié à la date de signature du présent bail soit l’indice du 3ème trimestre 2006. La première indexation aura lieu le 15 janvier 2008.”

Le 9 novembre 2009 les parties ont conclu un avenant de renégociation des conditions du bail, le loyer étant alors fixé à compter du 15 janvier 2010 à la somme de 1.033.680 euros.

L’article 3-2 de l’avenant concernant l’indexation du loyer a donc été rédigé de la façon suivante :

“ Le montant du loyer prévu à l’article 3-1 ci-dessus des conditions particulières sera indexé dans les conditions prévues à l’article 4-3 des conditions générales.

Il est précisé que le loyer résultant du calcul de l’indexation ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer figurant à l’article 3-1 ci dessus entrant en application le 15 janvier 2010, soit la somme de 1.033.680 euros hors taxes et hors charges.

Pour la deuxième période triennale du bail, soit pour la période allant du 15 janvier 2010 au 14 janvier 2013, il est convenu que dans l’hypothèse où la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE servant au calcul de l’indexation du loyer serait supérieure à 3% par an le bailleur accepte de ne pas facturer au preneur la partie d’augmentation excédant ce seuil de 3%.

Pour la troisième et quatrième période triennale soit pour la période allant du 15 janvier 2013 au 14 janvier 2016 d’une part et du 15 janvier 2016 au 14 janvier 2019 d’autre part, il sera fait application du mécanisme suivant :

Le loyer variera annuellement selon la formule :

Ln = ln-1 ( 1/2 VARR icC + 1,5)

Ln = nouveau loyer

VARicc = Variation annuelle de lICC ( 3ème trimestre)

Ces conditions sont consenties au preneur comme un simple avantage commercial, le bailleur et le preneur reconnaissant expressément qu’elles ne remettent pas en cause la validité de l’article 4-3 “ indexation du loyer” des conditions générales du bail.”

***

La SARL Regus Paris soulève l’irrégularité de la clause d’indexation initiale au motif d’une part qu’elle prévoit un loyer minimum, d’autre part qu’elle stipule un indice de base fixe.

Elle estime que la stipulation d’un loyer minimum fait obstacle à la réciprocité de la variation, alors qu’aucun aménagement contractuel n’est possible en l’espèce, s’agissant d’une législation résultant de l’ordre public de direction.

Elle soutient que la stipulation d’un indice de base fixe viole les dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier en faisant valoir que cette stipulation conduit immanquablement à ce que la période de variation entre l’indice de base et l’indice de comparaison soit à compter de la deuxième indexation supérieure à la durée annuelle s’étant écoulée entre chaque indexation.

Elle ajoute que la distorsion entre la durée écoulée et la variation de l’indice est caractérisée dès lors que comme en l’espèce, le loyer subit des modifications.

Elle soulève par ailleurs l’illicéité de la clause d’indexation de l’avenant en ce qu’elle prévoit un loyer minimum et un plafonnement de la variation, un aménagement de l’indexation par rapport à la variation de l’indice en intégrant l’indice dans une formule mathématique et un indice de base fixe.

La société 68 Faubourg rétorque que la référence à un indice de base fixe la première année n’est que l’illustration de la volonté des parties des prendre en compte les derniers indices publiés et de les faire coïncider avec la durée d’évolution des indices retenus.

Elle soutient que les parties demeurent libres d’aménager contractuellement l’indexation dès lors que ces clauses n’interférent pas dans le caractère automatique de la révision et ne dépendent pas de la volonté unilatérale de l’une des parties.

Elle critique par ailleurs le calcul effectué en vue du remboursement du trop perçu.

***

L’article L 112-2 du code monétaire et financier, dispose qu’est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, le niveau général des prix ou des salaires, ou sur les prix des biens et services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Il précise qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

L’article L 112-1 du code monétaire et financier dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Ces textes, édictés dans le cadre d’un ancien et vaste débat sur le monétarisme et le rôle de l’Etat en matière monétaire, relèvent de l’ordre public économique et ne sont pas susceptibles d’aménagement conventionnel.

Sur la prise en compte d’un indice de base fixe

Le bail initial du 23 mai 2007 prévoit une indexation du loyer en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction et concernant les modalités de variation du loyer prévoit que l’indice de référence sera le dernier indice publié à la date de signature du bail, soit l’indice du 3^e trimestre 2006, l’indice de comparaison à la date de la révision, étant le dernier indice publié correspondant au même trimestre. Il est précisé que cette indexation prendra effet à la date anniversaire du bail. Cette stipulation n’a pas été écartée lors de la signature de l’avenant et continue par conséquent à recevoir application.

Les dispositions de l’article L 212-1 du code monétaire et financier n’ont manifestement pas pour objet de prohiber la seule référence à un indice de base. En effet, il convient de rappeler qu’en matière de baux d’habitations, le législateur a édicté à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la règle selon laquelle à défaut de volonté des parties, il est fait référence à titre supplétif à l’indice publié à la date de signature du contrat de location. Le seul renvoi contractuel à l’indice publié lors de la signature du contrat, n’est donc pas contraire à l’ordre public, sauf à dénier toute cohérence à la législation en vigueur, mais seulement de nature à donner aux parties une règle de calcul de l’indexation.

De toute évidence le législateur a seulement entendu écarter les clauses visant à organiser délibérément une distorsion en prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, afin d’éviter que les bailleurs ne procèdent ainsi à un rattrapage du loyer et non prohiber la référence à un indice de base quel que soit l’usage qui en est fait.

Cette volonté résulte à l’évidence de l’amendement présenté par M. Z, rapporteur pour avis à l’assemblée nationale qui avait lors de la présentation de l’amendement à l’origine de ce texte déclaré “ Dans son amendement initial, le gouvernement entendait déjouer les clauses de rattrapage portant sur une période supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions. La commission des lois estimait qu’il y avait là un risque, celui d’avaliser au contraire de telles clauses. Aussi a-t-elle préféré les interdire de façon systématique et permanente. C’est pourquoi elle suggère d’interdire formellement dans tous les contrats la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.”

Elle est éclairée par l’avis numéro 165 présenté au Sénat par la commission des lois dans lequel il est indiqué “ la disposition proposée a pour objet d’interdire certaines clauses d’indexation particulièrement astucieuses mais sans doute contraires à la morale qui prévoiraient la prise en compte d’une période de l’indice supérieure ; par exemple pour un bail d’un an le coefficient retenu serait celui de la variation de l’indice pendant une période de quinze mois.”

Il en résulte que le voeu du législateur était de prohiber une distorsion entre la durée écoulée du bail et la variation de l’indice.

En l’espèce la référence dans le bail à l’indice du troisième trimestre 2006 n’a pas pour effet de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée entre chaque révision, dès lors que le paramètre du loyer auquel la révision est appliquée n’est pas déterminé et qu’il est expressément fait référence pour l’indice multiplicateur à l’indice du même trimestre paru lors de la révision, ainsi qu’à une indexation chaque année à la date anniversaire du bail.

En effet, dès lors que la révision est calculée au regard du paramètre constant du loyer d’origine, les résultats arithmétiques du calcul de l’indexation sont strictement identiques au calcul consistant à affecter le loyer en cours lors de la révision du quotient constitué, d’une part du dernier indice paru et d’autre part de celui publié un an auparavant, de sorte de que peu importe en définitive que l’une ou l’autre méthode de calcul de la révision soit retenue.

La clause critiquée n’est donc que l’illustration de la volonté des parties de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée et de faire coïncider la durée de la période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus. Elle n’est que la conséquence des délais de publication de l’indice du coût de la construction qui n’intervient qu’avec plusieurs mois de retard.

La clause critiquée, en ce qu’elle comporte un indice de base fixe, n’est donc pas contraire aux dispositions du code monétaire et financier.

A titre surabondant, il sera relevé que les tableaux figurant dans les écritures de la société Regus et tendant à démontrer l’existence d’une distorsion entre l’application d’un indice de base fixe et un indice de base “glissant” ne peuvent qu’induire en erreur, sans démontrer une réelle différence. La société locataire tire en effet parti de la modification du loyer initial en cours de bail pour en déduire que l’application de la clause d’échelle mobile créée une distorsion interdite. Or en réalité, il convient, en cas de modification du montant du loyer, et en conformité avec la volonté des parties, dès lors que la clause ne peut être littéralement appliquée, d’adapter le jeu de la clause d’échelle mobile selon la périodicité annuelle prévue au contrat.

Sur la stipulation d’un loyer minimum

Le bail prévoit, outre la clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction, que le loyer résultant du calcul de l’indexation ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuel lors de la prise d’effet du bail, soit la somme de 1.054.750 euros hors taxes et hors charges. Cette limitation a été reprise dans l’avenant au bail lors de la modification du montant du loyer.

Il en résulte en pratique qu’en cas de baisse de l’indice conduisant à un loyer inférieur au loyer contractuel initial, cette baisse ne sera pas intégralement reportée sur le montant du loyer.

De toute évidence, cette clause organise une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée, puisque son résultat mathématique est différent. En outre elle aboutit à ce que l’indice retenu pour la variation ne soit plus directement celui de l’indice de la construction présumé licite par le législateur dans ce type de contrat, mais un indice aménagé par une convention privée, convenue par les parties et prohibé par les dispositions de l’article L 112-2 du code monétaire et financier.

Enfin cette stipulation n’a plus pour objet de pallier les variations de la monnaie puisqu’elle ne fonctionne qu’en cas de hausse au delà du loyer initial, alors que l’intention du législateur était d’assurer une stabilité des prestations réciproques en neutralisant l’érosion monétaire, sans provoquer d’effets inflationistes, ce qui induit une réciprocité dans l’application de la clause.

En outre, elle paralyse le fonctionnement des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce qui prévoit une possibilité de révision légale du loyer à la valeur locative lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 25%.

Dès lors la stipulation d’un seuil en deça duquel la clause d’échelle mobile ne pourra fonctionner, qui ne s’analyse pas en une clause de détermination directe du prix s s’avère contraire aux dispositions du code monétaire et financier et doit être considérée comme non écrite.

Sur le plafonnement de la variation

L’avenant du 9 novembre 2009 prévoit un plafonnement de la variation indiciaire dans les termes suivants :

“Le loyer variera annuellement selon la formule :

Ln = ln-1 ( 1/2 VARR icC + 1,5)

Ln = nouveau loyer

VARicc = Variation annuelle de lICC ( 3ème trimestre)”

Il en résulte que la variation indiciaire est contractuellement limitée à la moitié de la variation indiciaire augmentée de 1,5 points. Par conséquent, en cas de baisse de l’indice du coût de la construction, comme cela a été le cas en octobre 2009, lors de la publication de l’indice du 2^e trimestre de l’année, ou de variation nulle ou inférieure à 3%, il est envisageable que le loyer subisse une hausse largement supérieure à la variation de l’indice.

Il existe donc également une distorsion délibérément organisée entre la variation de l’indice et le temps écoulé depuis la conclusion du bail, la clause n’ayant plus pour effet d’assurer une stabilité des prestations réciproques en dépit des variations du pouvoir d’achat, mais d’assurer au bailleur une augmentation minimale du prix bail. En outre, la méthode de calcul n’est plus en rapport immédiat avec l’indice du coût de la construction puisque l’incidence de la variation de l’indice est minorée au profit d’une augmentation d’un point et demie.

Cet aménagement de la clause d’échelle mobile, qui n’est pas assimilable à une clause de détermination du loyer, doit par conséquent être réputée non écrite.

Sur le trop versé de loyers

La clause d’échelle mobile stipulée au bail étant licite, et seules les stipulations concernant un loyer de base fixe et le plafonnement de la variation étant réputées non écrites, le principe de la restitution d’un trop perçu de loyers est fondé.

Au regard de ce qui précède, notamment compte tenu de la nécessité d’adapter la volonté des parties et le jeu de la clause d’échelle mobile lors des modifications du loyer initial, en particulier de l’avenant du du 9 novembre 2009, en prenant en considération, conformément à ce qu’il est convenu au bail du 23 mai 2007 le dernier indice publié lors de cette nouvelle fixation du loyer et compte tenu de la validité de la clause d’indexation initiale mais de l’illicéité d’un loyer minimum ou d’un aménagement de variation de l’indice, les loyers exigibles étaient les suivants :

— du 15 janvier 2008 au 14 janvier 2009

1.054.750 x 1443 (3^e trimestre 2007) / 1381 ( 3^e trimestre 2006) = 1.102.103 euros

— du 15 janvier 2009 au 14 janvier 2010

1.054.750 x 1594 ( 3^e trimestre 2008) / 1381 ( 3^e trimestre 2006) = 1.217.430,50 euros

ou selon une autre méthode de calcul

1.102.103 x 1594 ( 3^e trimestre 2008) / 1443 ( 3^e trimestre 2007) = 1.217.430,50

— au 15 janvier 2010 et compte tenu de l’avenant du 9 novembre 2009 : 1.033.680 euros

— au 15 janvier 2011 :

1.033.680 x 1517 ( 2^e trimestre 2010) / 1498 ( 2^e trimestre 2009, dernier indice paru lors de la conclusion de l’avenant publié le 14 octobre 2009) =1.046.790 euros

— au 15 janvier 2012

1.033.680 x 1593 ( 2^e trimestre 2011 ) / 1498 ( 2^e trimestre 2009) = 1.099.233 euros

Au regard des sommes que la SAS REGUS PARIS indique avoir acquittées, il n’existe donc en l’espèce aucun trop perç de loyers.

Les circonstances de la cause et la situation des parties conduisent à écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare non écrite la clause d’indexation prévue au bail du 23 mai 2007 et à l’avenant du 9 novembre 2009 en ce qu’elle prévoit un loyer de base fixe nonobstant la baisse éventuelle de l’indice et le plafonnement de la variation de l’indice,

Rejette les demandes tendant à voir réputée non écrite la clause au motif qu’elle stipule un indice de base fixe,

Déboute la SAS Regus Paris de sa demande de restitution du trop versé de loyers,

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de leurs avocats respectifs.

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris, le 4 juillet 2013

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marine QUEZEL-C A B

FOOTNOTES

Expéditions exécutoires

délivrées le :