T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 13/08172 N° MINUTE : Assignation du : 03 Juin 2013 EXPERTISE	ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 24 Octobre 2013

DEMANDEURS

Madame K-V O E

Monsieur D E

[…]

[…]

représentés par Maître Clémence MIREUX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #D1186

DEFENDEURS

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Véronique GRAMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #P0016

S.A.R.L. Z

[…]

[…]

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la SARL ADB2l, Administation de biens et F G) sise

[…]

[…]

représentés par Maître Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0172

Monsieur H Y

[…]

[…]

représenté par Maître Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0143

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet I C & MONTREUIL sise

[…]

[…]

représenté par Maître Q LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0586

S.A. M

[…]

[…]

défaillante

S.A. GROUPAMA MEDITERRANEE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Na-Ima OUGOUAG BERBER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0203

Monsieur X

[…]

[…]

représenté par Maître Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0143

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur J X

[…]

[…]

représenté par Maître Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0143

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

K L, Juge

assistée de Christelle BERNACHOT, Greffier

DEBATS

A l’audience du 10 octobre 2013, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 24 Octobre 2013.

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame K V O E et Monsieur D E sont locataires d’un appartement situé au […] dans le 5^e arrondissement de Paris, selon contrat de bail signé le 7 février 2011 avec la SCI […], propriétaire de l’ensemble de l’immeuble à cette date.

La SCI du […] a confié la gestion de l’immeuble au Cabinet A jusqu’au mois de juin 2012, date à laquelle le Cabinet M N lui a succédé.

L’immeuble voisin situé au […] est une copropriété gérée par le syndic Z. Monsieur Y est locataire dans cet immeuble d’un appartement situé au 5^e étage et appartenant à Monsieur X.

Lors de la visite de l’appartement les époux O E ont remarqué l’existence d’un dégât des eaux dont le Cabinet A leur a certifié qu’il était en cours d’assèchement, la remise en peinture du logement étant prévue pour le mois de mars 2011.

Peu après leur entrée dans les lieux les locataires ont constaté que des tâches d’humidité étaient réapparues sur le mur d’une chambre d’enfant et celui du couloir.

Malgré l’intervention d’un plombier dans l’appartement de Monsieur Y ayant consisté à réparer le siphon de la baignoire au mois d’octobre 2011, l’humidité a persisté.

Un nouveau dégât des eaux est survenu dans la chambre parentale, la salle de bains et le couloir au mois de septembre 2012, provenant de l’appartement du 6^e étage du […]. Cette seconde fuite a cependant été résorbée mais les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur la prise en charge du devis de peinture de la société ALAZARD à hauteur de 2668,87 euros destiné à remettre en état les parties dégradées par ce deuxième sinistre.

[…] a vendu l’immeuble en date du 28 août 2013 à la SNC […].

Les époux O E ont été autorisés par ordonnance du Président du Tribunal de grande Instance de Paris du 29 mai 2013 à assigner à jour fixe les parties concernées et par acte d’huissier du 3 juin 2013, ils ont donc fait assigner la SCI du […], la société Z, et Monsieur Y, aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de la société Z et de Monsieur Y à exécuter les travaux de réparation de la fuite localisée au 5^e étage, à exécuter les travaux de rénovation de la chambre et du couloir endommagés, le tout sous astreinte, ainsi que leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 500 euros au titre de leur préjudice matériel et de 20000 euros au titre de leur préjudice moral.

A l’encontre de la SCI du […] les requérants réclament sa condamnation sous astreinte à exécuter les travaux de rénovation de leur salle de bain, de la chambre parentale te du couloir, la réfaction de leurs loyers de 30% au titre de la perte de jouissance et la condamnation de la SCI du […] à leur rembourser la somme de 35820 euros au titre de la perte de jouissance ainsi que 30% des sommes versées jusqu’au jugement. Ils sollicitent également la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignation et la condamnation de la SCI à leur rembourser la somme de 139,26 euros au titre de son obligation d’entretien.

En tout état de cause les époux O E réclament la condamnation solidaire de la SCI, de la SARL Z à leur verser la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens le tout assorti de l’exécution provisoire.

Par actes d’huissier signifiés en date des 26, 30 juillet 2013, et premier août 2013, la SCI […] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du […] dans le 5^e arrondissement de Paris représenté par son syndic la société Z, le syndicat des copropriétaires du […] dans le 5^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet I C et MONTREUIL, Monsieur X, la société M et la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE en tant qu’assureur de la SCI.

Cette seconde procédure numérotée 13/11590 a été jointe à l’instance principale en date du 12 septembre 2009 sous le numéro 13/08172.

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique le 9 septembre 2013, les époux O E sollicitent du juge de la mise en Etat qu’il:

— ordonne une mesure d’expertise permettant d’établir l’origine du dégât des eaux de la chambre d’enfant,

— ordonne la consignation des loyers futurs auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

— ordonne la réfaction de 30% des loyers futurs,

— condamne solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Ils indiquent qu’à la lecture des différents comptes rendus d’intervention, il apparaît qu’une multiplicité de causes est à l’origine du dégât des eaux subi, provenant de la couverture du […], de l’obstruction par un nid de pigeon d’une descente des eaux pluviales du […], de la fuite de la baignoire de Monsieur Y réparée le 22 octobre 2011, de l’absence d’étanchéité des sanitaires de Monsieur Y ou des fuites de la descente des eaux usées de l’immeuble. Ils réclament donc la désignation d’un expert chargé de faire la lumière sur cette persistance de l’humidité.

Au soutien de leurs autres demandes les époux P E soulignent qu’ils subissent un important préjudice de jouissance depuis leur entrée dans les lieux, deux chambres étant inutilisables.

Par conclusions d’incident signifiées par la voie électronique en date du 4 octobre 2013, la SCI […] demande au Juge de la Mise en état de lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise, de débouter le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de mise hors de cause et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, enfin de lui donner acte qu’ayant vendu l’immeuble elle a perdu sa qualité de bailleur et n’a plus à répondre des demandes provisoires des époux O E.

La SCI souligne d’abord en rappelant la chronologie des investigations réalisées que l’origine de l’humidité persistante semble en effet provenir de multiples causes.

Elle rappelle que lors de la découverte de la tâche d’humidité au moment de la rénovation de l’appartement en novembre 2010, l’architecte Barbara CORRADI n’a pu localiser de fuite à l’intérieur de l’immeuble du […] et a demandé la vérification des ouvrages de couverture de l’immeuble et des immeubles mitoyens. Une vérification des canalisations du […] effectuée au mois de mai 2011 n’a révélé aucun désordre non plus.

Les vérifications effectuées au […] ont en revanche révélé qu’une gouttière était bouchée, un trou de ventilation arraché par le vent et un solin hors service, outre de grosses fissures, selon rapport de l’architecte T U B du 30 juin 2011. Des travaux de traitement d’une fissure ont été réalisés au mois de janvier 2012 par le syndic Z, sans que la reprise des solins ne soit exécutée. D’autres sources de fuite ont été localisées dans l’appartement de Monsieur Y situé dans cet immeuble selon facture de l’entreprise PHILIPPON du 30 novembre 2011.

L’humidité persistant malgré ces diverses interventions, une nouvelle intervention a été demandée par le Cabinet A le 2 avril 2012 à la société de couverture et plomberie BONNET. Les rapport d’intervention du 6 avril 2012, 13 avril 2012 et 31 mai 2012 indiquent que les infiltrations ne peuvent venir que du 59 rue Galande, soit en réalité le […]. Il est apparu en effet qu’une intervention en toiture avait été réalisée le 16 septembre 2011 dans cet immeuble pour désobstruer une descente des eaux pluviales.

Néanmoins, une nouvelle recherche de fuite réalisée le 29 juin 2012 dans ce dernier immeuble par l’entreprise GENERALE TOITURE a stigmatisé le défaut d’étanchéité de la terrasse du […]. Les dernières interventions réalisées au […] au mois de juillet 2013 démontrent enfin qu’une canalisation de descente commune de l’immeuble est mouillée de bas en haut dans l’appartement Y.

S’agissant des mesures provisoires réclamées par les époux O E, la SCI rappelle que l’article III du bail prévoit que “le locataire sauf la faute du bailleur renonce à tout recours contre le bailleur en cas de trouble ou dommage subi du fait d’autres locataires ou occupants de l’immeuble ou de toute autre personne après intervention du bailleur auprès des auteurs désignés des troubles dont se plaint le preneur”. Elle relève qu’aucune faute ni défaut d’entretien n’est imputable au bailleur et que son représentant est intervenu auprès des tiers susceptibles d’être à l’origine des désordres.

S’agissant de la demande de mise hors de cause du […], la SCI souligne qu’il est mis en cause dans le rapport BONNET et qu’il ne démontre pas que l’obstruction de sa canalisation par un nid n’a été à l’origine d’aucun désordre en septembre 2011.

Par conclusions d’intervention volontaire signifiées par la voie de l’huissier en date du 9 octobre 2013, la SNC […] demande au Juge de la Mise en état de lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise, de débouter les époux O E de leurs demandes de consignation et de réfaction des loyers et de les condamner à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Elle indique en effet d’une part que si la réalité des désordres est établie, la perte de jouissance n’est pas alléguée.

Elle s’appuie en outre sur l’article 1725 du Code Civil qui dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voies de fait à sa jouissance sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, et en déduit que le bailleur n’a pas à garantir la jouissance du preneur pour des troubles allégués émanant de copropriétés voisines, puisque toutes les sources d’infiltration relevées sont issues des immeubles des 57 et […].

Enfin la SNC s’appuie sur l’article III 17) du bail cité dans les écritures de la SCI qui dispense le bailleur de toute garantie lorsqu’il a effectué les démarches nécessaires auprès des auteurs des troubles. Elle rappelle que la Cabinet A a fait toutes diligences auprès des voisins et en effectuant les recherches de fuite dans l’immeuble.

Par conclusions sur incident signifiées pour l’audience de procédure du 12 septembre 2013, Monsieur Q Y et Monsieur J X demandent au Juge de la Mise en état de lui donner acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise, de mettre les frais de l’expertise à la charge des demandeurs et de débouter les époux O E de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions sur incident signifiées pour l’audience de procédure du 10 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires du […] dans le 5^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet C ET MONTREUIL, demande au Juge de la Mise en état de le mettre hors de cause à titre principal et à titre subsidiaire de lui donner acte de ses protestations et réserves, enfin de condamner la SCI du […] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du 61 s’appuie sur le compte rendu de l’entreprise GENERALE TOITURE du 29 juin 2012 et sur le constat d’huissier qui démontre que les fuites perdurent au […] pour solliciter sa mise hors de cause. Il relève que le nid de pigeon retiré en septembre 2011 avait formé un bouchon au niveau du premier étage de l’immeuble et n’a pu avoir aucune conséquence sur le 4^e étage de l’immeuble mitoyen.

Par conclusions sur incident signifiées pour l’audience de procédure du 10 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires du 59 rue Galande dans le 5^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet Z et le Cabinet Z, demandent au Juge de la Mise en état de mettre le syndic assigné à titre personnel hors de cause et de donner acte au syndicat des copropriétaires de ses protestations et réserves, enfin en tout état de cause de débouter les époux O E de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de les condamner à verser à Z la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Z soutient qu’il a été assigné par erreur à titre personnel alors que les requérants visaient dans leur assignation la responsabilité du syndicat des copropriétaires du […]. Il indique en tout état de cause qu’Z a effectué toutes diligences pour déterminer l’origine des infiltrations dès qu’il en a été informé par le Cabinet A en juillet 2012, pour faire réaliser les travaux de reprise de la couverture qui n’ont pris du retard qu’en raison de la carence de la première société choisie, la société QUENET, pour les effectuer, pour procéder aux recherches de fuite dans l’appartement Y en septembre 2011 puis en 2012, et qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée.

La société M n’a pas constitué et la compagnie GROUPAMA, bien que régulièrement constituée n’a pas conclu dans le cadre de cet incident.

A l’audience d’incidents du 10 octobre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs explications contradictoires. L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2013.

Sur quoi le Juge de la Mise en Etat ,

Sur la demande d’expertise:

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 771 du Code de Procédure Civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le Juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement exclusivement compétent à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal, pour ordonner toute mesure d’instruction, et modifier ou compléter en cas de survenance d’un fait nouveau les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

— sur le principe de l’expertise:

Attendu qu’il est démontré que des infiltrations ont affecté l’appartement litigieux du côté du […] donnant sur la cour du […] avant même l’entrée dans les lieux des époux O E; que le Cabinet A a en effet diligenté au mois de novembre 2010 l’architecte Barbara CORRADI qui a préconisé le 24 novembre 2010 la vérification de “la descente dans l’angle entre le […] et le retour sur cour du […], le solin entre le […] et le toit du retour sur cour du […], le solin au dessus de la couvertine du bandeau au PH du 4ème étage”; que l’architecte T U B, intervenu à la suite des plaintes des époux O E a confirmé ce diagnostic dans un mail du 8 juin 2011 et préconisé la vérification du solin, du chéneau et de la descente des eaux pluviales du […] longeant le mur affecté, de la bavette en zinc de l’immeuble du […] et de l’existence d’une cuisine pièce humide à risque dans l’immeuble du […]; qu’il a diligenté un couvreur qui, le 28 juin 2011 a décelé l’existence d’une gouttière bouchée, d’un trou de ventilation de diamètre 100 arrachée par le vent et la vétusté du solin du […] en soulignant que “ces trois points causent des fuites concernant la descente des eaux pluviales du chéneau”; qu’il a en revanche écarté l’hypothèse de la bavette en zinc du […]; que l’entreprise COMBEAU COUVERTURES avait pourtant indiqué le 19 novembre 2010 que le nettoyage annuel des gouttières et chéneaux n’avait révélé au […] aucun désordre particulier en toiture; que cette entreprise est malgré tout intervenue au […] à la demande du syndic Z en date du 5 décembre 2011 pour traiter une fissure derrière la gaine d’extraction au niveau du brisis de toiture;

Attendu qu’il ressort d’une facture du 16 septembre 2011 adressée au syndic du […] que l’entreprise GENERALE DE TOITURE a à cette date relevé l’existence d’une descente des eaux pluviales bouchée par un nid de pigeon;

Attendu que des recherches de fuite ont également été menées à l’intérieur de l’immeuble du […] par l’entreprise de plomberie PHILIPPON qui ont permis de découvrir une fuite sur le vidage de la baignoire du logement de Monsieur Y au 5^e étage, à laquelle il a été mis un terme le 30 novembre 2011;

Attendu que malgré ces quelques interventions, l’humidité perdurant et s’aggravant dans l’appartement O E, le plombier BONNET est intervenu pour de nouvelles recherches de fuite au mois d’avril 2012; qu’il a indiqué dans deux rapports du 6 et 13 avril 2012 que “l’infiltration ne peut provenir que de l’immeuble 59 rue Galande soit au 4ème ou 5^e étage”; que les parties en ont déduit que l’entreprise BONNET visait en réalité le […], le 59 n’étant pas mitoyen du […]; qu’il apparaît cependant plus vraisemblablement que compte tenu de la localisation de la fuite et au regard des plans établis par Monsieur B en juin 2011, cette entreprise ait à nouveau visé le […], et les pièces d’eau mitoyennes de la zone humide de l’appartement O E; que le constat d’huissier du 23 juillet 2013 réalisé au 5^e étage du […] (Appartement occupé par Monsieur Y) démontre en effet qu’une canalisation verticale commune située dans l’angle de la salle de bains est mouillée de haut en bas au toucher, est très ancienne et en mauvais état, et que des taux d’humidité importants ont été relevés au pied de cette canalisation;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’humidité constatée dans l’appartement O E (premier sinistre) est susceptible de résulter de plusieurs causes cumulatives, relevant des équipements de couverture des immeubles voisins, des canalisations intérieures et extérieures de descente des eaux usées et des eaux pluviales, et des équipements privatifs des appartements mitoyens; que malgré les quelques interventions effectuées, qui n’ont cependant pas concerné toutes les causes de sinistres identifiées (aucune intervention effectuée sur les ouvrages de couverture du […], ni sur la canalisation de descente des eaux usées du […] passant au 5^e étage), l’humidité et par voie de conséquence le préjudice de jouissance des époux O E perdure encore à ce jour; qu’il est donc nécessaire de désigner un expert judiciaire qui sera chargé de déterminer les causes de ce désordre, de préconiser les travaux nécessaires pour y mettre un terme, de chiffrer les préjudices subis et de proposer au Tribunal tous éléments de nature à l’éclairer sur la répartition des responsabilités;

Attendu que l’expert sera également chargé d’examiner le second sinistre survenu le 6 septembre 2012 et notamment de chiffrer le préjudice afférent dès lors qu’il apparaît que les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur ce point;

Attendu que la consignation des frais de l’expertise sera mise à la charge des époux O E dans un souci de bonne administration de la justice, afin que l’expertise puisse rapidement commencer;

— sur les demandes de mises hors de cause:

* du syndicat des copropriétaires du […]:

Attendu que si les différentes recherches de fuite évoquées ci-dessus permettent plus vraisemblablement d’identifier la cause des désordres dans l’immeuble du […], et si les termes des rapports BONNET du mois d’avril 2012 permettent également plus vraisemblablement de considérer que ce plombier a visé dans son rapport cet immeuble plutôt que celui du […], il apparaît que l’immeuble du […] est mitoyen de l’appartement O E endommagé, que l’expert aura donc besoin de réaliser au minimum une visite dans cet immeuble afin d’écarter si nécessaire toute hypothèse de source de fuite dans ce dernier, et qu’une intervention du 16 septembre 2011 a permis de déboucher une descente des eaux pluviales sans que le syndicat des copropriétaires du […] ne démontre que l’emplacement de cette gouttière et de ce bouchon n’était pas susceptible d’affecter l’appartement de l’immeuble voisin;

Que la mise hors de cause du […] est donc prématurée à ce stade;

* du Cabinet Z:

Attendu que s’il apparaît vraisemblable que les époux O E ont assigné le cabinet Z à jour fixe aux lieu et place du syndicat des copropriétaires dont il est seulement le mandataire, dès lors qu’ils n’ont stigmatisé dans leur assignation aucune inertie ou faute de ce dernier, il ressort cependant de l’analyse des pièces dont le contenu est rappelé ci-dessus que les équipements de l’immeuble du […] sont particulièrement concernés par le présent sinistre puisque tant le rapport du couvreur mandaté par l’architecte B en juin 2011 que le constat d’huissier réalisé en 2013 démontrent que des sources de fuite importantes ont été identifiées dans l’immeuble du 57, sans qu’il n’y soit apporté de solution;

Attendu que le Cabinet Z ne peut se retrancher derrière la carence de l’entreprise QUENET à effectuer les travaux préconisés par Monsieur B dans le devis du 6 juillet 2011, dès lors qu’à la suite du remboursement de l’acompte versé à cette entreprise, le syndic n’a diligenté aucune autre entreprise pour procéder aux travaux prévus sur le solin, la gouttière et le trou de ventilation; que la facture de l’entreprise COMBEAU du 5 décembre 2011 ne fait pas en effet état de travaux sur ces différents points puisqu’elle est seulement relative au rebouchage d’une fissure;

Attendu qu’il résulte en outre des mails du Cabinet A des 23 décembre 2010, 4 juillet 2011, 18 juillet 2011, et 19 septembre 2011 que le cabinet Z a été systématiquement informé du résultat de toutes les interventions effectuées, a été destinataire d’un devis de l’entreprise QUENET demandé par le cabinet A, et n’a pas répondu à ses demandes de communication des coordonnées de l’assureur du […]; qu’il a attendu au mois de novembre 2011 pour requérir un plombier chargé d’inspecter les appartements du […] et le mois de décembre 2011 pour commander une réparation de fissure;

Qu’en conséquence, ces différents éléments étant susceptibles de démontrer un défaut de diligence du Cabinet Z qui a pu participer à la persistance du préjudice de jouissance des époux O E, il est donc également prématuré de le mettre hors de cause à ce stade;

Qu’en conséquence la présente expertise sera ordonnée au contradictoire de l’ensemble des parties assignées;

Sur les demandes relatives aux loyers:

Attendu que sur le fondement de l’article 771 du Code de Procédure Civile, le Juge de la Mise en Etat est jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal pour ordonner toutes mesures provisoires, mêmes conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques, et pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable;

— sur la demande de consignation des loyers:

Attendu que le dépôt ou la consignation de sommes, effets ou valeurs, peut être ordonné judiciairement à titre de garantie ou à titre conservatoire;

Attendu que les époux O E sollicitent la consignation de leurs loyers en alléguant de leur important trouble de jouissance; que cependant, sans qu’il ne soit même nécessaire de déterminer à ce stade si leur bailleur a failli à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué et peut à ce titre être tenu de leur indemniser une part de leur préjudice de jouissance, les époux O E ne démontrent pas que cette mesure de consignation de l’intégralité de leurs loyers serait la seule mesure conservatoire de nature à leur garantir l’indemnisation de ce préjudice; qu’aucune difficulté financière de la SNC […] n’est en effet alléguée, qui ne lui permettrait pas de faire face à une éventuelle condamnation;

Qu’ils seront donc déboutés de cette demande de consignation;

— sur la demande de réfaction des loyers:

Attendu en premier lieu qu’aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus; qu’il est seulement admis que si le locataire est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, il peut opposer à son bailleur une exception d’inexécution qui le dispense de verser son loyer;

Attendu en l’espèce que les époux O E ne peuvent pas prétendre être dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués; qu’en réclamant seulement la réfaction de leur loyer ils formulent en réalité une demande de provision sur le trouble de jouissance subi, mise à la charge de leur bailleur; qu’aux termes de l’article 771 du Code de Procédure Civile il est donc nécessaire que l’obligation de ce dernier ne se heurte à aucune contestation sérieuse;

Attendu que les époux O E fondent implicitement leur demande sur l’obligation qui pèse sur le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail qui résulte de l’article 1719 du Code Civil;

Attendu cependant que l’article 1725 du Code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel; que le bail conclu entre les époux O E et la SCI […] le 7 février 2011 prévoit en outre à l’article III-17°) que “sauf faute du bailleur, le preneur renonce à tout recours contre lui en cas de trouble ou dommage subi du fait d’autres locataires ou occupants de l’immeuble ou de toute autre personne après intervention du bailleur auprès des auteurs désignés des troubles dont se plaint le preneur”;

Attendu en l’espèce, s’agissant du sinistre affectant le couloir et la chambre d’enfant de l’appartement, qu’il est démontré que les bailleurs, la SCI […] puis la SNC […], par l’intermédiaire de leur mandataire le Cabinet A, ont effectué de nombreuses recherches de fuite dans l’immeuble leur appartenant qui ont permis d’éloigner l’hypothèse d’infiltrations provenant du […] (rapports des architectes CORRADI et B sur l’état de la couverture, rapport du 25 mai 2011 de l’entreprise EUROFLUIDES sur l’état des canalisations); que les recherches se sont en effet orientées vers les immeubles voisins du […] et du […]; que le bailleur a donc mis en oeuvre s’agissant de ce premier sinistre toutes diligences pour déterminer l’origine des désordres, et ne peut être tenu du trouble de jouissance provenant des immeubles voisins alors qu’il ne dispose pas des moyens suffisants pour y mettre seul un terme; que les dispositions de l’article 1725 du Code Civil doivent ici trouver à s’appliquer;

Attendu enfin, s’agissant du second sinistre survenu en septembre 2012, qu’il est démontré que son origine dans l’immeuble (au 6^e étage) a rapidement été identifiée, et qu’il a immédiatement été mis un terme à cette seconde cause de dégât des eaux; que la seule question de l’indemnisation des époux O E au titre des frais de remise en état de la chambre parentale, qui doit cependant être rapidement tranchée puisque le bailleur est ici responsable sur le fondement de l’article 1719 du Code Civil du trouble de jouissance qu’ils peuvent encore subir par suite de ce désordre, ne peut suffire cependant à faire droit à leur demande de réfaction de leur loyer à hauteur de 30%, puisque les travaux de rénovation peuvent à ce stade être engagés;

Qu’en conséquence les époux O E seront donc également déboutés de leur demande de réfaction des loyers;

-Sur les demandes accessoires:

Attendu qu’il n’est pas inéquitable à ce stade de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu qu’il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente ordonnance;

Attendu que les dépens seront réservés;

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Ordonnons une expertise;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du […] dans le 5^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic le cabinet C ET MONTREUIL et le Cabinet Z de leur demande de mise hors de cause;

Désignons R S

[…]

[…]

Téléphone : 01-48-04-78-43

en qualité d’expert

avec mission de , après avoir convoqué les parties et leurs Conseils, les avoir entendus, ainsi que tous sachants en leurs explications, avoir répondu à leurs dires, le cas échéant, après s’être fait communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission:

— Se rendre sur place et visiter les lieux au […]

— Décrire les désordres existants dans l’appartement des époux O E

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités éventuellement encourues.

— Donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties

— Indiquer précisément la nature des travaux de remise en état nécessaires pour mettre fin aux désordres allégués avec un descriptif de ces travaux et un plan et en chiffrer le coût.

— En cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser les demandeurs, le bailleur ou les syndicats des copropriétaires à faire exécuter, à leurs frais et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables; ces travaux devant être dirigés par un maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix et ce, sous le contrôle de l’Expert, lequel dans ce cas établira un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre.

Disons que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivant du Code de Procédure Civile, et qu’en cas d’application des dispositions de l’article 281 du Code de Procédure Civile, il s’assurera que la conciliation des parties a fait l’objet d’un protocole d’accord portant la mention de leur désistement d’instance et d’action ,

Disons qu’à défaut, l’expert déposera son rapport au Service de la Régie de ce Tribunal dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle il aura été informé de la consignation ,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête .

Fixons à la somme de 3500 €uros la provision à consigner audit secrétariat greffe par les époux O E dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, ou à défaut par eux de ce faire, disons que la cause sera appelée à l’audience de mise en état du mars 2014 pour que les parties s’expliquent sur le défaut de consignation , conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de Procédure Civile.

Renvoyons la présente instance à l’audience de mise en état du 27 mars 2014.

Déboutons les époux O E de leur demande de consignation et de réfaction des loyers.

Déboutons les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Ordonnons l’exécution provisoire de la présente décision;

Réservons les dépens du présent incident.

Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique de ce jour

Faite et rendue à Paris le 24 Octobre 2013

Le Greffier Le Juge de la mise en état

FOOTNOTES

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Copies exécutoires

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