T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
2e chambre 1re section N° RG : 09/17571 N° MINUTE : Assignation du : 13 Novembre 2009	JUGEMENT rendu le 30 Septembre 2014

DEMANDEURS

Monsieur AH AI X

[…]

[…]

Madame M N épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Christine CARPENTIER BILLORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0190

DÉFENDEURS

Monsieur AG AJ K

De Villegas de Clercampstraat 71

[…]

défaillant

Madame AD AK K)

[…]

[…]

(décédée

Société A O P- exploitant sous le nom commerciale “AN AO P”

[…]

[…]

représentée par Maître Bernard CAHEN de la SELAS CAYOL CAHEN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0109

S.A.R.L. AN AO AV AW AF ET ASSOCIES

[…]

[…]

S.A.R.L. Q R

[…]

[…]

représentées par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0062

Monsieur S T

[…]

[…]

défaillant

Monsieur U V

[…]

[…]

défaillant

PARTIES INTERVENANTES

Madame W B veuve Y

[…]

[…]

Madame AA D épouse Z

[…]

[…]

représentées par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. SALOMON, Premier Vice-Président Adjoint

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M. GILLES, Vice-Président

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 01 Juillet 2014

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La présente instance a été introduite le 24 novembre 2009 par les époux X, afin de faire constater la perfection de vente à leur profits de droits immobiliers dépendant d’un immeuble sis […] à Paris, dont ils avaient offert l’acquisition en septembre 2009, comme suite au refus de régulariser la promesse de vente qui avait été opposé par un généalogiste mandataire de certains copropriétaires indivis du bien, lequel dépendait de la succession d’AB E.

La vente a été définitivement signée en cours d’instance au bénéfice d’une société ENERGY IMMO substituée aux époux X, conformément à une promesse notariée de vente en date du 13 août 2013 réitérée par acte authentique du 5 novembre 2013, les héritiers étant représenté par un administrateur de la succession désigné par ordonnance du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 juillet 2013.

Les époux X avaient visité le bien par l’intermédiaire de l’Agence Q R, agent immobilier à qui deux généalogistes (M. A sous l’enseigne AN AO P représentant : depuis le 08 octobre 2008 M^me K AD AK, l’une des deux héritières côté maternel, décédée depuis et, à compter du 24 mai 2013, M. AC D, l’un des deux héritiers de celle-ci ; la société AN AO AP & Associés, représentant : M^me B veuve C seule héritière dans la branche paternelle, M^me AA D épouse Z, seconde héritière de AD AK K et, entre le 19 avril 2013 et le 24 mai 2013, M. AC D ) avaient donné mandat de vendre le bien au prix de 1 300 000€ net vendeur outre 70 000€ de commission d’agence.

M. A avait de son côté donné mandat à l’Agence Rive Droite Rive Gauche Invest pour le prix net vendeur de 1 300 000€ outre 60 000€ de commission pour l’agent immobilier.

Par conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique en date du 29 novembre 2013, les époux X sollicitent du tribunal, selon le dispositif ci-après reproduit de leurs écritures de :

“- Constater la vente des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis […] à Paris ([…], cadastré […], lots […], 216, 218, 220 et 357 pour un prix de 1.330.000 euros net vendeur est intervenue le 5 novembre 2013,

- Condamner Monsieur A, exerçant sous la dénomination AN AO P à verser à Monsieur et Madame X 55.000 € correspondant au préjudice matériel subi,

- Condamner Monsieur A, exerçant sous la dénomination AN AO P à verser à Monsieur et Madame X 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et injustifiée,

 – Condamner Monsieur A, exerçant sous la dénomination AN AO P à verser à Monsieur et Madame X la somme de 19.979,07 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Monsieur A, exerçant sous la dénomination AN AO P aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Carpentier, en application de l’article 699 du code de procédure civile”.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 mars 2014, M. A demande au tribunal, selon le dispositif de ces écritures de :

“- Recevoir Monsieur O P A en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé

- Dire et juger les époux X irrecevables en leurs demandes à l’encontre de Monsieur A n’ayant plus, du fait de la vente intervenue ni qualité ni intérêt à agir en application stricte de l’article 31 du CPC

[…]

- Dire et juger les époux X mal fondés en droit en leurs demandes et les en débouter purement et simplement au visa des articles 4 et 15 et 16 du CPC

A Titre infiniment Subsidiaire

- Dire et juger les époux X mal fondés en fait en leur demande de dommages et intérêt pour privation de jouissance et les en débouter purement et simplement.

- Dire et juger les époux X mal fondés en fait en leur demande de dommages et intérêt en réparation de leur préjudice moral et les en débouter purement et simplement.

- Dire et juger les époux X mal fondés en leur demande au titre de l’article 700 du CPC et les en débouter purement et simplement

[…]

- Condamner solidairement époux X à payer à Monsieur A une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif du maintien de la présente procédure

- condamner solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur A une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de la sommation délivrée les 30 juin et 1 er juillet 2009 et qui pourront être recouvrés directement par M^e Bernard CAHEN, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du CPC”.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique en date du 24 juin 2013, la société AN AO AP & Associés et la société Q R, ainsi que M^mes B et D demandent au tribunal, selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit :

“1°/ Sur l’intervention volontaire de Madame W AM B, veuve Y et de Madame AA D, épouse Z

Dire et juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Madame W AM B, veuve Y, en sa qualité de seule héritière de Madame AB E dans la ligne paternelle, et de Madame AA D, épouse Z (par représentation de Madame AD K, sa mère, l’une des héritières dans la ligne maternelle) par application des articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile, sous la constitution de Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au Barreau de PARIS, […] – […], qui s’est constitué pour Madame W AM B, veuve Y, sur les conclusions d’intervention volontaire régularisées pour l’audience du 11 décembre 2012, et se constitue pour Madame AA D sur les présentes conclusions d’intervention volontaire et ses suites.

2°/ Sur les demandes des époux X

Donner acte à Madame W AM B, veuve Y, l’AN AO AP & Associés et à la société Q R de ce qu’elles ne contestent aucune des demandes, telles que formulées par les époux X.

3°/ Sur les demandes de Monsieur O P A

Débouter Monsieur O P A de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent.

4°/ Sur les demandes incidentes de Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, de l’AN AO AP & Associés et de la société Q R

Voir condamner Monsieur O P A (mandataire de Monsieur AC D) à régulariser l’attestation immobilière après décès portant sur les lots 215, 216, 218, 220 et 357 dans l’immeuble du 27 A, […] à PARIS 15 ème (cadastrés Section DU n° 6), sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard, commençant à courir dès signification du jugement à intervenir, par application de l’article 33 de la loi du 9 juillet 1991.

Constater le caractère abusif de la résistance de Monsieur O P A (pour le compte de Monsieur AC D) à la vente des biens immobiliers dépendant de la succession E et, par voie de conséquence :

Voir condamner Monsieur O P A à payer à Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, veuve Y, et l’AN AO AP & Associés la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à rembourser à Madame AQ AM B, veuve Y, et à Madame AA D, épouse Z, les intérêts et pénalités de retard qui pourraient leur être réclamés par la Direction Générale des Finances Publiques au titre du retard dans le paiement des droits de mutation après décès, par application de l’article 1147 du Code Civil,

Voir condamner Monsieur O P A à payer à Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, épouse Z, à l’AN AO AP & Associés et à la société Q R, à chacune, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Sur les dépens

Voir condamner Monsieur O P A en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat, qui pourra en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

L’ordonnance de clôture est en date du 31 mars 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que MM. S T et U V, assignés le 9 février 2010 n’ont pas comparu ;

Que la décision sera donc réputée contradictoire ;

Attendu que le tribunal, au regard de l’acte de vente établi en date du 5 novembre 2013, vérifie que la vente immobilière alléguée est réelle ;

Que puisqu’elle est déjà constatée dans un titre notarié , il n’y a pas lieu de la constater par jugement ;

Qu’il y a lieu de retenir en revanche que les époux X se sont désistés de leur demande principale, devenue sans objet, aux fins de déclaration de vente ;

Attendu que les époux X demandent des dommages et intérêts à M. A à hauteur de 55 000€ pour le préjudice matériel correspondant au coût du logement temporaire dans l’attente de la réalisation de la vente, outre 1500€ en compensation du préjudice moral ;

Que les sommes réclamées à M. A, généalogiste correspondent selon les époux X au préjudice découlant du refus abusif et injustifié du généalogiste de signer la promesse de vente ;

Attendu qu’il est avéré, à la lecture de leurs conclusions, ce qui a été relevé par M. A, que les époux X ne précisent pas le fondement juridique de leur action en responsabilité ;

Attendu Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, veuve Y, et l’AN AO AP & Associés demandent au tribunal de constater le caractère abusif de la résistance de Monsieur O P A -pour le compte de Monsieur AC D- à la vente des biens immobiliers dépendant de la succession E et, par voie de conséquence, de condamner Monsieur O P A à payer à la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à rembourser à Madame AQ AM B, veuve Y, et à Madame AA D, épouse Z, les intérêts et pénalités de retard qui pourraient leur être réclamés par la Direction Générale des Finances Publiques au titre du retard dans le paiement des droits de mutation après décès, par application de l’article 1147 du Code Civil ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède, et du principe du non cumul de la responsabilité contractuelle et délictuelle, que le tribunal examinera l’action des époux X sous le seul angle de la responsabilité contractuelle précisé par les consorts B, D et par l’AN AP& Associés ;

Attendu qu’à bien lire les époux X affirment que l’attitude de M. A a été “abusive et injustifiée” du seul fait qu’il a refusé de signer la promesse de vente ;

Que les époux X invoquent pour toute pièce leur pièce n° 6 qui consiste en un courrier du 5 octobre 2009 adressé par le notaire M^e I au notaire des époux X, M^e EVEILLARD ;

Que ce courrier reprend des propos de M. A qui les rapporte lui-même de manière équivalente dans ses écritures en ces termes :

“Monsieur A a été mandaté par les héritiers maternels de M^me E, décédée, pour régler la succession.

Les héritiers paternels étaient représentés par l’AN AO AV – AW – DELABBRE dite AP.

Dans le cadre de la vente de l’appartement de la défunte sis à Paris 15 ème 27 A, […], il a été convenu entre les 2 représentants des héritiers E de fixer le prix de vente à la somme de 1.300.000 € et que des mandats de ventes seraient signés avec 2 agences immobilières par les parties.

Monsieur A a donc signé un mandat avec l’Agence Immobilière Rive Droite Rive Gauche le 21 juillet 2009 pour la vente du bien pour un prix de 1.300.000 € net vendeur.

L’AN AO DELABBRE a mandaté l’Agence Immobilière R, le 1^er septembre 2009.

Monsieur A a donc, conformément aux accords pris contresigné le mandat de l’Agence R le 3 septembre 2009.

Le 7 septembre, Monsieur F, client de l’Agence Rive Droite Rive Gauche, a fait une offre d’achat à 1.300.000 € sans conditions suspensives de prêt qui a été transmise dès le lendemain à l’AN AO DELABBRE avec une demande de contre signature du mandat de l’ Agence Rive Droite Rive Gauche.

Dans ces conditions, le 14 septembre, Monsieur A a dénoncé le mandat de vente de l’agence R par courrier RAR” ;

Attendu que M. A, par courrier en date du 8 septembre 2009, explique à l’AN AP qu’il a trouvé acquéreur en la personne de M. G au prix de 1 300 000€ sans condition suspensive d’obtention de prêt, invitant l’AN AP à retourner le mandat de l’agence Rive Droite Rive Gauche Invest et précisant avoir de son côté régularisé le mandat auprès de l’Agence Q R ;

Attendu que l’offre d’acquisition de M. G valable une semaine est produite par M. A ;

Qu’elle est datée du 7 septembre 2009 ;

Attendu que de son côté, le notaire des époux X a écrit le 8 septembre 2009 à l’AN AP que ses clients étaient intéressés au prix de 1 300 000€, et demande l’organisation d’une visite pour l’après-midi même “afin d’arriver à l’offre écrite” ;

Attendu qu’à cette date, sauf la circonstance inexpliquée par la société AP & Associés suivant laquelle elle n’avait pas souhaité signer le mandat donné à la société Rive Droite Rive Gauche Invest, alors que M. A avait signé le mandat donné à la société Agence Q R, l’offre apportée par M. A apparaît la plus intéressante pour la succession, car elle est au même prix, qui est celui du mandat, et s’est faite d’emblée formellement sans condition suspensive d’obtention de prêt ;

Attendu que l’offre écrite des époux X est en date du 11 septembre 2009, au prix de 1 330 000 €, avec apport personnel de 40% du montant ;

Que cette offre ne précise pas d’absence de condition suspensive d’obtention de prêt ;

Qu’au contraire, elle en présente tous les risques ;

Attendu que par courrier du 14 septembre 2009, M^me H de l’AN AP écrivait portant à M. A que l’offre du Q R, à 1 330 000€ qui était “manifestement sans condition suspensive d’obtention de prêt” était plus intéressante que celle de M. G ;

Attendu que par courrier du 15 septembre 2009 le notaire des époux X expliquait à M^e I que l’offre faite par ses clients était sans condition suspensive de prêt ;

Attendu que par lettre datée du 16 septembre 2009,Monsieur A a informé AE AF de la réception d’une offre supérieure à 1.330.000 euros et a rajouté « ainsi que Mademoiselle H le souligne fort justement dans son mail du 14 septembre dernier l’intérêt de nos mandants est bien entendu d’accepter la meilleure offre. Aussi, ayant pris bonne note que vous ne souhaitiez pas être engagé avant au prix de 1.300.000 euros, je vous serais obligé de bien vouloir me confirmer que vous acceptez de régulariser le mandat de vente de l’agence RIVE DROITE – RIVE GAUCHE au prix de 1.340.000 euros net vendeur ».

Attendu que le 29 septembre 2009 M. A avisait M^e I que M. G avait monté son offre à 1 350 000€ sans condition suspensive d’obtention de prêt ;

Attendu que le 28 octobre 2009, M. A demandait à M^e I d’organiser un rendez-vous de signature avec MM. J, pour le prix de 1 350 000 € ;

Attendu que l’AN AP, la société Q R, M^me W B et M^me AA D font valoir que M. A n’a fautivement tenu ainsi aucun compte ni du mandat signé par les deux parties en faveur de la société Q R, s’exposant ainsi à devoir régler la commission d’agence de 70.000 euros, ni de la réception, par cette agence, de l’offre des époux X pour un prix supérieur au mandat ;

Attendu que Madame W B, veuve Y expose qu’elle a toujours considéré que la succession E était tenue envers les époux X, même si elle aurait préféré évidemment vendre l’appartement au prix de 1.350.000 euros net vendeur, plutôt qu’à celui de 1.330.000 euros ;

Attendu que M^me AA D expose partager cette analyse ;

Attendu que par courrier officiel du 19 juin 2013, l’avocat bruxellois de M. AG K se déclarait d’avis de signer la vente aux époux X au plus vite ;

Attendu que M. A conclut à l’irrecevabilité des demandes des époux X, pour son défaut de qualité et d’intérêt à agir, aux motifs qu’il a été appelé en sa qualité exclusive de mandataire d’une des héritière, M^me K, décédée en cours d’instance sans avoir été mise en cause par les époux X, qu’il n’est plus que le mandataire de l’un des héritiers de M^me K, M. AC D, que son mandat a pris fin avec la nomination de M^e L administrateur de la succession suivant ordonnance de référé en date du 4 juillet 2013 ;

Attendu en droit que le mandataire qui, d’une part, a fait savoir aux tiers sa qualité de mandataire et, d’autre part, qui n’a pas outrepassé ses pouvoirs, n’est pas obligé personnellement ;

Attendu qu’il n’apparaît pas que soit établi le dépassement de mandat de M. A à l’occasion de son refus de signer la vente avec les époux X ;

Attendu au contraire que le 24 mai 2013, M. D AC, héritier de M^me K a souhaité révoquer le mandat qu’il avait initialement donné à l’AN AP & Associés, pour le confier à M. A “dans la mesure où [sa] mère Madame AD AR K avait été retrouvée par l’AN P [M. A] qui a défendu ses intérêts jusqu’à son décès” ;

Et attendu qu’en l’absence de dépassement de mandat, M. A n’apparaît pas pouvoir être recherché en responsabilité à titre personnel ;

Or attendu qu’à bien lire les écritures des parties, M. A n’a jamais été recherché qu’à titre personnel ;

Qu’il s’ensuit que le défaut de qualité de M. A pour défendre à la présente procédure doit être reconnu ;

Attendu en conséquence que les époux X, Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, l’AN AO AP & Associés et la société Q R doivent être déboutés de leur action en dommages et intérêts ;

Attendu surabondamment que les circonstances de la cause ne permettent pas de caractériser que les dommages allégués par les parties procèdent d’un délit ou quasi délit commis par M. A ;

Attendu sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus de droit formée par M. A, que l’abus de droit n’est pas constitué par la simple erreur des parties adverses commise à l’occasion du maintien de la présente procédure ;

Attendu que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ;

Qu’il n’y a pas lieu à indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être ordonnée ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Accueille en la forme l’intervention volontaire de Madame W AM B, veuve Y, en sa qualité de seule héritière de Madame AB E dans la ligne paternelle, et de Madame AA D, épouse Z (par représentation de Madame AD K, sa mère, l’une des héritières dans la ligne maternelle) par application de l’articles 328 du Code de Procédure Civile,

Dit n’y avoir lieu à constater de nouveau la vente des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis […] à Paris ([…], cadastré […], lots […], 216, 218, 220 et 357 pour un prix de 1.330.000 euros net vendeur, laquelle est intervenue le 5 novembre 2013, suivant acte notarié au rapport de M^e JAMET, notaire associé de la SELARL “Olivier JAMET-Anthony SAVALE, notaires”,

Dit, par suite de la signature de la vente, n’y avoir lieu à condamner M. A à régulariser l’attestation immobilière après décès,

Constate que les époux X se sont désistés de leur demande aux fins de voir déclarer parfaite la vente immobilière litigieuse,

Déboute les époux X, Madame W AM B, veuve Y, Madame AA D, la société AN AO AP & Associés et la société Q R de toute action en dommages et intérêts contre M. A pour défaut de qualité de ce mandataire,

Dit que les parties conserveront la charge des dépens par elles exposés,

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 30 Septembre 2014

Le Greffier Le Président

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