DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 23 RUE GAZAN […] représenté par son syndic actuellement en exercice le Cabinet […]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0551

DÉFENDEURS

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e D E, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1316

Madame A Y épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e D E, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1316

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

B C, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Laetitia F, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 juin 2014,

tenue en audience publique.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

contradictoire,

en premier ressort.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mr Z X est propriétaire des lots 2 et 30 dans l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris. Il est B depuis le 25 novembre 1998 sous le régime de la séparation de biens à M^me A Y épouse X. Les lots 2 et 30 sont occupés par les époux à titre de résidence principale.

Par acte d’huissier en date du 10 février 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC a fait assigner devant ce Tribunal Mr Z X aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

— la somme de 13 275,56 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période arrêtée au premier trimestre 2014 inclus,

— la somme de 1021,36 euros au titre des frais de relance,

— celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il a également sollicité la condamnation du défendeur aux dépens avec le bénéfice de la distraction et l’exécution provisoire de la décision.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle 14/2676.

Par acte d’huissier en date du 1^er avril 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC a fait assigner devant ce Tribunal M^me A Y épouse X aux fins d’obtenir la jonction de cette procédure avec l’instance principale dirigée à l’encontre de Mr X, et la condamnation in solidum des deux époux à lui payer :

— la somme de 13 275,56 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période arrêtée au premier trimestre 2014 inclus,

— la somme de 1 021,36 euros au titre des frais de relance,

— celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il a également sollicité la condamnation des défendeurs aux dépens avec le bénéfice de la distraction et l’exécution provisoire de la décision.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de rôle 14/5447.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 19 mai 2014.

Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique pour l’audience de procédure du 16 juin 2014, M X et M^me Y demandent au Tribunal de juger irrecevable et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux X la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte portée à leur vie privée, d’ordonner la compensation entre les dettes, de renvoyer l’instance devant la 8^e chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de Paris, et à titre subsidiaire d’accorder à Mr X un échelonnement de sa dette dans la limite de deux années en sus du paiement des charges courantes, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et d’exécution provisoire.

Les défendeurs contestent d’abord la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires. Ils indiquent que Mr X est seul copropriétaire des lots dont il dispose à titre de biens propres, qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien, que les charges de copropriété ne peuvent être considérées comme des dettes ménagères puisque les époux vivent principalement dans la résidence secondaire de Mr X au Cannet, et que M^me Y qui n’est pas copropriétaire ne peut donc être débitrice du syndicat des copropriétaires.

Mr X conteste ensuite certains postes de la dette de charges qui lui est réclamée, en particulier les appels de charges pour travaux futurs dont une partie a été affectée à la réparation de l’ascenseur, ce qui ne présente aucune utilité pour les copropriétaires du rez de chaussée. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a jamais pu justifier de la provenance d’une dette de 2 282 euros qui est systématiquement reprise dans ses relevés de charges.

Mr X formule également des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au motif que :

— les travaux de ravalement votés lors de l’assemblée générale du 20 mars 2013, qui devaient s’achever le 20 juillet 2013 ont pris du retard et les échafaudages sont restés tout l’hiver 2014 causant un grave préjudice de jouissance à Mr X qu’il évalue à hauteur de 450 euros par mois (soit 1/3 de la valeur locative) pour 4 mois et dont il réclame l’indemnisation sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— une caméra installée dans les parties communes à la diligence du syndic a filmé leur porte d’entrée sans interruption en violation de l’article 9 du Code Civil, ce dispositif installé à compter du 20 octobre 2013 et retiré en mars 2014 n’ayant au surplus fait l’objet d’aucune décision d’ assemblée générale en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, leur causant un préjudice évalué à hauteur de 1500 euros par mois pendant 5 mois.

A titre subsidiaire, Mr X demande à bénéficier de délais de paiement compte tenu de la faible pension de retraite qu’il perçoit. Il ajoute que l’appartement est actuellement en vente depuis le mois de juin 2013 mais ne trouve pas acquéreur compte tenu des travaux effectués sur les parties communes et la présence des échafaudages ayant obstrué 70% de la luminosité de l’appartement pendant de nombreux mois. Il cherche à démontrer sa bonne foi en soulignant régler ses charges courantes et verse à la barre un chèque de 400 euros.

Par conclusions en réplique signifiées par la voie électronique en date du 12 juin 2014, le syndicat des copropriétaires demande d’abord au Tribunal de juger irrecevables les demandes formulées au nom et pour le compte de M^me X dans les écritures de M^e E, cette dernière n’ayant pas constitué avocat à cette date, à titre subsidiaire de débouter M^me X de l’irrecevabilité qu’elle soulève si elle se constituait avant l’audience de plaidoirie du 16 juin 2014, et de condamner les époux X in solidum à lui payer :

— la somme de 14 341,29 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période arrêtée au deuxième trimestre 2014 inclus,

— la somme de 1 033,36 euros au titre des frais de relance,

— celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il a également sollicité la condamnation des défendeurs aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer du 22 janvier 2014, avec le bénéfice de la distraction, et l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires maintient que les lots 2 et 30 sont occupés par les époux X à titre de résidence principale et rappelle la jurisprudence qui considère que si des lots de copropriété, biens propres à un des époux, constituent le logement de la famille, les charges sont dues in solidum par les deux époux en application des dispositions de l’article 220 du Code Civil et de l’article 226 du Code Civil qui prévoit que ces dispositions s’appliquent quel que soit le régime matrimonial des époux.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les écritures de la présente procédure ont été notifiées aux époux à l’adresse de la copropriété, que tous les documents officiels produits aux débats portent mention de l’adresse du […], que les époux X désignent la résidence du Cannet comme une résidence secondaire, et que ces derniers réclament l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’une atteinte à la vie privée, ce qui démontre qu’ils résident habituellement dans les lieux.

S’agissant de la contestation du montant des charges, le syndicat des copropriétaires souligne que toutes les assemblées générales tenues depuis 2006 sont devenues définitives et que Mr X n’a jamais effectué aucune contestation judiciaire de l’approbation des comptes, ou de la nature et du montant des travaux votés, et que sa créance est donc parfaitement liquide et exigible.

S’agissant des demandes reconventionnelles, le syndicat des copropriétaires indique que :

— si la copropriété avait souhaité un démarrage des travaux début mai, les travaux de ravalement n’ont reçu l’autorisation de la Mairie de Paris que le 23 mai 2013 et que le démarrage des travaux a donc du être reporté au 23 septembre 2013, avec une réception au 10 février 2014, le syndic et le syndicat des copropriétaires ayant été particulièrement diligents pour la conduite de ce chantier. Le syndicat des copropriétaires conteste que la mise en place des échafaudages ait pu retarder la vente du bien déjà sur le marché en juin 2013, soit 4 mois avant le démarrage des travaux et note que le prix a été baissé de plus de 80 000 euros en juin 2014 et que les époux X ne démontrent donc pas que la vente a été retardée du fait des travaux ;

— les caméras de vidéosurveillance ont été installées à la demande du conseil syndical afin de veiller à la sécurité des occupants de l’immeuble pendant la période où l’échafaudage était en place, et notamment à la suite du cambriolage d’un des appartements, qu’elles ne permettaient aucune visualisation en temps réel ou décalé du hall et ne pouvaient être exploitées qu’en cas d’infraction, qu’aucune atteinte à l’intimité de la vie privée n’a donc été causée aux époux X, enfin que l’assemblée générale de mars 2014 a conduit à la suppression du dispositif faute de majorité de l’article 25 (le quorum n,'étant pas atteint).

Le syndicat des copropriétaires s’oppose enfin à la demande de délai de paiement puisque le compte de Mr X est débiteur depuis le 31 décembre 2007, que la copropriété n’est composée que de 16 copropriétaires, que deux échéanciers lui ont déjà été proposés en 2008 et 2009, et qu’il lui a été proposé de recourir à un prêt collectif en mai 2013. Le syndicat des copropriétaires rappelle que la copropriété a du voter lors de l’assemblée générale du 18 mars 2014 une provision de 14000 euros pour faire face à l’arriéré des époux X et d’une autre copropriétaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2014 et l’affaire a été plaidée le jour même.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu à titre liminaire qu’il y a lieu de noter que M^me X a constitué avocat en la personne de Maître D E par acte signifié le 12 juin 2014 ; que les demandes formulées dans les écritures de ce dernier pour le compte de M^me X sont donc recevables ;

Sur la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires :

Attendu que l’article 220 du code Civil prévoit que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, et que toute dette ainsi contractée oblige l’autre solidairement;

Attendu qu’il est admis sur ce fondement que si un lot de copropriété constitue le logement de la famille, y compris lorsque le lot appartient en propre à l’un des deux époux, les charges de copropriété afférentes à la gestion courante peuvent être considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables par application de l’article 220 du Code Civil;

Attendu en l’espèce que si les époux X soutiennent vivre la majeure partie de l’année dans une résidence située au Cannet et non dans leur appartement parisien, ils ne produisent aucun élément probant en ce sens attestant notamment de l’existence de ce domicile ; qu’ils reconnaissent aux termes mêmes de leurs écritures que la résidence du Cannet serait une résidence secondaire ; que l’appartement du […] doit donc être considéré comme le logement de la famille ;

Qu’en conséquence, si les époux X démontrent qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien et que le lot litigieux est un bien propre de Mr X, les charges courantes et d’entretien afférentes à ce lot doivent être considérées comme des dettes ménagères dont M^me X pourra également être tenue solidairement ;

Sur la demande principale en recouvrement :

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’ainsi lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de sa notification, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

Attendu qu’à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les documents suivants :

— la matrice cadastrale démontrant la propriété de Mr X,

— les procès verbaux des assemblées générales des 27 février 2006, 13 février 2007, 27 mars 2008, 3 mars 2009, 15 mars 2010, 10 mars 2011, 9 juin 2011, 5 mars 2012, 21 novembre 2012, 20 mars 2013 et 18 mars 2014 ayant approuvé les comptes des exercices 2005 à 2013 et le budget prévisionnel de l’exercice 2014,

— l’attestation de non recours de ces assemblées,

— l’ensemble des appels de fonds et de travaux, ainsi que les régularisations de charges annuelles figurant sur le décompte entre le 31 décembre 2007 et le 1^er avril 2014,

— le décompte d’arriéré de charges du 5 juin 2014 faisant apparaître à cette date un solde débiteur de 14 341,29 euros comprenant le montant du deuxième trimestre 2014,

— le premier appel de fonds copropriétaire défaillant et des frais de copie du règlement de copropriété de 26,91 euros en date du 2 octobre 2013 ;

sur les contestations élevées par les époux X relatives au montant des charges :

Attendu en premier lieu que dans leurs écritures, les époux X contestent l’affectation des provisions pour travaux futurs à des travaux qui ne les concernent pas et notamment aux travaux de l’ascenseur ;

Attendu cependant qu’ils se contentent d’allégations et ne démontrent pas que des travaux sur l’ascenseur auraient été financés à l’aide de tels fonds ; qu’au contraire il apparaît à la lecture du procès verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2013 que le ravalement de l’immeuble a en partie été financé à l’aide de ces provisions pour travaux futurs mises de côté depuis 2008 à hauteur de la somme de 57 000 euros, ce qui a permis de réduire d’autant les appels de fonds relatifs au ravalement et de rendre ce chantier moins onéreux sur l’année 2013 ;

Attendu en second lieu que les époux X contestent une reprise de solde de 2 282 euros qui figurerait sur les décomptes ; que le décompte du 5 juin 2014 produit par le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucune reprise de solde puisque la dette des époux X est calculée à compter du 31 décembre 2007 et de la régularisation de charges de l’exercice 2007 ;

Attendu que les époux X contestent en troisième lieu le montant excessif des travaux de ravalement et de remise en état de leurs persiennes ;

Attendu que les copropriétaires, lorsque les comptes et les budgets de travaux sont approuvés, ne peuvent plus invoquer que des erreurs du syndic dans l’établissement de leur compte individuel, ou le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété, conformément aux dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu en l’espèce que les travaux dont les époux X contestent le montant ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale à la résolution 13 de l’assemblée générale du 20 mars 2013 ; que les comptes de ces travaux à hauteur de 162 063,17 euros ont été approuvés à l’unanimité des présents et représentés à la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 mars 2014 ; que les défendeurs ne démontrent pas avoir attaqué ces résolutions, au motif notamment que leur adoption aurait été contraire à l’intérêt collectif ou que le décompte final aurait largement excédé le budget voté ; qu’ils ne sont donc plus recevables à ce jour à contester le principe et le montant de ces travaux et ne peuvent opposer au syndicat des copropriétaires comme moyen de défense à sa demande en paiement de charges que les travaux auraient du être confiés à une entreprise moins disante ;

Attendu enfin que les époux X produisent la copie d’un chèque de 400 euros remis à l’intention de la copropriété lors de l’audience de plaidoirie ; que les époux X ne démontrent pas que cette somme a effectivement été encaissée par le syndicat ; qu’elle ne sera donc pas déduite du solde du; que ce dernier sera seulement exprimé en deniers ou quittances ;

Qu’il résulte de ce qui précède que Mr X et M^me Y épouse X seront condamnés solidairement à verser en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires la somme de 14 341,29 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période arrêtée au 1^er avril 2014, deuxième trimestre 2014 et premier appel de fonds copropriétaire défaillant inclus ;

sur les frais:

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu qu’au titre des frais de recouvrement le syndicat des copropriétaires réclame le montant de ses frais de relance des 16 avril 2010 et 23 mai 2014, de mise en demeure des 25 septembre 2009, 19 octobre 2009, 22 octobre 2009, 25 mars 2010, 8 octobre 2010, 3 décembre 2010, 22 novembre 2011, 20 janvier 2012, 6 septembre 2012 et 16 janvier 2013, de ses demandes de renseignement hypothécaires des 30 mars 2010 et 27 janvier 2012, des honoraires de l’injonction de payer du 9 août 2012 et des frais de syndic pour la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat des 20 et 29 janvier 2014 ; qu’il produit l’ensemble des pièces justificatives des frais réclamés à l’exception de la mise en demeure du 22 octobre 2009 qui sera déduite des sommes demandées ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires peut réclamer le remboursement des frais de lettres de relance et de mises en demeure qu’il a légitimement pu adresser aux défendeurs afin d’obtenir un recouvrement amiable de sa créance ; que ces frais doivent cependant correspondre à des diligences nécessaires et effectuées à bon escient pour être prise en compte dans le cadre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la délivrance de la mise en demeure du 19 octobre 2009, de la lettre de relance du 16 avril 2010, et des mises en demeure des 3 décembre 2010, et 20 janvier 2012 apparaît en l’espèce redondante au regard des précédentes mises en demeure déjà délivrées respectivement en date des 25 septembre 2009, 25 mars 2010, 8 octobre 2010, et 22 novembre 2011 ; que les frais de ces actes seront donc déduits du décompte produit par le syndicat des copropriétaires ;

Attendu que les frais de renseignement et les honoraires de l’huissier et du syndic apparaissent en revanche justifiés par les démarches nécessaires de recouvrement de la créance par la voie de l’injonction de payer puis par la voie judiciaire classique ; que le syndicat des copropriétaires sera donc indemnisé à hauteur des sommes réclamées à ce titre ;

Qu’en conséquence les époux X seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 804,46 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

sur les demandes de dommages et intérêts des époux X et la demande de compensation:

* sur le préjudice de jouissance :

Attendu que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux sur les parties communes, soit en raison d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ;

Attendu à titre liminaire que le préjudice dont se plaignent les époux X ne résulte pas des travaux effectués puisque la réalisation du ravalement est de nature à valoriser leur lot; qu’il ne s’agit donc pas d’un préjudice subi « par suite de l’exécution des travaux » mais seulement d’un préjudice subi pendant le déroulement des travaux ;

Attendu qu’il y a lieu de noter que le préjudice allégué (le manque de lumière lié à la présence des échafaudages pendant la durée des travaux) a été subi de façon identique par tous les copropriétaires bénéficiant de fenêtres donnant sur la façade ravalée ; que les époux X ne démontrent pas que ce défaut de luminosité des lieux pendant les travaux serait à l’origine de leurs difficultés pour vendre leur appartement ; qu’en effet les travaux de ravalement ont commencé le 23 septembre 2013 et ont été achevés fin janvier 2014 alors que l’appartement a été mis en vente en juin 2013 et l’était toujours en juin 2014, les acquéreurs ne s’étant pas plus manifestés avant ou après le déroulement du chantier, et ce malgré la valorisation de l’immeuble postérieurement au ravalement; que la baisse du prix de vente de l’appartement au mois de juin 2014 de la somme de 670 000 euros à la somme de 589 000 euros démontre manifestement que l’absence d’acheteur était liée au prix excessif du bien ;

Attendu en outre que si les copropriétaires avaient manifesté le souhait lors de l’assemblée générale du 20 mars 2013 de voir les travaux réalisés avant le 20 juillet 2013 et demandé au syndic de faire toutes diligences pour respecter ce calendrier, il apparaît que le retard de démarrage du chantier n’est la conséquence d’aucune négligence de ce dernier, qui a déposé dès le 29 mars 2013 une déclaration préalable de travaux, ayant donné lieu à l’arrêté du Maire de Paris le 23 mai 2013 ; que la durée de 4 mois du chantier de ravalement n’apparaît pas non plus excessive ;

Attendu qu’il en résulte que l’assombrissement des pièces de l’appartement des époux X pendant une durée de 4 mois ne peut être considéré comme ayant généré à leur préjudice un trouble grave et anormal de jouissance dès lors qu’il est le corollaire inévitable de travaux destinés in fine à valoriser les lots de l’immeuble, que la durée des travaux n’a pas été excessive, que l’ensemble des copropriétaires a été affecté de la même façon par la présence des échafaudages et que les époux X ne démontrent pas non plus que le manque de lumière a retardé la vente de leur bien ; que les conditions d’une indemnisation prévues par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies; qu’ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

* sur l’atteinte à l’intimité de la vie privée :

Attendu que l’article 9 du Code Civil prévoit que chacun a le droit au respect de sa vie privée ;

Attendu que l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens doivent être approuvés en assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires ;

Attendu que sur le procès verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2013, figure une résolution N°17 intitulée échange de vues, qui précise que « l’assemblée générale demande au syndic de proposer au conseil syndical les solutions les plus adaptées à la sécurisation de l’échafaudage contre les risques de cambriolage pendant la durée des travaux de ravalement » ;

Attendu que par une note d’information diffusée postérieurement à cette assemblée par le syndic, les copropriétaires ont pu prendre connaissance de ce que le conseil syndical avait accepté la mise en place d’un système de vidéosurveillance dans le hall de l’immeuble, mis en service le 20 octobre 2013 pour « aider à identifier les malfaiteurs dans le cas d’une éventuelle tentative de cambriolage »; que la note précise que « le choix du type d’enregistrement a été fait afin de garantir la protection de la vie privée des copropriétaires … il est paramétré de sorte que seules les personnes connaissant les deux noms d’utilisateurs, ayant les deux mots de passe et physiquement présents dans l’immeuble au voisinage du hall peuvent y accéder. De plus il est fait en sorte que la présence physique des deux personnes différentes serait nécessaire pour accéder aux informations enregistrées » ;

Attendu que lors de l’assemblée générale du 18 mars 2014, les copropriétaires devaient se prononcer à la résolution N°23 sur le maintien des caméras de surveillance installées provisoirement pendant les travaux; que le quorum n’étant pas atteint, l’assemblée générale n’a pas pu statuer; qu’il ressort d’une note d’information que les caméras ont été neutralisées à la fin du mois de mai 2014 ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que l’assemblée générale n’a jamais voté la mise en place de ces caméras, même à titre provisoire, en violation de l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndic ne peut se prévaloir non plus d’aucune urgence imposant cette mesure pour la sauvegarde de l’immeuble, sur le fondement de l’article 18 de la même loi, puisque le seul cambriolage dont il fait état date du 24 janvier 2011 ;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’une des caméras a pu enregistrer des images filmant la porte d’entrée des époux X, et par voie de conséquence les allées et venues de ces derniers et de leurs invités ;

Attendu qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires a donc commis une faute à leur égard par violation des articles 9 du Code Civil et 25n de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu cependant que compte tenu du mode de visionage des vidéos qui, en l’absence de tout cambriolage, n’ont pas été exploitées pendant les sept mois de fonctionnement des caméras, il y a lieu de considérer que l’atteinte portée à l’intimité de la vie privée des époux X ne leur a causé qu’un préjudice symbolique qui leur sera indemnisé à hauteur de 500 euros de dommages et intérêts ; que cette somme sera déduite par compensation de la dette de charges qu’ils sont condamnés à payer au syndicat ;

Sur les délais de paiement :

Attendu qu’il résulte de l’article 1244-1 du Code Civil que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Attendu qu’il ressort du décompte produit par le syndicat que Mr X a le plus souvent accepté de régler ses charges courantes tout en retenant le montant des travaux votés ; qu’il n’a pourtant jamais contesté les assemblées ayant décidé de ces travaux; qu’il est donc débiteur à l’égard du syndicat depuis 2008, sa dette ayant pris des proportions plus importantes avec le financement des travaux de ravalement ;

Attendu que s’il apparaît en effet que le coût de ces travaux représente une somme conséquente pour les copropriétaires, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires que des propositions de financement ou d’étalement de sa dette ont été proposées à Mr X ; qu’ainsi a été voté lors de l’assemblée générale du 20 mars 2013 le recours à un crédit copropriété permettant aux copropriétaires de souscrire un emprunt auprès du Crédit Foncier pour financer le coût du ravalement; que le syndic informait Mr X par courrier du 15 mai 2013 qu’une autre copropriétaire souhaitait recourir à ces modalités de financement et que la souscription de l’emprunt devenait donc possible s’il souhaitait également y participer ; que l’assemblée générale du 20 mars 2013 indique également à la résolution N°17 qu’il a été proposé à Mr X de se rapprocher du syndic pour mettre en place un échéancier de paiement de sa quote part des travaux de ravalement; que Mr X n’a donné aucune suite ni à ce courrier et ni à cette proposition ;

Attendu que compte tenu notamment de la carence de Mr X l’assemblée générale du 18 mars 2014 a du voter à la résolution N°7 un appel de provision pour copropriétaire défaillant ; que le syndicat démontre donc que l’importance de la dette de charges de Mr X entraîne pour lui des difficultés de trésorerie qu’il doit faire assumer aux autres copropriétaires ;

Qu’il ne convient donc pas d’allouer à Mr X des délais de paiement pour apurer sa dette, ce dernier ayant de fait bénéficié depuis 2008 de délais qu’il s’est lui même octroyés au préjudice des autres copropriétaires de l’immeuble ;

Sur la demande de dommages et intérêts :

Attendu que la dette de charges de Mr X résulte essentiellement d’appels de fonds de travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 mars 2013 qui ont augmenté d’environ 10 000 euros la créance du syndicat en quelques mois; qu’il a cependant toujours été débiteur entre 2008 et 2013 d’une somme oscillant entre 1 500 et 4 000 euros de charges ;

Attendu que cette carence répétée des époux X à remplir leurs obligations élémentaires de copropriétaires a nécessairement mis en péril l’équilibre financier de la copropriété et lui a causé un préjudice financier certain qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que les époux X seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu que l’exécution provisoire sera prononcée ;

Attendu que les époux X qui succombent devront supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente instance avec le bénéfice de la distraction ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, susceptible d’appel,

DÉCLARE les demandes formulées dans l’intérêt de M^me Y épouse X par Maître D E dans ses écritures signifiées par acte du 12 juin 2014 recevables ;

CONDAMNE solidairement Mr Z X et M^me A Y épouse X à verser en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC la somme de 14 341,29 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période arrêtée au 1^er avril 2014, deuxième trimestre 2014 et premier appel de fonds copropriétaire défaillant inclus ;

CONDAMNE solidairement Mr Z X et M^me A Y épouse X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC la somme de 804,46 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE Mr Z X et M^me A Y épouse X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC à verser à Mr Z X et M^me A Y épouse X la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à l’intimité de leur vie privée ;

ORDONNE la compensation judiciaire des sommes dues par Mr Z X et M^me A Y épouse X au titre de leur dette de charges et des dommages et intérêts dus par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC au titre de l’atteinte à l’intimité de leur vie privée ;

DÉBOUTE Mr Z X et M^me A Y épouse X de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Mr Z X et M^me A Y épouse X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mr Z X et M^me A Y épouse X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] dans le 14^e arrondissement de Paris représenté par son syndic le Cabinet CBMC la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mr Z X et M^me A Y épouse X aux dépens de la présente instance, comprendront le coût de la sommation de payer du 22 janvier 2014 et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître LECLERCQ DEZAMIS, avocat.

Fait et jugé à Paris le 15 septembre 2014

Le Greffier Le Président

Laetitia F B C

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: